Reg. Gen. N. 12281/00 UD. 20.12.2002 REPUBBLICA ITALIANA 0 4 7 5 6 03 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA Composta dagli i Sigg.ri Magistrati: Gron, 10716 Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Presidente Dott. Antonino ELEFANTE Consigliere rel. Rep. 1306 Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ Consigliere Dott. Giovanina SCHERILLO Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA Sul ricorso iscritto al n. 12281/00 proposto Oggetto: Impugnazione da delibera onndominiale. DE DR NN, elettivamente domiciliata in Roma, Largo Lanciani n. 1, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Di Macco, difesa dagli Avv.ti C. Luigi Nitto e Michele C. Buono come da procura a margine del ricorso. RICORRENTE

contro

CONDOMINIO VIA ROMA N. 118 GAETA, in persona dell' Amministratore p.t. Sig. Salvatore Simeone, elettivamente do- miciliato in Roma, Via Fabio Massimo n. 107, presso lo studio dell'Avv. Gianfranco Torino che unitamente all'Aw. Roberto Maggiore lo difende come da procura a margine del controri- corso. CONTRORICORRENTE per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Roma n. 2283/99 del 22.06.1999 / 04.07.1999. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20.12.2002 dal Cons. Dott. Antonino Elefante. Sentito l'Avv. Roberto Mariani per delega dell'Avv. Roberto Maggiore. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott Vincen- zo Marinelli che ha concluso per il rigetto del primo e secondo motivo e per l'accoglimento del terzo motivo del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 01.10.1983, NN De Lan- dro, premesso di essere proprietaria dell'immobile sito al piano terra di Via Ancona 8-10 in Gaeta, conveniva in giudizio da- vanti al Tribunale di Latina il Condominio dell'edificio confi- nante, sito in Via Roma n. 118, e, assumendo che detto Con- dominio aveva più volte tentato di inserirla tra i condomini e di ottenerne il pagamento di somme varie, chiedeva l' annul- lamento della delibera del 3.9.1983 nelle parti in cui il Con- dominio aveva stabilito: a) di proseguire l'azione intrapresa nei suoi confronti per le trasformazioni immobiliari eseguite;
b) di agire per il recupero di somme per spese condominiali;
c) di consentire ad altra condomina di allargare una porta-finestra con conseguente possibilità di accesso sul tetto dell' apparta- mento di sua esclusiva proprietà. La De DR, lamentando, inoltre, che nel pozzetto di rac- colta delle acque ubicato nel cortiletto antistante la propria abitazione, costituente pertinenza della stessa, si verificavano frequenti fuoriuscite di liquame a causa dell'inidoneità del medesimo a raccogliere gli scarichi anche degli appartamenti di alcuni condomini di Via Roma n. 118, chiedeva il risarci- mento dei danni subiti. Costituitosi, il Condominio eccepiva, preliminarmente, la nullità della citazione;
nel merito l'infondatezza delle avverse pretese. In via riconvenzionale chiedeva la condanna dell' at- trice a ridurre in pristino lo scarico del pozzetto, divenuto ina- deguato a seguito delle modifiche che vi aveva apportato, in subordine la condanna al pagamento delle spese necessarie per il continuo spurgo. Istruita la causa, anche mediante c.t.u., il Tribunale an- nullava la delibera impugnata nella parte in cui l'assemblea aveva deciso: a) di proseguire l'azione intrapresa nei confronti della De DR per le trasformazioni immobiliari da questa effettuate;
b) di recuperare le somme a questa imputate a ti- tolo di spese condominiali;
