REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 703 LA CORTE SUPRE 11 3 4 3 E ratto SEZIONE S NDA CIVE mtstilt hi Com m ate Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: a cu sjetter for fro Dott. NC PONTORIERI - Presidente R.G.N. 1434/00 1 пераквиот Dott. Ugo RIGGIO 2885Croa. Consigliere- Rep. 443 Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere Dott. Rosario DE JULIO - Rel. Consigliere - Od. 08/05/02 Dott. Carlo CIOFFI Consigliere ha pronunciato la seguente De Culis Rosario,Jul SENTENZA sul ricorso proposto da: AN 0 AR LL MA, AN NI, elettivamente domiciliati in ROMA PZZA DEL PARADISO 55, presso 10 studio dell'avvocato GOFFREDO li difende unitamente a avvocati BARBANTINI, che PAOLO FUMAGALLI, per procura speciale NICOLA notarile del Notaio Marina GALBUSERA, in Milano il 17/7/00 n.rip.5981; - ricorrente

contro

UA FR, CA TA, GN AN, SELIOLI 2002 RE, BINAGIJI F BI IL, OR II — 719 elettivamente domiciliati in ROMA PIAZZA CONCA D'ORO -1- 25F presso lo studio dell'avvocato RITA GRADARA, difesi dall'avvocato ERMES GALLONE, giusta delega in atti;
controricorrenti nonchè

