Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPADONE Mario - Presidente -
Dott. DE JULIO Rosario - Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - rel. Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere -
Dott. MALPICA Emilio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
NA UN, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE MAZZINI 131, presso lo studio dell'avvocato ANTONINO IANNELLI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CAPITOLO SAN PIETRO IN VATICANO, in q. legale rapp.te Carmelengo Mons. Bordin Giuseppe, elettivamente domiciliato in ROMA LUNGOTEVERE MARZIO 1, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO VIANELLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2449/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 26/07/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/02/03 dal Consigliere Dott. Carlo CIOFFI;

udito l'Avvocato Iannelli Antonino, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento;
udito l'Avvocato Vianello Antonio, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo DESTRO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 12 luglio 1982 TU AN convenne innanzi al Tribunale di Roma il Capitolo di San PI in Vaticano;
affermò che quest'ultimo non aveva mantenuto la promessa, che aveva fatto con scrittura privata 4 dicembre 1978, di venderle gli immobili nel dettaglio specificati (una casetta composta da tre camere e servizi, con circostante terreno, ed altro appezzamento limitrofo), siti in località Acquafredda del Comune di Roma;
e chiese la costituzione del suo diritto di proprietà sui detti immobili, e la condanna del convenuto al risarcimento del danno che aveva subito per il suo inadempimento.
Il Capitolo di San PI in Vaticano si costituì e rispose che il Pretore di Roma aveva ravvisato, nel contratto preliminare allegato dall'attrice, e per gli altri similari da lui stipulati, aventi ad oggetto altre porzioni dello stesso fondo di maggiore estensione, il reato di lottizzazione abusiva, per il quale aveva condannato il suo legale rappresentante;
eccepì dunque la sua nullità, e comunque ne chiese la risoluzione per impossibilità sopravvenuta di adempiere l'obbligazione con esso assunta.
Il Tribunale adito dichiarò, con sentenza del 5 dicembre 1988, la nullità del preliminare, e rigettò la domanda di TU AN.
La Corte d'appello di Roma, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato il gravame della soccombente.
Ha in particolare affermato che la sopravvenuta (perché conseguente all'entrata in vigore dell'art. 18 della legge 28 febbraio 1985 n. 47) illiceità della causa del contratto preliminare stipulato dalle parti ha determinato la sua impossibilità di eseguirlo;
e che non era possibile neppure una sua esecuzione parziale, limitata alla sola casetta, perché costruzione e terreno circostante erano stati considerati nel contratto come unico bene.
TU AN ha chiesto la cassazione di tale sentenza per quattro motivi.
Il Capitolo di San PI in Vaticano ha resistito con controricorso, ed ha poi depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo e secondo motivo del suo ricorso TU AN afferma che la Corte d'appello di Roma "ha dichiarato l'inapplicabilità al caso di specie dell'art. 2932 cod. civ., stante la riscontrata nullità del contratto preliminare di compravendita";
osserva che i contratti aventi ad oggetto fondi lottizzati abusivamente sono nulli, perché in contrasto con l'art. 18 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, se stipulati dopo l'entrata in vigore di tale legge, mentre quelli stipulati in precedenza, quando era vigente l'art. 31 della legge 17 agosto 1942 n. 1150 sono soltanto annullabili;
e sostiene che il contratto preliminare da lei stipulato quando era in vigore quest'ultima legge, per l'appunto soltanto annullabile, era passibile di esecuzione specifica ai sensi del citato art. 2932 cod. civ.. La ricorrente denunzia quindi violazione delle citate norme;
ma anche contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata, affermando che in questa è dapprima affermata la nullità del contratto preliminare di cui ha chiesto l'esecuzione specifica, e poi la sua annullabilità.
La censura è infondata.
La denunziata contraddizione della motivazione non sussiste, dal momento che la Corte d'appello di Roma ha chiaramente affermato che il sopravvenire della citata legge del 1985, lungi dal determinare la nullità del contratto preliminare stipulato da TU AN e dal Capitolo di San PI in Vaticano (e correggendo l'errore commesso dal giudice di primo grado che tale nullità aveva affermato), ha reso impossibile la stipulazione del contratto definitivo, e quindi la esecuzione specifica dello stesso ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.. Tale affermazione ha puntuale riscontro nella consolidata giurisprudenza di questa Corte (vedi le sentenze del 17 ottobre 1992 n. 11426 e del 5 gennaio 1998 n. 44), che il giudice dell'appello ha puntualmente citato nella sua sentenza, e che va ribadita, non essendo state prospettate e non ravvisandosi ragioni per discostarsene.
