Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - rel. Consigliere -
Dott. GIULIANO LUCENTINI - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CC AO, elettivamente domiciliato in ROMA PINETA SACCHETTI 470, presso lo studio dell'avvocato LANCELLOTTI GIANFRANCO, difeso dall'avvocato MAGGINIATTILIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IN MA, OC NI;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^. 21317/98 proposto da:
IN MA, elettivamente domiciliato in ROMA VLE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato MANFREDINI ORNELLA, che lo difende unitamente all'avvocato FOTI PIERFRANCESCO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
CC AO, OC NI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 769/98 della Corte d'Appello di FIRENZE SEZ.SEC.CIV. emessa il 7/4/1998, depositata il 09/06/98; RG.848/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/12/00 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato GIANFRANCO LANCELLOTTI (per delega Avv. Attilio Maggini);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
NI MA, premesso che CC NI conduceva in locazione, per uso di vendita di autovetture, dal 1981, un suo immobile, sito a Firenze;
che il 20 ottobre 1986 il conduttore gli aveva comunicato di aver ceduto l'attività e con essa il contratto locativo, ai sensi dell'art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392;
che egli aveva contestato al CC la mancata prova della cessione d'azienda e la mancata comunicazione del nome del cessionario, avvertendolo che, fino a quando non fossero stati forniti questi elementi, sarebbe rimasto ad ogni effetto il conduttore del fondo;

che solo il 3 marzo 1987 era riuscito ad avere la copia del contratto stipulato il 20 ottobre 1986 dal CC con tale AC OL;
che dall'esame dell'atto era emerso che non vi era stata alcuna cessione dell'azienda, mentre il AC si era ormai immesso nella detenzione dell'immobile e vi era rimasto malgrado le proteste del proprietario;
conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Firenze, tanto il CC quanto il AC, per sentir dichiarare l'inesistenza del diritto del secondo a subentrare nel contratto di locazione e risolvere quest'ultimo per inadempimento del conduttore, con la condanna di entrambi alla restituzione dell'immobile e al risarcimento del danno.
Costituitosi il contraddittorio, i convenuti replicavano esservi stata un'effettiva cessione dell'azienda e che con lettera del 24 ottobre 1986 era stato comunicato all'attore il nome dell'acquirente.
Il AC chiedeva, in subordine. di essere rilevato dal CC per quanto fosse condannato a pagare all'attore. Con sentenza del 22 marzo 1996 il Tribunale rigettava la domanda.
Con la sentenza oggi impugnata, emessa il 9 giugno 1998, la Corte distrettuale, in accoglimento del gravame del soccombente, dichiarati insussistenti i presupposti di legge per la cessione del contratto al AC, ne ha pronunciato la risoluzione per inadempimento del conduttore e ha condannato il CC e il AC al rilascio, rigettando tuttavia la domanda risarcitoria. Ricorre per la cassazione di tale sentenza, sulla base di tre motivi, il AC. Resiste il NI con controricorso e ricorso incidentale, sostenuto da un unico motivo. Non ha svolto difese il CC.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi vanno riuniti, ai sensi dell'art. 335 C.p.c. Col primo motivo il ricorrente principale, denunciando la violazione dell'art.36 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e contraddittoria motivazione, sostiene che la Corte, ritenendo insussistente, nel caso di specie, il termine perentorio di trenta giorni per l'opposizione, è incorsa nella disapplicazione della predetta norma, la quale dispone che "il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione".
Infatti i "gravi motivi" di opposizione possono riguardare tanto la persona del nuovo conduttore quanto il complesso dell'operazione progettata, escludendosi solo i motivi attinenti alle esigenze e alla situazione del locatore. E pertanto, come correttamente stabilito dal Tribunale, il NI era decaduto dall'opposizione. È comunque viziata la motivazione addotta dalla Corte per escludere l'applicabilità del termine di trenta giorni, perché, seguendo il suo "iter" logico, mai la riscossione del canone potrebbe valere quale accettazione implicita del nuovo conduttore, nel caso di mancata consegna del contratto al locatore. Ed invero è sufficiente che la comunicazione imposta dall'art. 36 contenga gli elementi essenziali per l'individuazione dei contratti posti in essere, insieme alle altre notizie sulla persona del terzo subentrante, tali da mettere il locatore in grado di esercitare il suo diritto di opposizione per gravi motivi;
e la stessa mancata comunicazione al locatore dell'avvenuta cessione dell'azienda non produce effetti a carico del conduttore allorché il locatore l'abbia comunque accettata.
Questo motivo non può essere accolto.
