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Sentenza 11 giugno 2026
Sentenza 11 giugno 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 11/06/2026, n. 19268 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 19268 |
| Data del deposito : | 11 giugno 2026 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 435/2021 R.G. proposto da: RA TE, AR LA, rappresentati e difesi dall'avvocato SS TI -ricorrenti- contro MA TE, MA RA, quali eredi di IO MA, e SC ID, in proprio e quale erede di IO MA, rappresentati e difesi dall'avvocato Fabrizio Maria Ciano e dall’avvocato Maurizio Tamburini -controricorrenti- contro TU AU, TU IS, SM EL, rappresentate e difese dall'avvocato AN Bianconi e dall’avvocato Paolo Giovannelli Civile Sent. Sez. 2 Num. 19268 Anno 2026 Presidente: ORILIA LORENZO Relatore: MACCARRONE TIZIANA Data pubblicazione: 11/06/2026 2 -controricorrenti- nonché contro TU DO -intimato- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 4358/2020 depositata il 22/09/2020. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/2026 dal Consigliere TI ON. Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale AN PE, che ha concluso per l'accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso, assorbiti o respinti i restanti. Uditi per i ricorrenti l'Avv. SS TI e per i controricorrenti AU TU, IS TU e EL SM l'Avv. AN Bianconi. FATTI DI CAUSA TE RA e LA AR avevano adito il Tribunale di Roma convenendo in giudizio IS TU, AU TU e EL SM e chiedendone la condanna al rilascio dell’immobile in Roma, via Torcegno n.116 e al risarcimento del danno per occupazione abusiva. A fondamento delle domande gli attori avevano evidenziato di aver concluso, in qualità di promissari acquirenti, un contratto preliminare di compravendita in data 12.12.2007 con DO TU, in qualità di promittente venditore che agiva anche in rappresentanza dei comproprietari IO MA e ID SC: l’obbligo a contrarre riguardava appunto l’immobile in via Torcegno n.116, occupato da EL SM, ex coniuge di DO TU, e dalle figlie AU e IS TU;
nel contratto si dava atto che le occupanti avrebbero rilasciato l’immobile per la data fissata per il rogito, con impegno confermato attraverso la sottoscrizione del preliminare;
il pagamento della parte di prezzo spettante ad DO sarebbe stata effettuata, per 3 disposizione dello stesso, con tre assegni circolari intestati alla ex coniuge e alle due figlie;
l’immobile non era stato rilasciato per la data prevista per il rogito, indicata nel preliminare nel 30.4.2008; era comunque seguita la stipula del contratto definitivo, con pagamento del dovuto -inferiore al prezzo inizialmente pattuito- direttamente al venditore, senza reiterazione della predisposizione a tal fine di tre assegni con intestazione alle convenute. Si erano costituite IS TU, AU TU e EL SM, contestando sotto vari profili la domanda. Al giudizio erano stati chiamati a partecipare anche DO TU, IO MA e ID SC, già proprietari dell’alloggio. Il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda degli attori, con condanna delle convenute al rilascio e al risarcimento dei danni, quantificati in € 64.800,00 oltre accessori. Proposta impugnazione da IS TU, AU TU e EL SM, La Corte d’Appello di Roma aveva riformato la sentenza di primo grado accertando che, pur non avendo le appellanti titolo per l’occupazione, gli acquirenti dell’immobile si erano obbligati non solo nei confronti dei venditori ma anche verso le appellanti all’estinzione del debito di DO TU nei loro confronti;
l’estinzione del debito del venditore verso IS TU, AU TU e EL SM era da considerare anch’essa causa del contratto, assieme al trasferimento oneroso dell’immobile, e parte integrante del sinallagma contrattuale valutato dalle parti contraenti, <<al punto di subordinare alla stessa l’effettiva liberazione dell’immobile. il preliminare non risultava, poi, aver perso l’efficacia obbligatoria all’epoca (5 10 2009) in cui era stato stipulato contratto definitivo senza la partecipazione trasmondi- ventura. ne conseguiva che costoro -non essendo compiutamente realizzato concreto programma divisato nel preliminare- correttamente potevano opporre a bravi-martarelli l’omesso pagamento dell’importo € 4 394.000,00 per giustificare mancato rilascio dell’appartamento, anche se giuridicamente configurabile loro favore un autonomo diritto abitazione. persistente occupazione, imputabile ad una inadempienza degli stessi acquirenti, giustificava, l’operatività delle garanzie gravanti sul venditore ai sensi art.1483 e 1479 c.c.; eventuale indebito infine configurabile, carico del solo dopo l’eventuale da parte della somma prevista occupanti>>. TE RA e LA AR hanno proposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi. Sia IS TU, AU TU e EL SM, sia ID SC, in proprio e quale erede di IO MA, e RA e TE MA, quali eredi di IO MA, hanno depositato controricorso. IS TU, AU TU e EL SM, eccepita l’inammissibilità del ricorso, ne hanno chiesto comunque il rigetto facendo proprie e ulteriormente argomentando le considerazioni svolte dalla Corte d’Appello di Roma. Gli eredi MA e ID SC hanno chiesto la declaratoria di inammissibilità o il rigetto del ricorso, confermando in subordine il loro interesse a mantenere la domanda di manleva svolta nei confronti di DO TU. DO TU è rimasto intimato. Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento dei primi due motivi di ricorso, con assorbimento o infondatezza degli altri, e i ricorrenti hanno depositato memorie illustrative. Alla pubblica udienza del 27.1.2026, dopo la relazione del Consigliere, il Sostituto Procuratore Generale, AN PE, ha richiamato e illustrato le conclusioni già depositate;
l’avv. SS TI, per i ricorrenti, e l’avv. AN Bianconi per le controricorrenti IS 5 TU, AU TU e EL SM hanno richiamato e illustrato le rispettive difese. RAGIONI DELLA DECISIONE Si premette che il ricorso non viola le indicazioni emergenti dall’art.366 c.p.c. In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sono congruenti con i requisiti di <> emergenti dal <> apprestato dall'art. 366 c.p.c. perchè, nel rispetto del rapporto di complementarità esistente tra il requisito della <<esposizione sommaria dei fatti della causa>>, di cui al n. 3, e quello della <<esposizione sommaria dei fatti della causa>>, di cui al n. 4 della norma richiamata, essi permettono alla Corte di comprendere i plurimi motivi di ricorso formulati, così consentendole di procedere al loro scrutinio munita delle conoscenze necessarie per valutare se essi siano deducibili e pertinenti -cfr. , al riguardo, ord. Cass. SU n.37552/2021-. I motivi di ricorso possono altresì legittimamente riproporre interpretazioni e argomentazioni difensive già inutilmente sottoposte al Giudice di appello, ove queste riguardino questioni tecnico-giuridiche che si assumono mal valutate, nell’ambito delle indicazioni desumibili dall’art.360 co 1 n.