contro

DI DO, IO IN;
- intimati avverso la sentenza n. 154/99 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 22/01/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05/02 dal Consigliere Dott. Rosario DE JULIO: udito l'Avvocato Goffredo BARBANTINI, difensore del l'accoglimento delricorrente che ha chiesto ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per l'accoglimento per quanto di ragione del ricorso. ->_ SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato in data 22- 2/8-3-91 IO RE, IO IN, BI OR e BI IL convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano la società VIA GIOVIO 6 s.a.s. di LL AN & C. per sentir dichiarare che il sottotetto dell'edificio di via Paolo Giovio n. 6 di Milano costituiva pertinenza delle loro unità immobiliari er in subordine, perché venisse dichiarata la proprietà Comune a tutti i condomini dell'edificio; in via d'urgenza chiedevano che venisse imposta alla Società convenuta la sospensione dei Lavori iniziati nel sottotetto e la riduzione in pristino. La convenuta costituendosi sosteneva che nella vendita frazionata dell'immobile, iniziata nel 1976, si era riservata la proprietà del sottotetto e l'aveva poi venduto a ZA IO con rogito del 19.3.1990; chiedeva quindi il rigetto delle domande. Gli attori chiedevano ed ottenevano di chiamare in giudizio AN NI;
questi, costituen- dosi, eccepiva la tardività della chiamata ė svolgeva nel merito le stesse domande della conve- nuta. 3 Intervenivano in giudizio volontariamente UA FR, DI DO, CA AV TA е GN AN a sostegno della domanda degli attori di accertamento della proprietà comune di nullità dell'atto di compra-del sottotetto vendi.ta del 19.3.90, con il quale una porzione dello stesso era stata venduta a ZA IO. Esperita C.T.U. sull'immobile, il Tribunale, con sentenza del 27.4/4.9.95, respingeva le domande svolte dagli allori e dagli intervenuti volontari nei confronti della Società convenuta nei confronti del chiamato in giudizio, condannando in solido alle spese attori e intervenuti processuali in favore della convenuta е del chiamato. Contro tale decisione proponevano appelio UA FR, DI DO, CA AV TA e GN AN con atto dí citazione notificato alle altre parti il 30.10.96. Assumevano che il Tribunale aveva omes so di considerare la oggettiva natura del sottotetto posto in rapporto pertinenziale con il complesso della proprietà condominiale, che l'accesso al locale sottotetto era possibile solo attraverso le scale condo- miniali;
che tale collegamento funzionale dava luogo ad una presunzione legale di comunione;
dell'art. 9 lett. b del che la clausola regolamento condominiale, con la quale erano vietati l'accesso e un determinato uso del solaio, trovava giustificazione solo considerando lo stesso come proprietà condominiale, perché diversamente il proprietario esclusivo avrebbe potuto chiuderlo;
che l'esistenza di bocchette di ispezione degli impianti di riscaldamento nel sottotetto era indicativa del fatto che tutti gli abitanti dello stabile condominiale avevano sempre avulo libero attraverso le scale comuni, al vano accesso, sottotetto;
che inopportunamente il Tribunale non aveva ammesso le provе da essi dedotte e volte a dimostrare 1'uso condominiale del vano in questione;
che il Tribunale non aveva considerato che il sottotetto non era mai stato identificato catastal- mente, пе inserito nella tabella millesimale ai fini della ripartizione delle spese. Chiedevano che in totale riforma dell'impugnata sentenza venisse accertato ė dichiarato che il sottotetto era di proprietà condominiale e che era nulla la vendita della porzione dello stesso di cui all'atto notaio Bianchi di Milano del 19.3.90. Con sentenza in data 1.12.1998 - 22.1.1999 la corte d'appello di Milano dichiarava che il sottotetto dell'edificio, per cui è causa, è parte comune del Condominio di via Paolo Giovio n. 6 in Milano, e dichiarava inefficace nei confronti degli aventi diritti su tale bene l'atto di compravendita a rogito notaio Bianchi di Milano n° 34777 بعد 5054 19.3.1990, intervenuto tra la VIA GIOVIO 6 del 5.3.5. in qualità di venditrice, ė ZA IO in qualità di acquirente, nella parte in cui veniva trasferita a quest'ultimo 1'area di solaio о al quarto piano (quinto fuori terra), scala B, trattandosi di bene di proprietà comune dei condomini. Avverso tale sentenza ricorrono per cassazione LL MA ZA, quale avente causa della 5.2.5. Via Giovio 6 di LL ZA e C., IO ZA Con due motivi di gravame, illustrati con memoria;
resistono con controricorso ER NC, RA DD in Butlalava, NI FR, ZE RE, NA IO e NA IL. MOTIVI DELLA DECISIONE Col primo motivo i ricorrenti denunciaro 6 violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1102 e 1117 cod. civ., nonché insufficiente ed incongrua motivazione, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la sentenza impugnata non ha erroneamente tenuto contc: a) che l'art. 34 del regolamento condominiale dispone che le parti comuni figurano in bianco con tratteggio in nero, cd il piano sottotetto non figura in planimetria tra le cose comuni;
b) che l'art. 9 lett. b del detto regolamento vieta ai condomini di accedere e di usare del sollcte:to come locale di sgombero;
c) che gli atti di vendita menzionano tra le parti comuni solo il locale di portineria e lo alloggio del portiere, non il solaio praticabile. Deducono i ricorrenti che la corte di merito, ! oltre ad omettere di considerare l'art. 34, ha Oftesso altresì una interpretazione sistematica delle clausola del regolamento;
