REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Risarcimento SEZIONE TERZA CIVILE danni ex art. 1591 c.c. Composta dagli * Ill.mi Sigg.ci Magistrati: R. G. N. 19381/991 0 3 76/02 Presidente Dott. Gaetano NICAST Dott. Michele VARRO con.27378 Dott. Antonio LIMONGELLI Rel. Consigliere Rep. 2069 Dott. Italo PURCARO Consigliere Ud. 25/02/02 Dott. Bruno DURANTE ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SENTENZA studio Richiesta sul ricorso proposto da: dal Sig. per diritti € 1,55 CO IC, elettivamente domiciliato in ROMA Presso il 17 LUG 2002 IL CANCELLIERE Corte di Cassazione, difeso dall'avvocato GIACCHINO DELLA PIETRA, con studio in 80100 Napoli in Via S. ANCELLED Brigida n. 64, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

FO IA RO, INFANTE LUDOVICA, elettivamente CANCELLE domiciliati in ROMA presso Corte di Cassazione, difesi dall'avvocato ANTONIO GALLETTA SCOTTI, con studio in श 80100 Napoli Via Carducci 18, giusta delega in atti;
2002 controricorrenti 507 avverso la sentenza n. 1120/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, III Sezione Civile, emessa il 9 aprile 1999, depositata il 07/05/99; R.G.846/97; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/02/02 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRO' che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. Svolgimento del processo Con citazione notificata il 27 aprile 1991, RI RI EZ e DO FA convennero, innanzi al Tribunale di Napoli, RI BI per sentirlo con- dannare al risarcimento dei danni conseguenti al ritar- dato rilascio dell'appartamento oggetto della locazione dichiarata scaduta alla data del 1 novembre 1987 e che erano state costrette a vendere per il prezzo di lire 137.250.000 contro un valore di mercato per immobili liberi di almeno 280.000.000. Radicatosi il contraddittorio, il convenuto dedusse l'infondatezza della domanda, della quale chiese il ri- getto. All'esito dell'espletata istruttoria, il Tribunale adito con sentenza n.10305/96 respinse la domanda e di- chiarò integralmente compensate le spese processuali. Su gravame delle soccombenti, la Corte di Appello 2 di Napoli, con sentenza depositata in data 7 maggio 1999, accolse, per quanto di ragione, l'appello, e con- seguentemente, la domanda proposta in prime cure dalle appellanti. Rilevò in parte motiva, per quanto ancora interessa in questa sede, la corte distrettuale: - che, supposti noti i principi ribaditi dalla giurisprudenza di legit- timità in tema di prova dei danni ex art.1591 c.c., se- condo cui il locatore deve provare l'effettiva lesione del proprio patrimonio, dimostrando la esistenza di ben determinate proposte di locazione о di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione, doveva rilevarsi che di siffatti principi il giudice di primo grado ave- va fatto errata applicazione, ragionando in via astrat- ta e non già con riferimento alla fattispecie concreta: la quale era rappresentata dalla vendita di un immobile non libero, ma ancora occupato dal conduttore, nono- stante fosse già maturata la scadenza contrattuale (1 novembre 1987) e superato il periodo di sospensione di cui alla L. 61/89 (31/12/89) e fosse anche decorso il termine (30 giugno 1990) fissato dal giudice ai sensi dell'art.56 legge 392/78; che, in effetti, i principi della Cassazione richiamati dalla sentenza gravata, ri- sultavano ineccepibili se riferiti ad ipotesi in cui non si ipotizza soltanto la vendita dell'immobile occu- 3 pato al contrario, quando la vendita si è già verifi- cata, quei principi non erano di automatica applicazio- ne, in quanto il locatore, in tal caso, doveva solo fornire elementi idonei a dimostrare di avere subito una perdita per avere venduto l'immobile ad un prezzo inferiore al valore di mercato in conseguenza della oc- cupazione in atto;
che, nella specie, tenuto conto che l'immobile, pur essendo occupato, poteva peraltro ritenersi prossimo alla liberazione, atteso che era de- corso il termine ex art.56 L.392/1978 e che la locazio- ne era stata dichiarata scaduta il 1 novembre 1987, do- veva ritenersi congruo un abbattimento di valore, ri- spetto ad un immobile libero solo del 10%, invece che del 30% fissato dall'ausiliare, con conseguente liqui- dazione del danno nella misura di L.22.000.000. Per la cassazione della suindicata sentenza RI BI ha proposto ricorso, sulla base di un solo moti- vo, cui hanno resistito con controricorso RI RI EZ e DO FA. Motivi della decisione Con l'unico motivo, il ricorrente si duole della violazione, da parte del giudice di merito, del princi- pio reiteratamente fissato da questo S.C., secondo cui il maggior danno ex art.1591 C.C. deve essere provato in concreto, posto che l'obbligo risarcitorio non sorge 4 sulla base dell'eventuale vendita dell'immobile e del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla loca- zione. In concreto, perché la suindicata norma non ri- sulti violata, il giudice di merito non può considerare raggiunta la prova del danno, anche nel caso in cui 1'immobile sia alienato quando è ancora occupato, sulla base di un astratto valore di mercato, essendo necessa- rio, invece, che il locatore dia la concreta dimostra- zione che il prezzo pagato dall'acquirente sia stato inferiore а quello in comune commercio proprio per l'occupazione senza titolo. Nella specie, siffatta pro- va non era stata fornita dalle