Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. G. BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DR EL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PIERO FOSCARI 40, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO COLAIACOVO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EC EZ;

- intimato -

avverso la sentenza n. 219/99 del Tribunale di SULMONA, emessa il 23/6/1999 depositata il 20/09/99; RG.66/1998, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/01/02 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
CC EZ - locatrice di porzione di fabbricato in Sulmona - intimava alla conduttrice, SA EL, licenza per finita locazione alla data dell'1.1.2000 e contestualmente la citava per la convalida innanzi al pretore del luogo.
La conduttrice si opponeva, deducendo che nella durata della locazione non si doveva computare il periodo, durante il quale la locatrice l'aveva arbitrariamente privata del godimento dell'immobile locato, e che, comunque, in forza del D.L. 333/1992 la locazione si prorogava di due anni a decorrere dalla data, per la quale era stata intimata disdetta.
Il pretore dichiarava la risoluzione del contratto a tale data;

il tribunale di Sulmona con sentenza resa il 23.6.1999 rigettava l'appello proposto dalla conduttrice, affermando che la privazione del godimento dell'immobile locato ad opera della locatrice può essere fonte di obbligazione risarcitoria per violazione dell'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, ma non incide sulla durata della locazione, e che la proroga biennale di cui all'art. 11, comma 2 bis, del D.L. 333/1992 non si applica alle locazioni che, come quella presente, si sia rinnovata per effetto di mancata disdetta per un altro quadriennio successivamente all'entrata in vigore della L. 359/1992. Avverso tale sentenza l'SA ha proposto ricorso per cassazione, affidandone l'accoglimento a due motivi;
l'intimata non ha svolto attività difensiva in questa sede.
Motivi della decisione
Con il primo motivo la ricorrente lamenta omessa o insufficiente motivazione, sostenendo che i giudici di appello hanno ritenuto che in nessun caso la violazione degli obblighi contrattuali incide sulla durata della locazione senza verificare se, come dedotto con i motivi di gravame, in caso di violazione dell'obbligo di garantire il godimento della casa locata non solo il conduttore, può avvalersi della tutela aquiliana, ma il termine contrattuale è sospeso perché "la prestazione sinallagmatica non ha corso".
Il motivo è infondato.
La locazione si configura come contratto consensuale che si perfeziona con il semplice scambio dei consensi, per cui la consegna della cosa rimane estranea alla formazione della fattispecie negoziale e costituisce soltanto il primo ineliminabile obbligo del locatore (Cass. 21.3.1970, n^ 766). Se il locatore non consegna la cosa locata, il conduttore può agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni;

se dopo averla consegnata se la riprende, il conduttore può avvalersi anche della tutela possessoria, configurando la privazione del godimento della cosa locata spoglio (Cass. 7.3.1997, n^ 2028); in nessun caso la mancata consegna o la privazione del godimento incidono sulla durata della locazione che è determinata dalle parti o in mancanza dalla legge.
Conferma di tanto deriva dalla disciplina del mancato godimento della cosa locata per necessità di riparazioni (artt. 1583 - 1584 c.c.), secondo la quale il conduttore ha diritto alla riduzione del canone e solo eccezionalmente allo scioglimento del contratto, rimanendo impregiudicata la durata della locazione. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'art. 11, comma 2 bis, D.L. 333/1992 nonché illogicità della motivazione;
lamenta che i giudici di appello abbiano limitato la proroga biennale prevista dalla menzionata disposizione alle locazioni per le quali sia intervenuta tempestiva disdetta, ritenendo assorbito per le altre il periodo transitorio nei quattro anni di rinnovo automatico del contratto.
Neppure questo motivo è fondato.
Nel quadro della miniriforma del regime dell'equo canone per le locazioni abitative, caratterizzata dal superamento del sistema incentrato sulla determinazione legale del canone e dal graduale passaggio ad un sistema di libera negoziazione di esso mediante l'istituto dei patti in deroga, il comma 2 bis dell'art. 11 D.L. 333/1992 come modificato dalla l. 359/1992 svolge una funzione di raccordo tra il regime previgente e quello nuovo.
La norma ha riguardo alla prima scadenza dei contratti in corso, in quanto soggetti al regime dell'equo canone, successiva alla data di entrata in vigore della legge citata: in tale occasione è accordata facoltà alle parti di avvalersi del nuovo regime introdotto dall'art. 11, comma 2, mediante la stipula di un accordo in deroga al regime dell'equo canone, prevedendo, se le parti non raggiungono l'accordo sulla determinazione del canone, la proroga di diritto del rapporto per un biennio onde evitare che il conduttore sia esposto all'immediato rilascio dell'immobile. La norma ha quindi finalità essenzialmente transitoria e tale finalità non è ravvisabile in relazione ai contratti che si rinnovino tacitamente a norma dell'art. 3 l. 392/1978 per difetto di tempestiva disdetta successivamente all'entrata in vigore della l. 359/1992. In conclusione, il ricorso va rigettato;
non vi sono provvedimenti da assumere in ordine alle spese, non avendo l'intimata svolto in questa sede attività difensiva.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso. Nulla spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di Cassazione, il 29 gennaio 2002. Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2002