REPUBBLICA ITALIANA IN NOME048 15 /0 1 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto f instorcimento da SEZIONE SECONDA CIVILE madempimento veniita minosilize Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente Dott. Franco PONTORIERI R.G.N. 19197/98 Consigliere Dott. Rafaele CORONA Cron.10296 Rep. 1703 Consigliere Dott. NT VELLA - Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO Ud. 20/10/00 - Rel. Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA - ha pronunciato la seguente SENTE NZA : sul ricorso proposto da: FT2 ST NI, NI DR, elettivamente domiciliati in ROMA VIA TIGRE' 37, presso lo studio - - - CAFFARELLI FRANCESCO, che li difendedell'avvocato unitamente all'avvocato ZANCHI VLADIMIRO, giusta 6080 delega in atti;
- ricorrenti

contro

SALVALAIO DESIDERIO, elettivamente domiciliato in ROMA LIRE 30 CANCELLER VIA LIVIO ANDRONICO 24, presso lo studio dell'avvocato LOIACONO ROMAGNOLI MARIA TERESA, che lo difende 2000 unitamente all'avvocato MANENTE NATALINO, giusta CG508736 i 1709 delega in atti;
CG508737 -1- CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE controricorrente UFFICIO COPIE avversO la sentenza n. 1490/97 della Corte d'Appello Richiesta copia studio dal Sig. RCIA CONO di VENEZIA, depositata il 26/09/97; 6000 per diritti ✓ 876112001 udita la relazione della causa svolta nella pubblica IL CANCELLIERE udienza del 20/10/00 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;
CANCELLERIA M udito 1'Avvocato CAFFARELLI Francesco, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del DF452937 ricorso;
udito l'Avvocato LOIACONO M. Teresa, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
FT2 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. CORTE SUPREMA DI CA ZONE UFFICIO C Richiesta opis o dio. da: Sig CAFFARGUI 1500 per dir 6.000 1 77 1130 010.2001 0.77 €1.150 IL CANCELLIERE € 1.1500 0,77 CANCELLE € L1500 €077 CANCELLE -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato 1'1.7.1988 NT UN e la moglie AD ME conve- nivano in giudizio davanti al Tribunale di Venezia Desiderio AL deducendo: che con contratto 2 novembre 1979 avevano acquistato dal convenuto, costruttore dell'edificio, un immobile da adibire a civile abitazione sito in Martellago, loc. Omo via baracca, costituito da un appartamento al primo scala, magazzino e piano, con ingresso e vano locale sottotetto, e da un portico a piano terra, F12 garage;
che nel 1987, nell'effettuare lavori di restauro avevano scoperto che il fabbricato era stato costruito in difformità della licenza edilizia, rilasciata con atto del 28.3.74 per la costruzione di un laboratorio artigianale per elettrauto ed abitazione del custode titolare, in area con destinazione "zona a piccole industrie esistenti", precisando, altresì, che anche l'auto- rizzazione di abitabilità rilasciata nel 1978, afferiva ad "abitazione e laboratorio;
che per- tanto, il venditore, il quale aveva garantito in contratto la conformità dell'immobile alle norme e regolamenti in materia edilizia, si era reso inadempiente al contratto stipulato, per aver 3 fornito aliud pro alio, un bene di cui, ai sensi della 1. n. 47/85, in relazione alla destinazione era impedito il liberourbanistica della zona godimento e la libera disponibilità, con notevole pregiudizio economico per gli istanti. Chiedevano, pertanto, che fosse dichiarato risolto il contratto per inadempimento del vendi- tore, con condanna del medesimo al pagamento della somma di £. 294.009.965 a titolo di risarcimento danni. Il convenuto, costituitosi, contestava la FT2 domanda chiedendone il rigetto. Il Tribunale, con sentenza 27 maggio 1993 rigettava la domanda attrice, ponendo a carico degli attori le spese del giudizio. Su impugnazione dell'Ostumi e della ME, che nelle more del giudizio d'appello davano atto di conseguito il condono edilizio ai sensiaver 1.della 724/94, dietro il pagamento di £. 10.882.500 per l'eblazione e gli oneri di urbaniz- zazione, rinunciando alla domanda di risoluzione, ma insistendo su quella di risarcimento e di ristoro delle spese di giudizio la corte di appello di Venezia, con sentenza 26 settembre 1997 respingeva l'appello condannando gli appellanti al 4 pagamento delle spese del grado. Afferma la corte che l'avvenuta rinunzia alla domanda di risoluzione toglie causa alle residuali domande risarcitorie fondate sulla consegna di aliud pro alio e sulle difformità dell'immobile dalla licenza edilizia;
sia perché nel primo caso l'ottenuto condono confligge con l'assunto di aver acquistato una cosa totalmente diversa;