1-5 c.p.c. e con una formulazione adeguata rispetto a queste: ne consegue che le ragioni di inammissibilità evidenziate dalle controricorrenti EL SM e AU e IS TU non possono riguardare il ricorso ma potranno avere eventuali rilevanza in relazione ai singoli motivi per come in concreto articolati. 1. Con il primo motivo di ricorso TE RA e LA AR criticano la sentenza della Corte d’Appello di Roma per <<violazione di legge con riferimento al n.3 dell’art.360 comma 1 c.p.c. in relazione alle norme cui agli art.1498, 1188, 1457 e 1411 c.c. avendo ritenuto la corte d’appello che “il pagamento una parte del prezzo a persone diverse dai venditori”, prevista dal preliminare ma non riprodotta nel 6 contratto definitivo, mantenga comunque sua efficacia quanto integrante sinallagma>>. Rilevano i ricorrenti che nel contratto definitivo di compravendita l’obbligo di pagamento del prezzo residuo di € 320.000,00 era stato pattuito a favore di DO TU, anche in rappresentanza dei comproprietari ID SC e IO MA, e così era stato pagato, con corresponsione dell’intero corrispettivo concordato tra le parti contraenti: la diversa modalità di pagamento che era stata prevista nel contratto preliminare sarebbe stata così superata, e ciò sarebbe dipeso dal fatto che non era stato possibile rispettare il termine essenziale inizialmente concordato per la stipula del contratto definitivo, non avendo le occupanti liberato l’immobile. Affermando che il preliminare non sarebbe stato superato dal definitivo, la Corte d’Appello si sarebbe posta in contrasto con l’orientamento pacifico di legittimità di senso opposto. Le considerazioni svolte rimarrebbero valide, secondo i ricorrenti, anche ove si considerino EL SM e AU e IS TU parti del contratto o beneficiarie di una prestazione ex art.1411 c.c., perché nelle ipotesi descritte esse non avrebbero comunque acquistato un diritto alla stipula di un contratto definitivo che tenesse conto della loro posizione;
i compratori avrebbero quindi legittimamente pagato, ex art.1188 c.c., il dovuto al soggetto specificamente indicato come legittimato a ricevere la prestazione nel contratto definitivo. Ne conseguirebbe che l’unica fonte costitutiva dell’obbligazione di pagamento del prezzo sarebbe il contratto definitivo e non il contratto preliminare, superato;
a ciò si aggiungerebbe il fatto che la clausola 10 del contratto preliminare non configurerebbe un autonomo diritto alla stipulazione, ex art.1411 c.c. 2. Con il secondo motivo di ricorso TE RA e LA AR lamentano, <<con riferimento al n.3 dell’art.360 co 1 c.p.c., violazione o falsa applicazione di norme diritto cui agli art.948, 1325 comma 2, 1362, 1363, 1364, 1366, 1460 c.c. per avere la corte d’appello 7 erroneamente ritenuto che causa concreta del contratto preliminare compravendita dell’immobile via torcegno n.116 fosse quella estinguere il debito uno dei covenditori nei confronti delle resistenti, facendo acquisire a queste ultime qualità parti obbligate alla consegna>>. Secondo i ricorrenti la permanenza di una situazione di detenzione o di possesso di un bene in assenza di un’autonoma situazione giuridica di godimento può avvenire solo a fronte di un diritto di ritenzione del bene o di un’eccezione di inadempimento, per l’esistenza di un’obbligazione reciproca in rapporto di sinallagmaticità. Nessuna delle due situazioni sarebbe ricorsa nel caso di specie, dovendosi sottolineare, per il secondo profilo, che le occupanti non erano parti del contratto preliminare, perché non erano obbligate alla consegna nei confronti dei ricorrenti -ma di DO TU per altro titolo- e perché non vi era reciprocità tra il pagamento del prezzo e il rilascio dell’immobile. Il meccanismo della causa concreta sarebbe stato mal applicato dalla Corte di merito. Dal contratto preliminare ciò emergerebbe chiaramente, perché non si farebbe mai riferimento al debito di DO TU verso la ex moglie e le figlie, che avrebbero sottoscritto il preliminare <>, ma alla loro occupazione dell’immobile per mera tolleranza dei proprietari [<<(cfr. art.4 del contratto preliminare ove, il TU ‘garantisce di avere raggiunto un apposito accordo transattivo con la ex moglie che attualmente occupa l’immobile la quale si è impegnata a lasciarlo libero da persone e cose entro e non oltre la data stabilita per il rogito’)>>]; ricavare dalla clausola 4 del contratto <<l’interesse del ventura di estinguere la propria obbligazione costituisce pertanto una violazione dell’art.1362 c.c., in quanto ricava un significato che oltrepassa, oltre misura, l’intenzione esternalizzata e assunta dalle parti contratto>> (richiama Cass. n.3654/2007). In realtà l’ulteriore intenzione del TU di estinguere le proprie obbligazioni non avrebbe fatto parte 8 del contratto preliminare in quanto in questa non viene menzionata né espressa ma, in ogni caso, anche ove si ritenesse l’esistenza di una causa autonoma a favore della terza, ex moglie, essa resterebbe autonoma rispetto a quella che sorregge il negozio-base. I primi due motivi di ricorso si esaminano insieme, perché connessi, e sono fondati per quanto di ragione. Si premette che non è in discussione la proprietà dell’alloggio in Roma, via Torcegno n.116, in capo a TE RA e a LA AR, per averlo acquistato dai precedenti titolari, DO TU IO MA e ID SC, con il contratto di compravendita in data 5.10.2009, che esegue il contratto preliminare del 12.12.2007; nemmeno è in discussione l’assenza di un titolo legittimante AU e IS TU e EL SM all’occupazione dell’alloggio, avendo la Corte d’Appello di Roma accertato, senza contestazioni in questa sede, che <<non è giuridicamente configurabile in loro favore un autonomo diritto di abitazione>>. E’ del pari accertato definitivamente che, mentre nel contratto preliminare era previsto che il pagamento di parte del prezzo pattuito per la compravendita, pari a € 394.000,00, sarebbe stato effettuato con assegni circolari da intestare a AU e IS TU -per € 130.000,00 ognuna- e a EL SM per € 134.000,00-, la clausola del contratto preliminare che prevedeva l’emissione dei tre assegni circolari non è stata ripetuta nel contratto definitivo infine concluso, al quale IS TU, AU TU e EL SM non hanno partecipato, e il prezzo della cessione è stato interamente