Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Enzo MERIGGIOLA - Presidente -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO - Rel. Consigliere -
Ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TO OR, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE DI TRASTEVERE 259, presso lo studio dell'avvocato GAETANO PATTA, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COOP CASE ECONOMICHE S CROCE SRL;

- intimato -

e sul 2° ricorso n° 05014/97 proposto da:
COOP CASE ECONOMICHE S CROCE SRL, in persona del Presidente e legale rappresentante Sig. Salvatore D'Andrea, elettivamente domiciliato in ROMA VIA E. FILIBERTO 109, presso lo studio dell'avvocato ALDO POMPEI che lo difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE COSSA, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
TO OR;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1370/96 del Tribunale di ROMA, emessa il 12/12/95 depositata il 02/02/96; RG 88715/94 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/98 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;

udito l'Avvocato GAETANO PATTA;

udito l'Avvocato ALDO POMPEI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso incidentale e l'assorbimento del ricorso principale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato nel novembre 1988, la soc. coop. per Case Economiche in S. Croce a r.l. chiedeva al Pretore di Roma di dichiarare che nessuna indennità era dovuta al sig. LO RT per la perdita dell'avviamento commerciale in ordine a quattro immobili locati con distinti contratti e situati in Roma, rispettivamente in via Sebastiano Grandis e in via Santa Croce in Gerusalemme. Il sig. RT costituitosi in giudizio chiedeva in via riconvenzionale la condanna della ricorrente al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Il Pretore condannava la soc. coop. per Case Economiche in S. Croce a r.l. al pagamento della somma di lire 98.414.064.
Quest'ultima proponeva appello e il Tribunale, con sentenza del 2 febbraio 1996, in parziale accoglimento dell'impugnazione, determinava in lire 51.799.050 l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, dichiarando compensate le spese. Il Tribunale accertava che in uno degli immobili veniva svolta attività di vendita al pubblico, mentre negli altri veniva effettuata un'attività di esposizione finalizzata alla vendita;

