Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO GAROFALO - Presidente -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ARTIGIANCREDIT LI OM SCARL, in persona del suo Presidente e legale rapp.te Sig. Enrico BARESI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MICHELE DI LANDO 10, presso lo studio dell'avvocato TAMBURELLI EUG ENIO, che lo difende unitamente all'avvocato STURANI TULLIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COND VIA SAN FELICE 6 & VIA DEL PRATELLO 3 BOLOGNA, in persona dell'Amm.re Rag. FAUSTO MONTI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA MERCEDE 52, presso lo studio dell'avvocato MENGHINI MARIO, che lo difende unitamente all'avvocato PASCERI ALDO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 408/98 della Corte d'Appello di BOLOGNA, depositata il 07/04/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/00 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;

udito l'Avvocato Tullio STURANI, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato Mario MENGHINI, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. Svolgimento del processo
Il condominio di via S. Felice 6 in Bologna, con delibera del 24/5/1990, rigettava la domanda della s.c.r.l. NC Emilia NA (già ditta Emil Co Fidi) di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento.
L'NC impugnava la detta delibera deducendone l'illegittimità ed affermando di essersi offerta di partecipare comunque alle spese di sostituzione e manutenzione dell'impianto comune e di essere disposta a corrispondere una percentuale della quota spese di riscaldamento che sarebbe stata a suo carico ove avesse fruito dell'impianto.
Il condominio, costituitosi, chiedeva il rigetto dell'opposizione sostenendone l'infondatezza.
L'adito tribunale di Bologna, all'esito della disposta c.t.u., dichiarava illegittima la delibera impugnata ritenendo: che l'operazione di distacco dall'impianto di riscaldamento comportava un'esuberanza della potenzialità della caldaia rispetto alle più ridotte esigenze del condominio (diminuzione di rendimento termico complessivo dell'1-1,5%) ed un maggior assorbimento di calore;
che tale maggiore onerosità dell'impianto doveva reputarsi compensata dalla disponibilità dell'attrice ad accollarsi il 30% delle spese di gestione relative alla propria unità immobiliare;
che pertanto era possibile il distacco dall'impianto di riscaldamento alle condizioni indicate dal c.t.u.
Avverso la sentenza del tribunale il condominio proponeva appello al quale resisteva l'NC.
La corte di appello di Bologna, con sentenza 7/4/1998, accoglieva il gravame e, in riforma dell'impugnata decisione, dichiarava legittima la delibera dell'assemblea condominiale del 24/5/1990 nella parte in cui negava all'appellata il diritto di staccare il proprio impianto di riscaldamento da quello centralizzato. Ad avviso della corte di merito: per accertare la possibilità del condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento occorre verificare se il distacco si traduca in un'effettiva "proporzionale" riduzione delle spese di esercizio senza pregiudizio per il regolare funzionamento dell'impianto medesimo;

solo ricorrendo tale condizione è eccezionalmente consentito al condomino di staccarsi;
normalmente ogni distacco comporta una variazione dell'equilibrio nel funzionamento dell'impianto progettato, dimensionato e costruito in funzione dei complessivi volumi interni dell'edificio cui deve assicurare un equilibrio termico di base;
pertanto non si può consentire il distacco da parte di uno o più condomini poiché ciò determina uno squilibrio, termico eliminabile con un aggravio delle spese in capo ai condomini che continuano a servirsi dell'impianto comune;
del pari non può ritenersi ammissibile il distacco previo compenso poiché tale principio potrebbe indurre molti altri condomini ad avvalersi di tale opportunità con conseguenti aumenti esponenziali degli oneri economici a carico di coloro che sono rimasti in comunione e mutamento, ogni volta, dell'ammontare del compenso dovuto da ciascuno;
l'impianto è programmato in modo tale da equilibrare le dispersioni di calore per cui tutti i locali finiscono per essere riscaldati in modo uniforme;
