Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCESCO SABATINI - Presidente -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
OL NA CA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GERMANICO 197, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO MARONE, che la difende unitamente all'avvocato MARA GRASSI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AT IG;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 01/01/4557 proposto da:
AT IG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BOLZANO 28, presso lo studio dell'avvocato MARCO MASCI, che lo difende unitamente all'avvocato GIOVANNI BONINO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
OL NA CA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GERMANICO 197, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO MARONE, che la difende unitamente all'avvocato MARA GRASSI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1332/00 della Corte d'Appello di TORINO, sezione quarta civile emessa il 21/9/2000, depositata il 18/10/00;
RG.1087/2000;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato MARCO MASCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 10.12.1999 NA LA PO - proprietaria in Torino di un appartamento con cantina sito alla via Governolo n. 19 concesso in locazione, ai sensi dell'art. 11 della legge n. 359 del 1992, a IG TR per uso abitativo con durata biennale a decorrere dal 1^ gennaio 1996 - conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Torino, il conduttore per ottenerne la condanna all'immediato rilascio dell'immobile. A sostegno della domanda la locatrice assumeva che il rapporto si era tacitamente rinnovato ai sensi dell'art. 11, comma 2, legge n. 359 del 1992 sino al 31.12.1999; che con raccomandata del 19.2.1998
essa ricorrente aveva comunicato al conduttore la sua intenzione di procedere ad importanti ed improrogabili lavori di ristrutturazione generale del tetto e del sotto tetto per realizzare i quali era opportuno avere liberi gli alloggi del quarto piano dello stabile;

che con successiva lettera raccomandata del 9.10.1998 aveva comunicato che non intendeva rinnovare il contratto alla scadenza del 31.12.1999 intendendo procedere anche al completo restauro e risanamento conservativo dell'alloggio locato, tanto che aveva ottenuto in data 20.11.1999 la concessione edilizia per l'esecuzione all'edificio dei lavori di trasformazione dei locali sottotetto in abitazioni mediante la realizzazione di opere interne ai sottostanti locali a destinazione residenziale.
Chiedeva, pertanto, in via alternativa, la dichiarazione di totale nullità del rapporto o quella del suo diritto al diniego di rinnovazione del contratto alla scadenza del 31.12.1999. Il convenuto contrastava la domanda, eccependo la nullità della clausola, che fissava in due anni la originaria scadenza del contratto, ed affermando che le ragioni addotte dalla locatrice per denegare la rinnovazione alla prima scadenza del contratto erano eterogenee e generiche, onde la locazione doveva intendersi protratta per altri quattro anni sino alla scadenza del 31.12.2003. Il tribunale adito, con sentenza depositata il 17.5.2000, escludeva la nullità del contratto, per il quale alla durata pattizia dei due anni sostituiva quella legale di quattro anni, e, riconosciuto legittimo il diniego di rinnovazione alla prima scadenza, condannava il conduttore al rilascio dell'immobile; fissava la data di esecuzione del rilascio medesimo;
poneva a carico del TR le spese del giudizio.
Sulla impugnazione di IG TR, la Corte di appello di Torino, con sentenza depositata il 18.10.2000, in riforma della decisione di primo grado, rigettava la domanda della locatrice NA LA PO, che condannava alle spese del doppio grado del giudizio.
I giudici di appello, in relazione alle due distinte comunicazioni di diniego di rinnovazione del contratto alla sua prima scadenza del 31.12.1999, entrambe tempestive rispetto a detto termine, consideravano, quanto alla prima, che difettava la prova della dedotta necessità, non risultando che i lavori avessero in qualche modo riguardato l'unità immobiliare occupata dal TR, il quale aveva continuato ad occupare l'alloggio, e che mancava anche la specifica indicazione delle attività da svolgere nell'alloggio medesimo e delle ragioni tecniche che di esso giustificassero la necessità di materiale disponibilità in funzione dei lavori da eseguire al piano superiore.
Quanto alla seconda comunicazione, gli stessi giudici ne rilevavano la genericità, giacché essa indicava, in via alternativa, le due ipotesi di interventi previste dalla norma, senza precisare a quale di esse la locatrice si fosse voluta riferire, donde la sua nullità ai sensi dell'art. 29, comma 4, della legge n. 392 del 1978. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso principale NA LA PO, che affida la impugnazione a tre mezzi di doglianza, cui resiste con controricorso IG TR, il quale avanza impugnazione incidentale condizionata, basata essa pure su tre motivi.
