Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Mario SPADONE - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - Consigliere -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TA SA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA FEDERICO CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANZI, che la difende unitamente agli avvocati ANTONIO DE DOMINICIS, CARLO GREPPI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NI NA, NI DI, NI AD, IN LL, IN LE;

- intimati -

e sul 2 ricorso n. 14842/96 proposto da:
NI NA, NI DI, NI AD, IN LL, IN LE, questi ultimi due quali rappresentanti di AS GI (madre), tutti eredi di NI UN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BOCCHERINI 3, presso lo studio dell'avvocato FERNANDO MANCINI, che li difende unitamente all'avvocato CRICCA GIAN CARLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
TA SA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 370/96 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 24/4/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/12/98 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato COGLITORE Emanuele, per delega dell'Avv. Manzi depositata in udienza, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto di quello incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
RU AS, con atto di citazione notificato il 2 ottobre 1989, convenne SA RE innanzi al Tribunale di Massa per sentir dichiarare risolto, per inadempimento della convenuta, il contratto preliminare concluso tra le parti il 23 marzo 1989, in virtù del quale egli aveva promesso di vendere alla convenuta una casetta prefabbricata in legno, con porzione di terreno privato di circa mq. 800, sito in località "Poveromo" del comune di Massa. Chiese, altresì, che gli fosse riconosciuto il diritto a ritenere la caparra di £. 35.000.000 versatagli dalla promissaria acquirente;
in via subordinata, instò per l'esecuzione in forma specifica del contratto definitivo di compravendita e per la condanna della RE al risarcimento dei danni.
Espose l'attore che per la stipula del contratto definitivo era stato fissato il termine del 1 giugno 1989 ma, a tale data, la promissaria acquirente, convocata innanzi al notaio, si era ingiustificatamente rifiutata di prestare il proprio consenso alla conclusione del contratto.
La convenuta resistè alla domanda, opponendo che il AS, pur invitato a consegnare tempestivamente al notaio designato la documentazione amministrativa comprovante l'avvenuta sanatoria delle irregolarità edilizie afferenti l'immobile promessole in vendita, nonostante lo spostamento della stipula all'ultimo giorno utile, non era stato in grado di produrre tale documentazione.
Pertanto, in via riconvenzionale la convenuta chiese che la risoluzione del preliminare fosse pronunciata per colpa dell'attore, con la condanna dello stesso a versarle il doppio della caparra. L'adito Tribunale accolse la domanda principale, dichiarando risolto il contratto per inadempimento della convenuta, che condannò a restituire l'immobile, il cui possesso le era stato trasferito sin dal 1 aprile 1989, nonché a versare all'attore la somma di £.

3.000.000 per ciascun anno di possesso dell'immobile, a titolo di risarcimento danni.
A seguito di gravame principale proposto dalla RE e di quello incidentale proposto dagli eredi del AS RU, in persona di TE, DI e AD AS, con sentenza resa in data 24 aprile 1996, in riforma della decisione impugnata, ha accolto la domanda riconvenzionale, dichiarando risolto per inadempimento del AS RU il preliminare di compravendita e condannando gli eredi dello stesso a corrispondere alla RE il doppio della caparra;
ha, però, confermato la statuizione della sentenza impugnata, con la quale la RE veniva condannata a versare la somma di £.

