01 684 /02 REPUBBLICA ITALIANA I CASSAZIONE LA C Oggetto Locazione immobili SEZIONE TERZA CIVILE Indennità ex art. 1591 c.c. Composta dagli Il mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 1218/00 - Presidente Dot . Gactano NTCASTRO 3647/00 4264/0 Consigliere Dott. Ernesto UPO Cron. 4263 Consigliere Dott. Michele VARRONE Consigliere Rep. 475 Dott. Antonic LIMONGELLI - Rel. Consigliere Ud.26/11/01 Cot... T Lalo PERCARC ha pronunciato le seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: GATFURI AI FREDO, nella sua qualità di erede di CONTE SUPREMA DI CASSAZION UFFICIO COPIE Marcenare Luigia ved. AF, electivamente Richiesta cal Sig. per diritti 3.18 domiciliato in RCMA VIA DEGLI AMMIRAGII 119, presso lo studio dell'avvocato OSVALDO FASSART, cha 10 difende IL CANCELLIER anche al 'avvocato ARISTODEMO TARON disgiuntamente giusta delega in atti} 2000 | CANCELLERIA ricorrente

contro

POLITEAMA SRT, OL LF Ved. BERGNA TORN2L_1, COMCLLI ETTORE, OL MA IE TA in BATZAINI, NCELLERIA 2001 MA MA LI in BIANCHI;
2020 intimati e sul 2° ricorso n° 03647/00 proposto da: POLITEAMA SRI, con sede in Come, in persona dell'Amministratore Unico rag. Umberto Blanchi, elelLivamente domiciliaza in ROMA VIA PAOLO EMILIO 26, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO MORELLI, che la di fende anche disgiuntamente agli avvocati ELIO DEL CONTE, GURDJIAN DIRAN ROSATI, giusta delega in atzi;
controricorrente a ricorrente incidentale -

contro

TU FR, OL LF in BERONA TORNELLI, COMOLD ETTORE, OL VA IETTA in BATTAINT, MA MA LI IN BIANCHI;
intimati e sul 3° ricorso n° 04264/00 proposto da: OL LF VED. BERGNA TORNELL, COMOLL TTORE, OL IETTA in BATTAINI, MA MA LI IN BIANCHI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MONTE ASOLONE 8, presso 10 studio dell'avvocato CARMINE VERTICCHIO, che 1- difende anche disgiuntamento all'avvocato GUIDO VICENTINI, giusta delega in atti;
controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

GA FR, POLITEAMA SRL;
intimati avverso la sentenza II. 2222/99 della Corte d'Appello di 2 MILANO, exessa 28/04/98 e depositata il 06/03/99 (R.G. 3801/93+3797/93); udita 11 relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/01 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO, Lo il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco MELE che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, l'inammissibilità del incidentale del POLITEAMA ed il rigetto de!ricorso ricorso OL, Svolgimento del processo Con sentenza de 25 gennaio 1993, il Tribunale di Como, definitivamente pronunciando, in accoglimento ce__e relative domande proposte dalia s.

1. Società del Poli Leema, quale locatrice dell'immobile sito in Como, in viale Cavallolli 1 ed adibito а cincme, 她心ä- tro, bar - ristorante e locali accessori, nei confronti dei conduttori GI AR ved. FU, GH RO ved. Mon., AL MO in Beng a, EL- tore Comoili, MA AN MO in Battaini, Ma- ria IA RO in Bianchi gli ultimi cinque convenuti quali soci della società di fatto di gestio- Il ie 1 Ear teatro Politeama!, così, tra l'altro, provvedeva: 1} ritenuta guasistente la legittimazione passiva L di tutti i convenuti quali conduttori dell'immobile de quo, dichiarava risolto il contratto di locazione tra le parti per inadempimento dei conduttori;
21 condanna- va tutti i convenuti, anche quali credi GH CE deceduta nella more dei giudizio, a pagare all'attrice, a titolo di canone di locazione e di i dennità di occupazione ex art. 1591 C. C dovuti dal luglio 1985 al 9 aprile 1987 idata cel rilascio del- l'immobile , la somma di lire 77.159.765, oltre rivalu- Lazione. Avverso detta sentenza proposero distint appelli, da un lato, LF OF quale erede di GI Marco- nario ved. FU, deceduta nella more del giudizio, e da l'altra, gii altri suindicati convenuti. La 3. r.