Con il secondo motivo del suo ricorso TU AN afferma inoltre che la sentenza impugnata ha rigettato senza adeguata motivazione la sua domanda di esecuzione parziale del contratto preliminare, ossia di limitare quest'ultima al solo fabbricato, non coinvolto, in quanto tale, nella lottizzazione abusiva accertata in sede penale;
denunzia in particolare violazione delle norme che stabiliscono i criteri di interpretazione dei contratti (segnatamente dell'art. 1367 cod. civ.), sostenendo che le ragioni per cui la Corte territoriale ha affermato che dall'esame di esso emerge la volontà delle parti stipulanti di considerare il fabbricato e il terreno circostante come un solo e inscindibile bene sono inconsistenti.
La censura è inammissibile.
La parte che censura in sede di legittimità l'interpretazione di un contratto da parte del giudice di merito non può limitarsi a richiamare genericamente le regole di cui agli art. 1362 e seguenti cod. civ., ma deve specificare i canoni ermeneutici in concreto violati, nonché il modo in cui i suddetti canoni siano stati violati: perché altrimenti la censura si risolve nella inammissibile esposizione di una interpretazione diversa rispetto a quella contestata (vedi, tra le tante, da ultimo, Cassazione civile, sez. lav., 21 marzo 2002, n. 4090).
L'unico canone ermeneutico di cui la ricorrente ha allegato la violazione è, come innanzi si è accennato, quello della conservazione del contratto, previsto dall'art. 1367 c.c.. A tale canone, che ha carattere integrativo, il giudice deve ricorrere però solo quando, esaurita l"interpretazione ricognitiva, rimanga ancora in dubbio, non anche quando al contratto da interpretare egli abbia già attribuito con certezza un senso determinato (vedi Cassazione civile, sez. 2^, 21 marzo 1989, n. 1402). Nel caso di specie la ricorrente non ha prospettalo incertezze interpretative, e fa appello al principio conservativo del contratto non per interpretarlo, ma piuttosto per salvaguardare la parte che sostiene essere tuttora eseguibile, sostenendo che essa è scindibile dalla restante parte, in contrasto con quanto ritenuto dal giudice di merito che ha invece affermato la "inscindibilità pertinenziale" del fabbricato dal circostante terreno, con motivazione adeguata e immune da errori logici e giuridici. Con il terzo motivo del suo ricorso TU AN sostiene che la sentenza penale di condanna del rappresentante del Capitolo di San PI in Vaticano, con cui è stata affermata l'illiceità della lottizzazione del comprensorio di cui è parte l'immobile oggetto del preliminare per cui è causa non ha efficacia nel presente giudizio, perché tale sentenza non è stata pronunziata nei suoi confronti;
e denunzia violazione dell'art. 2909 cod. civ.. La censura è inammissibile.
Non risulta, dalla sentenza impugnata e dal ricorso, che la ricorrente abbia negato, nel giudizio di merito, il valore probatorio che la Corte d'appello di Roma ha dato al giudicato penale, al fine di affermare l'impossibilità sopravvenuta dell'esecuzione del contralto preliminare per cui è causa. D'altro canto il giudicato, in quanto affermazione oggettiva di verità, può avere efficacia riflessa anche nei confronti dei terzi estranei alla sua formazione (vedi Cassazione civile, sez. lav., 9 marzo 1996 n. 1905), ed essere utilizzato dal giudice di un diverso processo nella formazione del suo convincimento (vedi in tal senso la già citata sentenza di questa Corte del 5 gennaio 1998 n. 44, pronunziata in una controversia identica alla presente, e relativa ad altro lotto dello stesso comprensorio di cui fa pane quello che costituisce l'oggetto del contratto preliminare per cui è causa). Con il quarto motivo del suo ricorso TU AN censura la sentenza impugnata per non aver preso in esame ed essersi pronunziata sulla sua domanda di condanna del Capitolo di San PI in Vaticano al risarcimento dei danni che ha subito per la mancata stipulazione del contratto definitivo, e denunzia violazione dell'art. 112 cod. proc. civ.. La censura è infondata.
L'impossibilità sopravvenuta della prestazione che il Capitolo di San PI in Vaticano si era obbligato ad eseguire con il contratto preliminare, per fatto ad esso non imputabile, esclude la illiceità del suo rifiuto di adempiere, e quindi la configurabilità di un danno risarcibile della creditrice rimasta insoddisfatta. Il giudice d'appello ha dato adeguata risposta alla domanda risarcitoria, laddove ha per l'appunto ricordato che "la ineseguibilità del contratto stipulato dalle parti libera entrambi i contraenti da ogni reciproca obbligazione".

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna TU AN a rifondere al Capitolo di San PI in Vaticano le spese del giudizio di legittimità, che liquida in 190,00 euro, oltre 1.000,00 euro per onorari.
Così deciso in Roma, il 5 febbraio 2003.
Depositato in Cancelleria il 12 maggio 2003