3.000.000 per ciascun anno di possesso dell'immobile, qualificando tale somma come indennità.
Ha osservato il giudice d'appello che, sebbene nel contratto preliminare fosse stato precisato che l'immobile era stato "sanato in tutte le sue parti", alla data della stipula del contratto definitivo, pur fissata nell'ultimo giorno utile, il promittente venditore non era stato in grado di produrre la dichiarazione di sanatoria ed il certificato di abitabilità dell'immobile. Sicché, dal momento che a carico della promissaria acquirente non era stato posto l'onere di procurare il certificato d'abitabilità, legittimamente la RE si era rifiutata di prestare il proprio consenso alla stipula del definitivo, poiché il bene promossole in vendita non aveva la qualità essenziale per la quale era stato promesso in vendita.
Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione la RE, affidandosi a due motivi. Resistono con controricorso e propongono, a loro volta, ricorso incidentale fondato su quattro motivi TE, DI e AD AS nonché UN e LD DI, questi ultimi due in rappresentazione della madre premorta, GI AS.
V'è memoria illustrativa della ricorrente principale. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., i ricorsi vanno riuniti, essendo diretti verso una stessa sentenza. Va per primo esaminato il ricorso incidentale, che presenta, rispetto a quello principale, carattere prioritario sul piano logico-giuridico.
Col primo motivo i ricorrenti incidentali censurano l'impugnata sentenza per violazione dell'art. 1453 cod. civ., essendo stata omessa la comparazione dei rispettivi comportamenti della parti, al fine di stabilire quale fosse la parte inadempiente. Comunque, osservano i ricorrenti, nel valutare la gravità della condotta del AS RU, ha omesso di considerare che la concessione in sanatoria era un atto dovuto, che l'iter amministrativo non dipendeva dalla condotta del promittente venditore e che, in realtà, la concessione in sanatoria era stata rilasciata il 18 luglio 1989 e l'abitabilità riconosciuta il 1 agosto 1989.
Da ultimo, rilevano, che, secondo un indirizzo giurisprudenziale di questa Suprema Corte, la parte adempiente non può rifiutare, prima della proponzione della domanda di risoluzione del contratto, l'adempimento o la valida offerta di adempimento, ancorché tardivi, sicché, una volta che il bene promesso in vendita era risultato in regola con le prescrizioni urbanistiche, la RE aveva comunque l'obbligo di stipulare il contratto definitivo.
La complessa censura è priva di fondamento.
Poiché solo al promittente venditore veniva imputata una condotta inadempiente, consistente nel non essere in grado di vendere un immobile abitabile, contrariamente a quanto promesso col preliminare di vendita, e la promissaria acquirente adduceva tale ragione a giustificazione del proprio rifiuto a concludere il contratto definitivo, non v'era materia per operare una comparazione di gravità tra rispettivi inadempimenti, occorrendo soltanto accertare, così come ha fatto il giudice d'appello, se sussistesse l'inadempimento dedotto dalla promissaria acquirente e se esso fosse di tale gravità da giustificare la risoluzione del contratto preliminare.
E tale valutazione è stata correttamente operata dalla Corte d'Appello, che ha ancorato la risoluzione del preliminare per colpa del promittente venditore all'accertata mancanza nell'immobile dell'abitabilità, vale a dire della qualità essenziale per la quale il bene era stato compromesso in vendita.
È altresì vero che la concessione in sanatoria è atto non discrezionale, ma la promissaria acquirente non poteva essere in grado di conoscere, al momento della stipula, se ricorrevano tutte le condizioni per il rilascio della concessione e, quindi, essa non era tenuta a correre il rischio dell'eventuale suo diniego. È altresì vero che il promittente venditore in data 27 luglio 1989 diffidò la RE ad adempiere, ma è anche vero che a quella data risultava essere stata concessa solo la concessione in sanatoria, non anche l'abitabilità. Nè, una volta conseguita l'abitabilità, egli rese nota la circostanza all'altra parte, ribadendo la propria disponibilità a concludere il contratto definitivo. Che, anzi, egli, dopo un periodo d'inerzia, assunse l'iniziativa giudiziaria, chiedendo, in via principale, la risoluzione del contratto. Sicché, pur dandosi atto che, secondo un indirizzo giurisprudenziale, il contraente non inadempiente non può rifiutare l'adempimento tardivo dell'altro contraente prima che abbia egli stesso proposto la domanda di risoluzione del contratto, deve osservarsi che per l'applicazione di tale principio necessita che una idonea offerta di adempimento sia intervenuta prima di detta domanda.
Nel caso in esame, invece, per quel che si è detto, l'offerta operata dal AS RU alla data del 27 luglio 1989 era incompleta, non essendo, egli, a quella data, in grado di certificare l'abitabilità dell'immobile.
Nè il fatto che l'immobile fosse stato promesso in vendita come "sanato" poteva risolvere la lite in senso favorevole al AS RU, perché, al contrario, come ha correttamente rilevato la corte del merito, tale circostanza costituiva un ulteriore elemento per apprezzare la gravità dell'inadempimento dello stesso AS. Le considerazioni svolte in ordine alla diffida ad adempiere volgono a dimostrare l'infondatezza del secondo mezzo, col quale i ricorrenti incidentali, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 1455 cod. civ., adducono che, poiché quando la diffida fu notificata la concessione in sanatoria era già stata rilasciata, nel valutare l'importanza dell'inadempimento la Corte d'Appello non poteva non considerare che il ritardo nell'offerta era solo di un mese.