1. del Politeama si costituì in entrambi 1 + giudizi, che vennero, quindi, riuniti. Cor sentenza depositata in data 6 agosto 1999, la Corte di Appello di Milano accolse in parte i proposti gravami, osservando;
che cra da respingere la domanda di risoluzione del contratto, posto che 10 stesso era già cessato per scadenza del suo termine finale;
che, Suttavia, sussisteva ugualmente il diritto della socie- tà locatrice ad ottenere il corrispettivo dai condul. Lo- ri titolo di indennità di occupazione CX art.1591 C.C., atteso che Lale diritto doveva riconoscersi pur 4 2 in difetto di versamento ai conduttori dell'indennità di avviamento commerciale;
che, non essendovi Scala, da parte dei conduttori l'offerta reale di restituzione de l' obile, era eviderte che i conduttori medesimi fossero tenuti al pagamento del corrispettivo fino al momento della consegna, essendo del tutto indifferente la mancata utilizzazione dell'immobile; che doveva ritenersi corresponsabile del pagamento dei corrispet- tivi anche l'erede di GI RO, il cui appello sull'an era infondato: che, infine, risultava par- zialmente fondato sul quantum l'appello CO - Mar- cenaro, atteso che una parte del mobile locato era stato riconsegnato dai conduttori il 2 gennaio 1987, per cui l'importo complessivo dell'indennità dovuta ca- gli appellanzi doveva essere fissato nella minor somuna di lire 71.195.298. Per la cassazione della menzionata sentenza LF FU, ha proposto ricorso sulla base di tre motivi, illustrati da memoria, 0 hanno resistito com

