Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANGELO GIULIANO - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. ROBERTO PREDEN - rel. Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TT LO ES MA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA A. GENOVESI 3, presso lo studio dell'avvocato MERLINO EUGENIO, difesa dall'avvocato BLONDET GIANCARLO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TECNODASTAL IMMOBILIARE SRL, in persona del legale rappresentante amministratore Unico pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUIGI LUCIANI 1, presso lo studio dell'avvocato PISANELLI CODACCI ALFREDO, che lo difende unitamente all'avvocato LISSANDRIN G., giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2695/97 della Corte d'Appello di MILANO, Sez. III Civile emessa l'8/4/1997, depositata il 01/08/97; RG. 953/93;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/11/00 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito l'Avvocato ALFREDO PISANELLI CODACCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per l'inammissibilità del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
IA OT Lo TI intimava alla S.r.l. Tecnodastal Immobiliare sfratto per morosità in relazione alla locazione di immobile adibito ad esposizione commerciale e la citava contestualmente per la convalida davanti al Pretore di Pavia. L'intimata si opponeva.
Il pretore ordinava il rilascio e rimetteva le parti davanti al Tribunale di Pavia, competente per valore.
Il tribunale, con sentenza del 30.1992, rigettava la domanda di risoluzione. Considerava che l'omesso pagamento dei canoni, per complessive L. 10.000.0000, era giustificato ex art. 1460 c.c. dall'inadempimento da parte del locatore dell'obbligo di manutenzione dell'immobile, danneggiato da infiltrazioni di acqua causate dalla rottura del vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento. Pronunciando sull'appello della locatrice, al quale aveva resistito la società conduttrice, la Corte d'appello di Milano, con sentenza dell'1.8.1997, lo rigettava. Considerava la corte:
che legittimamente il tribunale aveva utilizzato le risultanze di un accertamento tecnico preventivo destinato ad altro giudizio tra le stesse parti, poiché il documento era stato acquisito nel rispetto del contraddittorio;

che la rottura del vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento, sito nel sottotetto dell'edificio, che aveva causato le infiltrazioni nell'immobile locate, non costituiva vizio della cosa locata, ma guasto di una sua componente dovuto a carenza di manutenzione;

che legittimamente la società conduttrice si era avvalsa della eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., atteso che la sospensione del pagamento del canone era giustificata dalla gravità delle infiltrazioni, che avevano determinato la totale inutilizzabilità del bene all'uso convenuto.
Avverso la sentenza IA OT Lo TI ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, ai quali ha resistito la S.r.l. Tecnodastal Immobiliare. La resistente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, denunciando violazione del diritto di difesa e del principio del contraddittorio, in relazione all'art. 698 c.p.c., deduce la ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha ritenuto che, in primo grado, si fosse formato il contraddittorio di merito sul contenuto dell'accertamento tecnico preventivo prodotto dalla convenuta e destinato ad altro giudizio tra le stesse parti.

2. Il motivo non è fondato.
Ha ritenuto la corte d'appello che bene il primo giudice si era avvalso delle risultanze dell'accertamento tecnico preventivo prodotto dalla società convenuta, ed espletato in relazione ad altro giudizio tra le stesse parti (concernente il risarcimento dei danni subiti dalla conduttrice a causa delle stesse infiltrazioni di acqua derivanti dalla rottura di un tubo dell'impianto addotte dalla conduttrice a fondamento della sospensione del pagamento del canone), senza adottare un formale provvedimento di ammissione del mezzo istruttorio. Ha invero osservato che un provvedimento siffatto non era necessario, atteso che la relazione tecnica era stata acquisita al processo nel rispetto del contraddittorio, poiché la controparte, a seguito della produzione, era stata messa in grado di muovere contestazioni.
La decisione è corretta.
Il giudice di merito può tenere conto, ai fini della decisione, di risultanze di relazioni tecniche acquisite in diverso giudizio (sent. n. 6501/88), soprattutto quando, come nella specie, la relazione sia stata approntata per un giudizio tra le stesse parti, ed abbia avuto ad oggetto una situazione di fatto rilevante in entrambi i giudizi.
E non rileva la mancata adozione di un formale provvedimento di acquisizione della relazione tecnica, dovendo questo ritenersi implicito per il fatto stesso che la relazione sia stata depositata in modo da consentire alla controparte di contro dedurre, ed il giudice l'abbia esaminata, traendone elementi per la formazione del proprio convincimento).

