Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - rel. Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OR OR, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOERIO 16, presso lo studio dell'avvocato FABIO PUCCI, che lo difende unitamente all'avvocato CARLO MORSELETTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
HO SE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA AURELIA 190/A, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO FELICI, difeso dall'avvocato EZZELINO MARANGONI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

sezione Lavoro emessa il 21/5/1999, depositata il 02/09/99; RG.84/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/01 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato EZZELINO MARAGONI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ZI EJ, premesso di essere conduttore, dal 1^ ottobre 1992, di un appartamento di proprietà di BO NO, sito in Camisano Vicentino, esponeva che, a decorrere dal febbraio 1996, aveva cominciato a versare al proprietario un canone mensile di lire 120.000, giacché quello pattuito in lire 900.000 era di molto superiore al canone dovuto per legge.
Anche il deposito cauzionale di lire 1.800.000 era di circa lire 1.500.000 superiore al dovuto.
Chiedeva perciò al pretore di Vicenza di determinare l'equo canone e di condannare il locatore alla restituzione di quanto pagato in eccedenza per canoni e deposito cauzionale, quantificato in lire 33.543.931, oltre agli interessi dalle date di ogni singolo pagamento al saldo.
Il BO replicava che il contratto era stato stipulato, ai sensi dell'art. 11 della legge n. 359 del 1992, in deroga alle norme della legge n. 392 del 1978, e quindi era stato validamente pattuito un canone di lire 900.000 mensili.
Deduceva inoltre che l'ZI, succeduto nel detto contratto ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978, aveva omesso di pagare 13 mensilità del canone dovuto, e, a decorrere dal febbraio 1996, aveva arbitrariamente ridotto il canone a lire 120.000 mensili. Chiedeva quindi la risoluzione del contratto per inadempimento dell'ZI, il rilascio dell'immobile e la condanna dell'attore al pagamento di lire 19.500.000 per canoni insoluti.
Con sentenza del 23 marzo 1998 il pretore determinava il canone e il deposito cauzionale dovuti dal conduttore e condannava il BO alla restituzione di lire 31.534.039 pagate in eccedenza, oltre agli interessi.
Con sentenza del 2 settembre 1999, il Tribunale di Vicenza ha rigettato il gravame del BO, il quale ora ricorre sulla base di un unico motivo.
L'intimato resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo, denunciando falsa applicazione dell'art. 1419 2^ comma C.c. e dell'art. 11 2^ comma del D.L. 11 luglio 1992 n. 333, conv. nella legge n. 359 del 1992, il ricorrente osserva che il rapporto locativo di cui è causa è regolato da un contratto espressamente qualificato dalle parti come "stipulato ai sensi dell'art. 11 comma 2^ l. n. 359/92", sui cd. patti in deroga. Le parti, pur adottando, quanto alla durata, una previsione ambigua (durata di anni quattro rinnovabile), dimostrarono la comune intenzione (confermata dall'inerzia del locatore alla prima scadenza del 27 ottobre 1996 e dalla successiva, spontanea riconsegna dell'immobile da parte del conduttore) di avvalersi dello schema normativo svincolato dalle disposizioni cogenti della legge n. 392 del 1978 relativamente alla misura del canone;
di guisa che l'imperfetta specificazione della durata non può snaturare il contratto, ben potendo le parti accedere al modello dei patti in deroga pur in assenza di una formulazione rigorosa sul punto. D'altra parte l'art. 1419 2^ comma C.c. prevede espressamente la sostituzione di diritto delle norme imperative violate (nel caso, la durata di otto anni con facoltà di recesso alla prima scadenza per una delle ragioni di necessità specificate) alla clausola illegale (durata quadriennale rinnovabile), e non già la caducazione dell'intero contratto con la resurrezione proprio di quelle norme della legge n. 392 del 1978 cui le parti intesero derogare.
La corretta qualificazione giuridica del contratto nell'ambito della legge sui patti in deroga determinerebbe pure l'inapplicabilità degli artt. 9 e 79 della legge n. 392 del 1978 e quindi la legittimità di una pattuizione per così dire forfettaria degli oneri accessori, trattandosi di punto rimesso alla disponibilità delle parti. Il conduttore avrebbe dovuto agire per il recupero delle somme di cui il locatore si fosse arricchito senza causa, non essendo di per sè nulla la previsione di una somma forfettaria da versarsi in via anticipata in uno col canone. Il ricorso è destituito di fondamento.
Confutando gli argomenti esposti dall'appellante, la sentenza impugnata rileva come l'art. 11 2^ comma del D.L. 11 luglio 1992 n. 333, conv. con modificazioni nella legge 8 agosto 1992 n. 359, sulla possibilità di concludere accordi in deroga alle norme di legge sull'equo canone e dunque di pattuire il canone in misura diversa da quella "equa", abbia subordinato la validità di tali patti alla rinunzia, da parte del locatore, alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza;
rinunzia che dev'essere espressa e riportata nel testo contrattuale in maniera chiara ed univoca, costituendo un elemento essenziale dell'accordo negoziale derogativo della normativa generale in tema di locazioni ad uso abitativo. Poiché dal contratto non risulta che il locatore abbia espressamente rinunziato alla possibilità di dare disdetta alla prima scadenza, appare evidente, ad avviso del giudice "a quo", la non riconducibilità dello schema contrattuale al modello previsto dalla normativa sui patti in deroga.
Nè possono ritenersi equipollenti, rispetto alla clausola mancante, "la previsione della rinnovabilità del contratto e la mera prosecuzione del rapporto locatizio oltre la prima scadenza temporale, poiché entrambe le situazioni non sono espressione necessaria della preventiva formale rinunzia del locatore a disdettare il contratto, ma costituiscono semplicemente un effetto della scelta unilaterale del proprietario dell'immobile di non esercitare la facoltà di porre termine al rapporto di locazione alla (prima) scadenza concordata".
È altresì corretto, secondo i giudici del Tribunale, che il pretore abbia sancito la nullità delle clausole contrattuali non compatibili con la disciplina della legge n. 392 del 1978 e la loro automatica sostituzione con quelle imperative contemplate dalla stessa legge: la sanzione della nullità, prevista dall'art. 79 della legge n. 392 del 1978, va applicata infatti con riferimento a qualsivoglia clausola contenuta nel contratto di locazione contrastante con le disposizioni delle norme sull'equo canone e determina inevitabilmente la sostituzione automatica delle clausole nulle con le disposizioni imperative della disciplina ordinaria e non già, come vorrebbe l'appellante, l'automatico inserimento della clausola mancante, coincidente, nel caso di specie, con l'esplicita rinunzia alla facoltà di disdetta alla prima scadenza, ai sensi dell'art. 1419 2^ comma C.c. Per quanto concerne la questione degli oneri accessori, la sentenza non solo, in punto di diritto, ha affermato la nullità di una loro determinazione forfettaria e anticipata;
ma, in punto di fatto, ha rigettato la pretesa dell'appellante BO di scorporare dalle 900.000 lire mensili le 130.000 lire pattuite per gli oneri accessori, riferendo anche quest'ultimo importo al canone, perché il locatore non ha provato di aver effettivamente sostenuto le relative spese, "confermando in tal modo che la clausola in oggetto era rivolta ad assicurargli un illegittimo vantaggio a danno delle ragioni del conduttore"; onde "anche l'importo di lire 130.000 va imputato a titolo di canone locativo".
La sentenza così riassunta, non contestata nei presupposti di fatto dai quali muove, ha correttamente interpretato e applicato al caso la normativa del cd. patti in deroga, adottando una decisione ineccepibile della controversia.
Invero, a norma dell'art. 11 2^ comma del D.L. 11 luglio 1992 n. 333, conv., con modificazioni, nella l. 8 agosto 1992 n. 359, "nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti (...) possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978. La disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza (...).
Appare più che palese, dal tenore letterale e dalla "ratio" della novella, riprodotta nella parte che interessa, che in tanto è possibile, in deroga alle norme della legge n. 392 del 1978, pattuire il canone in misura superiore a quello "equo", in quanto ricorra la "condicio juris" che il locatore rinunzi alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza;
rinunzia che, come è ovvio, dev'essere contestuale alla pattuizione in deroga, stante lo stretto nesso funzionale esistente tra il vantaggio del maggior canone attribuito al locatore e il vantaggio della maggiore stabilità del rapporto attribuito al conduttore;
sicché in definitiva, può configurarsi un valido patto in deroga solo se venga nello stesso tempo espressamente convenuto il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni.
Dopo che la Corte costituzionale, con la sentenza 25 luglio 1996 n. 309, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 11 2^ comma cit., nella parte in cui prevedeva come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la stipula degli accordi in deroga, l'indicata rinunzia resta l'unica, ineliminabile condizione di validità di tali accordi;
e, poiché è pacifico che una siffatta rinunzia non fu mai convenuta, è indiscutibile la nullità della pattuizione di un canone extralegale, giustamente perciò dichiarata, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, dai giudici di merito. Emerge a questo punto con estrema chiarezza la giuridica inconsistenza delle censure svolte dal ricorrente, se solo si rifletta che, in realtà, venne posto in essere dalle parti un ordinario contratto di locazione abitativa con un canone superiore a quello legale, per cui, non valendo richiamarsi all'intitolazione, rivelatasi un vuoto nome, o a una volontà non manifestata nel documento, non rimane altra via, in presenza della nullità sancita nell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, che ricorrere al noto meccanismo della sostituzione automatica previsto dagli artt. 1339 e 1419 2^ comma C.c., in base al quale, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte Suprema, le norme inderogabili attinenti alla durata e al canone legale sono inserite di diritto nel contratto in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti, senza che dalla nullità di dette clausole possa derivare quella dell'intero contratto.
Non certo potrebbe operarsi, come vorrebbe il ricorrente, l'inserimento automatico della rinuncia, da parte del locatore, alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, ciò che comporterebbe non già la semplice sostituzione di una clausola nulla, ma l'inammissibile introduzione nel contratto di un requisito essenziale mancante, e, in ultima analisi, la creazione di un contratto di una tipologia diversa da quella voluta dalle parti. È chiaro infine che la "rinnovabilità" alla scadenza, pattuita nella locazione in esame, è l'esatto opposto della rinuncia alla disdetta richiesta dalla legge;
essa infatti è stata rettamente intesa dal giudice "a quo", in sostanza, secondo il suo significato letterale, come facoltà di scegliere se rinnovare o no il contratto, e quindi anche di optare, eventualmente, per la cessazione, con una tempestiva disdetta, secondo l'ordinaria disciplina dell'art. 3 della legge n. 392 del 1978.
La conferma infine che la locazione non rientra fra quelle legittimamente stipulate in deroga alle norme imperative sull'equo canone comporta, contrariamente all'assunto del ricorrente, l'applicabilità degli artt. 9 e 79 della legge n. 392 del 1978, con la nullità, correttamente ritenuta, di una determinazione anticipata e forfettaria degli oneri accessori, perché violatrice del principio della specificità di essi e suscettiva di procurare al locatore vantaggi che non gli spettano (Cass. 16 dicembre 1997 n. 12718). Soprattutto, però, non può che restare ferma, in difetto di censure sul punto, la statuizione che il canone fu di 900.000 e non di 770.000 lire, con le ovvie conseguenze sull'importo ripetibile dal conduttore.
Le spese del presente giudizio di cassazione vengono regolate secondo la soccombenza e liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al resistente le spese, liquidate in lire 180.000 (Euro 92,96), oltre a lire 2.000.000 (Euro 1.032,91) per onorario. Così deciso in Roma, il 17 ottobre 2001.
Depositato in Cancelleria il 8 marzo 2002