sia perché, nel secondo caso, non è stata dimostrata alcuna limitazione nel godimento e nella commerciabilità del bene, per cui la censura si risolverebbe in una F Tr doglianza contro un provvedimento della P.A.. Afferma, infine, al corte, che non è stata formulata alcuna domanda di riduzione del prezzo. Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione i coniugi Ostumi. Resiste con controricorso il AL. Entrambe le parti hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE Deducono i ricorrenti a motivi di impugnazione la violazione degli artt. 1453, 1476, 1477, 1489, 1490, C. civ., 112 c.p.c., nonché difetto assoluto di motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia, errata valutazione delle prove documentali e della C.T.U. per avere la corte d'appello, nel respingere la domanda di risarcimento danni, erroneamente affer- mato (sul presupposto dell'avvenuto conseguimento del condono edilizio in data 10.10.96), che l'avve- nuta rinunzia alla domanda di risoluzione del contratto, toglieva causa alla domanda di risarci- mento, fondata sulla consegna di aliud pro alio (non potendosi ritenere consegnata cosa totalmente diversa da quella promessa), e sulla difformità dell'immobile dalla licenze edilizia (non essendo emersa alcuna limitazione, e quindi, pregiudizio 772 nel godimento e nella commerciabilità del bene) risolvendosi il rilievo sulla esistenza delle difformità edilizia in una doglianza contro il provvedimento della P.A., tutto ciò senza consi- derare: A) - che, contrariamente alle affermazioni del Tribunale (il quale aveva affermato non essere con certezza attribuibili al venditore le difformità riscontrate, non essendo nota l'epoca della loro realizzazione), era incontestabile la responsa- bilità unica del venditore nella effettuazione delle modifiche apportate all'immobile, rispetto alla licenza edilizia (come si desumeva dalla stessa licenza edilizia del '73 e dal contratto del 6 79), trattandosi del costruttore dell'immobile e dante causa degli acquirenti;
B) che l'immobile, fino al momento di conces- sione del condono edilizio, NON era conforme: 1) alla licenza edilizia (che prevedeva la realizza- zione di un piano terra composto da un ampio locale Bettrauto ad uso laboratorio a d un ufficio, un WC ed un ingresso dal quale eccedere al 1° piano, composto da salotto, cucina, tre camere, riposti- glio); 2) alle norme di piano in vigore all'epoca realizzazione delle difformità all'epocadella 7T2 della domanda di sanatoria ed a tutt'oggi, come risulta dall'art. 23 delle N.T.A., che a seguito della modifica intervenuta nel '77 consentiva, nella zona relativa alle piccole industrie esistenti, di edificare alloggi per il personale addetto alla sorveglianza ed alla manutenzione vincolati a destinazione produt- degli impianti, tiva, con un massimo di 500 mq. volumetria inferiore a quella di fatto realizzata, aumentata anche in seguito alla modifica della destinazione d'uso, relativa ai locali del p.t., da laboratorio artigianale a studio professionale;
c) - che le difformità non erano sanabili non sussistendo la condizione della "doppia conformità" 7 ex art. 13 1. 47/85 e 97 3° C. della .R.V. n° 61/85, con la conseguenza che, fino al rilascio del condono ex 1. 724/94, l'immobile acquistato, pur dichiarato in contratto, conforme alla licenza ed alle norme di piano, era privo del requisito della commerciabilità, per cui, la consegna di aliund pro alio✓ era del tutto configurabile;
D) che, pertanto, era evidente il grave danno subito dai ricorrenti, sia per la somma di £. 13.311.987, dovuta versare per ottenere il condono;
FT2 sia per la condanna subita alle spese dei due gradi di giudizio, pari a £. 20.000.000 circa. Il ricorso è infondato. Premesso che la domanda di risarcimento danni, accessoria ad una domanda di risoluzione per inadempimento, conserva la sua autonomia anche ove si rinunzi alla domanda di risoluzione, statuendo il 1° c. dell'art. 1453 c. civ. che il contraente adempiente ha diritto, "in ogni caso" al risarci- mento danni;
nella specie l'affermazione della corte d'appello, secondo la quale la rinunzia alla domanda di risoluzione "toglie causa" alla domanda di risarcimento, sia in relazione alla dedotta consegna di "aliud pro alio" che alle difformità dell'immobile dalla licenza edilizia e dalle norme 8 urbanistiche, non pone in discussione, come sembrano intendere i ricorrenti, la possibilità di esperire l'azione di risarcimento danni in via autonoma;
