Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Michele LO PIANO - Consigliere -
Dott. Maria Margherita CHIARINI - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NI IG, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato DI CRISTOFALO SALVATORE, con studio in 95100 CATANIA VIA G.LEOPARDI, 23, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CH NT, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato ANGELA CHIMENTO, con studio in 95131 CATANIA, VIA F.CRISPI N.242, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1388/98 del Tribunale di CATANIA, QUINTA SEZ.CIVILE emessa il 24/02/1998, depositata il 28/04/98; RG.4352/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/06/01 dal Consigliere Dott. Maria Margherita CHIARINI;

udito l'Avvocato ANGELA CHIMENTO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per accoglimento del I° motivo rigetto del II°.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
HI SA conveniva dinanzi al RE di Catania, in data 9.XI.1995, il locatore AN AZ per ottenere la determinazione dell'equo canone di un appartamento ultimato nel gennaio 1992, condotto in locazione dal luglio 1993 al settembre 1995, e la condanna del medesimo alla restituzione della somma corrisposta in eccedenza.
Lo AN, costituitosi tardivamente, depositava relazione peritale, dal medesimo redatta, contestando la C.T.U. frattanto espletata e chiedendo di determinare il canone tenendo conto, ai sensi del "terzo comma dell'art. 22 legge 392/1978", dei maggiori costi di produzione rispetto al costo base, fissato con decreto presidenziale ai sensi del primo comma della stessa norma.
Il RE, con sentenza del 14 aprile 1997, escludeva la sussistenza dei presupposti per riconoscere i pretesi maggiori costi di produzione e, in accoglimento della domanda, determinava l'equo canone, aggiornandolo poi da dicembre 1993 a dicembre 1994 secondo l'indice istat, ai sensi dell'art. 24 legge 392/1978, e condannava il locatore a restituire al conduttore L. 18.672.288, oltre accessori.
Interponeva appello lo AN, per avere il RE erroneamente escluso l'origine pubblica della documentazione in base alla quale egli stesso aveva effettuato i conteggi, da cui risultava dovuto un canone maggiore di quello giudizialmente stabilito. Il Tribunale di Catania, con sentenza del 24.2.1998, rigettava l'appello sia per la natura unilaterale delle dichiarazioni trasfuse nella certificazione catastale, se non controllate dalla P.A., sia per la mancanza di idoneità, neppure presuntiva, degli elementi ivi indicati - rendita catastale e classe - a dimostrare un costo di produzione maggiore di quello base, stabilito con decreto, ai sensi della medesima norma. Circa poi l'incidenza degli oneri di urbanizzazione, nessuna valutazione era possibile mancando agli atti la relativa documentazione.
Infine il calcolo dell'aggiornamento del canone, ai sensi dell'art. 24 legge 392/1978, applicato con decorrenza dal dicembre 1993 -
ossia dall'anno successivo all'ultimazione dell'immobile - era corretto.
Ricorre per Cassazione lo AN deducendo due motivi a cui resiste il conduttore HI.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce "violazione dell'art. 22 legge 392/1978 in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.".
La documentazione che esso AN aveva allegato alla perizia del 30 sett. 1996 per dimostrare il diritto all'aumento del costo base di produzione, ai sensi del terzo comma dell'art. 22 legge 392/78, essendo proveniente o diretta, per disposizione di legge, alla P.A., era di origine pubblica. Esemplificava in particolare: 1) la ricevuta dell'azienda Acquedotto Municipale per compenso lavori;
2) la parcella catastazione;
3) la fattura dell'azienda Autonoma Municipale del gas per compenso materiale e manodopera;
4) le rate di pagamento degli oneri di urbanizzazione. I giudici di appello, avendo escluso la rilevanza probatoria di questi e degli altri documenti prodotti, hanno violato l'art. 22, terzo comma legge 392/78, con motivazione insufficiente e contraddittoria.
Altrettanto erroneamente poi la Corte di merito ha ritenuto unilaterale e di natura privatistica il certificato catastale, mentre la rendita catastale è una determinazione dell'Ufficio del Catasto, adottata con riferimento all'ubicazione dell'immobile, che nella specie è in zona censuraria 1, dove non vi è edilizia convenzionata, che, invece, è il primo parametro considerato dal primo comma dell'art. 22 legge 392/1978 per stabilire il costo di produzione, e l'errore è rilevante perché la rendita catastale attribuita all'appartamento locato all'HI (L. 360.000 a vano) è prossima a quella della cat. A/1 (L. 375.000 a vano), e tale risultanza presuppone un maggior costo di produzione. Circa la documentazione concernente gli oneri di urbanizzazione, incidenti sul costo di produzione per espressa disposizione normativa, le relative quietanze erano allegate alla perizia e perciò l'affermazione del Tribunale sulla loro inesistenza agli atti deriva da omessa verifica.
