Numero registro generale 22214/2024 Numero sezionale 598/2025 Numero di raccolta generale 26672/2025 Data pubblicazione 03/10/2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

riunita in camera di consiglio nella seguente composizione:

Dott. Giacomo Maria Stalla

Dott. Liberato Paolitto

Dott. Ugo Candia

Dott.ssa Milena Balsamo

Presidente Consigliere Consigliere

Oggetto IC IMU ACCERTAMENTO IMMOBILE IN CATEGORIA F/1 AREE URBANE

Consigliere ud. 17/9/2025 PU

Consigliere relatore

R.G.N. 22214/2024

Dott. Giuseppe Lo Sardo

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22214/2024 R.G., proposto

DA

"Coop. Liguria Società Cooperativa di Consumo a r.l.", con sede in Savona, in persona del procuratore speciale pro tempore, rappresentata e difesa dalla Prof. Avv. Lidia Salvini, dall'Avv. Davide De Girolamo e dall'Avv. Chiara Todini, tutti con studio in Roma ("Salvini e Soci. Studio Legale Tributario fondato da F. Gallo"), ove elettivamente domiciliata (indirizzi pec per

notifiche e

roma.org;

comunicazioni: liviasalvini@ordineavvocati-

davidedegirolamo@ordineavvocatiroma.org;

chiaratodini@ordineavvocatiroma.org), giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

CONTRO

RICORRENTE

Comune di Genova, in persona del Direttore Generale pro tempore, su delega conferita dal Sindaco del medesimo Comune l'8 febbraio 2023, rep. n. 307, rappresentato e difeso dall'Avv. Luca De Paoli, con studio in Genova (presso gli Uffici

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dell'Avvocatura Civica), ove elettivamente domiciliato (indirizzo рес per notifiche e comunicazioni: luca.depaoli@ordineavvgenova.it), giusta procura in calce al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria il 7 marzo 2024, n. 178/3/2024; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17 settembre 2025 dal Dott. Giuseppe Lo Sardo;
udito il P.M., nella persona del Sostituto Procuratore Generale, Dott. Stanislao De Matteis, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito per la ricorrente l'Avv. Chiara Todini, che ha concluso per

l'accoglimento del ricorso;

udito per il controricorrente l'Avv. Luca De Paoli, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

FATTI DI CAUSA

1. La "Coop. Liguria Società Cooperativa di Consumo a r.l." ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria il 7 marzo 2024, n. 178/3/2024, che, in controversia su impugnazione dell'avviso di accertamento n. 8164 del 23 settembre 2021 da parte del Comune di Genova nei confronti della medesima, per l'omesso versamento dell'IMU relativa all'anno 2016 (per il limitato periodo dall'1 gennaio 2016 al 16 febbraio 2016), nella misura complessiva di € 18.378,00, in relazione alla proprietà di un'area urbana ubicata nel medesimo Comune alla Via Bressanone, estesa mq. 11.795 e censita al NCEU con la particella 1150 del folio 57, la categoria F/1 e la rendita nulla, che era stata alienata ad un terzo con rogito notarile dell'1 febbraio 2016, ha rigettato l'appello

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proposto dalla "Coop. Liguria Società Cooperativa di Consumo a r.l." nei confronti del Comune di Genova avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di primo grado di Genova il 23 settembre 2022, n. 773//2022, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.

2. Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure - che aveva rigettato il ricorso originario della contribuente - sul presupposto che l'area in questione fosse edificabile secondo la pianificazione urbanistica.

3. Il Comune di Genova ha resistito con controricorso.

4. Le parti hanno depositato memorie illustrative. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il ricorso è affidato a quattro motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato obliterato dal giudice di secondo grado l'esame dell'eccezione sollevata dalla contribuente in ordine alla violazione dall'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, laddove l'ente impositore non ha indicato, né prodotto in allegato all'impugnato avviso di accertamento i documenti e i fatti specifici su cui fondava la propria pretesa impositiva.

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il diritto di difesa del contribuente non fosse stato in alcun modo compromesso, nonostante l'omessa indicazione e allegazione da parte dell'ente impositore nell'impugnato avviso di accertamento dei

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fatti specifici sui quali lo stesso fondava la propria pretesa impositiva.

1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 132, primo comma, n. 4), cod. proc. civ.. e 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., essere stato deciso l'appello dal giudice di secondo grado con motivazione meramente apparente.