riteneva che, essendo l'attività di esposizione di mobili funzionale alla produttività dell'impresa e suscettibile di influire sul volume d'affari, gli immobili che la ospitavano dovevano essere inseriti a pieno titolo nell'organizzazione aziendale e, pertanto, anche rispetto ad essi era dovuta l'indennità per la perdita dell'avviamento; concludeva nel senso che per i locali in questione l'indennità dovesse essere ridotta rispetto a quella riconosciuta dal pretore, avuto riguardo alla circostanza che gli stessi erano adibiti ad attività di esposizione e non di vendita e, con valutazione equitativa, liquidava l'indennità nella cifra sopra indicata.
Avverso tale sentenza il sig. LO RT ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi. La soc. coop. per Case Economiche in S. Croce a r.l. resiste con controricorso e propone, sua volta, ricorso incidentale articolato su due motivi. MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti a norma dell'art. 335 c.p.c. Il ricorso principale si articola in tre motivi. Con il primo il ricorrente deduce "l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad elementi di prova, in riferimento all'art.360 c.p.c. n. 5". Secondo quanto esposto, il Tribunale non aveva considerato le deposizioni dei testi che avevano affermato che anche negli altri locali si svolgeva la vendita di mobili. Peraltro, era "incomprensibile la valutazione che i locali erano adatti solo all'esposizione, ma che non erano adatti alla vendita perché mal ridotti, quando si sa che per l'esposizione i locali devono essere messi meglio che per la vendita, perché per l'esposizione hanno bisogno di una maggiore attrattiva". Era poi irrilevante la circostanza che i locali non fossero muniti di autorizzazione amministrativa per la vendita.
Con il secondo motivo del ricorso principale si deduce la "violazione o falsa applicazione di norme di diritto - art. 360 c.p.c. n. 3 in relazione all'art. 116 c.p.c. e insufficiente e contraddittoria motivazione di cui all'art. 360 c.p.c. n. 5 in merito alla CTU". Nella prospettazione del ricorrente, la violazione di legge e il vizio di motivazione consistono in ciò, che il tribunale aveva erroneamente ritenuto che il CTU avesse basato le stime indicate quali valori locativi degli immobili sui valori medi dei contratti fornitigli dalla società cooperativa, mentre aveva svolto indagini nel circondario, accertando i canoni di mercato per immobili del tipo di quelli per cui era causa.
Con il terzo motivo, infine, il ricorrente lamenta "l'insufficiente e omessa motivazione in ordine alla compensazione delle spese in riferimento all'art. 360 c.p.c.", allegando che era incomprensibile la totale compensazione delle spese nel giudizio d'appello. Il primo motivo è infondato.
La valutazione che il tribunale ha compiuto per escludere che nei locali in questione si svolgesse l'attività di vendita dei mobili è assai più articolata di quanto mostri il ricorrente nello svolgimento del motivo. Il Tribunale, infatti, ha ritenuto che le deposizioni dei testi indicati dal conduttore non consentivano di ritenere che nei tre immobili seminterrati si svolgesse attività di vendita, in quanto non risultavano suffragate da alcun elemento di riscontro oggettivo, posto che non vi era autorizzazione per la vendita e che l'assetto dei locali appariva inadeguato alla vendita vera e propria;
ha, inoltre, affermato che, come risultava dalle prevalenti prove testimoniali, i locali erano adibiti alla esposizione di mobili finalizzata alla vendita, che avveniva nel solo immobile a livello stradale. I giudici di merito hanno dunque valutato le risultanze istruttorie, pervenendo, anche sulla base di un giudizio di prevalenza tra le prove testimoniali, alla conclusione che non fosse provato lo svolgimento dell'attività di vendita nei locali seminterrati. Si tratta di una valutazione di merito incensurabile in questa sede, mentre non è riscontrabile il vizio della motivazione lamentato dal ricorrente. Infatti, il vizio di omessa o insufficiente motivazione non può consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove da parte giudice rispetto a quello ritenuto dalla parte, poiché spetta soltanto al giudice del merito individuare la fonte del proprio convincimento, apprezzare le prove e dar la prevalenza all'una o all'altra. In altri termini, il ricorrente censura, inammissibilmente in questa sede, la valutazione delle prove e, dunque, il convincimento del giudice.
All'esame del primo motivo del ricorso principale deve logicamente seguire la trattazione del ricorso incidentale. Questo, infatti, censura la sentenza impugnata per aver riconosciuto l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale anche per i locali adibiti non alla vendita ma al deposito e all'esposizione di mobili e, dunque, si appalesa logicamente prioritario rispetto agli altri due motivi del ricorso principale che riguardano il "quantum" dell'indennità e le spese processuali del grado d'appello. Con il primo motivo del ricorso incidentale, la società cooperativa, deducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 35 e 69 della legge n. 392 del 1978, lamenta che il Tribunale, dopo aver ritenuto che i locali seminterrati erano stati utilizzati come deposito o, al massimo, come luogo di semplice esposizione di beni in vendita, era pervenuto all'erronea conclusione che anche per detti locali spettasse l'indennità per la perdita di avviamento commerciale, in quanto sarebbero stati inseriti a pieno titolo nell'organizzazione aziendale.
Con il secondo motivo del ricorso incidentale viene dedotta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto in riferimento all'art. 360, n. 3 c.p.c., lamentando che il Tribunale, pur avendo accertato che i locali di via Grandis erano sprovvisti dell'autorizzazione comunale di vendita, aveva ciononostante ritenuto il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento. I motivi del ricorso incidentale - che possono essere trattati congiuntamente, censurando sia pure sotto aspetti diversi il riconoscimento dell'indennità per la perdita di avviamento - ripropongono la questione, già altre volte affrontata da questa Corte con giurisprudenza non univoca, della sussistenza del diritto del conduttore, a norma dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978, all'indennità per la perdita dell'avviamento in conseguenza della cessazione del rapporto di locazione di immobile adibito ad uso di magazzino o di locale di esposizione della merce (ovvero del diritto alla prelazione per il trasferimento dell'immobile locato ex art. 39 della stessa legge).