c) di autorizzare altra condomina 3 ad allargare una propria porta-finestra. Rigettava le altre ri- chieste dell'attrice; accoglieva la domanda riconvenzionale, condannando la De DR a pagare al Condominio le spese necessarie per il rifacimento del pozzetto, e compensava tra le parti le spese del giudizio. La Corte d'appello di Roma, con sentenza n. 2283/99 del 22.06/04.07.1999, rigettava sia l'appello principale della De DR sia l'appello incidentale del Condominio, osservando, per quel che ancora interessa, che in base alle risultanze pro- cessuali, in particolare, alla c.t.u., l'immobile della De DR, pur essendo strutturalmente autonomo, faceva parte del Con- dominio in quanto realizzato su suolo comune e per il suo go- dimento era necessario l'impiego di opere comuni. Inoltre an- che l'esame dei titoli portava al convincimento che l'immobile della De DR faceva parte del Condominio, attesa l'origina- ria unitarietà del terreno e l'appartenenza ad un unico co- struttore. Ed in effetti tale immobile all'origine era composto da due garages con accesso dal cortile condominiale di Via Roma ed era stato costruito su area condominiale;
le successi- ve trasformazioni in due vani adibiti a negozio e a deposito non valevano a modificare la natura condominiale dell' immo- bile. Anche il cortiletto di accesso all'immobile della De DR cil pozzetto ivi esistente erano condominiali. Contro tale sentenza la De DR ha proposto ricorso per cassazione in base a tre motivi. Condominio ha resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Col primo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 840 c.c., nonché contraddittorietà della motivazione, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. La Corte d'appello ha desunto la natura condominiale dell' edificio della De DR dalla sua realizzazione su suolo del Condominio di via Roma. Afferma la ricorrente che ciò non trova riscontro né nei do- cumenti prodotti dalle parti né nella c.t.u., la quale, anzi, ri- badisce che l'edificio della De DR “ha una struttura indi- pendente dai fabbricati" del Condominio. 1, perInoltre secondo il disposto dell'art. 1117 comma 1° n. suolo di proprietà comune si intende l'area sottostante l'edifi- cio compresa tra le fondamenta, e non anche la superficie cir- costante a livello del piano di campagna. Il termine suolo nell' art. 1117 c.c. ha un'accezione diversa da quella che ha nell art. 840 c.c. dove indica la superficie esposta all'aria. I condo- mini di via Roma sono, pertanto, comproprietari non della su- perficie a livello di campagna che circonda il fabbricato ed in parte della quale è stata collocata la proprietà della De DR, 5 ma solo della superficie di terreno compresa tra le fondamenta dell'edificio condominiale. Aggiunge la ricorrente che l'attribuzione in comune dei beni indicati nell'art. 1117 c.c. non opera quando il bene per le sue obiettive caratteristiche strutturali si presenti dotato di una propria autonomia e indipendenza, e quindi non legato ad una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale. Il fabbricato di via Roma e la proprietà De DR sono stati realizzati in due tempi diversi, su terreni contraddistinti da di- verse particelle, anche se di un unico proprietario, con carat- teristiche materiali e funzionali autonome e indipendenti. Inoltre l'immobile della De DR non ha alcun specifico col- legamento con i beni o servizi del Condominio e l'unico colle- gamento è lo scarico fognario di alcuni appartamenti del Con- dominio nel pozzetto di raccolta posto nel cortiletto antistante la proprietà De DR, e anch'esso di proprietà di quest' ulti- ma, in relazione al quale, e solo per tale ragione, nel primo atto di compravendita di tale proprietà si fece riferimento al Regolamento Condominiale, che poi non fu mai redatto.