1.4 Con il quarto motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 5, commi 2 e 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, nonché del combinato disposto degli artt. 8 e 9 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stata erroneamente confermata dal giudice di secondo grado la liquidazione dell'IMU per l'anno 2016 da parte dell'ente impositore, in relazione all'area urbana in questione, basandosi sul criterio del "valore venale in comune commercio" di cui all'art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504; ciò nonostante la pacifica ed incontestata iscrizione di detto bene nella categoria F/1 al NCEU, con conseguente attribuzione al medesimo di una rendita ex se inidonea a far emergere un debito d'imposta.

2. Il primo motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

2.1 Secondo la ricorrente: «La CGT II° (...) incorreva in una manifesta violazione del fondamentale principio della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato, posto quale invalicabile limite ai poteri decisori dal giudice dal citato art. 112 cod. proc. civ. (...)», avendo «(...) pretermesso ogni considerazione in ordine alla doglianza dedotta da COOP sulla

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violazione dell'art. 7 della L. n. 212/2000 in cui è palesemente incorso il Comune laddove, come anticipato in rubrica, non indicava e non produceva in allegato all'avviso di accertamento emesso i documenti e i fatti specifici su cui fondava la propria pretesa impositiva».

2.2 Anzitutto, vi è carenza di autosufficienza sul contenuto motivazionale dell'atto impositivo, che, neppure per la parte censurata, è stato riportato né riprodotto in ricorso. Invero, in base al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, sancito dall'art. 366 cod. proc. civ., qualora il ricorrente censuri la sentenza di una commissione tributaria regionale sotto il profilo della congruità del giudizio espresso in ordine alla motivazione di un avviso di accertamento il quale non è atto processuale, bensì amministrativo, la cui motivazione, comprensiva dei presupposti di fatto e delle ragioni di diritto che lo giustificano, costituisce imprescindibile requisito di legittimità dell'atto stesso è necessario, a pena di inammissibilità, che il ricorso riporti testualmente i passi della motivazione di detto atto che si assumono erroneamente interpretati o pretermessi dal giudice di merito, al fine di consentire alla Corte di Cassazione di esprimere il suo giudizio sulla suddetta congruità esclusivamente in base al ricorso medesimo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 4 aprile 2013, n. 8312; Cass., Sez. 5^, 19 aprile 2013, n. 9536; Cass., Sez. 5^, 13 febbraio 2015, n. 2928; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2017, n. 16147; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570; Cass., Sez. 5^, 10 dicembre 2021, n. 39283; Cass., Cass., Sez. 5^, 14 marzo 2022, n. 8156; Cass., Sez. 6^-5, 11 maggio 2022, n. 14905; Cass., Sez. Trib., 30 novembre 2023, n. 33442; Cass., Sez. Trib., 26 agosto 2024, n. 23105; Cass., Sez. Trib., 28 aprile 2025, n. 11100). Ciò in quanto non è altrimenti

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possibile per il giudice di legittimità verificare la corrispondenza di contenuto dell'atto impositivo rispetto alle doglianze del contribuente, venendo preclusa ogni attività nomofilattica (Cass., Sez. 5^, 29 luglio 2015, n. 16010; Cass., Sez. 5^, 6 novembre 2019, n. 28570).

2.3 Inoltre, vi è palese carenza di specificità in ordine all'indicazione dei documenti che avrebbero dovuto essere allegati all'atto impositivo, essendosi limitata la ricorrente ad evocarli in modo vago e generico. Peraltro, l'avviso di accertamento in contestazione

che pure

è stato prodotto nella documentazione annessa al fascicolo telematico della ricorrente (allegato n. 7) - non contiene alcun riferimento o richiamo a documenti allegati, ad eccezione di un "prospetto riepilogativo generale degli immobili", che è espressamente qualificato come "parte integrante" del medesimo.