2. Con il secondo motivo viene denunciata violazione degli artt. 1578, comma 2, e 1584 c.c., e falsa applicazione dell'art. 1576 c.c.. Sostiene la ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha affermato che la rottura di un tubo del vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento non costituiva vizio della cosa locata - soggetto alla disciplina dettata dagli artt. 1578 e 1581, che consentono al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo -, ma guasto dipendente da omessa manutenzione, ed ha conseguentemente fatto riferimento alla disciplina di cui all'art. 1576 c.c., ravvisando inadempimento del locatore.

2.1. Il motivo è infondato.

2.1.1. La corte d'appello ha accertato in fatto che le infiltrazioni di acqua nell'immobile locato erano state causate dalla rottura del vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento posto nel sovrastante sottotetto.
Ha quindi ritenuto l'inconveniente non riconducibile ad un difetto strutturale intrinseco dell'impianto, configurabile come vizio sopravvenuto della cosa locata, bensì integrante un semplice guasto eliminabile con una semplice riparazione.
La decisione muove da incensurabile accertamento di fatto ed è corretta in punto di diritto.

2.1.2. Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (sent. n. 2605/95). A titolo di esempio, può ricordarsi che è stata ravvisata la sussistenza di un vizio, nei sensi suindicati, nelle seguenti ipotesi: costruzione eseguita su terreno argilloso senza adeguata protezione con conseguente infiltrazione di umidità (sent. n. 7260/94); invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti (sent. n. 8729/91); condutture di scarico costruite con materiali e modalità di giunzione difformi dalle prescrizioni del regolamento edilizio (sent. n. 2605/95). La presenza di vizi intrinseci e strutturali di tal genere non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, al quale può porsi rimedio soltanto con la risoluzione del contratto ovvero con la riduzione del corrispettivo (sent. n. 8729/91), restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento (sent. n. 7260/94). Ben diversa è l'ipotesi in cui elementi della cosa locata subiscano guasti o deterioramenti per effetto della naturale usura dovuta al tempo o ad accadimenti accidentali. In tal caso è invero operante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento.

2.1.3. A tali principi si è attenuta la corte territoriale.

3. Con il terzo motivo e denunciata violazione dell'art. 1460 c.c.. Sostiene la ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha ritenuto giustificata la sospensione del pagamento del canone da parte della conduttrice, poiché le infiltrazioni dalla predetta lamentate non erano cronologicamente antecedenti e non avevano carattere di gravità.

3.1. Il motivo non è fondato.

3.1.1. La corte d'appello ha ritenuto legittima, ai sensi dell'art. 1460 c.c., la sospensione del pagamento del canone da parte della conduttrice, a fronte del già verificatosi inadempimento del locatore all'obbligo di provvedere alla manutenzione della cosa locata, determinante la totale inutilizzabilità dell'immobile. La decisione muove da incensurabili accertamenti di fatto ed è corretta in punto di diritto.

3.1.2. Questa S.C. ha avuto modo di precisare che nei contratti con prestazioni corrispettive, ove una delle parti giustifichi la propria inadempienza con l'inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell'altra, il giudice deve procedere alla valutazione comparativa dei comportamenti, tenendo conto non solo dell'elemento cronologico ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute ed alla incidenza di queste sulla cosiddetta funzione economico - sociale del contratto, al fine di stabilire se l'inadempimento o la prospettiva di inadempimento di una parte giustifichi il rifiuto di esecuzione della prestazione dovuta dall'altra, in un'ottica che, senza trascurare il peso oggettivo del dedotto inadempimento, tenga conto della incidenza di tale inadempimento sulla economia complessiva del rapporto e della importanza della prestazione a causa di tale inadempimento rifiutata (sent. n. 1537/96).

3.1.3. Ai suindicati principi si è attenuta la corte territoriale.

4. In conclusione, il ricorso è rigettato.

5. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in L. 223.500=, oltre L. 2.500.000 (duemilioni cinquecentomila) per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione della Corte di cassazione, il 20 dicembre 2000. Depositato in Cancelleria il 18 aprile 2001