Secondo un primo indirizzo, che il tribunale ha mostrato di condividere, l'indennità compete anche al conduttore di locali adibiti soltanto ad esposizione della merce con possibilità di accesso da parte del pubblico, sebbene le vendite vengano concluse in locali vicini, sempre che risulti accertato il reale ed obiettivo inserimento del locale nell'organizzazione aziendale del conduttore e la sua rispondenza ad esigenze tipiche dell'impresa, essendo così funzionale alla produttività aziendale e suscettibile di influire su volume degli affari (Cass. 6 giugno 1994, n. 5471; 30 marzo 1992, n. 3862 in un caso in cui l'intero bene era oggetto di un unico rapporto locatizio); 26 gennaio 1987, n.703; 25 febbraio 1983, n. 1457).
Secondo un altro indirizzo l'immobile utilizzato come locale di esposizione, in tanto può determinare l'esistenza del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto si presta ad essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sè solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, in tal modo divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento, senza che possa darsi rilievo al modo dell'organizzazione dell'attività del conduttore e alla circostanza che questi abbia creato un vincolo di accessorietà funzionale tra l'immobile adibito a deposito ed esposizione e l'immobile destinato alla vendita (Cass. 21 ottobre 1993, n. 10460; 10 luglio 1989, n. 3264; 28 ottobre 1989, n. 4518;
10 luglio 1986, n. 4486; v. pure Cass. 10 ottobre 1997, n. 9869). Questa Corte ritiene debba seguirsi il secondo indirizzo, che si rivela più consono alla lettera e alla "ratio" della legge. L'art.35 della legge n. 392 del 1978 esclude la spettanza dell'indennità
per la perdita dell'avviamento nel caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il dato testuale fa dunque riferimento all'attività svolta nell'immobile - tale da esercitare richiamo di clientela che può accedere al locale per effettuare acquisti - e non all'imprenditore e alla sua organizzazione. L'avviamento commerciale, inteso come clientela che si rivolge ad un esercizio commerciale per la sua ubicazione, non può che riguardare il locale nel quale avviene il contatto, anche a fini negoziali, con il pubblico degli utenti e dei consumatori e non altri locali separati dal primo e funzionalmente a questi collegati nell'organizzazione aziendale dell'imprenditore conduttore. In altri termini, dare rilevanza al vincolo di accessorietà funzionale voluto dall'imprenditore significa ampliare non poco l'ambito della norma e del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento e introdurre nella fattispecie elementi di ambiguità, in quanto l'accertamento dovrebbe essere condotto non - come vuole la norma - sulle caratteristiche dell'attività svolta nell'immobile, ma sul modo di essere del rapporto di accessorietà funzionale tra l'immobile nel quale si svolge l'attività che dà diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento e l'altro immobile la cui attività di per sè esclude tale diritto. Senza considerare che il rapporto di accessorietà funzionale, in ipotesi, potrebbe riguardare immobili, non solo non contigui, ma anche ubicati in luoghi lontani tra di loro.
È, peraltro, opportuno precisare che, come è stato osservato in alcune delle sentenze che si iscrivono nel secondo indirizzo (Cass.10 luglio 1986, n. 4486; 10 luglio 1989 n. 4486), la questione si pone diversamente se l'oggetto del contratto sia costituito da un unico immobile, anche se solo in parte di esso si svolga l'attività di rilievo per la spettanza dell'indennità per la perdita dell'avviamento. Ma non è questo il caso di specie, nel quale gli immobili furono locati con distinti contratti di locazione. Tale essendo il quadro giuridico di riferimento, il ricorso incidentale appare fondato e va accolto. La sentenza impugnata, infatti, dopo aver escluso la destinazione di vendita dei locali ed aver accertato che in essi si svolgeva attività di esposizione di mobili, ha riconosciuto il diritto all'indennità per la perdita del mancato avviamento, sul rilievo che l'attività in questione "era evidentemente funzionale alla produttività dell'impresa e suscettibile di influire sul suo volume d'affari".
Così decidendo, tuttavia, si è basata su di una non esatta interpretazione dell'art. 35 della legge n. 392 del 1978, conferendo unicamente rilevanza, al fine del riconoscimento dell'indennità, al vincolo di accessorietà funzionale creato dall'imprenditore tra gli immobili in questione e quello adibito alla vendita, ritenendo ininfluente la circostanza che gli immobili in sè considerati non erano adibiti - come pacificamente ammette il tribunale - allo svolgimento di attività comportante contatti diretti con il pubblico dei consumatori.
L'accoglimento del ricorso incidentale per il profilo indicato, assorbe l'ulteriore profilo relativo alla mancanza di autorizzazione comunale. Restano del pari assorbiti il secondo e il terzo motivo del ricorso principale, relativi, rispettivamente, come sopra riportato, al "quantum" dell'indennità e alle spese processuali del grado d'appello.
In conclusione va accolto il ricorso incidentale, mentre va rigettato il primo motivo del ricorso principale, restando assorbiti il secondo e il terzo motivo. In relazione all'accoglimento del ricorso incidentale, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione del Tribunale di Roma, che si uniformerà al principio di diritto come sopra enunciato e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il primo motivo del ricorso principale;
accoglie il ricorso incidentale;
dichiara assorbiti il secondo e il terzo motivo del ricorso principale;
cassa con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione del Tribunale di Roma. Così deciso nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il 9 novembre 1998. Depositato in Cancelleria il 20 febbraio 1999.