2.4 Per il resto, ad ogni buon conto, la censura deve essere disattesa. Difatti, pronunziandosi nel merito dell'appello con decisione sfavorevole alla contribuente, la sentenza impugnata ha implicitamente disatteso lo specifico motivo di gravame sulla questione preliminare della carenza di adeguatezza motivazionale dell'avviso di accertamento. Si può, quindi, ritenere che vi sia stato un rigetto implicito della censura in questione da parte del giudice di appello, secondo il principio (estensibile per analogia anche in materia di impugnazione del diniego di rimborso) per cui, in tema di contenzioso tributario, qualora il giudice, nonostante l'eccezione di nullità dell'avviso di accertamento, sia passato all'esame del sostanziale, si deve ritenere, per come è strutturato il giudizio di fronte alle commissioni tributarie, che ha ritenuto tale

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rapporto

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eccezione implicitamente infondata, atteso che il giudizio tributario, ancorché avente ad oggetto l'accertamento del rapporto sostanziale, è formalmente costruito come giudizio di impugnazione dell'atto impositivo, il quale costituisce il "veicolo di accesso" al giudizio di merito, cui si perviene solo per il tramite di tale impugnazione, con la conseguenza che quando ricorrano vizi formali dell'atto, tali da condurre alla sua invalidazione, il giudice deve arrestarsi alla relativa pronuncia, rimanendo in tal guisa pienamente e correttamente esercitata la giurisdizione attribuitagli (da ultime: Cass., Sez. Trib., 10 dicembre 2024, n. 31827; Cass., Sez. Trib., 30 maggio 2025, n. 14562; Cass., Sez. Trib., 10 luglio 2025, n. 18941). Il che esclude la stessa ipotizzabilità di un'omessa pronuncia ex art. 112 cod. proc. civ. Difatti, è pacifico che ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un'espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto;
tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 gennaio 2020, n. 2153; Cass., Sez. 5^, 2 aprile 2020, n. 7662; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2021, n. 2151; Cass., Sez. Trib., 3 agosto 2023, n. 23672; Cass., Sez. Trib., 13 agosto 2024, n. 22775; Cass., Sez. Trib., 13 luglio 2025, n. 19240).

2.5 Aggiungasi ancora che, secondo questa Corte, l'obbligo motivazionale dell'avviso di accertamento in materia di IC (ma le stesse argomentazioni possono valere anche per I'IMU) deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa

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tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare l'an e il quantum dell'imposta; in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria dedotta, soltanto l'indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'ente impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa, restando, poi, affidate al giudizio di impugnazione dell'atto le questioni riguardanti l'effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2017, n. 26431; Cass., Sez. 5^, 26 gennaio 2021, n. 1569; Cass., Sez. 6^-5, 3 febbraio 2021, n. 2348; Cass., Sez. 5^, 11 giugno 2021, n.

-

16681; Cass., Sez. 5^, 24 agosto 2021, n. 23386; Cass., Sez. Trib., 18 novembre 2022, n. 34014; Cass., Sez. Trib., 17 ottobre 2023, n. 28758; Cass., Sez. Trib., 31 gennaio 2024, n. 2929; Cass., Sez. Trib., 12 marzo 2024, n. 6501; Cass., Sez. Trib., 4 gennaio 2025, n. 121). Pertanto, l'indicazione attraverso un prospetto analitico e riassuntivo dell'identificazione catastale, della superficie rilevante, del valore imponibile, dell'aliquota applicabile e dell'imposta liquidata per ciascun immobile (come è avvenuto nel caso di specie) è sufficiente ad assicurare la completezza motivazionale dell'avviso di accertamento in ossequio ai parametri dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 (in termini: Cass., Sez. Trib., 4 gennaio 2025, n. 121; Cass., Sez. Trib., 11 agosto 2025, n. 23100).

3. Il secondo motivo è infondato.

3.1 La censura attinge ancora una volta (stavolta, sub specie di violazione di legge) l'adeguatezza motivazionale dell'atto

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impositivo, che non è stata presa in espressa considerazione

dalla sentenza impugnata.

3.2 Tuttavia, è sufficiente reiterare per disattenderlo le argomentazioni già illustrate nello scrutinio del primo motivo (al punto 2.5).

4. Il terzo motivo ed il quarto motivo - la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza alla questione della soggezione ad IMU degli immobili classificati in categoria F/1 - sono infondati.

4.1 Per quanto concerne l'IC, in base all'art. 5, commi 2, 5 e 7, del d.l.gs. 30 dicembre 1992, n. 504: <

2. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1 gennaio dell'anno di imposizione, i moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo dell'ultimo comma dell'articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 196, n. 131. (...) 5. Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. (...) 7. Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, un moltiplicatore pari a settantacinque≫. L'art. 13, comma 3, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n.