versato a DO TU. La Corte d’Appello di Roma ha ritenuta la sopravvivenza anche dopo la stipula della compravendita definitiva del contratto preliminare, interpretato come contenente un’obbligazione diretta dei promissari acquirenti nei confronti di AU TU, IS TU e EL SM a corrispondere loro la parte di prezzo pari a € 394.000,00, in 9 cambio del rilascio del bene <>: sulla base di queste obbligazioni reciproche, considerate parte del preliminare la cui <> era anche quella di estinguere il debito di uno dei venditori -DO TU- nei confronti della ex coniuge e delle figlie, la Corte di merito aveva ritenuto comunque giustificato il mancato rilascio dell’immobile, pur detenuto senza titolo, perchè <<costoro -non essendo stato compiutamente realizzato il concreto programma divisionato nel preliminare- correttamente possono opporre a bravi-martarelli l’omesso pagamento dell’importo di € 394.000,00 per giustificare mancato rilascio dell’appartamento>>. Fermo quindi -si ripete- che IS TU, AU TU e EL SM non hanno alcun titolo legittimante l’occupazione dell’alloggio di proprietà incontestata di TE RA e LA AR, occorre verificare -alla luce dei motivi di ricorso in esame- se effettivamente siano sorte con il contratto preliminare le obbligazioni reciproche affermate dalla Corte, ulteriori rispetto alle obbligazioni a contrarre assunte dai promissari acquirenti e dai promittenti venditori, supportate da una propria causa - l’estinzione del debito di uno dei promittenti venditori-, sopravvissute al contratto definitivo stipulato in adempimento degli obblighi a contrarre assunti dai promittenti venditori e dai promissari acquirenti e comunque incidenti sulla compravendita sia quanto all’acquisizione della disponibilità effettiva dell’alloggio in capo ai compratori, sia quanto al pagamento del prezzo -che la Corte di merito assume inidoneo a liberare i ricorrenti nei confronti delle controricorrenti occupanti-. E’ costante l’orientamento interpretativo di legittimità che afferma il superamento del contratto preliminare ad opera del contratto definitivo - perchè quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, determinando il primo solo l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo: il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può 10 anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel contratto preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo - cfr. Cass. n.9063/2012 (anche in motivazione); Cass. n.30735/2017; Cass. n.21529/2020; Cass. n.12090/2024-. Questo orientamento interpretativo non può essere considerato da solo sufficiente alla risoluzione delle questioni oggetto di esame, perché esso presuppone l’identità dei soggetti che stipulano il contratto preliminare, obbligandosi a contrarre il contratto definitivo che effettivamente segue: in tal caso, la sopravvivenza di clausole, condizioni, obblighi o altro, emergenti dal contratto preliminare e non riproposti nel definitivo, ove non risulti espressamente da quest’ultimo, è possibile per accordo reiterato tra le stesse parti, nelle stesse forme del definitivo e ad esso coevo. Le stesse considerazioni non sono esaustive quando si assume la partecipazione, nel preliminare di soggetti diversi, non coinvolti negli obblighi a contrarre ma, in tesi, destinatari e/o titolari di obbligazioni diverse, facenti capo all’uno o all’altro dei contraenti obbligati alla stipula del definitivo: rispetto alla posizione di questi soggetti diversi, la stipula del contratto definitivo può non essere esaustiva. Ne consegue che, nel caso di specie, il fatto che nel contratto definitivo il prezzo, inferiore a quello previsto nel contratto preliminare, sia stato direttamente versato, per intero, al venditore DO TU (anche nell’interesse dei comproprietari) rileva sicuramente nei rapporti tra le 11 parti contraenti ma, quanto alla posizione di IS TU, AU TU e EL SM che alla stipula del definitivo sono rimate estranee e sono terze rispetto ad esso, la circostanza non è sufficiente ad escludere la sopravvivenza parziale del contratto del 12.12.2007, ove se ne possa dedurre una interazione negoziale diretta tra loro e le parti contraenti della compravendita -e salvo verificare quale possa essere la relazione tra il contratto di compravendita e, se effettivamente esistente, il negozio avente causa estintiva che la Corte d’Appello afferma essere sopravvissuto alla sua stipula il 5.10.2009-. Occorre stabilire se e in che termini siano effettivamente sorte -come è nell’ottica interpretativa della Corte di merito- tra i promissari acquirenti e AU TU, IS TU e EL SM obbligazioni reciproche <> dalle esigenze del promittente venditore, in tesi interamente disciplinate dal contratto preliminare e causalmente connesse alla funzione di scambio del contratto definitivo di compravendita in un unico contesto sinallagmatico. A tal fine è necessaria la valutazione attenta del contenuto negoziale del contratto preliminare, a cominciare dalla identificazione delle parti negoziali che, secondo le indicazioni della Corte distrettuale, dovrebbero essere anche AU TU, IS TU e EL SM. Ora, l’interpretazione dei documenti negoziali deve essere effettuata attraverso i canoni ermeneutici dettati dagli art.1362 e s. c.c. ed è materia tipicamente meritale, riservata al giudice del merito e censurabile in sede di legittimità unicamente per violazione -rilevante ai sensi dell’art.360 n.3 c.p.c.