Per escludere che il locatore sia incorso nella decadenza sancita dall'art. 36 1^ comma della legge n. 392 del 1978, osserva la Corte d'appello che i "gravi motivi" menzionati nella stessa norma attengono alla persona del cessionario;
mentre, allorquando il locatore contesti "in nuce" l'esistenza delle condizioni necessarie ad integrare la fattispecie legale (come quando assume che non vi è stata cessione di azienda), l'opposizione alla cessione del contratto di locazione è da ritenersi svincolata dal termine di decadenza di trenta giorni previsto dal succitato art. 36.
Tuttavia, soggiunge "Per completezza" la sentenza impugnata, anche ad accedere all'interpretazione opposta, nella fattispecie andrebbe comunque esclusa la decadenza, perché in tal caso dovrebbe ritenersi che la comunicazione del conduttore debba necessariamente contenere gli elementi essenziali per l'individuazione del contratto intervenuto col terzo, in modo da porre il locatore in grado di esercitare il proprio diritto di opposizione nel termine assegnato. Ebbene, dopo due incomplete comunicazioni del 20 e 24 ottobre 1986, soltanto il 3 marzo 1987 il NI ebbe copia del contratto stipulato dal CC col AC e lo stesso giorno manifestò per iscritto ad entrambi i convenuti la volontà di opporsi alla cessione della locazione per l'insussistenza del presupposto della cessione dell'azienda.
E quindi, conclude la Corte, posto che il locatore non aveva ancora potuto esaminare il contratto concluso dal conduttore col terzo e non poteva perciò escludere che il cessionario avesse diritto a subentrare nel rapporto locativo, non può attribuirsi efficacia di accettazione implicita del AC come nuovo conduttore (per difetto della necessaria univocità) alla ricevuta di pagamento dei canoni rilasciata dal NI il precedente 1^ marzo 1987.
Tanto premesso, per confutare le critiche bastano poche osservazioni.
Ai fini della sua validità, è sufficiente, come pure ricorda il AC, che la comunicazione contenga gli elementi essenziali per l'individuazione dei contratti posti in essere, insieme alle altre notizie sulla persona del terzo subentrante, tali da mettere il locatore in grado di esercitare il suo diritto di opposizione per "gravi motivi" (Cass. 25 novembre 1993 n. 11685; 25 giugno 1990 n. 6402). Ora, anche a voler ammettere che le censure attengano ad entrambe le due ricordate "rationes decidendi", ciascuna delle quali idonea a sorreggere la decisione impugnata, rilevasi che la Corte di merito, con un ragionamento immune da vizi logici o da errori giuridici, ha accertato che, in concreto, non può essersi verificata alcuna decadenza, ritenendo come unica comunicazione degli elementi essenziali dell'operazione contrattuale, utile al fine della decorrenza del termine, l'ultima del 3 marzo 1987, seguita il giorno stesso dalla manifestazione (stragiudiziale, ma non per questo meno valida ed efficace) dell'opposizione del locatore. Appurato così che la decadenza, comunque, non ebbe luogo, non rileva più verificare se, in una fattispecie come la presente, il termine di decadenza fosse o meno astrattamente operativo;
ovvero stabilire, in altre parole, se sia esatta anche la prima "ratio decidendi".
Se poi una determinata condotta integri o meno accettazione tacita della cessione (alla quale pertanto il locatore non potrebbe più opporsi) costituisce un accertamento di fatto, incensurabile in cassazione se adeguatamente motivato. E nella specie la Corte ha spiegato, senza vizi logici o errori giuridici, perché una siffatta accettazione tacita non sia configurabile.
Col secondo motivo, deducendo insufficiente e contraddittoria motivazione, il AC rimprovera ai giudici di appello di non aver valutato il tipo di attività che il CC cedeva e che il AC iniziava ad esercitare nei locali del NI, ossia la rivendita di auto nuove e usate, ciò che avrebbe dovuto escludere la necessità, per configurare una cessione di azienda, del trasferimento di ulteriori beni strumentali rispetto a quelli ceduti dal CC al AC;
e di non aver considerato altresì che proprio quella precedente attività del CC il AC ha continuato ad esercitare nei predetti locali, la qual cosa dimostra che nei beni ceduti sussisteva la potenzialità di organizzazione ad azienda e di esercizio di questa, elementi essenziali per poter configurare la cessione di azienda.
Al contrario, prosegue il ricorrente, nessun rilievo può essere accordato all'espressa esclusione, da parte dei contraenti, di ogni valutazione dell'avviamento commerciale, il quale ultimo non è infatti un requisito essenziale dell'azienda, potendo anche mancare. Infine, ad avviso del ricorrente, la Corte ha escluso la cessione, in modo assolutamente illogico, facendo riferimento all'omessa pattuizione di un corrispettivo per la voltura delle licenze e all'irrisorietà del prezzo corrisposto, sebbene la determinazione del prezzo debba essere lasciata all'autonomia delle parti.