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214, ha richiamato l'art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, per la determinazione della base imponibile delle aree fabbricabili anche ai fini della liquidazione dell'IMU. Tuttavia, i commi 4 e 5 della medesima disposizione hanno dettato una diversa regolamentazione con riguardo ai fabbricati e ai terreni agricoli, stabilendo che: «4. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori: a. 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10; b. 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5; b-bis. 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; c. 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10; d. 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; tale moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013; e. 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1. 5. Per i terreni agricoli, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 51, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, un moltiplicatore pari a 135. Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori

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agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 110».

4.2 Ciò posto, per costante orientamento di questa Corte, in tema di IC (come anche di IMU) l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi, fermo restando che l'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone di tener conto, in concreto, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2018, n. 4952; Cass., Sez. 6^-5, 3 aprile 2019, n. 9202; Cass., Sez. 5^, 7 agosto 2019, n. 21080; Cass., Sez. 5^, 10 marzo 2020, n. 6702; Cass. Sez. Un., 29 ottobre 2020, n. 23902; Cass., Sez. 5^, 16 febbraio 2021, n. 3973; Cass., Sez. Trib., 1 dicembre 2022, n. 35436; Cass., Sez. Trib., 11 agosto 2023, n. 24547; Cass., Sez. Trib., 23 novembre 2023, n. 32662; Cass., Sez. Trib., 15 maggio 2024, n. 13462; Cass., Sez. Trib., 19 febbraio 2025, n. 4313).

Tale

principio è stato specificamente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità anche per le aree classificate in categoria F/1, ritenendosi che l'edificabilità debba essere desunta dalle previsioni della pianificazione urbanistica (Cass., Sez. 6^-5, 31 maggio 2018, n. 13820).

4.3 L'art. 54, lett. f), del "regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano" di cui al d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, aveva previsto che la "scheda per la dichiarazione" al

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catasto edilizio urbano della proprietà immobiliare contenesse, ai fini dell'indicazione dell'unità immobiliare, le «aree scoperte od altre dipendenze annesse all'uso dell'unità immobiliare, precisando se esse sono comuni ad altre unità». L'art. 15 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650 (in materia di "Perfezionamento e revisione del sistema catastale"), aveva disposto che: <Ad integrazione e modifica di quanto è stabilito con la L. 11 agosto 1939, n. 1249, modificata con D.L. 8 aprile 1948, n. 514, e con il relativo regolamento approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, nel catasto edilizio urbano verranno anche iscritti, con indicazione della sola superficie, i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane. Gli uni e le altre dovranno essere dichiarate dagli interessati con le medesime modalità stabilite per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane dalle norme di legge e di regolamento citate al comma precedente (...)». Ai sensi dell'art. 3, comma 2, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 (in materia di "Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale"): «Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell'articolo 4, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, i seguenti immobili: a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado;
c) lastrici solari;
d) aree urbane».

4.4 Sulla scorta di tali prescrizioni normative, la prassi amministrativa in materia catastale (in particolare, la circolare

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emanata dall'Agenzia del Territorio il 26 novembre 2001, n. 9/T) ha individuato il c.d. tipo "F" comprendente le c.d. "categorie fittizie", che sono destinate ad identificare quegli immobili che non producono reddito, ma che devono essere individuati in catasto per motivi di natura civilistica. Il gruppo annovera le seguenti categorie: a) F/1 - area urbana;
b) F/2 - unità collabente;
c) F/3 - unità in corso di costruzione;
d) F/4 - unità in corso di definizione;
e) F/5 - lastrico solare;
f) F/6 - fabbricato in attesa di dichiarazione;
g) F/7 - infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. Pur non essendo previste nel quadro generale delle categorie, in quanto ad esse non è associabile una rendita, le categorie in questione sono state necessariamente introdotte per consentire l'iscrizione in catasto di unità particolari con la procedura informatica di aggiornamento DOCFA.