- dei canoni di ermeneutica contrattuale -così, di recente, Cass. n.353/2025; nello stesso senso Cass. n.24461/2005, Cass. n.2560/2007, Cass. n.14355/2016, Cass. n.11254/2018, Cass. n.7954/2020, Cass. n.3580/2021, Cass. n.10745/2022-. In concreto, non è dato comprendere come la Corte di merito abbia identificato le parti negoziali e ne abbia ricostruito la volontà, alla luce 12 delle indicazioni emergenti, in particolare: dall’art.1362 c.c. -sia primo comma, quanto all’indagine della comune intenzione delle parti in base al testo negoziale, sia secondo comma, quanto all’individuazione della comune intenzione delle parti, anche alla luce del loro comportamento complessivo posteriore alla stipula-; dall’art.1363 c.c. -quanto alla necessità di interpretare le clausole tenendo conto del complesso dell’atto- ; dall’art.1364 c.c. -quanto all’identificazione dell’oggetto sul quale le parti hanno inteso contrattare-; dall’art.1366 c.c. -quanto all’interpretazione secondo buona fede-. Tutto ciò, nonostante fosse necessaria una particolare attenzione, per l’affermata rilevanza causale dell’estinzione del debito verso le controricorrenti nel complessivo contesto del contratto preliminare di compravendita immobiliare e alla luce dell’orientamento interpretativo sopra richiamato sui rapporti tra contratto definitivo e contratto preliminare, in una situazione in cui vi era un contratto definitivo parzialmente difforme dal contratto preliminare, non accompagnato da alcun accordo scritto coevo che evidenziasse la sopravvivenza di pattuizioni pregresse non reiterate. L’unico elemento di valutazione che la Corte, nella sua motivazione estremamente sintetica, deriva dal contratto preliminare è che, mediante la previsione dell’emissione <<di tre assegni circolari intestati a ciascuno di loro (art.10)>>, TE RA e LA AR si sarebbero impegnati <> a corrispondere parte del prezzo a AU TU, IS TU e EL SM e queste, <> si sarebbero impegnate a rilasciare l’immobile entro la data stabilita per il rogito, suggellando l’impegno con la sottoscrizione del preliminare <<per conferma ed accettazione dell’impegno assunto>>. La clausola 10 del contratto preliminare è così articolata: in relazione al saldo del prezzo pattuito <<quanto a € 564.000,00 …, verranno corrisposte dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e che 13 promittente venditrice ritirerà titolo di saldo prezzo. si precisa la suddetta somma verrà corrisposta tramite assegni circolari cui tre, per volontà sig. edoardo ventura odierno venditore sua quota così dispone in tal senso, l’importo complessivo 394.000,00 … intestati: 130.000,00 sig.ra laura ventura, luisa ed 13.000,00 gabriella trasmondi>> -cfr. il ricorso per cassazione, a pag.3-. Nella clausola richiamata non vi è cenno all’impegno a rilasciare l’immobile per il rogito, assunto alla clausola 2 -cfr. la sentenza, a pag.5-, e alla relazione di esso con la ricezione degli assegni direttamente dai promissari acquirenti invece che dal promittente venditore obbligato nei loro confronti: dalla motivazione della sentenza non si comprende da dove la Corte di merito abbia tratto la relazione evidenziata. Nonostante il <> giuridico attribuito agli impegni descritti, affermati tali da comportare la partecipazione di IS TU, AU TU e EL SM <<alla concreta realizzazione della funzione assolta dal programma negoziale>>, non vi è da parte del Giudice d’Appello alcuna considerazione degli stessi, come richiedono gli art.1362 e 1363 c.c., nel contesto del complesso degli impegni negoziali regolati con il contratto preliminare -specificamente destinato a far sorgere l’obbligo a contrarre il definitivo da parte dei promittenti venditori e dei promissari acquirenti, secondo il contenuto pattuito-; non si evidenzia attraverso quali elementi testuali o ricostruttivi della volontà delle parti gli impegni descritti siano stati interpretati come sinallagmatici e di rilevanza tale da avere una propria effettiva rilevanza causale in un contratto destinato a regolare altro;
non vi è alcuna giustificazione sull’acquisizione della affermata qualità di parti negoziali di IS TU, AU TU e EL SM solo con la sottoscrizione dei termini descritti -e, quindi, senza alcuna indicazione della loro qualità di parti nell’intestazione del contratto-. 14 In generale, non è dato comprendere attraverso quale ragionamento interpretativo la Corte di merito abbia desunto l’esistenza delle obbligazioni descritte e la loro significatività rispetto al contratto preliminare <>, riconoscendo l’esistenza di una causa di estinzione del debito di DO TU -uno dei venditori- verso la ex coniuge e le figlie senza indicarne il supporto testuale nel contratto, e come questa parte dell’accordo del 12.12.2007, pur affermata rilevante causalmente e sinallagmatica rispetto all’obbligo a concludere il contratto di compravendita immobiliare, interagisca con il contratto di compravendita -concluso tra i soli promittenti venditori e promissari acquirenti, la cui validità non è mai stata oggetto di controversia-. Le considerazioni svolte rilevano sia perché il contenuto della clausola 10), come sopra riportato, si presta anche a differenti letture non comportanti l’assunzione di obbligazioni dirette dei promissari acquirenti verso soggetti terzi rispetto all’impegno ad acquistare l’immobile -potendo indicare, per esempio, un modo di pagamento del prezzo secondo le indicazioni del venditore, ex art.1188 c.c., o rientrare, ove ne ricorrano tutte le condizioni, nell’ipotesi di delegazione di pagamento prospettata dal PG nelle sue conclusioni- sia perché solo la conclusione di rapporti obbligatori autonomi inequivocabilmente intervenuti tra i promissari acquirenti da un lato e, dall’altro, AU TU, IS TU e EL SM, potrebbe giustificare il non integrale superamento, per la parte relativa, del contratto preliminare da parte del contratto definitivo. Solo l’esistenza di rapporti obbligatori sinallagmatici diretti tra i ricorrenti e AU TU, IS TU e EL SM potrebbe altresì permettere di valutare il comportamento di queste, che hanno continuato ad occupare l’immobile di proprietà dei ricorrenti pur non avendo pacificamente titolo per farlo, attraverso l’utilizzo del disposto dell’art.1460 c.c. -secondo la scelta della Corte di merito-. 15 Il contrato preliminare del 12.12.2007 deve pertanto essere esaminato effettivamente e appropriatamente, alla luce del disposto degli art.1362 e c.c., ai fini della corretta ricostruzione della volontà delle parti con riferimento al ruolo in esso rivestito da AU TU, IS TU e EL SM e all’articolarsi dei rapporti tra le parti, al fine di verificare se e in che termini detto contratto non sia stato interamente superato dal contratto definitivo di compravendita intervenuto tra TE RA e LA EL, quali acquirenti, e DO TU, ID SC e IO MA (e per lui gli eredi), quali venditori. 3. I ricorrenti svolgono il terzo motivo di critica <<ai sensi dell’art.360 comma 1 n.3 e 5 c.p.c., per violazione falsa applicazione dell’art.1460 c.c. in ordine alla mancata verifica della esistenza del presupposto “buona fede oggettiva” capo alle resistenti, oltre che l’omessa valutazione di fatti essenziali ai fini decidere quali il comportamento seguito dalle stesse all’esecuzione contratto preliminare 12.12.2007>>. Secondo la Corte di merito il mancato pagamento della somma prevista nel preliminare a EL SM e a AU e IS TU legittimerebbe la loro occupazione dell’immobile ex art.1460 c.c. I ricorrenti richiamano le considerazioni svolte a sostegno dei primo due motivi di ricorso e aggiungono che sarebbe stato comunque violato il disposto dell’art.1460 c.c. anche sulla ritenuta sussistenza della buona fede oggettiva in capo alle controricorrenti, gravemente inadempienti in ordine al rilascio dell’immobile in modo tale da non permettere la stipula tempestiva del definitivo alla quale il pagamento del prezzo era correlata nel contratto preliminare;
