REPUBBLICA ITALIANA IN N0E DE POPOLO ITA /0 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente GAROFALO Dott. Gaetano - R.G.N. 18528/98 Cron.8366 CRISTARELLA ORESTANO Dott. Francesco Rep. 1295 Consigliere- *** Dott. Antonino ELEFANTE Consigliere Ud.17/10/00 Dott. Giandonato NAPOLETANO - Rel. Consigliere- CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ConsigliereDott. Roberto Michele TRIOLA UFFICIO COPIE Richiesta copia studio ha pronunciato la seguente dal Sig IL SOLE 24 ORE 6000 S EN TENZA dirkti sul ricorso proposto da: IL CANCELLIERE ANTOCI RAFFAELE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ALESSANDRO SEVERO 7, presso lo studio dell'avvocato SALERNI MARIO, che lo difende unitamente all'avvocato ... BORROMETI ROBERTO, giusta delega in atti;
чивать ricorrente

contro

PENNACCHIO SALVATORE,n.q. di Amm.re pro tempore del €135 13000 Condominio di Via Palma di Montechiaro, 24 in Ragusa, CANCELLERIA elettivamente domiciliato in ROMA VIA GAVORRANO 12 SC.B INT4, presso lo studio dell'avvocato GIANNARINI 2000 DD663249 M, difeso dall'avvocato PADUA SALVATORE, giusta delega 1671 00663250 -1- in atti;
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE controricorrente Richiesta copia esecutiva dal Sig. PADUA avverso la sentenza n. 341/98 della Corte d'Appello di 8000+10 per diritti CATANIA, depositata il 22/04/98; 6 21 11 42 A. CANCELLIERE udita la relazione della causa svolta nella pubblica DIRITTI udienza del 17/10/00 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;
udito l'Avvocato Antonio BORROMETTI, per delega €0,52 1.1000 CANCELLERIA dell'Avvocato R. BORROMETTI, depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
AX525452 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore ET L1000 Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per CANCELLERIA l'accoglimento per quanto di ragione del primo motivo, il rigetto del secondo e del terzo e l'inammissibilità del quarto motivo del ricorso. ит LIRE 2000 в CANCELLERIA Е LIRE 10000 CANCELLERIA BE144448 LIRE 10000 AT981918 AT981919 -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO FA Antoci, condomino del Condominio di via Palma di Montechiaro n.c.24 in Ragusa, ed intestatario dei 562.72 millesimi della proprietà, con atto di citazione notificato il 27 dicembre 1991 convenne innanzi al Tribunale di Ragusa detto Condominio, in persona dell'amministratore OR NN, per far dichiarare la nullità delle delibere assembleari del 28 novembre 1991, con le quali, in seconda convocazione e col consenso di cinque dei sei condomini intervenuti, espressione di 437 millesimi, erano stati approvati i bilanci consuntivi delle due precedenti annualità e quello di previsione del 1992 nonché per chiedere la revoca dell'amministratore condominiale OR NN. A fondamento delle due domande l'attore addusse che: a) il quorum deliberativo richiesto dall'art. 1136, CO. 3°, cod. civ., non era stato raggiunto, т и poiché le delibere erano state approvate da un щ numero di condomini espressione della maggioranza numerica ma non detentrice della maggioranza dei millesimi;
b) l'amministratore andava revocato per aver ripartito le spese per la manutenzione ordinaria e per i servizi in contrasto con la 3 clausola del regolamento, con la quale si era stabilito che "le spese attinenti alla manutenzione ordinaria e all'esercizio dei servizi condominiali, fino a quando non sarà stato approvato il regolamento del condominio saranno sopportati dai proprietari degli appartamenti effettivamente abitati ed utilizzati e sempre che nel contempo gli appartamenti inutilizzati rimangono in proprietà del venditore e suoi successivi eredi, ripartendole secondo legge, e sempre che non si verificassero aggravi di spese dipendenti dagli appartamenti non utilizzati". Richiamando tale clausola, l'attore chiese che venissero esonerati dalla contribuzione alle spese i suoi ripostigli posti al terzo piano, previa rinuncia al loro utilizzo, e che dalla tabella millesimale fossero esclusi i valori relativi alla terrazza, di fa esclusiva proprietà, assumendo che . ай il relativo diritto si era prescritto per non uso в comunque, che ad esso egli aveva rinunciato. e, и ч Il convenuto si costitui per resistere alla domanda. L'adito Tribunale dichiarò inammissibili le richieste di modifica delle tabelle millesimali e di revoca dell'amministratore condominiale e 4 rigettò la richiesta di dichiarare nulle le impugnata delibere impugnate e tale sentenza, dall'Antoci, è stata confermata, con sentenza resa in data 22 aprile 1998, dalla Corte d'Appello di Catania. На osservato, in primo luogo, il giudice d'appello che, al fine di provocare la revoca dell'amministratore, era necessario esperire la procedura camerale disciplinata dagli artt. 737 e segg. cod. proc. civ. e prescritta dall'art. 64 disp. att. cod. civ., poiché solo apoditticamente dall'attore, per giustificare la scelta della via contenziosa, si adduceva l'esistenza di un conflitto di diritti soggettivi. Ugualmente inammissibile ad avviso della corte di merito - risultava la richiesta con la quale l'appellante, accampando la prescrizione del . ет diritto esclusivo sulla terrazza ,ܘ comunque, la rinuncia ad esso, mirava a conseguire la revisione в и delle tabelle millesimali, poiché tale domanda ч andava proposta, non nei confronti del Condominio, bensì nei confronti di tutti i condomini considerati uti singuli. Né maggior pregio rivestiva la pretesa di esonero proporzionale dagli oneri contributivi relativi ai ripostigli siti al 5 terzo piano, fondata sulla rinuncia al loro uso, poiché correttamente il primo giudice aveva osservato che la già richiamata clausola del regolamento condominiale, essendo di stretta interpretazione perché distorsiva dell'equilibrio dei rapporti tra condomini, si riferiva solo alle unità abitative e non anche ai ripostigli costituenti pertinenze delle unità abitative e, quindi, in difetto di apposita disposizione, assoggettati allo stesso regime dei beni principali. Infine, con riferimento alla denunciata nullità delle delibere assembleari impugnate, la corte territoriale ha ritenuto che fosse stato raggiunto il quorum deliberativo richiesto dall'art. 1136, co. 3°, cod. civ., per le delibere da adottarsi in seconda convocazione e fuori dalle materie indicate dal 4° comma del citato articolo, non potendo ит pretendere l'appellante di impedire col suo в personale dissenso l'adozione di ogni deliberato и ч assembleare. E, comunque, andava considerato che l'obbligo del condomino di contribuire alle spese condominiali deriva, non già dalla preventiva autorizzazione delle spese, bensì dalla concreta attività gestionale compiuta. 6 Per la cassazione di tale sentenza ha proposto affidandosi а quattroricorso motivi. l'Antoci, Resiste Condominio, con controricorso il dall'amministratore OR rappresentato NN. Vi sono memorie di entrambe le parti. MOTIVI DELLA DECISIONE Col primo motivo il ricorrente censura l'impugnata sentenza per "violazione dell'art. 1136, CO. 3°, cod. civ. per manifesta carenza di motivazione sul punto", adducendo che, poiché, come risulta dal verbale dell'assemblea del 28 novembre 1991, esso ricorrente, dissenziente, era portatore di 562,72 millesimi, era evidente che la minoranza per numero era maggioranza per quota. Come più volte ritenuto da questa Suprema Corte Osserva il ricorrente - per la validità delle - delibere approvate in seconda convocazione non è sufficiente che esse riportino il voto di un terzo ит dei partecipanti al condominio, ma è necessario anche che i condomini dissenzienti siano inferiori, ив per numero, ad un terzo e rappresentino valori in ч millesimi inferiori ad un terzo del totale. La censura è inammissibile, perché sottopone a critica solo una delle due rationes decidendi sulle quali JI la statuizione di rigetto della 7 domanda di accertamento della nullità delle delibere impugnate. Tale domanda è stata respinta, in primo luogo, perché, come ritenuto dal primo giudice, è stato escluso che non fosse stato raggiunto il quorum deliberativo necessario, ai sensi dell'art. 1136, co. 3°, cod. civ., per la valida approvazione delle delibere assembleari in seconda convocazione ed, in secondo luogo, perché si è ritenuto che a far sorgere l'obbligo dei condomini di contribuire alle spese necessarie per la manutenzione delle cose comuni non sia l'approvazione della spesa, bensì l'attuazione della concreta attività gestionale che ha generato la spesa. Sebbene ciascuna di tali rationes decidendi sia idonea, da sola, а sorreggere la decisione impugnata, il ricorrente si limita a censurare la prima ratio, trascurando del tutto la seconda, con ей la conseguenza che, ove anche risultasse fondata la ив л censura svolta, la sentenza resisterebbe ugualmente ч sul punto oggetto della censura, che, per tanto, si rivela inammissibile. Col secondo motivo il ricorrente, denunciando "violazione degli artt. 1123 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. per erroneità e carenza di 8 motivazione", rileva che le delibere impugnate hanno per la prima volta assoggettato alle spese attinenti alla manutenzione ordinaria ed condominiali il all'esercizio dei servizi pianoterra autonomo, il piano di copertura, comprendente il lastrico solare di uso comune, ed i ripostigli al terzo piano, di sua proprietà, come pertinenze inutilizzate, in palese violazione della clausola limitativa inserita nei contratti di compravendita, con la quale si era statuito che le spese condominiali sarebbero state ripartite solo tra i proprietari degli appartamenti effettivamente utilizzati ed abitati, con esclusione di quelli rimasti in proprietà del venditore (il ricorrente) о dei suoi eredi, clausola, peraltro, già inutilmente impugnata in altro giudizio innanzi al Tribunale di Ragusa da alcuni condomini e coperta . e т da giudicato e da interpretare nel senso che le е л h Г c spese vanno ripartite secondo i criteri dell'art. i E 1123 cod. civ. e, cioè, che esse sono a carico dei condomini che traggano utilità dai beni e servizi comuni. Aggiunge ancora il ricorrente che la tabella millesimale elaborata dal perito, data l'esclusione gli appartamenti non delle quote afferenti 9 utilizzati, non va applicata per le spese relative ai servizi comuni secondo i valori millesimali, ma in proporzione degli stessi. Sostiene il ricorrente che le delibere in questione si pongono, inoltre, in contrasto con tutte le delibere adottate durante i venticinque anni di gestione condominiale, durante i quali gli oneri condominiali non sono mai stati estesi alle immobiliari sopra citate;
"ciò in palese unità violazione della normativa consolidata, nonché della clausola limitativa, dichiarata valida ed efficace dal Tribunale di Ragusa con la suindicata sentenza coperta dal giudicato n.112/1985 sentenze del 21.2/16.3.1985". Anche queste censure vanno disattese. In primo luogo, si rivela inammissibile la censura concernente la pretesa di applicazione della clausola limitativa anche al pianoterra т и autonomo, poiché dalla sentenza della Corte в и d'Appello, non impugnata per omessa pronuncia sul ч punto, risulta che detta pretesa fu riferita dall'attore esclusivamente ai ripostigli posti al terzo piano ed al lastrico solare. Parimenti inammissibile è il richiamo al giudicato costituito dalla sentenza con la quale il Tribunale di Ragusa, 10 in un precedente giudizio, instaurato, peraltro, solo da alcuni condomini nei confronti dell'Antoci, interpretava la portata della clausola limitativa. Poiché neppure di tale questione si fa menzione nell'impugnata sentenza, senza che sul punto il ricorrente si dolga di omessa pronuncia su di un'eccezione ritualmente sollevata, deve ritenersi che l'eccezione di giudicato esterno, rilevabile solo ad iniziativa della parte interessata, costituisca una questione nuova, come tale non proponibile per la prima volta in sede di legittimità. dellaPer quanto attiene all'applicabilità clausola limitativa ai ripostigli posti al terzo piano del lastrico solare, si osserva che la ragione di inammissibilità della domanda relativa dalla corte al lastrico solare, individuata territoriale la necessità di revisione delle т и tabelle millesimali e, quindi, ll'esigenza di proporre la domanda, non già nei confronti del ид Condominio, bensì nei confronti di tutti i ч condomini, considerati uti singuli, vale anche per la domanda relativa ai ripostigli, essendo evidente che le ragioni che rendono necessaria la proposizione della domanda nei confronti di tutti i 11 condomini non sono condizionate dalla natura del bene che dovrebbe essere esonerato dalla contribuzione alle spese di manutenzione. Orbene, poiché in ordine alla suddetta ragione di inammissibilità della domanda il ricorrente non formula censure, anche la parte del motivo relativa al rigetto della domanda di esonero dall'onere della contribuzione per i ripostigli ed il lastrico solare va dichiarata inammissibile. Comunque, ancora per quanto attiene ai ripostigli, la censura è inammissibile anche per la ragione che non sottopone a critica la motivazione della Corte d'Appello, che s'incentra, in primo luogo, sulla natura della clausola limitativa, che alterando l'equilibrio tra i singoli condomini ai fini contributivi, dev'essere considerata di stretta interpretazione e, pertanto, non può trovare applicazione a beni (i ripostigli) diversi ит da quelli (gli appartamenti) contemplati nella ив clausola ed, in secondo luogo, sulla confutazione ч della tesi difensiva dell'Antoci, che faceva leva sulla natura pertinenziale dei ripostigli. Da ultimo, va disattesa l'ultima parte del motivo, con la quale, richiamando una prassi venticinquennale difforme dalle delibere impugnate, 12 il ricorrente sembra invocare una modifica per ripartizione facta concludentia dei criteri di delle spese nel senso da lui auspicato. E' agevole, al riguardo, Osservare che per ritenere modificata per facta concludentia una clausola regolamentare non è sufficiente richiamare genericamente una prassi, ancorchè protrattasi a lungo nel tempo, essendo altresì necessario dimostrare l'univocità dei comportamenti dei condomini con riferimento alla clausola di cui si pretende la modifica tacita;
il che, nel caso in celebrazione del esame, è smentito proprio dalla precedente giudizio relativo all'interpretazione della clausola limitativa. Col terzo motivo il ricorrente si duole di violazione degli artt. 1118, co. 2°, 954, ult. CO., cod. civ., sostenendo che la rinuncia alla proprietà esclusiva del lastrico solare, fermo т l'obbligo di partecipare alle spese per la и conservazione di tale manufatto come condomino e в и non come esclusivo proprietario, è ammissibile. dell'esame del La ragione esposta nel corso д sulla previa motivo precedente, incentrata necessità di revisione delle tabelle millesimali e, quindi, di proporre la domanda nei confronti di 13 tutti i condomini, uti singuli, assorbe l'esame di questo motivo. Col quarto motivo il ricorrente, denunciando violazione dell'art. 1129 cod. civ. e 64 disp. att. stesso codice, rileva che la corte di merito ha errato nel ritenere inammissibile la domanda di revoca dell'amministratore avanzata in sede contenziosa, in quanto la richiesta si sarebbe dovuta proporre con la speciale procedura camerale prevista dall'art. 64 disp. att. cod. civ.. - ad avviso del ricorrente - sarebbe Ciò inesatto, perché, nel caso in esame, la relativa domanda non era autonoma, ma strettamente collegata a quanto richiesto in sede contenziosa. La censura non può essere accolta, perché la statuizione resa sul punto dal giudice d'appello è corretta, ancorchè per una ragione diversa ed assorbente rispetto a quella esposta nella т е decisione impugnata. л Г Non v'è dubbio che, al contrario delle altre domande proposte in questo stesso giudizio, domande che erano rivolte nei confronti del Condominio, rappresentato dall'amministratore in carica, OR NN, la domanda di revoca dell'amministratore dovesse essere proposta nei 14 confronti del NN, in proprio, in quanto portatore di un personale ed autonomo interesse a continuare a rivestire l'incarico di amministratore giudiziario del Condominio. Al contrario, anche tale domanda, al pari delle altre, è stata proposta nei confronti del NN, quale amministratore pro tempore del Condominio, e, quindi, in definitiva, nei confronti del Condominio, che, invece, rispetto ad essa, è privo della necessaria legitimatio ad causam. La carenza di legittimazione passiva, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio e non preclusa dal giudicato interno, stata maipoiché la relativa questione non dibattuta nella fase di merito (del resto la pronuncia di inammissibilità della domanda per т erronea scelta del rito non presuppone, neppure и implicitamente, l'affermazione della legittimazione в о г del convenuto), imponeva il rigetto della domanda. Е Conclusivamente, il ricorso va rigettato, e, secondo l'ordinario criterio, il ricorrente va condannato а rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

15 La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in complessive L. 3181000 di cui L.

3.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, addì 17 ottobre 2000, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile. Je Puriolunte Il Courigliere extensore Carano Gran Bilb Арароветено IL CANCELLIERE C1 Paoto Talarico TO DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 19 MAR 2001 IL CANCELLIERE C1. 80000 330000 UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 Regisirate in ca15 MAG. 2001 aln. 22.83) 336 h 11 Dirigento Area Georgi (lire (D.ssa Mark Grazia Il Responsabile Gervice At Chudiziar (DMRACIICHINY 1 0 0 16