Col terzo motivo, denunciando la violazione dell'art.1362 C.C., rileva che la Corte, nell'interpretazione del contratto, non ha ben valutato la volontà comune delle parti e il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto, che deponevano nettamente per un'effettiva cessione di azienda. Anche questi altri due motivi sono infondati.
Ha spiegato la Corte che non può esservi stata una cessione dell'azienda perché l'autosalone era chiuso da molti mesi;
perché non fu pattuito alcun corrispettivo per l'avviamento; perché l'azienda era stata trasferita altrove nella sua interezza e nell'immobile erano rimasti solo pochi beni usati, di valore insignificante, privi di una propria organicità, senza autonomia rispetto alla parte trasferita a Calenzano e senza un avviamento commerciale distinto da quello dell'azienda trasferita. Se è vero che il AC ha ripreso a vendere auto, per farlo ha dovuto ricostituire "ex novo" un'azienda, di cui non esisteva più traccia nell'immobile in questione. Nulla rileva che poi il CC, nel novembre 1986, abbia chiuso la sua attività a Calenzano, ne' che il AC si sia munito delle licenze, senza peraltro alcun corrispettivo per la voltura, come subentrante del CC, essendo decisivo solo che a Firenze non fosse rimasto nulla di paragonabile a un'azienda suscettiva di essere ceduta. Insomma l'irrisorietà del prezzo pattuito, l'espressa, ricordata esclusione di ogni valutazione di avviamento commerciale, la mancanza infine, per quanto consta, di rapporti pendenti nei quali sia succeduto il cessionario dimostrano all'evidenza, a giudizio della Corte, che, nella realtà dei fatti e nella comune volontà dei contraenti, ciò che s'intendeva trasferire non era affatto l'azienda o un ramo dell'azienda che mesi prima era stata spostata nell'altro autosalone più grande, ma solo dei beni usati sprovvisti di alcun collegamento con un'organizzazione d'impresa, onde far conseguire al cessionario il subentro nel contratto locativo, costituente l'unico vero e possibile scopo della contrattazione.
Orbene, come questa Corte Suprema ha già avuto occasione di affermare, proprio perché la possibilità del conduttore di cedere il contratto senza il consenso del locatore, secondo la previsione dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, postula la contestuale cessione o locazione dell'azienda, cioè del complesso dei beni destinati all'attività esercitata nell'immobile, ovvero di una loro porzione autonoma e funzionalmente sufficiente per tale attività, tale possibilità deve essere negata nel caso di mera alienazione al cessionario della locazione di singoli beni privi degli indicati connotati (Cass. 14 dicembre 1985 n. 6346). Questo principio ha correttamente applicato la Corte di merito, la quale ha proceduto all'accertamento dell'inesistenza della cessione di azienda e quindi della impossibilità della cessione della locazione con una motivazione ampia, congrua ed esauriente, immune da errori logici o vizi giuridici e pertanto incensurabile. Il ricorrente, col pretesto di denunciare asseriti vizi di motivazione o violazione di canoni ermeneutici, in realtà contrappone proprie soggettive valutazioni a quelle ineccepibilmente esposte nella sentenza impugnata, offrendo una propria, diversa interpretazione delle prove raccolte e del contratto intervenuto tra le parti, così inammissibilmente introducendo, nel giudizio di legittimità, un'istanza di riesame del merito della causa. Con l'unico motivo del ricorso incidentale il NI, denunciando la violazione dell'art. 278 C.p.c. e omessa o insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, si duole che, sebbene sia stata pronunciata la risoluzione del contratto per l'inadempimento del CC, sia stata poi negata, peraltro immotivatamente, la condanna generica al risarcimento dei danni, ai fini della quale è sufficiente che la violazione di un diritto sia suscettibile di recare un danno anche potenziale.
La censura è fondata.
La Corte, fin troppo sbrigativamente, ha rigettato la domanda di condanna generica al risarcimento, "non avendo provato l'attore ne' l'esistenza ne' l'ammontare" dei danni.
Poiché per la pronuncia di condanna generica al risarcimento è sufficiente l'esistenza potenziale del danno, che dovrà poi essere determinato ed eventualmente anche escluso dal giudice della liquidazione, la risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti giustifica la condanna generica di questa al risarcimento del danno, indipendentemente dal concreto accertamento di uno specifico pregiudizio patrimoniale, posto che l'anticipato scioglimento del rapporto è di per sè un evento potenzialmente generatore di danno, avendo turbato e compromesso le aspettative economiche della parte adempiente (Cass. 5 luglio 1990 n. 7052). Consegue all'accoglimento della censura la cassazione della sentenza impugnata, col rinvio a un giudice di pari grado, designato nel dispositivo, cui si demanda di provvedere altresì alla liquidazione delle spese della fase di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;

rigetta il ricorso principale e accoglie il ricorso incidentale;

cassa e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte d'Appello di Firenze.
Così deciso in Roma, il 21 dicembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 19 aprile 2001