4.5 In particolare, la categoria F/1 identifica le aree scoperte in contesti urbani (ad esempio: giardini, cortili, spazi post- demolizione) che non producono reddito catastale e svolgono una funzione accessoria o strumentale rispetto ad un'unità immobiliare principale. Per comprendere appieno la natura e la varietà delle aree classificabili in tale categoria, basta osservare il diversificato panorama del tessuto urbano, il quale presenta un multiforme assortimento di figure accomunate dalla destinazione pertinenziale. Così, si suole ricondurre a tale tipologia: 1) giardini e cortili pertinenziali ad unità immobiliari urbane;
2) aree di viabilità privata (come: strade, vialetti, piazzole, spazi di manovra all'interno di complessi residenziali o di insediamenti produttivi, con la funzione di garantire l'accesso e la circolazione all'interno di proprietà private); 3) spazi derivanti da

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demolizioni (come: aree risultanti dalla demolizione totale o parziale di fabbricati urbani, in attesa di una nuova edificazione o di una diversa destinazione urbanistica); 4) campi da gioco e aree sportive scoperte (come: campi da tennis, campi da calcetto, palestre all'aperto, ecc.); 5) piazzali di servizio e parcheggi scoperti (come: piazzali di carico e scarico per merci;
aree di parcheggio scoperte a servizio di specifici edifici urbani); 6) terrazzi a livello non esclusivi.

4.6 A ben vedere, le "aree urbane" non sono certamente assimilabili ai terreni agricoli. Difatti, pur non costituendo né ospitando fabbricati veri e propri (di natura permanente), esse sono, comunque, il prodotto di una manipolazione (più o meno intensa) dello stato naturale del suolo, che viene ad essere trasformato dall'intervento antropico in un aliud, che non è più suscettibile di sfruttamento agricolo, ma conserva ancora le potenzialità edificatorie secondo i dettami della pianificazione urbanistica. Ne discende che, non essendo terreni agricoli (né, a maggior ragione, fabbricati), le "aree urbane" devono essere qualificate ai fini dell'IMU alla stregua di "aree fabbricabili" nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), essendo edificabili in conformità alla destinazione urbanistica.

4.7 Né tale conclusione è compromessa dalla natura fisiologicamente pertinenziale (art. 817 cod. civ.) delle "aree urbane", ancorché non risulti che la contribuente abbia dedotto l'incidenza di tale vincolo sull'esigibilità del tributo sin dalla proposizione del ricorso originario, alla luce delle censure

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formulate in quella sede contro l'atto impositivo (nella sintesi riportata alla pagina 14 del ricorso per cassazione). Secondo una consolidata giurisprudenza di legittimità, in tema di IC (ma con valenza anche per l'IMU), l'esclusione dell'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, prevista dall'art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, si fonda sull'accertamento rigoroso dei presupposti di cui all'art. 817 cod. civ., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo e che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione, poiché, altrimenti, sarebbe agevole per il proprietario, al mero fine di godere dell'esenzione, creare una destinazione pertinenziale che possa facilmente cessare senza determinare una radicale trasformazione dell'immobile stesso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2018, n. 27573; Cass., Sez. 6^-5, 24 gennaio 2019, n. 2128; Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13742; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2020, n. 10976; Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2021, n. 6406; Cass., Sez. 5^, 31 agosto 2022, n. 25561; Cass., Sez. Trib., 24 gennaio 2023, n. 2143; Cass., Sez. Trib., 24 gennaio 2024, n. 2351; Cass., Sez. Trib., 28 aprile 2025, n. 11181). Si osserva - da un lato - che la natura pertinenziale di un'area non è incompatibile con il carattere edificabile di quest'ultima, potendo coesistere le due destinazioni e qualificazioni giuridiche;
e dall'altro che la natura pertinenziale esclude l'autonomo assoggettamento ad IC ex art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, solo quando l'area edificabile venga

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fatta oggetto di una destinazione oggettiva e funzionale di servizio non revocabile ad libitum, ma tale da modificare lo stato dei luoghi escludendone stabilmente l'edificazione. In tal senso si è espresso l'indirizzo di legittimità, secondo cui, in tema di IC (ma con valenza anche per l'IMU), è possibile la coesistenza, nello stesso suolo, della pertinenzialità ad altro immobile che ne esclude l'autonoma tassabilità ai sensi dell'art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e della edificabilità; l'asservimento pertinenziale la cui prova incombe sul contribuente - ricorre, peraltro, ove il bene non sia semplicemente posto al servizio od ornamento di un altro, ma quando tale destinazione sia durevole (sul piano soggettivo ed oggettivo) e non sia possibile una destinazione diversa senza una radicale trasformazione del bene pertinenziale, divenendo altrimenti agevole l'elusione del precetto che impone la tassazione per la natura reale del cespite (Cass., Sez. 5^, 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., Sez. 5^, 15 novembre 2017, n. 27025). Ad ogni buon conto, è stato anche precisato che, in tema di IC (come anche di IMU), al contribuente che non abbia evidenziato l'esistenza della pertinenza nella dichiarazione prevista dall'art. 10, comma 4, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (prima della soppressione del relativo obbligo, con decorrenza dall'1 gennaio 2009, da parte dell'art. 36, comma 53, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248), nonché nella dichiarazione prevista dall'art. 13, comma 12-ter, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo inserito dall'art. 4, comma 5, lett. i), del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012, n. 44, e modificato dall'art. 9,