Contro

- ricorso, da un lato, la società del Politeama, e dal- l'altro NA MO ved. ER NE, Et cre MO, MA AN NC n Battaini, MA IA RO in Bianchi. I controriccrrenti, a сто incidentali hanno proposto ricorsi avversO la volta, SI sentenza. 5 Motivi della decisione 1) Jovono essere riuniti i Ire ricorsi, rattandosi d impugnazioni avverso la SI sentenza (art.335 c. p. c.). 2) Deve еазете esaminato, prioritariamento, so to il profilo logico, 1 ricorso incidentale proposto da ED MO ved. RA, TT CO, Antoniet- ta Como li in Baltaini e MA IA RO in Bianchi, con il quale costoro deducono che la sentenza inpugnala, dopo che il contratto inter partes era ces- Saxo alla dala del 30 giugno 1985 per scadenza finale del termine e non per inadempimento dei conduitori, co- me ritenuto dal primo giudice, ha poi dichiarato i CO - duttori obbligati a corrispondere l'indennizzo per l'occupazione dei locali per il periodo compreso tra il 1 Luglio 1985 il 9 aprile 1987, data del definitivo rilascio dei locali, pur non avendo la Società del Fo- liteama Srl corrisposto ai conduttori 'indennizzo per La percita dell'avviamento previsto dall'art.69 legge 392/1973. 1 giudici di appello avevano dichiarato di aderire all'orientamento interpretativo espresso da questa Corte соп _a sentenza I.. 10820 del 17 cttobre 1985, che ha subordinate 1'insorgere del diritto del- l'indennizzo per la perd la dell'avviamento non alla scadenza del contratto come proscrive la legge ma alla b preventiva offerta formale di restituzione dell'immobi- lo da Parte del conduttore, senza, peraltro, tenere conto de la successiva decisione . 5270 del 10 luglio 1997 della corte di legittimità, la quale aveva modifi- cato il precedente 'orientamento. Cor quest'ultima sentenza, infatti, la Corte aveva deciso che: "A norma degli art.34 c 69 della legge 392/1978, il condulLore d'immobile adibito ad uso diverso dalla abitazione che abbia diritto all'indennità d'avviamento, fino a quando questa non gli venga corrisposta, é abilitato a tratto- nere l'immobile, senza dovere alcun corrispettivo ات locatoro ma non anche ad utilizzarlo dopo la scadenza della locazione, ponendo altrimenti in ossore Un'occh pazione senza titolo, che dà luogo al risarcimento dei danni ai sensi dell'art.2043 c. " Poiché, nel caso di specie, erano pacifiche le ci - costanze cella non utilizzazione da parte della Società di gestione Politeama sof del complesso cinoma, Leatro, bar, ristorante e locali accessori per il periodo suc- cessivo al 30 giugno 1985 e della mancata offerta de l'indennità da parte della società Politeama, ne deri- vava che nulla dovevano essi conduttori per l'occupa- zione de locale. Il ricorso nor meriza accoglimento. Indubbiamente, al momento della proposizione del 7 ricorso, sussistova un contrasto, nella giurisprudenza di questa corte, aulla problematica in esame, contrasto che, peraltro, le S.U., con la sentenza n.1711 del 15 Li novembre 2000, harro risolto, nel senso Hisallendere la soluzione, accolta invece dalla sentenza 6270 del 1997, la quale, mentre ritiene giustificato il rifiuto del conduttore di restituire, dà poi valore al fatto che egii continui a godere dell'immobile, per ricollegare a obbligazione verso il locatore perciò una Sca sarcimento del danno ingiustificato arricchimento. Al riguardo, invero, le S. U. hanno osservato соле la disciplina del ritardo nella reatin zione dia rilievo unicamente alla circostanza che il conciultore ΠΟΜ -e- stituisca l'immobile, Ion al fatto che il conduttore continui ad usare l'immobile nedesimo. Al locatore, ap-nell'ambito della disciplina di diritto comune plicabile anche nell'ambito della disciplina speciale prevista per le locazioni adibite ad uso commerciale - I sarcimento del danno è riconosciuto per i l fatto ai Ton vedersi restitu to bene, in quanto il pregiudizio gli deriva ΠΟΥ dall'uso, ΠΕΙ dal Ion aver potuto riacquistare la disponibilità del bene nel tempo previsto. Concludonc, pertanto, le 3. U. che la soluzione proposta dalla menzionata sentenza 6270/1997, "siccome intondo prescindere dcl zutto dalla regola- g mentazione che gli obblighi nascenti dalla fine del contratto hanno nel codice, costruisce una disciplina del rifiuto di restituzione per mancato pagamento del- 1'indennità, che pur è una situazione di specie rispet- to a quella generale, valorizzando un'alternativa, tra поп иво е изо, che per la disciplina di diritto comu- ne è affatto indifferente". Questo Collegio intende uniformarsi al suindice Lo principio fissato dalle S.U., in sede di risoluzione di contrasto, con la cicata sentenza, con conseguente ri- getto del motivo in esame, che, invece, si fonda 811 questaquanto statuito dalla precedente sentenza corte n.6270/1997, 3) Cccorre, a questo punto, passare alla disarina dei ozimi due motivi del ricorso principale, che, 85- sendo strettamente connessi, possono essere trattati congiuntamente, . Con essi, il ricorrente, laren Lanco violazione del- 'ar .1209 e 2697 c.C., nonché degli artt. 113 C. P. C. f deduce che in relazione all'ar.360 nn. 3 c c. F. C. la corte di merito aveva ritenuta la dante causa di es- so istante responsabile in via solidale con gli altri conduttori, nonostante: a) che costoro l'avessero esclusa dalla società di fatto che gestiva l'attività aziendale, senza provvedere, peraltro, a liquidare en- Lco i sei mesi previst dalla legge l'importo corri- spondente al valore della quota spettante al socio escluso;
b) che GI FU avesse sempre riconosciu- to, cl corso del giudizio instaurato dalla società Po- litoama, il pieno diritto della locatrice ad ottenere il possesso dell'immobile, rappresentando l'impossibi- Lità di fatto di consegnare l'immobile stesso;