detto comportamento aveva ritardato la conclusione del contratto definitivo di compravendita di oltre due anni e aveva determinato il cambiamento della clausola sulla corresponsione del prezzo;
anche ipotizzando quindi l’esistenza di obbligazioni reciproche tra le parti (rilascio a fronte del pagamento del prezzo a loro mani), la Corte 16 avrebbe omesso qualsivoglia valutazione sulla proporzione e comparazione tra gli inadempimenti. L’omessa valutazione dell’assenza di un comportamento corretto volto allo spontaneo adempimento all’obbligo di rilascio sarebbe altresì rilevante ex art.360 co 1 n.5 c.p.c. Il motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei motivi precedenti. 4. Con il quarto motivo di doglianza i ricorrenti lamentano <<violazione di legge con riferimento al n.3 dell’art.360 comma 1 c.p.c. in relazione alle norme cui agli art.1498, 1188, 1457 e 1411 c.c. avendo ritenuto la corte d’appello che “il pagamento una parte del prezzo a persone diverse dai venditori”, prevista dal preliminare ma non riprodotta nel 6 contratto definitivo, mantenga comunque sua efficacia quanto integrante sinallagma>> fosse comunque liberatorio ai sensi degli art.1188 e 1189 c.c. I ricorrenti rilevano di aver corrisposto l’intero prezzo concordato, di € 700.000,00, a mani di DO TU, e cioè al soggetto risultante dagli atti legittimato a ricevere il pagamento -per sé e per i comproprietari-. La clausola 10) del contratto preliminare, che prevedeva il pagamento a DO TU mediante la dazione di tre assegni circolari intestati a moglie e figlie, è stata modificata nel contratto definitivo alla clausola 6), con previsione del pagamento del saldo prezzo al (com)proprietario venditore, senza intestazione dei titoli a terzi. Anche questo motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei primi due motivi. 5. Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano l’<<erroneità della sentenza ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. per avere la corte distrettuale ritenuto non sussistente il danno, in conseguenza illegittima occupazione dell’immobile di via torcegno, liquidato € 1.200,00 mensili>>. I ricorrenti ripropongono la domanda risarcitoria riconosciuta in primo grado, che la Corte d’Appello di Roma non avrebbe valutato 17 considerandola assorbita dal riconosciuto diritto delle resistenti al mantenimento dell’occupazione del bene. Il motivo è inammissibile. Con la doglianza in esame i ricorrenti non colpiscono un punto di decisione della sentenza della Corte d’Appello di Roma, non avendo la Corte di merito deciso sul punto. La questione non può pertanto essere proposta in sede di legittimità ma dovrà essere fatta eventualmente valere davanti al Giudice del rinvio, nell’appropriata sede di merito. 6. Il sesto motivo di ricorso è proposto <<subordinatamente al mancato accoglimento degli altri motivi che precedono erroneità della sentenza sulla base del n.4 dell’art.360 1 comma c.p.c. per violazione e falsa applicazione art.111 cost. 112 corte d’appello, aver totalmente omesso di esplicitare le ragioni fattuali giuridiche proprio assunto relativo all’affermazione la quale il “contratto definitivo non avrebbe superato preliminare” alla affermazione sussistenza un rapporto sinallagmaticità tra l’obbligazione pagamento prezzo nei confronti delle resistenti rilascio dell’immobile>>. 7. Anche l’ultimo motivo di ricorso è proposto <<subordinatamente al mancato accoglimento degli altri motivi che precedono erroneità della sentenza sulla base del n.4 dell’art.360 1 comma c.p.c. per violazione e falsa applicazione art.111 cost. 112 corte d’appello, aver totalmente omesso di esplicitare le ragioni fattuali giuridiche proprio assunto relativo all’affermazione la quale il “contratto definitivo non avrebbe superato preliminare” alla affermazione sussistenza un rapporto sinallagmaticità tra l’obbligazione pagamento prezzo nei confronti delle resistenti rilascio dell’immobile>>, e lamenta <<erroneità della sentenza ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. per avere la corte distrettuale ritenuto non sussistente il danno, in conseguenza illegittima occupazione dell’immobile di via torcegno, liquidato € 1.200,00 mensili>>. Il sesto e il settimo motivo non devono essere esaminati, perché formulati in via subordinata per il mancato accoglimento dei motivi precedenti, invece valutati positivamente quanto al primo e al secondo, 18 con assorbimento del terzo e il quarto -l’inammissibilità del quinto deriva dal non avere la Corte di merito giudicato sul punto-. In conclusione, debbono essere accolti il primo e il secondo motivo di ricorso e assorbiti gli altri, ad esclusione del quinto che è inammissibile in questa sede;
la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma che dovrà rivalutare la controversia attenendosi alle indicazioni che precedono, sia quanto alla necessità di rendere conto in modo chiaro del ragionamento a supporto dell’interpretazione della documentazione negoziale rilevante -in particolare del contratto preliminare del 12.12.2007- alla luce degli art.1362 e s. c.c. -in particolare: art.1362, 1363, 1364 e 1366 c.c.-, sia quanto al rilievo del successivo intervento del contratto definitivo e del suo contenuto, alla luce dei principi di diritto enunciati da questa Corte sui rapporti tra contratto preliminare e contratto definitivo -come sopra riportati-.