2. Col secondo motivo la ricorrente denuncia omesso esame di fatti decisivi e omessa considerazione di documenti e di pro- ve vertenti su circostanze rilevanti, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per non avere la Corte d'appello tenuto conto né del contratto di compravendita del 2.1.1975 né della c.t.u. in punto di autonomia strutturale degli immobili e loro diversa edificazione nel tempo, essendo stato realizzato dapprima il fabbricato condominiale e poi successivamente l'immobile della De DR, 3. Col terzo motivo la ricorrente denuncia omesso esame ed omessa pronuncia sul petitum, in relazione all'art. 112 c.p.c., per non avere la Corte d'appello espresso valutazione sul punto sottoposto al suo esame attinente alla condanna pro- nunciata dai primi giudici al pagamento delle spese di rifaci- mento del pozzetto che avrebbero dovuto, invece, gravare an- che su altri condomini, e cioè su tutti i proprietari degli immo- bili aventi gli scarichi fognari collegati con il pozzetto. A) I primi due motivi, da esaminare congiuntamente perché strettamente connessi, sono infondati. Essi, sotto diversi profili, riguardano la stessa questione, cioè l'appartenenza dell'immobile di proprietà esclusiva della ricorrente al Condominio di via Roma n. 118. Sul punto entrambi i giudici di merito, di primo e secondo grado, si sono espressi in senso favorevole. In particolare il giudice d'appello ha fondato l'accertamento dell'appartenenza dell'immobile di proprietà della De DR al Condominio di via Roma n. 118 sulle risultanze della c.t.u. (relative ai rap- porti strutturali e funzionali tra i due fabbricati, come sopra evidenziati nella parte dedicata all'esposizione dello svolgi- J mento del processo) e sui titoli, rimarcando in particolare che in quello della De DR erano espressamente menzionati ed inclusi i diritti alla proprietà condominiale “pro quota”. A fronte di tali valutazioni delle risultanze acquisite, la ri- corrente apparentemente denunciando (primo motivo) viola- zione di legge (artt. 840 e 1117 c.c.) tenta di contrapporre una propria valutazione e ricostruzione dei fatti (specie in ordine alla struttura degli immobili, all'estensione della superficie dell'area condominiale, all'ubicazione dell'immobile di pro- prietà esclusiva della De DR), la quale non può fondare una ammissibile impugnazione della sentenza d'appello, nep- pure sotto il profilo (secondo motivo) della mancata considera- zione di ulteriori documenti e prove rispetto a quelli esaminati e valutati dalla Corte romana e da questa, quindi, ritenuti im- plicitamente non decisivi. Le censure, pertanto, concretano una soggettiva ricostru- zione del fatti, contrastante con quella adottata dal giudice di merito, la quale, in quanto corretta logicamente e giuridica- mente, è insuscettibile di sindacato in sede di legittimità, es- sendo il giudice di merito libero, solo che ne dia adeguata giu- stificazione come nel caso specifico d'individuare gli ele- - menti che esso ritiene decisivi della controversia a preferenza di altri. B) Sussiste, invece, il vizio di omessa pronuncia denunciato con il terzo motivo. Ed, infatti, come risulta dalle conclusioni definitive, riportate in epigrafe della sentenza impugnata sub 5), la De DR aveva ribadito la propria domanda di annul- lamento del punto della sentenza del Tribunale recante la sua condanna al pagamento, in favore del Condominio di via Roma n. 118, di tutte le spese per il rifacimento del pozzetto sito nel cortile si sua proprietà (in conseguenza dell'accoglimento della riconvenzionale di detto Condominio). La Corte d'appello non ha provveduto al riguardo e pare evidente che nella statuizione relativa all'accertamento della natura condominiale dell'immobile della ricorrente non possa - giuridicamente e logicamente ritenersi inclusa la reiezione di tale domanda. C) Pertanto, in base alle considerazioni svolte, la Corte ri- getta i primi due motivi del ricorso;
accoglie il terzo motivo;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, per nuovo esame, ad altra sezione della stessa Corte di Appello di Roma che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione, facendone questa Corte espressa rimessione (art. 385, ult. cpv., c.p.c.).

P. Q. M.

La Corte rigetta i primi due motivi del ricorso;
accoglie il ter- zo motivo;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo 9 accolto e rinvia la causa, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. 2 Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Se- zione Civile, il 20 dicembre 2002. IL PRESIDENTE, IL CONSIGLIERE ESTENSORE Antonino Elifante DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL CANCELLIERE, Oggi, 8 MAR 2003 Mana Ci ZZ IE ZZdrows IL CANOSYLIERE Maris D/NuzzO CORTE SUPREMA CASSAZION Si attesta la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 2 il 10-12-2003 serie 4 al n. 40941 versate € 160.10 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) IL COLLABORATORE DI CANCELLERIA Roberto Ricci 10