Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. FRANCESCO SABATINI - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
P&B DI ES IN & C SAS, con sede in Pordenone, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G BATTISTA TIEPOLO 21, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO ALABRESE, difesa dall'avvocato LUCIANO FALOMO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ARCO DI COLOSSO ANGELO A & C SAS, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G FERRARI 35, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO FILIPPO MARZI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato POMPEO PITTER, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 23/99 del Tribunale di PORDENONE, emessa l'11/11/98 e depositata l'08/01/99 (R.G. 604/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/04/01 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato Mauro MEZZETTI (per delega Avv. M. F. MARZI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ON MARTONE che ha concluso per il rigetto del 2^ motivo e l'assorbimento del 1^ motivo.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 26 aprile 1996 la Arco s.a.s., in persona del legale rappresentante AN OS, citò davanti al PR di Pordenone la P e B di LL GI e C. s.a.s., proponendo opposizione ex art.668 c.p.c. ad un'intimazione di convalida di sfratto per finita locazione, concernente un immobile ad uso commerciale, sito in Pordenone. Dedusse, in proposito: - che in data 3 aprile 1996 le era stata notificata un'ordinanza di sfratto emessa dal medesimo PR di Pordenone il 5 marzo 1996, mentre la precedente intimazione risultava notificata non già presso la sede legale della società sita in Pordenone, ma presso l'abitazione di esso istante e, pertanto, risultava nulla la relativa notifica;
- che, altresì, non aveva mai ricevuto disdetta in ordine al contratto di locazione, relativo all'immobile de quo.
La convenuta si costituì ed eccepì: a) che la notifica era stata effettuata a quella che, in base ad una visura camerale, risultava essere la sede legale del società, sita in S. Donà di Piave;
b) che la disdetta era stata data con lettera a mani 21 giugno 1991 alla precedente affittuaria Cloe Abbigliamento di TT e AR;
c) che quest'ultima aveva comunicato, il 10 ottobre 1991, di avere sublocati i locali alla Arco s.a.s..
Il PR di Pordenone, con sentenza dell'11 ottobre 1997, accolse l'opposizione osservando in parte motiva: - che la notifica dell'intimazione a S. Donà di Piave, effettuata il 10 gennaio 1996, era nulla perché successiva al trasferimento della sede sociale a Pordenone, verificatesi 28 settembre 1995; - che, inoltre, la disdetta del contratto, in quanto effettuata "a mani", era priva di data certa e quindi inopponibile alla Arco s.a.s., che era terzo rispetto al rapporto intercorrente tra la P e B di LL e la Cloe Abbigliamento, precedente affittuaria dell'immobile. Avverso detta sentenza la P e B Polosello s.a.s. propose appello, che il Tribunale di Pordenone, con sentenza in data 8 gennaio 1999, respinse, ribadendo sostanzialmente le argomentazioni del PR. Per la cassazione di detta sentenza ha proposto ricorso la società P e B di Polosello, sulla base di due motivi, cui resiste con controricorso la Arco s. a. s., che ha anche depositato memoria. Motivi della decisione
Con il primo motivo la ricorrente denuncia l'omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, sotto il profilo di circostanze e risultanze processuali rilevanti, nonché violazione e falsa applicazione dell'art.668 c.p.c.. Assume, in primo luogo, la ricorrente che la circostanza che era stata inoltrata dalla Arco opposizione ex art.668 c.p.c. toglieva ogni rilevanza alla questione relativa al validità o meno della notifica dell'intimazione di sfratto. In sostanza, il PR, una volta instaurato il giudizio di opposizione, doveva ritenere assorbita la questione relativa alla validità della notifica dell'intimazione e decidere sul merito della causa. Deduce, inoltre, la ricorrente che la notifica dell'atto di intimazione di sfratto (e contestuale citazione per la convalida) venne effettuata dalla P & B presso il luogo che dalla visura raccolta presso la locale Camera di Commercio risultava indicato quale sede della Arco S.a.s.. Dal certificato camerale non risulta affatto che la A.R.C.O. S.a.s. di OS AN A. & C avesse trasferito la propria sede a Pordenone. Nel documento risultava scritto chiaramente:
"Denominazione A.R.C.O. s.a.s. di OS AN ON & c. sede:
San Donà di Piave (Ve) via Nazario Sauro 45 cap 30027". Nel luogo, ivi indicato come sede sociale l'odierna ricorrente aveva correttamente provveduto a notificare l'intimazione di sfratto. Era ben vero che a pag. 2 della visura era scritto: "Ditta trasferita a Pordenone (PN) Corso Vittorio Emanuele 37", ma il trasferimento non concerneva la sede sociale, ma solo la ditta, il cui trasferimento da un luogo all'altro non implicava necessariamente anche il trasferimento della sede sociale.
Il motivo non merita accoglimento.