ma, in realtà, esprime un giudizio di inaccoglibilità, nel merito, della pretesa risarci- toria fatta valere con la domanda azionata. E ciò in quanto da un lato, l'ottenuto condono elimina quella situazione di grave violazione urbanistica che, impedendo all'immobile di adempiere alla funzione economico-sociale cui è destinato, confi- FT gura, secondo la giurisprudenza di questa corte (v. sent. 1391/98), una ipotesi di consegna di "aliud pro alio"; e, dall'altro, la mancata prova che le difformità dell'immobile dalla licenza edilizia e dalle norme urbanistiche, pur esistite, abbiano comportato limitazioni nel godimento e nella com- merciabilità del bene, rende indimostrato un even- tuale conseguente pregiudizio. La corte d'appello, pertanto, nel respingere la domanda di risarcimento danni per le ragioni esposte, ha necessariamente ed implicitamente dato per presupposto l'inadempimento del AL (inadempimento venuto a cessare con l'ottenuto alla dedotta consegna di condono, in relazione comprovanti aliud pro alio;
e non produttivo di 9 danni connessi a limitazioni di godimento e di commerciabilità dell'immobile); ed attraverso la ritenuta sussistenza dell'inadempimento essa ha implicitamente, riconosciuto il venditore respon- sabile delle difformità dell'immobile rispetto alla licenza edilizia. Sul punto, infatti, contrariamente a quanto assume il resistente, l'affermazione del Tribunale, secondo cui le difformità riscontrate non sarebbero, con certezza, attribuibili al venditore, per essere ignota l'epoca della loro realizzazione, اتهFT2 è stata impugnata dai ricorrenti già con l'atto di il appello, li dove hanno affermato che è stato venditore l'autore della costruzione abusiva, affermazione, poi, più ampiamente esposta, dagli stessi, nella comparsa conclusionale. Ne consegue, pertanto, che l'implicito riconoscimento di respon- sabilità di cui si è detto, non contrasta con alcun giudicato interno. Inoltre, che la corte d'appello abbia ritenuto inadempiente il AL (per aver venduto un immobile non conforme alla licenza edilizia ed in violazione delle norme previste dallo strumento dimostrato dall'aver essa, con ilurbanistico) è rilevare che i ricorrenti non avevano nemmeno 10 formulato una domanda di riduzione del prezzo, ritenuto gli stessi legittimati a proporre tale domanda, e, quindi, il AL tenuto, in forza del principio dell'affidamento, operante a favore dei ricorrenti (v. sent. 2581/83) alla garanzia ex art. 1489 c. civ., per aver dichiarato in contrat- to, contro il verso, che l'immobile venduto era conforme alla licenza edilizia ed alle norme urbanistiche. Sul punto, infatti, va, ancora una volta precisato, in contrasto con quanto sostenuto dal resistente, che l'affermazione del Tribunale - FT secondo cui l'espresso riferimento, nel contratto, alla licenza edilizia, anche a prescindere dalla presunzione di conoscenza delle norme urbanistiche, comprovava la conoscenza da parte dei ricorrenti della reale destinazione urbanistica del bene - è stata impugnata con l'atto d'appello lì dove, in si afferma che le difformità del bene dallaesso, licenza e dagli strumenti urbanistici, è stata taciuta dal venditore che aveva fatto credere di vendere un immobile in regola con la normativa edilizia. Ne consegue che il riferimento fatto dalla corte d'appello alla omessa formulazione della domanda di riduzione del prezzo, non ultroneo, né si pone in contrasto con alcun 11 giudicato interno;
e ben può essere preso in considerazione a conferma del ritenuto (dalla corte d'appello) inadempimento del AL;
e non va inteso viceversa, come sostiene la difesa di questo ultimo, per giustificare il mancato accoglimento della domanda di risarcimento, avente ad oggetto le somme spese dai ricorrenti per ottenere il condono. Tale domanda, infatti, già esercitata autono- mamente presso altro giudice, correttamente non è stata esaminata dalla corte d'appello trattandosi di domanda di risarcimento diversa da quella FR formulata nel presente giudizio, attinente esclusi- vamente ai danni conseguenti alla dedotta vendita di aliud pro alio, nonché a quelli dedotti come derivanti da mancato godimento ed incommerciabilità dell'immobile; danni che, come si è detto sopra la corte ha ritenuto sforniti di prova. Inammissibili sono, infine, i profili sub B) e C) della censura, dal momento che, anche se prima della 1. 724/94 le difformità dell'immobile non erano sanabili, come sostengono i ricorrenti, ciò non toglie che, successivamente, la legge soprav- venuta abbia resto possibile tale sanatoria e che, di fatto, essa, sia stata conseguita. Il ricorso va, pertanto respinto non esistendo 12 le violazioni di legge ed i vizi di motivazione dedotti. Sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del FTz presente giudizio.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso;
dichiara interamente compensate fra le parti, le spese del presente giudizio. года20p Doutorin Così deciso in Roma il 20 ottobre 2000 FR BE est. IL CANCELLIERE C1 Francesco Catania CELLERIADEPOSITATO R 200 Roma IL CANCELERE CI 80000 330000 Francesco da UFFICIO 12 GIU 2001 Registory din 28050 330.000 n. recents entril p. Dirigento Area Servizi (D.ssa Maria Grazia *Responsabile Servizio Al Chudizic (Dr. M. RACCIOHINI42 13