che nella ricerca della volontà delle parti, occorre avere riguardo all'intendimento del venditore, in quanto unico originario proprietario dell'intero stabile;
che era necessario enere conto anche del comportamento successivo delle parti, non avendo i condomini avanzato pretese dopo l'acquisto sul piano sottotetto, del quale non hanno mai avuto l'uso. Col secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1102 cod. civ., in relazione all'art. 9 del regolamento condominiale, nonché vizio di motiva- 3 e zione, in relazione all'art. 360, nn. 5, c.p.c., perché la corte di merito ΠΟΠ ha considerato che l'art. 9 (divieto di accesso e di uso avrebbe dovuto essere esaminato con l'art. 34 (planimetria con zona tratteggiata). Deducono i ricorrenti che la sentenza impugnata ha omesso di esaminare il divieto di accesso al piano sottotetto e a sua rilevanza, nel senso di esclusione di qualsiasi rapporto di fatto dei condomini con il bene;
e di considerare che tale divieto esclude l'uso comune ex art. 1102 cod. Civ., şenza peraltro chiarire quali potrebbero essere gli altri usi residui, posto che i condomini sottotetto, né поп possono usare il locale accedervi. I due motivi per la loro stretta connessione logica devono essere esaminati congiuntamente;
essi vanno accolti per quanto di ragione. Invero la corte di merito ha fatto applicazione della presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. e sulla base del principic ripetutamente affermato da 8 questa Corte, secondo il quale per beni non condominiali, necessariamente ma pur sempre oggettivamente all'uso@ funzionalmente destinati comune, la deroga deve risultare da un titolo ad hoc, escludendo nella specie tale titolo. La sentenza impugnata ha in particolare ritenuto ininfluente la mancata indicazione del sottotetto tra i beni condominiali, attesa la sua originaria destinazione а bene comune, ed ha affermato altresì che il divieto di accesso e di uso del sottotetto sarebbe in contrasto con una pretesa riserva di proprietà, sicchè esso andava interpretato nel senso che erano impediti possibili usi diversi da quelli non consentiti. Ritiene questa Corte che in particolare fondata la doglianza della mancata interpretazione sistematica delle disposizioni del regolamento;
che la non menzione del sottotetto tra le cose comuni doveva essere esaminata in particolare in relazione all'art. 9, che prevede il divieto sia di accesso che di uso per i condomini. Del pari fondata è la doglianza dei ricorrenti, secondo i quali le disposizioni del regolamento dovevano essere interpretate in modo sistematico nor solo ai fini della esistenza 0 meno di una riserva di proprietà esclusiva che potesse superare la presunzione di condominialità del bene, Ma al fini della stessa operatività di tale presunzione, la quale opera - in mancanza di titolo se funzionalmentetrattasi di beni oggettivamente e destinati all'uso comune. Invero se l'uso contne era escluso come rilevato dai ricorrenti con il secondo motivo tale circostanza doveva essere esaminata per valutarne la incidenza, unitamente alle altre disposizioni regolamentari che пол menzionano il sottotetto tra le cose comuni, avuto riguardo altresì alla presenza ne sottotetto di canne fumarie con sportelli di ispezione, canne che tuttavia attraversano le murature. Ora se VeIO che Ca pretesa riserva di proprietà avrebbe reso superflua la previsione di cui all'art. 9 del regolamento, è altresi vero che il divieto di acccsso per tutti i condomini e quindi anche per la venditrice, поп sembra rispondere a criteri logici di utilizzazione comure del bene sia pure in via residuale, salvo che non si ritenga che 11 bene fosse riservato aila originaria proprietaria in proprietà о in 430 esclusivo. 10 La corte d'appello, a giudizio di questa Corte, non fornisce una sufficiente e logica motivazione, in particolare laddove ritiene compatibile l'art. 9 del regolamento con il carattere condominiale del bene, perché non indica quali Sonc gli altri possibili usi che potrebbero giustificare la natura condominiale del bene. £, infatti, giurisprudenza di questa Corte che, in tema di condominio di edifici, la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. è applicabile, in difetto di tilolo, soltanto quando il sottotetto risulti in concreto per le Sue caratteristiche oggettivamen Le strutturale e funzionali come all'esercizio di un destinato all'uso comune 0 servizio di interesse comune (cfr. Cass. sentenza n ° 6027/2000, n° 7764/1999, 11. 4266/1999, 11. 1303/1998, n. 9788/1997). Pertanto sotto il profilo della violazione dell'art. 1363 cod. civ. e della insufficiente motivazione il ricorso Va accolto per quanto di ragione;
la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte d'appello di Milano, che si atterrà ai principi dinanzi esposti.

P.Q.M.

11 La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione;
Cassa ė rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della corte di appello di Milano. Così deciso in Roma, 1'8 maggio 2002 se cousigliere est. Mamaris IL CANCE Frances Co t NCELLERIA. DEPOSA GEL 2003 P 201 Francfa flęd CORTE SUPREMA CASSAZIONE Si attesta la registrazione presso l'Agenzia -9 APR. 2003 Serie 4 al n. 14582 versate € 160,10 delle Entrate di Roma 2 il apposta in calos alls copla autentica (art. 278 TU. n°115 del 30/5/2002) (F. Flipp Scarpipo)but IL DIRRE DI CANCELLERIA 12