P. Q. M.
La Corte di Cassazione accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri -ad esclusione del quinto che è inammissibile in questa sede-; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma che, in diversa composizione, dovrà decidere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 27 gennaio 2026. Il Consigliere Estensore TI ON Il Presidente ZO IA
nel contratto si dava atto che le occupanti avrebbero rilasciato l’immobile per la data fissata per il rogito, con impegno confermato attraverso la sottoscrizione del preliminare;
il pagamento della parte di prezzo spettante ad DO sarebbe stata effettuata, per 3 disposizione dello stesso, con tre assegni circolari intestati alla ex coniuge e alle due figlie;
l’immobile non era stato rilasciato per la data prevista per il rogito, indicata nel preliminare nel 30.4.2008; era comunque seguita la stipula del contratto definitivo, con pagamento del dovuto -inferiore al prezzo inizialmente pattuito- direttamente al venditore, senza reiterazione della predisposizione a tal fine di tre assegni con intestazione alle convenute. Si erano costituite IS TU, AU TU e EL SM, contestando sotto vari profili la domanda. Al giudizio erano stati chiamati a partecipare anche DO TU, IO MA e ID SC, già proprietari dell’alloggio. Il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda degli attori, con condanna delle convenute al rilascio e al risarcimento dei danni, quantificati in € 64.800,00 oltre accessori. Proposta impugnazione da IS TU, AU TU e EL SM, La Corte d’Appello di Roma aveva riformato la sentenza di primo grado accertando che, pur non avendo le appellanti titolo per l’occupazione, gli acquirenti dell’immobile si erano obbligati non solo nei confronti dei venditori ma anche verso le appellanti all’estinzione del debito di DO TU nei loro confronti;
l’estinzione del debito del venditore verso IS TU, AU TU e EL SM era da considerare anch’essa causa del contratto, assieme al trasferimento oneroso dell’immobile, e parte integrante del sinallagma contrattuale valutato dalle parti contraenti, <<al punto di subordinare alla stessa l’effettiva liberazione dell’immobile. il preliminare non risultava, poi, aver perso l’efficacia obbligatoria all’epoca (5 10 2009) in cui era stato stipulato contratto definitivo senza la partecipazione trasmondi- ventura. ne conseguiva che costoro -non essendo compiutamente realizzato concreto programma divisato nel preliminare- correttamente potevano opporre a bravi-martarelli l’omesso pagamento dell’importo € 4 394.000,00 per giustificare mancato rilascio dell’appartamento, anche se giuridicamente configurabile loro favore un autonomo diritto abitazione. persistente occupazione, imputabile ad una inadempienza degli stessi acquirenti, giustificava, l’operatività delle garanzie gravanti sul venditore ai sensi art.1483 e 1479 c.c.; eventuale indebito infine configurabile, carico del solo dopo l’eventuale da parte della somma prevista occupanti>>. TE RA e LA AR hanno proposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi. Sia IS TU, AU TU e EL SM, sia ID SC, in proprio e quale erede di IO MA, e RA e TE MA, quali eredi di IO MA, hanno depositato controricorso. IS TU, AU TU e EL SM, eccepita l’inammissibilità del ricorso, ne hanno chiesto comunque il rigetto facendo proprie e ulteriormente argomentando le considerazioni svolte dalla Corte d’Appello di Roma. Gli eredi MA e ID SC hanno chiesto la declaratoria di inammissibilità o il rigetto del ricorso, confermando in subordine il loro interesse a mantenere la domanda di manleva svolta nei confronti di DO TU. DO TU è rimasto intimato. Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento dei primi due motivi di ricorso, con assorbimento o infondatezza degli altri, e i ricorrenti hanno depositato memorie illustrative. Alla pubblica udienza del 27.1.2026, dopo la relazione del Consigliere, il Sostituto Procuratore Generale, AN PE, ha richiamato e illustrato le conclusioni già depositate;
l’avv. SS TI, per i ricorrenti, e l’avv. AN Bianconi per le controricorrenti IS 5 TU, AU TU e EL SM hanno richiamato e illustrato le rispettive difese. RAGIONI DELLA DECISIONE Si premette che il ricorso non viola le indicazioni emergenti dall’art.366 c.p.c. In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sono congruenti con i requisiti di <
1-5 c.p.c. e con una formulazione adeguata rispetto a queste: ne consegue che le ragioni di inammissibilità evidenziate dalle controricorrenti EL SM e AU e IS TU non possono riguardare il ricorso ma potranno avere eventuali rilevanza in relazione ai singoli motivi per come in concreto articolati. 1. Con il primo motivo di ricorso TE RA e LA AR criticano la sentenza della Corte d’Appello di Roma per <<violazione di legge con riferimento al n.3 dell’art.360 comma 1 c.p.c. in relazione alle norme cui agli art.1498, 1188, 1457 e 1411 c.c. avendo ritenuto la corte d’appello che “il pagamento una parte del prezzo a persone diverse dai venditori”, prevista dal preliminare ma non riprodotta nel 6 contratto definitivo, mantenga comunque sua efficacia quanto integrante sinallagma>>. Rilevano i ricorrenti che nel contratto definitivo di compravendita l’obbligo di pagamento del prezzo residuo di € 320.000,00 era stato pattuito a favore di DO TU, anche in rappresentanza dei comproprietari ID SC e IO MA, e così era stato pagato, con corresponsione dell’intero corrispettivo concordato tra le parti contraenti: la diversa modalità di pagamento che era stata prevista nel contratto preliminare sarebbe stata così superata, e ciò sarebbe dipeso dal fatto che non era stato possibile rispettare il termine essenziale inizialmente concordato per la stipula del contratto definitivo, non avendo le occupanti liberato l’immobile. Affermando che il preliminare non sarebbe stato superato dal definitivo, la Corte d’Appello si sarebbe posta in contrasto con l’orientamento pacifico di legittimità di senso opposto. Le considerazioni svolte rimarrebbero valide, secondo i ricorrenti, anche ove si considerino EL SM e AU e IS TU parti del contratto o beneficiarie di una prestazione ex art.1411 c.c., perché nelle ipotesi descritte esse non avrebbero comunque acquistato un diritto alla stipula di un contratto definitivo che tenesse conto della loro posizione;