invece l'installazione di uno o più impianti autonomi consente a coloro che si sono distaccati di diminuire o eliminare il riscaldamento all'interno delle proprie unità condominiali con conseguente diminuzione dell'apporto calorico negli appartamenti adiacenti e con sconvolgimento dell'equilibrio preesistente;
il distacco non è pertanto ammissibile quando non venga dimostrato (come appunto nella specie) che, in conseguenza del distacco, l'edificio nella sua interezza e nelle singole parti non subirà alcuna alterazione termica.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Bologna è stata chiesta dalla NC Emilia NA s.c.r.l. con ricorso affidato a due motivi. Il condominio ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie. Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso la società NC denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1102, 1104, 1118 e 1123 c.c. nonché degli articoli 26 e 8 della legge n. 10 del 1991. Deduce la ricorrente che la corte di appello si è posta in conflitto con la giurisprudenza di legittimità la quale, con le più recenti sentenze, è pervenuta a riconoscere il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento evidenziando, da un lato, i diversi piani su cui operano le norme che attengono alla proprietà del bene condominiale destinate a rendere un servizio e quelle che regolano la ripartizione delle spese di esercizio e, da altro lato, la diversa disciplina (desumibile da quanto disposto dall'articolo 1104 c.c.) delle spese "per la conservazione" da quella "per l'uso". Mentre le spese per la conservazione attengono all'integrità del bene comune costituendo un'obbligazione "propter rem", l'obbligazione di concorrere alle spese per l'uso scaturisce appunto dall'uso sicché il contributo è adeguato al godimento. Ciò spiega la formulazione dell'articolo 1118 c.c. - secondo cui il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni indicate dall'articolo 1117 c.c., sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione - che non fa menzione delle spese per l'uso delle cose. Pertanto al divieto di rinunziare al diritto di condomino fa seguito solo l'impossibilità di sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, fermo restando il principio che i condomini non possono subire pregiudizio dal distacco che altri facciano dall'impianto condominiale: tale pregiudizio può ben essere annullato ponendo un contributo a carico dei distaccanti. La corte di merito non ha considerato che il divieto di ottenere l'esonero dalle spese, rinunziando al diritto di proprietà sui beni comuni, non si traduce affatto ed automaticamente nel divieto di rinunziare ad un servizio condominiale, pur mantenendo la proprietà (con i relativi oneri) degli impianti a tale servizio destinati. Nella specie essa ricorrente aveva sin dall'inizio affermato che la sua proposta era quella di sottrarsi solo per il 70% alle spese di gestione, rimanendo a proprio carico la quota parte di spese sia per la sostituzione della caldaia sia per la conservazione dell'impianto. Al riguardo il c.t.u. ha ritenuto l'offerta tale da compensare i maggiori costi che il distacco avrebbe procurato. In proposito la corte di merito non ha speso una sola parola per commentare il fatto che, secondo il giudizio del c.t.u. e del tribunale, l'offerta in questione escludeva qualsiasi pregiudizio a carico dei restanti condomini. La corte bolognese in sostanza ha violato anche il senso dell'articolo 1102 c.c. imponendo un obbligo laddove è riconosciuta una facoltà e trasformando il divieto in questione da relativo in assoluto. La corte territoriale, inoltre, ha violato lo spirito della legge 10/1991 sul risparmio energetico mirante a favorire proprio la trasformazione degli impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas. Il motivo è infondato.
È inesatta la tesi di fondo sostenuta dalla ricorrente - posta a base delle censure in esame - secondo cui la giurisprudenza di questa Corte avrebbe riconosciuto il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato previo solo un eventuale esborso compensativo a suo carico in caso di accertati pregiudizi (o maggiori costi) subiti dagli altri condomini a causa del distacco, ovvero nell'ipotesi di persistente protezione calorica, malgrado il distacco, derivante dall'impianto centralizzato in favore dell'appartamento del condomino distaccante.