Per vero, il mezzo in esame non fa altro che approfondire il tema, già esaminato, dell'adempimento tardivo prima che sia stata proposta la domanda di risoluzione del contratto, incentrando l'attenzione sulla ritenuta modestia del ritardo.
Si è già avuto modo di rilevare che, al contrario, quell'offerta era, prima ancora che tardiva, incompleta e che, conseguita l'abitabilità dell'immobile, alcuna altra offerta risulta fatta. Col terzo motivo i ricorrenti si dolgono di violazione e falsa applicazione degli artt. 1184 e 1457 cod. civ., osservando che la corte territoriale è caduta in duplice errore, avendo erroneamente ritenuto che il termine fissato per la stipula del contratto definitivo era essenziale e che fosse stato stabilito nel solo interesse della promittente acquirente.
La censura è inammissibile, poiché propone per la prima volta una questione, peraltro involgente accertamenti di fatto, non proposta nei due gradi di merito. Tanto risulta dall'impugnata sentenza ed i ricorrenti non si dolgono di omessa pronuncia sulla questione. Col quarto ed ultimo mezzo i ricorrenti adducono omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia, ribadendo le censure svolte con i precedenti motivi e precisando che esse assumono autonomo e rilevante motivo di gravame sotto il profilo della previsione di cui all'art. 360, n. 5 , cod. proc. civ.. Anche quest'ultima censura va respinta, poiché l'esame compiuto sub 1 ) e 2 ) dimostra, non solo l'erroneità in punto di diritto delle censure svolte, bensì anche la loro non decisività.
Quanto, poi, alla censura esaminata su 3 ), va ribadita la novità della questione.
Conclusivamente, il ricorso incidentale va rigettato. Va, ora, esaminato il ricorso principale, i cui due motivi sono intimamente connessi sotto il profilo logico-giuridico, sicché è opportuno trattarli congiuntamente.
Col primo motivo la ricorrente censura l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 1453 cod. civ., adducendo che erroneamente la Corte d'Appello, nonostante l'accertato inadempimento del promittente venditore, e la conseguente risoluzione del contratto per colpa dello stesso, ha condannato essa ricorrente al risarcimento del danno a favore degli eredi AS, in tal modo violando la norma richiamata in epigrafe che pone a carico del solo contraente inadempiente la sanzione del risarcimento.
Col secondo mezzo la ricorrente denuncia omessa, contraddittoria ed incongrua motivazione circa un punto decisivo della controversia nonché violazione dell'art. 99 cod. proc. civ., rilevando, in primo luogo, l'assoluto difetto di motivazione sulla statuizione di condanna emessa nei suoi confronti ed, in secondo luogo, che, se il giudice d'appello, qualificando come indennità la somma oggetto della condanna, ha inteso far riferimento all'ipotesi dell'arricchimento senza causa o ad ipotesi analoghe, ha violato il principio della domanda, non essendo stata proposta alcuna domanda in tal senso dal AS RU.
Le censure sono fondate.
Per vero, se il giudice d'appello, confermando la statuizione adottata sul punto dal Tribunale, avesse inteso attribuire agli eredi AS la somma a titolo di risarcimento danni, avrebbe indubbiamente violato l'art. 1453 cod. civ., che collega la sanzione del risarcimento esclusivamente all'inadempimento contrattuale. E, poiché nel caso in esame è stato ritenuto inadempiente il solo promittente venditore, non poteva la promissaria acquirente essere condannata al risarcimento dei danni a favore degli eredi AS. Nè il risarcimento dei danni poteva ritenersi implicito nell'effetto restitutorio prodotto dalla pronuncia di risoluzione del contratto con riferimento all'immobile, il cui possesso era stato anticipatamente trasferito alla RE, poiché tale effetto riguardava solo il bene immobile, che andava restituito per essere venduto meno il titolo in virtù del quale il possesso era stato trasferito, non anche il risarcimento del danno, che presupponeva un inadempimento della promissaria acquirente.
Se, invece, come risulta dall'espressione usata, la somma fosse stata attribuita a titolo indennitario, sarebbe agevole rilevare che alcuna domanda in tal senso risulta proposta, non potendosi dubitare della diversità di una domanda, verosimilmente fondata sul disposto dell'art. 2041 cod. civ., volta al conseguimento di un'indennità rispetto ad una domanda risarcitoria, fondata su di un inadempimento contrattuale.
Pertanto, l'impugnata sentenza va cassata senza rinvio, limitatamente alla pronuncia di condanna al pagamento dell'indennità, adottata nei confronti della RE. Quanto all'onere delle spese processuali, ricorrono giusti motivi per compensarlo integralmente tra le parti.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e rigetta quello incidentale;
cassa senza rinvio l'impugnata sentenza, limitatamente alla statuizione di condanna della RE al pagamento di un'indennità a favore degli eredi di AS RU;

compensa integralmente le spese del presente giudizio tra le parti. Così deciso in Roma, addì 11 dicembre 1998, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile.