Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IA AN IA GI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BASENTO 57, presso lo studio dell'avvocato ISABELLA LUIGI VALENZI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
INPDAP, in persona del Suo Presidente Dott. Rocco Familiari elettivamente domiciliato in ROMA VIA BECCARIA 29, presso lo studio dell'avvocato FLAVIO URSO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 21691/99 del Tribunale di ROMA, sezione 5^ emessa il 12/10/99, depositata il 06/11/99; RG. 20339/1999, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/01/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato VALENZI ISABELLA LUIGI;

udito l'Avvocato FLAVIO URSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al pretore di Roma depositato il 13.1.1997 MA GI AN LA - conduttrice di un appartamento ad uso di abitazione. concessole in locazione dall'I.N.P.D.A.P. con contratto del 1^ luglio 1995, stipulato in applicazione dell'art. 11 della legge n. 359 del 1992 - chiedeva che, previa attribuzione all'immobile locato della categoria catastale A/2 e disapplicato il provvedimento di classamento in A/7, l'istituto locatore fosse condannato alla restituzione di quanto corrisposto in eccesso, dall'inizio del rapporto, rispetto al canone dovuto in relazione alla effettiva tipologia dell'immobile.
Il giudice adito, nel contraddittorio delle parti, con sentenza in data 6.10.1998, rigettava la domanda nella considerazione che il corrispettivo della locazione poteva essere liberamente determinato, secondo la previsione della legge n. 359 del 1992 relativa ai cd. patti in deroga.
La sentenza veniva confermata in appello dal tribunale di Roma con decisione depositata il 6.11.1999, la quale - in ordine alla censura dell'appellante, secondo cui la determinazione del corrispettivo era stata convenuta in adesione espressa ai criteri suggeriti da circolare del Ministero del lavoro e della previdenza sociale indirizzata agli Enti pubblici previdenziali - considerava che la predetta circolare, peraltro non prodotta in causa, costituiva atto interno della pubblica amministrazione, inidoneo, perciò, a spiegare effetti nei confronti dei terzi e neppure vincolante per l'amministrazione medesima.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso MA GI AN LA, che affida la impugnazione a tre mezzi di doglianza, ai quali resiste con controricorso l'I.N.P.D.A.P.. La ricorrente ha presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione - denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1339, 1362, 1363 e 1366 cod. civ. - la ricorrente premette che non si trattava, nella specie, di stabilire se nel contratto di locazione al criterio di determinazioni del canone, quale previsto dalle parti, dovesse o meno essere sostituito, in virtù del principio ex art. 1339 cod. civ. di automatica inserzione di clausole, il diverso criterio di calcolo previsto dall'apposita circolare amministrativa indirizzata agli Enti previdenzialì locatori. Assume, pertanto, che il giudice di merito avrebbe dovuto, invece, accertare se, nella determinazione pattizia della misura del corrispettivo, i contraenti avessero liberamente concordato il canone recependo quale criterio di determinazione proprio quello previsto dalla circolare amministrativa, che veniva a costituire, in tal modo, l'oggetto di espressa convenzione sul punto quale espressione della loro autonomia negoziale. Lamenta che, nella suddetta indagine, il tribunale non avrebbe correttamente proceduto in applicazione delle norme vigenti in tema di interpretazione contrattuale, in virtù delle quali la conclusione da adottare doveva essere quella di ritenere che i contraenti avevano voluto assumere quale prezzo della locazione un canone corrispondente a quello equo (in base ai parametri degli artt. 12-24 della legge n. 392 del 1978 riferiti alle oggettive, caratteristiche dell'immobile) con una maggiorazione del decimo. Con il secondo mezzo di doglianza - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 11 della legge n. 359 del 1992 - la ricorrente assume che, essendo stata recepito pattiziamento nel contratto il contenuto della direttiva ministeriale di cui alla menzionata circolare, ciò doveva comportare che, data la utilizzazione di parametro difforme da quello corrispondente alla oggettiva situazione catastale dell'immobile locato, il giudice di merito avrebbe dovuto, sulla istanza di essa parte conduttrice, procedere - accertata la denunciata difformità del dato catastale indicato in contratto da quello reale - alla rettificazione del corrispettivo in base al dato reale.
Con il terzo motivo del ricorso, si denuncia la insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto relativo all'inserimento, nello schema del contratto, della clausola secondo cui le parti, per determinare il corrispettivo, si avvalevano del procedimento previsto dalla legge n. 392 del 1978 sull'equo canone. I tre mezzi di doglianza, nella prospettazione articolata e successiva dei distinti profili di un unica censura, hanno ad oggetto la denuncia della erronea applicazione delle norme sulla interpretazione dei contratti e del vizio di motivazione circa la pronuncia del giudice di merito che esclude nel contratto di locazione l'avvenuta stipulazione di un patto espresso, in base al quale, in adesione alla circolare del Ministero del lavoro del 27.11.1992 in Gazz. Uff. n. 298 del 19.12.1992, i contraenti - autorizzati dall'"ius superveniens", di cui alla legge n. 359 del 1992 di conversione con modificazioni del d.l. n. 333 del 1992, alla libera determinazione del canone di locazione degli immobili destinati ad uso di abitazione in deroga alle disposizioni del corrispettivo equo predeterminato per legge (artt. Da 12 a 24 della legge n. 392 del 1978) - avrebbero fissato detto corrispettivo in un importo complessivo pari a quello corrispondente al cd. equo canone, calcolato in base ai parametri indicati dalla stessa legge n. 392 del 1978, maggiorato della percentuale del decimo.
I tre motivi della impugnazione - che perciò, possono essere esaminati congiuntamente - non sono fondati.
Premesso, infatti, che nella ipotesi di specie - siccome il giudice di merito ha accertato, secondo l'analoga prospettazione comune alle parti - si versa in termine di stipulazione di locazione abitativa secondo il regime dei cd. patti in deroga, per il quale non può venire in discorso la questione della rideterminazione di un canone "ex lege" secondo i coefficienti della legge n. 392 del 1978, osserva innanzitutto questa Corte che l'obbligo eventuale dell'Ente previdenziale di conformare la propria attività a norme interne, quali quelle della circolare amministrativa, non può produrre effetti vincolanti per i terzi estranei alla pubblica amministrazione, poiché si versa, in tal caso, in ipotesi per la quale è assolutamente da escludere l'operatività di disciplina imperativa ex art. 1339 cod. civ., secondo quanto il giudice di merito pure ha stabilito.
Esclusa la possibilità della automatica inserzione nel contratto del criterio di determinazione del canone secondo il modulo di calcolo indicato nella circolare in questione, osserva questa Corte che sarebbe stato necessario - al fine specifico di estendere la efficacia vincolante della circolare amministrativa anche al terzo stipulante di un contratto di locazione con l'Ente previdenziale - che il contenuto della stessa circolare fosse stato interamente recepito dalle parti, in virtù di espressa clausola che ne avesse richiamato il valore percettivo di limitazione della misura del canone ad un importo pari a quello definito "ex lege", secondo i parametri oggettivi della legge n. 392 del 1978, con la maggiorazione contemplata dalla indicata circolare.
Secondo la interpretazione del contratto - che il giudice di merito ha condotto nel rispetto delle norme di cui agli artt. 1362 e segg. cod. civ. e in motivazione logica e convincente, in questa sede non censurabile al fine di farne derivare una diversa conclusione circa la comune intenzione dei contraenti - è stato escluso, però, che, nella ipotesi di specie, le parti abbiano inteso, in via pattizia, richiamare la regolamentazione della locazione suggerita ed auspicata dalla circolare in oggetto per farne derivare la possibilità della rideterminazione del corrispettivo in caso di inesattezza del coefficiente di tipologia catastale indicato nel contratto.
Infatti il giudice di merito - premesso che nel regine del cd. patti in deroga il canone è libero e che, pertanto, muovendosi le parti in un ambito non presidiato da disposizione cogenti, ciò che conta è il portato finale della volontà comune - ha accertato che le parti stesse non hanno errato neppure nella recezione del dato catastale posto a base del calcolo, ma hanno semplicemente fatto riferimento ad un coefficiente conforme ad una attribuzione già operata dell'U.T.E., per cui la quantificazione del corrispettivo è avvenuta in base all'indice concordentemente indicato. In tale situazione, a conferma di quanto già aveva rilevato il pretore, il giudice di secondo grado ha negato che si potesse fare ricorso al rimedio della rettifica dell'errore di calcolo (art. 1430 cod. civ.) ed ha precisato altresì che, ove anche il coefficiente catastale indicato non fosse conforme a quello reale, da esso, comunque, non si poteva prescindere quale elemento di calcolo fissato nella comune volontà delle parti, e sottratto al rimedio del procedimento di verificazione proprio della disciplina del canone equo ex artt. 12 e segg, della legge n. 392 del 1978. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare interamente le spese del presente giudizio di legittimità.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 30 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 16 ottobre 2002