Al contrario di quanto dedotto dalla NC la costante giurisprudenza di legittimità è nel senso che il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento è vietato quando incide negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune determinando uno squilibrio termico eliminabile solo con un aggravio delle spese di esercizio per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto comune. È peraltro a carico del condomino interessato l'onere di provare che dal distacco deriverà una effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio termico in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto: solo in caso di assolvimento di detto onere potrà ritenersi legittima la rinuncia del singolo condomino al riscaldamento condominiale mediante il distacco del proprio impianto da quello centralizzato. L'impianto centrale di riscaldamento comune - destinato normalmente, per sua natura, a servire nella stessa misura i singoli condomini - svolge una funzione strumentale rispetto all'utilizzazione ed al godimento degli appartamenti di proprietà individuale dei vari condomini e costituisce, quindi, una parte necessaria per l'uso delle singole unità abitative. Questa Corte ha infine avuto modo di chiarire che il secondo comma dell'articolo 1123 c.c. ("se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne") si riferisce ad un uso quantitativamente diverso delle cose comuni dipendente non dalla scelta discrezionale dei singoli condomini, ma dell'uso potenziale derivante dall'attitudine oggettiva della cosa a servire i beni di proprietà esclusiva (nei sensi suddetti, tra le tante, sentenze 20/2/1998 n. 1775; 14/2/1995 n. 1597; 23/5/990 n. 4653. Tali principi più volte affermati nella giurisprudenza di legittimità non risultano contraddetti dalla sentenza di questa Corte 11152 del 12/11/1997 alla quale ha fatto ripetutamente riferimento la società ricorrente. In detta pronuncia si afferma - dopo una puntuale ed analitica distinzione tra spese di conservazione e spese per l'uso delle cose comuni - la legittimità della rinuncia all'uso della cosa comune o dell'impianto condominiale solo quando "non arrechi pregiudizi alla cosa o all'impianto". Con la sentenza in esame è stata poi confermata la pronuncia della corte di merito con la quale era stata dichiarata la legittimità del distacco dall'impianto centrale di riscaldamento operato dal condomino senza alcun pregiudizio per il corretto funzionamento dell'impianto e con l'impegno di sostenere l'onere dell'eventuale aggravio delle spese di esercizio dell'impianto stesso.
Nella specie ai suddetti costanti principi giurisprudenziali si è adeguata la corte bolognese la quale, con la sentenza impugnata, non ha affermato - come invece sostenuto dalla ricorrente - il divieto assoluto per il singolo condomino di rinunciare al servizio condominiale in questione e di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato. La corte territoriale ha solo correttamente rilevato che il distacco da detto impianto è consentito se si traduce in "un'effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio senza pregiudizio per il regolare funzionamento dell'impianto medesimo". Ricorrendo tale condizione, ha precisato il giudice di secondo grado, "è eccezionalmente consentito al condomino di distaccarsi, poiché tale fatto non comporta sovvertimento del pari diritto degli altri condomini sulla cosa comune". Da tale esatta premessa la corte distrettuale ha coerentemente negato alla NC il diritto di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato non avendo dimostrato "che, in conseguenza del distacco, l'edificio nella sua interezza e nelle singole parti non subirà alcuna alterazione termica". È appena il caso, infine, di porre in evidenza l'assoluta irrilevanza del richiamo operato dalla ricorrente alla lettera ed allo spirito della n. 10 del 1991 la quale, pur se volta a favorire la trasformazione degli impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ha solo ritenuto meritevole di tutela (al fine sia del contenimento del consumo energetico termico degli edifici condominiali, sia della utilizzazione delle fonti energetiche rinnovabili) la determinazione della maggioranza dei condomini di trasformare l'impianto centralizzato e non ha di certo contemplato il diritto dei singoli condomini di staccarsi autonomamente dal detto bene comune, ne' ha autorizzato o ratificato distacchi isolati di singoli condomini.
Con il secondo motivo la società ricorrente, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, deduce che è apodittica e non riferibile al caso di specie l'affermazione della corte di appello secondo cui non sarebbe possibile consentire il distacco da parte di uno o più condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento perché ciò determinerebbe "uno squilibrio termico eliminabile solo con un aggravio di spese in capo ai condomini che continuano a servirsi dell'impianto". Nel caso in esame, invece, lo stesso c.t.u. ha ritenuto sufficiente ad impedire ogni aggravio per i condomini l'offerta di essa NC di concorrere sia nelle spese di conservazione dell'impianto sia nella spese di consumo. La corte distrettuale avrebbe quindi dovuto esaminare la situazione specifica quale era risultata dall'istruttoria esperita. Sono inoltre parimenti errate le affermazioni del giudice di secondo grado secondo cui: a) il distacco "previo compenso" sarebbe inammissibile perché sconvolgerebbe i criteri di ripartizione delle spose e altererebbe la destinazione economica strutturale della cosa comune;
b) se altri condomini seguissero l'esempio del distacco ne deriverebbero "aumenti esponenziali degli oneri economici a carico di coloro che sono rimasti in comunione"; c) l'impianto centralizzato consente di riscaldare in modo uniforme tutti i locali. Le dette affermazioni sono indimostrate (non essendo spiegato in cosa consisterebbe l'alterazione strutturale della cosa comune), contraddittorie (atteso che il presupposto per la legittimità del distacco è sempre il fatto che altri condomini non abbiano a subire pregiudizio) e si pongono in contrasto sul piano tecnico con la relazione del consulente di ufficio (posto che quanto riportato nella sentenza come dati acquisiti ed incontrovertibili trova smentita nella detta relazione).
Le dette censure sono inammissibili sotto un duplice profilo. Sotto un primo aspetto occorre osservare che, come si è sopra riportato nell'esposizione in fatto che precede e nell'esame del primo motivo di ricorso, la corte di appello, con corretto apprezzamento di merito in relazione alle risultanze istruttorie emerse in primo grado, ha valutato le conseguenze del distacco in questione con riferimento all'equilibrio termico del complesso ed ha coerentemente ritenuto nella specie non dimostrato "che, in conseguenza del distacco, l'edificio nella sua interezza e nelle singole parti non subirà alcuna alterazione termica". La detta conclusione della corte di appello è ineccepibile tenuto conto di quanto esposto in fatto nella parte narrativa della sentenza impugnata in ordine a quanto affermato dal tribunale, sulla scorta della disposta c.t.u., in merito alle conseguenze prodotte dal distacco e concernenti "un'esuberanza della potenzialità della caldaia rispetto alle più ridotte esigenze del condominio (diminuzione del rendimento termico complessivo in ragione dell'1- 1,5% ) ed un maggior assorbimento di calore (a causa del mutato coefficiente di scambio tra l'unità immobiliare della ricorrente ed i locali di pertinenza condominiale)".
Al riguardo deve rilevarsi che dalla lettura della sentenza impugnata non risulta (nè è stato dedotto in ricorso dalla Atigiancredit) che nel giudizio di secondo grado siano state prospettate dalle parti eccezioni, contestazioni o critiche in ordine ai riportati accertamenti ed apprezzamenti in fatto del giudice di primo grado e riportati nella sentenza appellata. Dai detti accertamenti emerge con evidenza che nel caso in esame il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento avrebbe determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento di detto impianto per la diminuzione (anche se ridotta) del rendimento termico e per il maggior assorbimento di calore.
Il "thema decidendum" nel giudizio di secondo grado era quindi limitato alla risoluzione del quesito circa la possibilità per il singolo condomino (nella specie la NC) di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento compensando le conseguenze tecniche negative (maggiore onerosità dell'impianto per la diminuzione del rendimento termico e per il maggior assorbimento di calore) con l'offerta di detto condomino di accollarsi il 30% delle spese di riscaldamento e di gestione di pertinenza della propria unità immobiliare pur senza fruire del relativo servizio. La corte di appello era solo tenuta a verificare la fondatezza del motivo di gravame concernente il principio di diritto affermato dal tribunale il quale aveva ritenuto che l'offerta dalla NC di versare un contributo spese - compensando il pregiudizio arrecato al funzionamento ed all'equilibrio termico dell'impianto in conseguenza di tale distacco - fosse idonea a rendere lecito il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento.