i compratori avrebbero quindi legittimamente pagato, ex art.1188 c.c., il dovuto al soggetto specificamente indicato come legittimato a ricevere la prestazione nel contratto definitivo. Ne conseguirebbe che l’unica fonte costitutiva dell’obbligazione di pagamento del prezzo sarebbe il contratto definitivo e non il contratto preliminare, superato;
a ciò si aggiungerebbe il fatto che la clausola 10 del contratto preliminare non configurerebbe un autonomo diritto alla stipulazione, ex art.1411 c.c. 2. Con il secondo motivo di ricorso TE RA e LA AR lamentano, <<con riferimento al n.3 dell’art.360 co 1 c.p.c., violazione o falsa applicazione di norme diritto cui agli art.948, 1325 comma 2, 1362, 1363, 1364, 1366, 1460 c.c. per avere la corte d’appello 7 erroneamente ritenuto che causa concreta del contratto preliminare compravendita dell’immobile via torcegno n.116 fosse quella estinguere il debito uno dei covenditori nei confronti delle resistenti, facendo acquisire a queste ultime qualità parti obbligate alla consegna>>. Secondo i ricorrenti la permanenza di una situazione di detenzione o di possesso di un bene in assenza di un’autonoma situazione giuridica di godimento può avvenire solo a fronte di un diritto di ritenzione del bene o di un’eccezione di inadempimento, per l’esistenza di un’obbligazione reciproca in rapporto di sinallagmaticità. Nessuna delle due situazioni sarebbe ricorsa nel caso di specie, dovendosi sottolineare, per il secondo profilo, che le occupanti non erano parti del contratto preliminare, perché non erano obbligate alla consegna nei confronti dei ricorrenti -ma di DO TU per altro titolo- e perché non vi era reciprocità tra il pagamento del prezzo e il rilascio dell’immobile. Il meccanismo della causa concreta sarebbe stato mal applicato dalla Corte di merito. Dal contratto preliminare ciò emergerebbe chiaramente, perché non si farebbe mai riferimento al debito di DO TU verso la ex moglie e le figlie, che avrebbero sottoscritto il preliminare <>, ma alla loro occupazione dell’immobile per mera tolleranza dei proprietari [<<(cfr. art.4 del contratto preliminare ove, il TU ‘garantisce di avere raggiunto un apposito accordo transattivo con la ex moglie che attualmente occupa l’immobile la quale si è impegnata a lasciarlo libero da persone e cose entro e non oltre la data stabilita per il rogito’)>>]; ricavare dalla clausola 4 del contratto <<l’interesse del ventura di estinguere la propria obbligazione costituisce pertanto una violazione dell’art.1362 c.c., in quanto ricava un significato che oltrepassa, oltre misura, l’intenzione esternalizzata e assunta dalle parti contratto>> (richiama Cass. n.3654/2007). In realtà l’ulteriore intenzione del TU di estinguere le proprie obbligazioni non avrebbe fatto parte 8 del contratto preliminare in quanto in questa non viene menzionata né espressa ma, in ogni caso, anche ove si ritenesse l’esistenza di una causa autonoma a favore della terza, ex moglie, essa resterebbe autonoma rispetto a quella che sorregge il negozio-base. I primi due motivi di ricorso si esaminano insieme, perché connessi, e sono fondati per quanto di ragione. Si premette che non è in discussione la proprietà dell’alloggio in Roma, via Torcegno n.116, in capo a TE RA e a LA AR, per averlo acquistato dai precedenti titolari, DO TU IO MA e ID SC, con il contratto di compravendita in data 5.10.2009, che esegue il contratto preliminare del 12.12.2007; nemmeno è in discussione l’assenza di un titolo legittimante AU e IS TU e EL SM all’occupazione dell’alloggio, avendo la Corte d’Appello di Roma accertato, senza contestazioni in questa sede, che <<non è giuridicamente configurabile in loro favore un autonomo diritto di abitazione>>. E’ del pari accertato definitivamente che, mentre nel contratto preliminare era previsto che il pagamento di parte del prezzo pattuito per la compravendita, pari a € 394.000,00, sarebbe stato effettuato con assegni circolari da intestare a AU e IS TU -per € 130.000,00 ognuna- e a EL SM per € 134.000,00-, la clausola del contratto preliminare che prevedeva l’emissione dei tre assegni circolari non è stata ripetuta nel contratto definitivo infine concluso, al quale IS TU, AU TU e EL SM non hanno partecipato, e il prezzo della cessione è stato interamente versato a DO TU. La Corte d’Appello di Roma ha ritenuta la sopravvivenza anche dopo la stipula della compravendita definitiva del contratto preliminare, interpretato come contenente un’obbligazione diretta dei promissari acquirenti nei confronti di AU TU, IS TU e EL SM a corrispondere loro la parte di prezzo pari a € 394.000,00, in 9 cambio del rilascio del bene <
non vi è alcuna giustificazione sull’acquisizione della affermata qualità di parti negoziali di IS TU, AU TU e EL SM solo con la sottoscrizione dei termini descritti -e, quindi, senza alcuna indicazione della loro qualità di parti nell’intestazione del contratto-. 14 In generale, non è dato comprendere attraverso quale ragionamento interpretativo la Corte di merito abbia desunto l’esistenza delle obbligazioni descritte e la loro significatività rispetto al contratto preliminare <