La ricorrente principale con controricorso resiste al ricorso incidentale.
IG TR ha presentato memoria, con la quale chiede dichiararsi cessata la materia del contendere per avvenuto rilascio dell'immobile locato, come da attestazione della locatrice. MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, debbono essere riuniti (art. 335 c.p.c.). Rileva preliminarmente questa Corte che non può essere accolta la richiesta del resistente di declaratoria di cessazione della materia del contendere (che dovrebbe derivare dall'avvenuto rilascio da parte sua dell'immobile locato) in assenza di conforme richiesta della ricorrente.
La cessazione della materia del contendere, che costituisce una fattispecie di estinzione del processo caratterizzata dal venir meno dell'interesse delle parti alla naturale conclusione del giudizio a seguito della sopravvenienza di un fatto a tal fine idoneo (da ultimo: Cass. S.U. n. 1048/2000), in tanto può essere dichiarata, in quanto le parti diano atto, congiuntamente, dell'intervenuto mutamento della situazione dedotta in causa ed insieme sottopongano al giudice conclusioni conformi sul punto, dovendosi, invece, escludere che a siffatta pronuncia possa pervenirsi per avere una delle parti allegato, ed eventualmente dimostrato, la insorgenza di fatti astrattamente idonei a determinare la sopravvenuta carenza di interesse alla decisione della causa medesima nel merito (Cass. n. 8607/2000; Cass. n. 14144/99; Cass. n. 622/97). Nel caso in esame la richiesta di cessazione della materia del contendere proviene da una sola delle parti e si fonda, peraltro, su circostanza sopravvenuta oggettivamente inidonea a significare una situazione di attuale carenza di interesse alla decisione della controversia nel merito.
Con il primo motivo di impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 59 della legge n. 392 del 1978 nella parte richiamata dall'art. 11 della legge n. 359 del 1992 nonché il vizio di motivazione sul punto - la ricorrente,
in relazione alla sua disdetta motivata del 19.2.1998, assume che la Corte di merito non avrebbe potuto dichiararne la nullità nella considerazione che l'atto non conteneva "una specifica indicazione delle attività da svolgersi nell'alloggio" e, dunque, delle ragioni tecniche, che di tale alloggio imponevano di disporre, e che non risultava dimostrata la indispensabilità dello sgombero dell'immobile locato.
Specifica in proposito la ricorrente che la dichiarazione di nullità della predetta disdetta, sulla base di una motivazione del tutto insufficiente, sarebbe erronea in quanto:
a) l'art. 59, 1^ comma, n. 4 ult. parte della legge n. 392 del 1978 non prescrive che nella comunicazione di recesso il locatore debba indicare le attività da svolgere nell'alloggio, le quali in effetti potrebbero anche non essere indispensabili;

b) la norma suddetta dell'art. 59 non prevede la nullità della comunicazione di recesso per difetto di specificità, ma è strutturata nel senso che il giudice deve accertare la serietà della intenzione di recesso, desumendola dalla comunicazione stessa, e deve anche accertare la sussistenza delle ragioni tecniche della necessità di sgombero dell'alloggio sottostante;

c) la indicazione dei lavori di ristrutturazione del tetto e del sottotetto era contenuta già nella lettera 19.2.1998 e con il successivo ricorso ex art. 447 bis c.p.c. era stata prodotta la concessione edilizia con la più analitica specificazione delle opere da eseguire;

d) la necessità di sgomberare l'immobile locato per la esecuzione dei lavori al piano soprastante emergeva non solo dalla imponenza delle opere da effettuare, ma anche dall'accertamento compiuto dal C.T.U. relativamente alla soletta costituente pure il soffitto dell'alloggio locato.
La censura, nel suo complesso, non è fondata.
Il motivo di diniego di rinnovazione della locazione alla sua prima scadenza, che la locatrice intendeva fare valere secondo la indicazione della missiva 19.2.1998, era costituito da quello - previsto dall'art. 59, 1^ comma, n. 4 ult. parte, della legge n. 392 del 1978 richiamato dall'art. 11 della legge n. 359 del 1992 - del proprietario che, trattandosi di appartamento sito all'ultimo piano, intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'appartamento locato.