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comma 3, lett. b), del d.l. 10 ottobre 2012, n. 174, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 dicembre 2012, n. 213, dichiarazioni essenziali per beneficiare di esenzioni o riduzioni secondo le rispettive discipline dell'IC e dell'IMU, non è consentito contestare l'atto con cui l'area asseritamente pertinenziale viene assoggettata a tassazione, deducendo solo nel giudizio la sussistenza del vincolo di pertinenzialità (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 24 luglio 2012, n. 13017; Cass., Sez. 5^, 30 marzo 2016, n. 6139; Cass., Sez. 5^, 3 febbraio 2017, n. 2901; Cass., Sez. 5^, 17 aprile 2017, n. 9790; Cass., Sez. 5^, 9 marzo 2021, n. 6406; Cass., Sez. 5^, 31 agosto 2022, n. 25561; Cass., Sez. Trib., 2 marzo 2023, nn. 6267 e 6281; Cass., Sez. Trib., 4 giugno 2025, n. 14904). È vero che un recente arresto di questa Corte ha, altresì, precisato che, ai fini dell'IC e dell'IMU, anche in difetto di dichiarazione preventiva da parte dei contribuenti, l'area pertinenziale, costituendo parte integrante del fabbricato cui accede, perde autonoma rilevanza ai fini impositivi, nonostante l'edificabilità prevista dalla pianificazione urbanistica (generale ed attuativa), sempre che l'ente impositore abbia avuto contezza, attraverso l'acquisizione di documenti o l'assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, del vincolo di pertinenzialità desumibile dall'accertamento in fatto della stabile e durevole destinazione del bene accessorio a servizio o ornamento del bene principale - prima dell'anno di imposta a cui si riferisce l'avviso di accertamento (Cass., Sez. Trib., 8 maggio 2023, n. 12226). Comunque, nulla è stato allegato a tale riguardo dalla contribuente, che, pertanto, non può far valere in questa sede l'accessorietà dell'area urbana al locale adibito a deposito per ottenere l'esenzione dal tributo.

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4.8 Se ne può concludere che, ai fini dell'IMU, le c.d. "aree urbane", il cui classamento catastale in categoria F/1 esclude l'attribuzione di una rendita, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. d), del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, non possono essere equiparate ai "fabbricati", a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico con la realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli, né ai "terreni agricoli", a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico, ma devono essere considerate alla stregua di "aree fabbricabili" nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata sulla base del "valore venale in comune commercio", tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica.

4.9 Ne discende che la sentenza impugnata ha correttamente motivato il rigetto del gravame con l'accertata edificabilità dell'area controversa, argomentando che: «Nel merito poi, ritiene il Collegio che le aree urbane classate in F/1 non producano reddito e siano esenti da tasse municipali immobiliari solo se non vengono riconosciute aree fabbricabili o edificabili. Nel caso in esame invece, la Società, con comunicazione IMU relativa all'anno 2012 e presentata all'Ufficio il 16/04/2013, dichiarava il possesso di un cespite tassabile in cui veniva indicata la caratteristica corrispondente ad area fabbricabile e valore imponibile pari ad € 1.271.316,39».

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5. Alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi l'inammissibilità o l'infondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato.

6. Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

7. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente alla rifusione delle spese giudiziali in favore del controricorrente, liquidandole nella misura di € 200,00 per esborsi ed € 3.000,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi e ad altri accessori di legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 17 settembre 2025.

IL CONSIGLIERE ESTENSORE Dott. Giuseppe Lo Sardo

IL PRESIDENTE

Dott. Giacomo Maria Stalla

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