detto comportamento aveva ritardato la conclusione del contratto definitivo di compravendita di oltre due anni e aveva determinato il cambiamento della clausola sulla corresponsione del prezzo;
anche ipotizzando quindi l’esistenza di obbligazioni reciproche tra le parti (rilascio a fronte del pagamento del prezzo a loro mani), la Corte 16 avrebbe omesso qualsivoglia valutazione sulla proporzione e comparazione tra gli inadempimenti. L’omessa valutazione dell’assenza di un comportamento corretto volto allo spontaneo adempimento all’obbligo di rilascio sarebbe altresì rilevante ex art.360 co 1 n.5 c.p.c. Il motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei motivi precedenti. 4. Con il quarto motivo di doglianza i ricorrenti lamentano <<violazione di legge con riferimento al n.3 dell’art.360 comma 1 c.p.c. in relazione alle norme cui agli art.1498, 1188, 1457 e 1411 c.c. avendo ritenuto la corte d’appello che “il pagamento una parte del prezzo a persone diverse dai venditori”, prevista dal preliminare ma non riprodotta nel 6 contratto definitivo, mantenga comunque sua efficacia quanto integrante sinallagma>> fosse comunque liberatorio ai sensi degli art.1188 e 1189 c.c. I ricorrenti rilevano di aver corrisposto l’intero prezzo concordato, di € 700.000,00, a mani di DO TU, e cioè al soggetto risultante dagli atti legittimato a ricevere il pagamento -per sé e per i comproprietari-. La clausola 10) del contratto preliminare, che prevedeva il pagamento a DO TU mediante la dazione di tre assegni circolari intestati a moglie e figlie, è stata modificata nel contratto definitivo alla clausola 6), con previsione del pagamento del saldo prezzo al (com)proprietario venditore, senza intestazione dei titoli a terzi. Anche questo motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei primi due motivi. 5. Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano l’<<erroneità della sentenza ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. per avere la corte distrettuale ritenuto non sussistente il danno, in conseguenza illegittima occupazione dell’immobile di via torcegno, liquidato € 1.200,00 mensili>>. I ricorrenti ripropongono la domanda risarcitoria riconosciuta in primo grado, che la Corte d’Appello di Roma non avrebbe valutato 17 considerandola assorbita dal riconosciuto diritto delle resistenti al mantenimento dell’occupazione del bene. Il motivo è inammissibile. Con la doglianza in esame i ricorrenti non colpiscono un punto di decisione della sentenza della Corte d’Appello di Roma, non avendo la Corte di merito deciso sul punto. La questione non può pertanto essere proposta in sede di legittimità ma dovrà essere fatta eventualmente valere davanti al Giudice del rinvio, nell’appropriata sede di merito. 6. Il sesto motivo di ricorso è proposto <<subordinatamente al mancato accoglimento degli altri motivi che precedono erroneità della sentenza sulla base del n.4 dell’art.360 1 comma c.p.c. per violazione e falsa applicazione art.111 cost. 112 corte d’appello, aver totalmente omesso di esplicitare le ragioni fattuali giuridiche proprio assunto relativo all’affermazione la quale il “contratto definitivo non avrebbe superato preliminare” alla affermazione sussistenza un rapporto sinallagmaticità tra l’obbligazione pagamento prezzo nei confronti delle resistenti rilascio dell’immobile>>. 7. Anche l’ultimo motivo di ricorso è proposto <<subordinatamente al mancato accoglimento degli altri motivi che precedono erroneità della sentenza sulla base del n.4 dell’art.360 1 comma c.p.c. per violazione e falsa applicazione art.111 cost. 112 corte d’appello, aver totalmente omesso di esplicitare le ragioni fattuali giuridiche proprio assunto relativo all’affermazione la quale il “contratto definitivo non avrebbe superato preliminare” alla affermazione sussistenza un rapporto sinallagmaticità tra l’obbligazione pagamento prezzo nei confronti delle resistenti rilascio dell’immobile>>, e lamenta <<erroneità della sentenza ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. per avere la corte distrettuale ritenuto non sussistente il danno, in conseguenza illegittima occupazione dell’immobile di via torcegno, liquidato € 1.200,00 mensili>>. Il sesto e il settimo motivo non devono essere esaminati, perché formulati in via subordinata per il mancato accoglimento dei motivi precedenti, invece valutati positivamente quanto al primo e al secondo, 18 con assorbimento del terzo e il quarto -l’inammissibilità del quinto deriva dal non avere la Corte di merito giudicato sul punto-. In conclusione, debbono essere accolti il primo e il secondo motivo di ricorso e assorbiti gli altri, ad esclusione del quinto che è inammissibile in questa sede;
la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma che dovrà rivalutare la controversia attenendosi alle indicazioni che precedono, sia quanto alla necessità di rendere conto in modo chiaro del ragionamento a supporto dell’interpretazione della documentazione negoziale rilevante -in particolare del contratto preliminare del 12.12.2007- alla luce degli art.1362 e s. c.c. -in particolare: art.1362, 1363, 1364 e 1366 c.c.-, sia quanto al rilievo del successivo intervento del contratto definitivo e del suo contenuto, alla luce dei principi di diritto enunciati da questa Corte sui rapporti tra contratto preliminare e contratto definitivo -come sopra riportati-.
P. Q. M.
La Corte di Cassazione accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri -ad esclusione del quinto che è inammissibile in questa sede-; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma che, in diversa composizione, dovrà decidere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 27 gennaio 2026. Il Consigliere Estensore TI ON Il Presidente ZO IA