1.1- Il motivo è infondato.
Per la determinazione del canone la legge 27 luglio 1978 n. 392 aveva scelto il sistema del costo di produzione, da correggere con parametri legalmente prestabiliti, che tenevano conto dei diversi fattori di differenziazione degli immobili da adibire ad uso abitativo (artt. 15-21).
In particolare, per quelli ultimati dopo il 31 dicembre 1975, nella vigenza della legge sull'equo canone, l'art. 22 primo comma stabiliva che il costo base di produzione a metro quadrato fosse fissato con D.P.R. entro il 31 marzo di ogni anno, dettando i criteri direttivi per l'emanazione di tale provvedimento (secondo comma dell'art. 22), riferiti al 31 dicembre dell'anno precedente. Infine, con il terzo comma, la norma in esame dava facoltà al locatore, in base a documentazione di origine pubblica - come ad esempio quella a fini fiscali, ovvero relativa ad oneri delle assicurazioni obbligatorie - di provare che il costo di produzione reale, a causa di costi maggiori rispetto a quelli correlati alle componenti indicate nel decreto alle lettere a), b) e d) dell'art. 22 primo comma, era maggiore di quello presunto.
Tanto precisato, la documentazione di origine pubblica - ossia proveniente da pubblici uffici - che il Tribunale ha potuto esaminare, secondo quanto risulta dalla sentenza, è soltanto il certificato catastale. Al riguardo innanzi tutto è da rilevare che l'affermazione del Tribunale secondo cui a tale atto può riconoscersi l'efficacia probatoria privilegiata dell'atto pubblico soltanto se la P.A. ha controllato i dati costitutivi forniti dal privato, trova conferma proprio nello stesso ricorso, in cui lo AN afferma che il Ministero delle Finanze gli ha contestato la rendita catastale attribuita all'immobile. A ciò comunque deve aggiungersi che il ricorrente non indica in ricorso, come invece avrebbe dovuto per il principio dell' autosufficienza del medesimo, da quali dati dei documenti esemplificati risultano maggiori costi di produzione rispetto a quelli considerati nel D.P.R. con riferimento alle predette componenti a) b), d), indicate nell'art. 22, ne' la complessiva misura del maggior costo base di produzione derivatone e la conseguente maggiore somma dovuta a titolo di canone, e questa mancanza determina l' inammissibilità della censura. Infatti il vizio di erronea valutazione o omesso esame di documenti, per esser rilevante, deve concernere un punto decisivo della controversia sì da determinare, se fosse stato preso in esame dal giudice di merito, con una prognosi ex ante di certezza e non di mera probabilità, una decisione diversa da quella adottata (Cass. 1999 n. 2819; 2001 n. 4009, tra le tante).
2.- Con il secondo motivo lo AN deduce "violazione dell'art. 24 legge 392/1978 in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.".
Il calcolo per l'aggiornamento del canone, in base ai dati ISTAT, con decorrenza da dicembre a dicembre di ogni anno, è erroneo perché questo criterio è applicabile solo alle costruzioni ultimate prima dell'anno 1975, mentre per quelle successive l'aggiornamento, nella misura pari al 75% della variazione dell'indice dei prezzi al consumo per la famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente, deve essere calcolato con decorrenza dall'ultimo canone. 2.2- Anche questa violazione di legge non sussiste.
L'aggiornamento del canone, stabilito dal primo comma dell'art. 24 legge 392/1978 nella misura del 75% della variazione accertata dall'ISTAT, costituisce, per gli immobili ultimati dopo il 31.XII.75 - come nella specie - un aggiornamento del costo base di produzione, livellato ogni anno al 31 dicembre, indipendentemente dal mese effettivo di ultimazione della costruzione, secondo quanto emerge dalla Relazione Ministeriale al disegno di legge 465/Senato con riferimento all'art. 22 primo comma. Pertanto va effettuato da dicembre a dicembre di ogni anno, a partire dall'anno successivo a quello di costruzione, e non già dall'entrata in vigore della legge sull'equo canone o dalla data di stipulazione del contratto di locazione, con scatto al primo gennaio dell'anno successivo (Cass. 4305/1987). Ne consegue che è esatto il calcolo effettuato dal giudice di primo grado e confermato dal giudice di appello. Concludendo il ricorso deve esser rigettato e il ricorrente condannato a pagare le spese di questo grado di giudizio al resistente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali in £ 3.100.000 (euro 1.601,02) di cui per onorari £ 3.000.000 (euro 1.549,37).
Così deciso in Roma il 5 giugno 2001.
Depositato in Cancelleria il 22 gennaio 200.