La corte territoriale doveva affrontare soltanto una questione di mero diritto per la cui soluzione non era necessario occuparsi di problematiche in fatto già risolte ed a svolgere al riguardo indagini ed accertamenti ulteriori rispetto a quelli già espletati in primo grado (in particolare con la disposta c.t.u.) ed i cui risultati non erano stati specificamente contestati dalle parti nel corso del giudizio di appello.
In particolare la corte territoriale - per risolvere il detto quesito in diritto - non doveva procedere all'individuazione delle conseguenze tecniche derivanti all'impianto centralizzato di riscaldamento per effetto del distacco operato da uno dei condomini:
le dette conseguenze erano state già accertate in primo grado e riportate nella decisione appellata con riferimento all'istruttoria svolta ed a quanto riportato nella relazione del c.t.u. nella quale era stato evidenziato lo squilibrio termico (sia pur ridotto) del regolare funzionamento dell'impianto: da ciò gli ulteriori effetti relativi all'alterazione strutturale della destinazione obiettiva di tale impianto.
La società ricorrente non può di conseguenza riproporre in questa sede di legittimità questioni in fatto non affrontate dal giudice di secondo grado perché non prospettate dalle parti e richiedenti accertamenti non compiuti perché non richiesti. Sotto altro profilo le sopra riportate censure mosse dalla NC con il secondo motivo di ricorso sono inammissibili anche per la loro genericità con riferimento all'asserita erroneità in cui sarebbe incorsa la corte distrettuale nell'interpretare e nel valutare le risultanze peritali.
Nel giudizio di legittimità il ricorrente che deduce l'omessa o l'erronea valutazione delle risultanze probatorie ha l'onere (in considerazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione) di specificare il contenuto delle prove mal (o non) esaminate, indicando le ragioni del carattere decisivo dell'asserito errore di valutazione: solo così è consentito alla corte di cassazione accertare - sulla base esclusivamente delle deduzioni esposte in ricorso e senza la necessità di indagini integrative - l'incidenza causale del difetto di motivazione (in quanto omessa, insufficiente o contraddittoria) e la decisività delle prove erroneamente valutate.
Nella specie il ricorso è carente sotto l'indicato aspetto in quanto non riporta il contenuto specifico e completo della relazione del c.t.u. - che si porrebbe in contrasto con quanto asserito dalla corte bolognese - e non fornisce alcun dato valido per ricostruire, sia pur approssimativamente, il ragionamento seguito dal consulente di ufficio in ordine agli elementi di fatto cui la ricorrente fa riferimento con le censure in esame. Le dette omissioni non consentono ne' di valutare - in base esclusivamente ad alcune isolate parti - il senso complessivo delle relazioni del consulente di ufficio, ne' di verificare l'incidenza causale e la decisività dei rilievi al riguardo mossi dalla ricorrente.
Deve infine evidenziarsi che la ricorrente, con la tesi concernente gli errori che sarebbero stati commessi alla corte di appello nel ricostruire i fatti di causa ha sostanzialmente inteso sostenere che l'impugnata sentenza sarebbe basata su elementi di fatto inesistenti o contrastanti con le risultanze istruttorie (in particolare con i risultati della disposta c.t.u.). Trattasi all'evidenza della denuncia di travisamento dei fatti contro cui è esperibile solo il rimedio della revocazione. Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte, la denuncia di un travisamento di fatto, quando attiene (come nella specie) al fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo di revocazione e non di ricorso per cassazione importando essa un accertamento di merito non consentito in sede di legittimità (sentenze 27/3/1999; 28/11/1998 n. 12089; 16/2/1998 n. 1604). Il ricorso deve pertanto essere rigettato.
Per la sussistenza di giusti motivi le spese del giudizio di legittimità vanno interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 17 ottobre 2000.
Depositato in Cancelleria il 14 marzo 2001