Nella suddetta ipotesi - per la quale è sufficiente la "intenzione", intesa quale proposito del locatore che deve presentare i caratteri della serietà e della realizzabilità, con la conseguenza che è onere dello stesso locatore dare conto del fatto che l'asserito suo proposito non costituisce un mero pretesto per ottenere la disponibilità dell'immobile locato, ma corrisponde ad una reale sua esigenza - con la serietà dell'intento deve concorrere, quale elemento integrativo di fondatezza della domanda, l'altra condizione dell'azione della incompatibilità della permanenza del conduttore nell'immobile locato a cagione dei motivi tecnici connessi alla esecuzione delle opere di sopraelevazione. La indispensabilità dello sgombero dell'immobile locato, quale elemento della fattispecie costitutiva del diritto del locatore di impedire l'obbligatoria rinnovazione del rapporto alla sua prima scadenza, deve, naturalmente, essere dimostrata dall'attore (arg. da Cass. n. 684/88) con la prova che la permanenza in casa del conduttore costituisce ostacolo al normale svolgimento dei lavori o costringe il locatore a sopportare l'onere di spese straordinarie per la eliminazione di eventuali situazioni di pericolo agli inquilini ovvero comporta un apprezzabile aumento del costo dei lavori (Cass. n. 3443/89). La Corte di merito ha rigetto la domanda della locatrice nella esclusiva considerazione che la stessa non aveva offerto la dimostrazione della "necessità inevitabile di avere la disponibilità dell'intero ultimo piano dello stabile" al quale era ubicato anche l'alloggio locato.
Rispetto a detta "ratio decidendi" non sussiste la denunciata violazione della norma di cui all'art. 59, 1^ comma, n. 4, ult. Parte della legge n. 392 del 1978, che la ricorrente - secondo la prospettazione di cui alle specificazioni di cui innanzi sub a) e b) - riferisce, invece, alla diversa "ratio decidendi" di una presunta ritenuta nullità della comunicazione di recesso per omessa indicazione delle attività da svolgere nell'alloggio e per difetto di specificità circa le ragioni tecniche della necessità dello sgombero dell'alloggio.
In realtà, detta diversa "ratio decidendi" il giudice di merito non ha affatto considerato;
ne' ad essa vi era bisogno di rapportare la pronuncia di rigetto, giacché, secondo la previsione del secondo comma dell'art. 11 della legge n. 359 del 1992, la norma non prescrive affatto che la comunicazione del locatore debba contenere l'indicazione analitica e specifica della giusta causa di recesso (dovendosi a detto onere di specificazione assolversi, invece, con l'atto introduttivo del giudizio, al fine di offrire elementi idonei per la valutazione della serietà dell'intento) ne' alla omessa specificazione espressamente ricollega la sanzione di nullità, secondo quanto è previsto in tema di locazioni non abitative per la disdetta alla prima scadenza (art. 29, comma 4, della legge n. 392 del 1978). Quanto, poi, al denunciato vizio di motivazione circa la esclusione della necessità di sgombero dell'alloggio - che la impugnata sentenza giustifica con il risultato delle indagini tecniche della consulenza di ufficio, con la mancata precisazione del collegamento dell'alloggio vuoto ai lavori al piano soprastante e con il riscontro di fatto dell'avvenuta effettuazione delle opere con la presenza in casa dell'inquilino - la censura della ricorrente consiste in una mera "quaestio facti", inammissibile in questa sede di legittimità, diretta com'è ad ottenere una diversa valutazione del materiale probatorio rispetto all'altra, logica e coerente, compiuta dal giudice di merito.
Con il secondo motivo di impugnazione - denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui all'art. 29, commi 1 e 4,. della legge n. 392 del 1978, quali richiamate dall'art. 11 della legge n. 359 del 1992, nonché il vizio di motivazione sul punto - la ricorrente censura la impugnata sentenza per avere il giudice di merito dichiarato la nullità della seconda comunicazione di recesso - motivata dalla intenzione di procedere all'integrale ristrutturazione o al completo restauro dell'alloggio condotto in locazione - per la omessa specificazione di quale dei due motivi di diniego (integrale ristrutturazione ovvero completo restauro) la locatrice aveva intenzione di porre a base della sua disdetta. Il motivo deve essere rigettato, poiché esso prospetta una censura che deve considerarsi assorbita dalla prevalente "ratio decidendi" di inammissibilità della domanda della locatrice in base agli enunciati motivi, non consentendo la norma del secondo comma dell'art. 11 della legge n. 359 del 1992 che si possa procedere al diniego di rinnovazione nel caso di ristrutturazione o completo restauro, secondo la previsione dell'art. 29, comma 1, lett. C) della legge n. 392 del 1978.