c) che la società locatrice, aveva preso atto della volontà di restituzione della FU, tanto che la locatrice ave- Va stipulate con la AF SI un contratto 1 parte ea autonomo per la locazione dei locali adibiti ad uso abitazione: il che dimostrava che la società Po liteama aveva ammessC e riconosciuto che 1 ritardo neila restituzione dell'intero complessc immobiliare non era dipeso dalla menzionata conduttrice. T nctivi Sono in parte inammissibili ed in parte infondati. La censure sub a , che adombra una sorta di difetto di legillimazione passiva della ante causa de] rico - rente, ė inammissioile. In virtù di un insegnamento giurisprudenziale assolutamente pacitico, сле nella specie deve trovare ulteriore conferma, ove una senten- za (o un capo di questaj si Fondi su più ragioni, cutte autonomamente idonee a sorreggerla, è necessario - pes non solo che giungere alia cassazione della pronunzia 10 ciascuna di esse abbia formato cqgetto di specifica censura, ma anche сле il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza cor 'accoglimento di tutte le cen- Sure, affinché si rcalizzi scopo stesso dell xpugnazione. Questa, infatti, è intesa alla cas- sazione della sentenza in toto, انت in UT suo singolo capo, id est di tutte ie ragioni che autonomamente 1' J ā Q _'a_tro scrreggano. ' sufficiente, pertanto, che anche una sola delle dette ragioni non formi oggel- to di censura, ovvero che sia respinta la Censura rela- ziva anche ad LII: sola del e deste ragioni, perché il motivo di impugnazione debba essere respinto nella 3 3 per dife..to di in- interezza, divenendo inammissibili, teresse, le censure avverso le altre ragioni. Pacifico quanto precede, si osserva che, relia specie, il giudi- dol merito ha posto a fondamento delia raggiunta conclusione, in ordine alla qualità di condullore anche deila dante CA GA del ricorrente, la seguente afferma- zione: "nessuno degli appellanti ha censurato specifi- camente l'impugnata sentenza nella parte in cui ha at- tribuito a tutti la qualità di conduttori dell'immobile da quo, che del resto, risulta in modo inequivocabile dai due giudicati costituiti dalla citata ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione del 24.9.1986 e dalla sentenza n. 77 del 25/19.1.1990 sulla determina- zione del canone legale della locazione pronunciata dal Pretore di Como nei confronti dei sigg.ri MO e EN e della sig.ra RO FU, quali con- duttori dell'immobile" (pag. 18 senterza impugnata). Tale affermazione non è stata impugnata in questa sede, per cui risultano del Zutlo irrilevanti lc ulteriori do- glianze mosse sul punto dal ricorrente principale. In fondate, inoltre, sono le censure sub b) e c) del motivo in esare. Per quanto attiere alla prima, appare ineccepibile la valutazione della corte distrettuale sulla irrilevanza della disponibilità manifestata dalla CC aro FU a rilasciare 1'immobile, posto che talo disponibilità non fu accompagnata dalla necessaria offerta reale. In ordine alla seconde, il ricorrente si limita a denunciare - inammissibilmente in questa sede di legit imità una difformità, rispetto alle proprie deduzioni, sul valore e sul significato attribuito dal giudice di merito agli elementi delibazi, vale :1 dire 'apprezzamento del fatti C delio circostanze, e-fot- Lualu secondo i compiti propri di esso giudice di meri - to. Quest'ultimo, peraltro del Cute coerentemente sot- to il profilo Logico, ha ritenuto l'irrilevanza della locazionе de la parte abitativa de 'immobile, posto che 1 a locazione ebbe ad oggetto solo tale parte, che, in effet i, la corle distrettuale riteace restituita 12 proprio a partire dal momento dell'intervenita locazio- ne. IT.a limitatamente alla parte nuovamente locata alla RO FU. Non essendovi né illogicità né con- raddittorietà nella valutazione operata dal giudice di merito, la relativa statuizione Il Il è censurabile in questa sede. 1) In ordine logico, va ora presc in esame [ ] Incidentale deila sociezȧ Politeama, che con Corso 'unico motivo proposto, deduce la manifesta llogicità della sen enza impugnata nella parte in cui la stessa, con riferimento all'entità della somma dovuta dagli al- lora appellanti por 'occupazione indebita dei locali, aveva ritenuto COME avvenuLa la parzia e restituzione dell'immobile locato alla data del 2 gennaio 1987: al contrario, complesso come quello locato (cincma teatro - storante} non poteva effectivamente funzio G non disponeva di tutti i locali, disponibilità avvenuta solo alla data del 9 aprile 1987. Il ricorso è inammissibile sia per assoluta generi- cità dello stesso, sia perché la sentenza ja pag.20 contiene 'affermazione, non impugnala in questa sede, secondo cui la stessa società Politeama ebbe a ricoг.O- scere che la riconsegna dell'immobile locato non avven- no in unica soluzione. 5) Alla stregua della conclusione che precede, deve 13 essorc disatteso arche ii terzo motivo del ricorso principale, COD il quale, lamentando violazione ȧoi- l'art. 112 c. p. C. in relazione all'art.360 rг. 3 e 5 si deduce che, pur ammettendo la responsabi- C. p. C., ità sol dale dell'erede della FU, 'importo dovu- Lo da quest'ultima doveva essere decurtato delle somme che ia stessa aveva corrisposto alla società locatrice a titolo di pagamento del canoni relativi al godimento dei locali, utilizzat! soltanto per abitazione, posto che canoni pretesi dalla società dcl Politeama si ri- ferivano al godimento dell'intero immobile. Invero, si rileva che se l'importo dovuto alla 10- catrice ex art.1591 À stato calcolato dalla corte di appello milanese, per ага metà di tutto i compendio locato, per il periodo 1 luglio 1985/ 2 gennaio 1987, appare evidente come nessuna scruma posa essere decurta- ta a tavore del ricorrente, che solc a partire dal que- st'ultima data iniziò a corrispondore relativi canoni per i locali adibiti ad abitazione. 6) In ordine alle spese di questo grado del giudi- zio, sussistono giusti motivi por compensarle integral- Mente.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso FU;
di- principale e quello incidentale MO n 14 chiara inammissibile il ricorso incidentale della 30- integralment.c _e spese de cietà Foliteama;
compensa giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, nolla camera di consiglio del- 1.1 Sezione Civile della Suprema Co le di Cassazio- La il 26 novembre 2001. ne, IlCorigliere latore estensore Il Presidente вбаси Шайт IL CANCELLIERE 01 GI Casoli Depositata in Cancelleria gg, it 7.11.02 IL CANCELLIERE C1 GI Casoff 19 129,11 41,32 [TOT 170,43 003 6EN.2003 R AGENAL T e 是 g e s3075 l 30 心 An 18.33 Earo 10.33 Ears 10,33 Baro ו זי