La prima parte della censura è del tutto irrilevante, atteso che la stessa si riferisce a quanto statuito dal giudice di primo grado;
va, comunque, osservato che il PR adito, non soltanto ebbe a revocare l'ordinanza di convalida di sfratto a motivo della nullità della notifica del l'intimazione, ma rigettò la domanda della P e B, esaminando, quindi, anche il merito della causa. La seconda parte del motivo è inammissibile, in quanto con la stessa non si fa che ripetere quanto già dedotto nel secondo grado del giudizio di merito e disatteso dal tribunale di Pordenone, con l'argomentazione, non oggetto di specifica censura in questa sede, secondo cui, dal complessivo esame della visura in questione si evinceva che in essa "il termine ditta non è stato utilizzato in accezione tecnica - indicativo cioè del segno distintivo di un'azienda, come disciplinato dagli artt. 2563 ss. c.c. -, bensì quale sinonimo di ente - impresa o società; basti por mente al fatto che l'iscrizione originaria avvenne su.... "denunzia della ditta" e che la visura camerale è tratta dal registro delle ditte: cosicché con la locuzione "ditta trasferita" che appare in siffatto documento indubbio risulta si sia voluto dar atto della sede sociale". Con il secondo motivo, deduce la ricorrente travisamento dei fatti ed errore di giudizio, omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia, nonché violazione e falsa applicazione degli articoli 2704 e 2558 c.c.. Dopo aver precisato che con lettera raccomandata del 21 giugno 1991, recapitata a mani, essa istante aveva comunicato alla "Cloe Abbigliamento" di R. TT & A. AR s. n. c. disdetta dal contratto di locazione in essere tra le parti per la scadenza del 30 giugno 1995 e che, successivamente, in data 10 ottobre 1991, la menzionata conduttrice aveva comunicato alla locatrice di avere sublocato l'azienda ed il contratto di locazione dell'immobile de quo, la ricorrente poneva in luce l'erroneità della tesi del giudice di merito, che aveva confuso il concetto di data certa con quello di data contrattuale. Nella specie, non essendovi incertezza sulla data di inoltro della disdetta al conduttore legittimato a riceverla ed essendo la società Arco subentrata nel rapporto locativo, essa aveva assunto la qualità di parte del contratto medesimo e dei patti ad essa afferenti, tra cui appunto l'atto di disdetta del 21 giugno 1991.
La doglianza è fondata.
Come si evince dalla lettura testuale della norma, per le locazioni di immobili urbani adibiti ad so non abitativo, l'art. 36 della legge n. 392 del 27 luglio 1978 riconosce al conduttore la facoltà di sublocare l'immobile o di cedere il contratto di locazione, purché venga anche ceduta o locata l'azienda, senza che sia necessario che la sublocazione dell'immobile o la cessione del contratto di locazione, da un lato, e la cessione o l'affitto dell'azienda dall'altro, siano stati stipulati contemporaneamente, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale o temporale. La giurisprudenza di questa corte non si occupa espressamente dei termini esatti del rapporto temporale intercorrente tra sublocazione o cessione del contratto di locazione, e l'affitto o la cessione dell'azienda, ma si limita ad affermare che, tra la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, da una parte, e la cessione o l'affitto dell'azienda, dall'altra, deve sussistere un sicuro collegamento.
Tanto premesso, una volta intervenuta la sublocazione del contratto, alle condizioni previste dalla norma suindicata, la quale, com'è noto, ha lasciato sostanzialmente immutata la disciplina della sublocazione dettata dall'art. 1594 c.c., si verifica la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente, tanto che è assolutamente pacifico, sia in dottrina che in giurisprudenza, che legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l'esistenza o la durata del rapporto locativo debba considerarsi il cessionario della locazione. Il sublocatore (o cessionario), pertanto, subentra nel rapporto tra locatore e conduttore/cedente nel medesimo stato in cui tale rapporto si trovava.
Per cui, se, in ipotesi, prima della cessione del contratto, sia già intervenuta una regolare disdetta del medesimo ad opera del locatore, consegue che, per effetto della volontà espressa dal locatore di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza, l'esaurimento dell'efficacia della locazione alla predetta scadenza sia già operativo, nel momento in cui il contratto di locazione sia successivamente ceduto o sublocato dal conduttore ad un terzo. Costui, invero, non può invocare la disciplina di cui all'art. 2704 c.c., non solo e non tanto perché egli, quale cessionario del contratto non riveste, per quanto detto in precedenza, la qualità di terzo, ma principalmente perché, la disdetta (che, com'è noto, è atto negoziale, unilaterale e recettizio, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo), può indifferentemente essere comunicata per iscritto o verbalmente, mentre è da escludersi Per la stessa la natura di scrittura privata ex art.2702 c.c.. Erroneamente, pertanto, nella fattispecie in esame il giudice di merito ha fatto riferimento alla disciplina della menzionata norma di cui all'art.2704 c.c., laddove, sul piano probatorio, l'unica indagine da espletare era in ordine alla circostanza se la manifestazione negoziale, quale che fosse il mezzo adoperato, avesse raggiunto lo scopo di far conoscere al conduttore (prima ancora che costui sublocasse il contratto) l'intenzione inequivocabile del locatore di non rinnovare alla scadenza il contratto medesimo. La sentenza impugnata deve essere, pertanto, cassata sul punto e rinviata, per l'ulteriore esame del merito, ad altro giudice, che si designa in dispositivo, il quale provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso, accoglie il secondo motivo, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Trieste.
Cos' deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione 3^ Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 30 aprile 2001. Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2001