Alla suddetta statuizione di rigetto del secondo motivo di impugnazione questa Corte perviene correggendo (art. 384, comma 2, c.p.c.) la impugnata sentenza, che, rispetto al dispositivo conforme a legge di infondatezza della domanda della locatrice, risulta erroneamente motivata in diritto nel punto in cui ammette, tra i motivi di disdetta ex art. 11, comma, legge predetta, anche quelli enunciati dall'art. 29, coma 1, lett. C), della legge n. 392 del 1978, che, invece, la norma non richiama.
Occorre, infatti, considerare che il diritto del locatore di denegare il rinnovo della locazione abitativa, concessa secondo la disciplina del cd. Patti in deroga, è consentito qualora lo tesso "intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli artt. 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978". Le ipotesi di diniego di rinnovo, perciò, occorrendo fare riferimento agli usi previsti nell'art. 29 ed alle opere indicate dall'art. 59, vanno identificate nell'uso abitativo proprio o del coniuge e dei parenti (art. 29, comma 1, lett. A) e nell'uso non abitativo secondo le specificazioni della successiva lett. B) dello stesso art. 29; mentre, quanto alle opere, la norma valorizza, sotto il profilo della giusta causa di recesso, quelle di cui al primo comma n. 3 dell'art 59 (immobile locato compreso in edificio gravemente danneggiato, che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità), al n. 4 della stessa norma (demolizione o trasformazione notevole dell'immobile locato per eseguire nuove costruzioni o, trattandosi di appartamento all'ultimo piano, sopraelevazioni a norma di legge) e quelle di cui al comma 5 del medesimo art. 59, primo comma, della legge n. 392 del 1978 (riparazioni o restauri di immobile locato di interesse artistico o storico, nel caso in cui la competente sovraintendenza ne riconosca la necessità e la urgenza), esclusi, perciò, gli interventi edilizi indicati dalla locatrice nella seconda sua comunicazione di recesso. Con il terzo motivo di impugnazione - denunciando la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 112 c.p.c. nonché la omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia assume la ricorrente che la Corte di merito avrebbe dovuto, una volta rigettata la domanda avanzata ai sensi dell'art. 11 della legge n. 359 del 1992, pronunciarsi sulla domanda subordinata di rilascio dell'immobile alla scadenza del rapporto rinnovato del 31.12.2003, con condanna del conduttore e fissazione del termine ex art. 56 legge n. 392 del 1978. Il motivo non può essere accolto.
Siccome espressamente risulta dalla sentenza impugnata, in primo grado la locatrice aveva proposto soltanto domanda di diniego di rinnovazione della locazione alla scadenza del 31.12.1999, con condanna del conduttore "all'immediato rilascio dell'immobile locato", richiesta questa, ribadita anche in sede di conclusioni definitive senza altra istanza subordinata, di per sè incompatibile con eventuale altra domanda di risoluzione del rapporto per finita locazione alla scadenza del periodo di rinnovata durata. Per il divieto di cui all'art. 345, comma 1, c.p.c. la domanda suddetta, non proposta in primo grado, non poteva essere avanzata in appello ne' risulta, comunque, essere stata proposta in sede di gravame, onde nessuna indagine in proposito doveva essere compiuta dalla Corte torinese.
Il ricorso principale, pertanto, deve essere rigettato e in detta pronuncia resta assorbito il ricorso incidentale, il cui esame il resistente aveva dichiaratamente subordinato all'accoglimento della impugnazione principale.
Sussistono i giusti motivi per la totale compensazione delle spese di questo giudizio.

P.T.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale;

dichiara assorbito il ricorso incidentale;
compensa per intero le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2001.
Depositato in Cancelleria il 23 aprile 2002