Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - rel. Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
VITALE DOMENICO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TARANTO 40, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO MUSOLINO, difeso dall'avvocato GIUSEPPE ARICÒ, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DE AE NA, SAI ASSICURAZIONI SPA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^ 07066/00 proposto da:
DE AE NA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DI TRASONE 22, presso lo studio dell'avvocato ANTONIETTA SCOPELLITI, difesa dall'avvocato ROSARIO INFANTINO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
VITALE DOMENICO, SAI SPA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 272/99 del Tribunale di REGGIO CALABRIA, emessa il 29/06/99 e depositata il 04/08/99 (R.G. 263/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/02/02 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per l'inammissibilità del ricorso principale e l'assorbimento di quello incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 17.9.96 IT OM conveniva dinanzi il giudice di pace di Villa S. Giovanni De AE Marina per sentirla condannare al pagamento della somma di lire 5.000.000, oltre interessi e spese.
Esponeva l'istante in citazione di aver locato alla De AE un magazzino sito alla via ammiraglio Curzon. Tale magazzino in seguito ad incendio aveva subito danni per 14.235.000. Avendo ricevuto dalla compagnia di Assicurazioni OR lire 10.023.000 esso IT richiedeva la differenza alla conduttrice che, a sua volta, chiamava in causa la SA presso la quale era assicurata. All'esito della istruttoria, il giudice di pace con sentenza dell'1.7.97 condannava la De AE al pagamento di lire cinque milioni ex art. 1589 cc quale differenza tra indennità assicurativa versata e danno effettivo. Veniva, di poi, rigettata la domanda di garanzia proposta dalla De AE nei confronti della SA. Avverso detta sentenza proponevano appello in via principale la De AE ed in via incidentale il IT.
Si costituiva la SA contestando la chiamata in garanzia spiegata dalla De AE. Con sentenza del 4.8.99 il Tribunale di Reggio Calabria accoglieva l'appello della De AE, rigettava il gravame incidentale del IT che condannava al pagamento delle spese del doppio grado.
Motivava, tra l'altro, il Tribunale che alla sottoscrizione della transazione con la sua compagnia di assicurazione il vitale non fece alcuna riserva nei confronti di altri dichiarando di non avere più nulla a pretendere sia dalla compagnia di assicurazione che da terzi coobligati. Pertanto, il proprietario non poteva agire nei confronti della conduttrice per il risarcimento di ulteriori danni. I secondi giudici dichiaravano infine assorbito il motivo relativo alla chiamata in garanzia della SAI spiegata dalla de AE in via subordinata.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il IT affidandolo ad unico motivo.
Ha resistito con controricorso la De AE che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale condizionato affidato ad unico motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi ex art. 335 cpc, trattandosi di impugnazioni avverso la stessa sentenza. Con l'unico mezzo di annullamento il IT, denunziata la violazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1588 e 1589 cc in riferimento all'art. 360 n. 3 lamenta che il Tribunale di Reggio Calabria abbia erroneamente interpretato la transazione fra la OR ed esso IT attribuendo alla stessa effetti liberatori verso altri eventuali coobbligati, in tale modo disattendendo la domanda di esso ricorrente verso la conduttrice De AE responsabile per il residuo danno ex artt. 1588, 1589 cc. La censura va accolta.
Costituisce principio pacifico della giurisprudenza di questa Corte che la transazione produce i suoi effetti estintivi della obbligazione solidale nei limiti della obbligazione stessa e nei confronti di tutti i debitori solidali che dichiarano di volerne profittare, ma non si estende a quella parte della obbligazione non solidale perché dovuta esclusivamente da uno dei debitori per un diverso titolo.
Nella ipotesi in esame va evidenziato che la responsabilità del conduttore ex art. 1589 cc per la perdita o il deterioramento della cosa locata derivante da incendio non resta in alcuna misura limitata nel caso in cui la cosa sia stata assicurata, in quanto l'assicurazione incide solo sulla posizione soggettiva del locatore indennizzato, nel senso che questi, una volta ricevuto il pagamento dell'indennizzo, può pretendere dal conduttore unicamente la differenza tra indennizzo corrisposto dall'assicuratore ed il danno effettivo sofferto (cfr. Cass. 3761/79). Nella motivazione della sentenza impugnata i secondi giudici hanno rilevato, nell'esaminare la prodotta transazione, che il IT nel ritenere l'indennizzo dal suo assicuratore aveva liberato eventuali terzi coobligati per cui non poteva agire nei confronti della De AE per il risarcimento degli ulteriori danni rispetto a quelli già indennizzati dalla propria assicurazione. In tale modo argomentando, il Tribunale calabro non ha operato corretta applicazione della giurisprudenza di questa Corte, non avendo tenuto presente che il locatore poteva agire nei confronti della conduttrice ex artt. 1588 e 1589 cc, pertanto per un diverso titolo e per una diversa obbligazione alla quale la De AE era esposta e per la quale nessuna efficacia poteva avere la transazione conclusa, con l'assicuratore dell'intero fabbricato, dal IT essendo la stessa De AE responsabile ripetersi un diverso titolo.
La sentenza in esame va, pertanto, cassata con conseguente rinvio della causa ad altro giudice, che si indica in dispositivo, che, tenendo presente le ragioni dell'annullamento della pronunzia, tornerà a decidere sulla domanda proposta dal IT nei confronti della De AE uniformandosi agli indicati principi. Con l'unico mezzo del ricorso incidentale la De AE chiede che venga cassato il capo della sentenza del Tribunale laddove considera assorbito il motivo di gravame relativo alla chiamata in garanzia spiegata in via subordinata da essa ricorrente nei confronti della soc. SA.
Anche tale censura deve essere accolta.
Una volta che il giudice del rinvio dovrà esaminare la domanda del IT nei confronti della De AE per il risarcimento del residuo danno, consegue l'esame anche della domanda di garanzia spiegata dalla stessa De AE nei confronti della sua assicuratrice SAI, domanda che i secondi giudici hanno ritenuto assorbita per effetto della decisione adottata.
Allo stesso giudice del rinvio è demandata la liquidazione delle spese della fase di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li accoglie entrambi.
Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, a diversa sezione del Tribunale di Reggio Calabria.
Così deciso in Roma, il 27 febbraio 2002.
Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2002