resistenti, le quali non avevano nemmeno allegato di avere chiesto un prezzo su- periore a quello riscosso e di avere concordato con l'acquirente una riduzione percentuale a causa dell'oc- cupazione dell'immobile da parte del ricorrente. La corte di appello, inoltre, presumendo un prezzo di mer- cato pari al 10% in più della somma pagata ed ulterior- mente presumendo che quello sarebbe stato il prezzo che le parti avrebbero fissato per un cespite libero, aveva valorizzato una presunzione in mancanza di un fatto no- to, per derivare da essa un'ulteriore presunzione. In- fine, ammessa e non concessa la diminuzione del prezzo, la stessa ben poteva derivare dalla clausola di cui al- l'art. 3 del contratto di compravendita, che poneva a 5 carico delle acquirenti le spese relative ai lotti fu- turi dei lavori da eseguire nel fabbricato, già delibe- rati dall'assemblea condominiale. Il motivo non ha pregio. E' noto che, secondo quanto risulta dalla stessa dizione del testo di cui all'art. 1591 c.C., il condut- tore in mora nella consegna della cosa è tenuto a cor- rispondere al locatore solo il canone pattuito, salvo gli ulteriori danni, in ordine ai quali il locatore me- desimo è tenuto a fornire specifica prova. Al riguardo è pacifico il principio secondo cui il maggior danno che il locatore assuma di aver subito, per effetto del- la morosità del conduttore e del mancato, tempestivo rilascio dell'immobile locato, scaturendo da una fonte di responsabilità 'ex contractu", debba essere rigoro- samente provato, nella sua sussistenza e nel suo con- creto ammontare, dal locatore medesimo, sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, in base al valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità dell'ipotesi di locazione o di vendita del bene, ma va accertato in relazione al- le concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione, onde far emergere il verificarsi di una lesione effettiva nel patrimonio del locatore, ravvisa- 6 bile nella circostanza del non aver potuto locare 0 alienare il bene a condizioni vantaggiose, e dimostra- bile attraverso la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione (ex plurimis, Cass.n.4864 del 14 aprile 2000). Peraltro, come esattamente posto in luce dalla cor- te partenopea, questo S.C., enunciando reiteratamente il suesposto principio di diritto, ha avuto sempre riguardo a decisioni del giudice di merito che avevano fondato il convincimento della esistenza del danno su elementi di fatto di sicura ma astratta utilizza- bilità dell'immobile, sia a fini locativi che di alie- nazione, ritenendo ciascuno di tali elementi inidonei attinente alla concreta perché, rispettivamente, non perché non dotato di sorte dell'immobile "de quo", valenza probatoria esaustiva, quanto al concreto ve- rificarsi del pregiudizio, in mancanza di specifiche proposte di locazione a canone più elevato ovvero di proposte vendita. Nella specie, invece, il giudice di merito, ha ri- conosciuto alle locatrici il danno da ritardo nella consegna dell'immobile, partendo da un dato di fatto certo, costituito dall'avvenuta alienazione, ad opera delle odierni resistenti, dell'immobile medesimo mentre 10 stesso era ancora occupato, realizzando, in tal sicuramente inferiore a quello che simodo, un prezzo sarebbe potuto ottenere attraverso la vendita dello stesso bene se fosse stato libero. Trattasi di un dato di fatto notorio, confermato, del resto, dalla consu- lenza tecnica espletata in sede di merito, consulenza secondo la quale il valore di mercato degli immobili occupati poteva essere calcolato in ordine circa al 30% in meno rispetto a quelli liberi. Peraltro, la corte distrettuale, con valutazione equitativa, non ha rite- nuto di attenersi nemmeno al valore indicato dal c. t. u., operando una svalutazione dell'immobile in questio- ne di solo il 10%, rispetto al valore di mercato, in considerazione del fatto che la locazione era già stata dichiarata scaduta e che l'immobile era, verosimilmen- te, prossimo ad essere liberato. La suindicata motiva- zione non è suscettibile di essere impugnata in questa sede di legittimità, in quanto logica e non contraria ai principi di diritto fissati in subiecta materia da questa corte regolatrice. Costituisce, infine, circo- stanza nuova, in quanto non risulta dalla sentenza im- pugnata, quella secondo cui il minor prezzo ottenuto dalla vendita poteva essere conseguenza del fatto che, nel contratto di compravendita, erano state poste a ca- rico dell'acquirente le spese per i lavori condominiali 8 già deliberati dall'assemblea. In conclusione, il ricorso va rigettato, con conse- guente condanna del ricorrente la pagamento delle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorren- al pagamento delle spese del giudizio di cassazio- te ne 94,00 liquidati in 1.000,00 oltre onorari, ' Rome, 25/2/2002 Euro. Consigliere relatore edCon fere n estensore Il Presidente свита ата IL DIRETTORE DI CANCELLERIA Umberto Cicero Depositata in Cancelleria 17 LUG. 2002 ILDIRETTORE DI CANCELLERIA CORTE oggi, barto Cicero S U E N RT IO Z A S CORTE SUPREMA CASSAZIONE 1097/29.11 presso l'Agenzia Si attesta la registrazione 456T ,99 serie 4 al n. 1878 versate € 178.10 11.1.2012 delle Entrate di Roma 2 il apposta in calce alla copia autentica TOT 160, 10 (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) 8067 18,00 178,10 9