Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. ONIO VELLA - Consigliere -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - rel. Consigliere -
Dott. UMBERTO GOLDONI - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COOP STUDIO 98 ARL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FLAMINIA 195, presso lo studio dell'avvocato SERGIO VACIRCA, che lo difende, per procura speciale Datt. SEBASTIANI IC, in Chetillon, rep.n. 90637, del 13/10/99;

- ricorrente -

contro
MI AS di MA ON & C. già MI DI LD NR & C SAS e MI AS di EB NE & C, in persona del legale rapp.te RT ON, elettivamente domiciliato in ROMA VIA POMPEO MAGNO 3, presso lo studio dell'avvocato SAVERIO GIANNI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
BO PP, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CASSIODORO 19, presso lo studio dell'avvocato ARTURO ALFIERI, che lo difende unitamente all'avvocato DANIELE PARINI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 602/99 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 06/05/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/12/01 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;

udito l'Avvocato VACIRCA Sergio, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato GIANNI SAVERIO, difensore del resistente MI che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito l'avvocato ALFIERI Arturo, difensore del resistente BO PP che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato l'8 febbraio 1990 la AS NO di IB IC e C., conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Aosta, la coop. ST 98 a r.l., esponendo che quest'ultima occupava, apponendovi installazioni televisive, un fondo sito nel Comune di Hone, allegando la sussistenza di un contratto di affitto stipulato con tale IN PP, che invece aveva venduto il predetto fondo libero da ogni diritto di terzi con scrittura autenticata il 22.12.1998.
Chiedeva accertarsi che la porzione di fondo affittata dal IN (mq. 16) non coincideva con quella venduta ad essa attrice e che pertanto la convenuta non aveva alcun diritto reale o personale sul fondo attoreo. Il tutto con condanna di controparte al risarcimento dei danni.
Costituitasi, la OO, ST 98 chiedeva il rigetto delle domande avversarie ed instava, in via riconvenzionale, per l'applicazione in proprio favore dell'art. 938 cc e, in subordine, perché fosse opposto all'attrice il contratto d'affitto.
Chiedeva poi ed otteneva di chiamare in manleva il IN per ottenere la condanna del predetto al risarcimento del danno per inadempimento del contratto di affitto.
Il terzo chiamato, a sua volta ritualmente costituitosi, instava per il rigetto delle domande svolte nei suoi confronti.
Espletata ctu, con sentenza del 14 agosto 1996 il Tribunale adito dichiarava la nullità del contratto di affitto stipulato tra la convenuta ed il terzo chiamato, e l'inesistenza di ogni diritto della convenuta medesima sul fondo attoreo, con assoluzione del IN dalle domande formulate nei suoi confronti.
Affermava quel giudice che la domanda attorea diretta a far accertare che la porzione di fondo oggetto del contratto d'affitto non coincideva con quella acquistata aveva trovato in causa elementi di sufficiente riscontro giacché, avendo la ctu acclarato che l'installazione edificata dalla convenuta insisteva interamente sul fondo acquistato dall'attrice, non era applicabile l'art. 938 cc presupponente un'occupazione solo parziale del fondo di terzi. Aggiungeva che il contratto tra convenuta e terzo chiamato, pur definito di affitto, era in realtà una locazione con durata decennale quindi soggetta a forma scritta ex art. 1356 n. 8 cc, con oggetto contrattuale nullo per indeterminatezza dello stesso non essendo riuscito lo stesso ausiliare ad accertare catastalmente l'incidenza di quanto locato non coincidendo la planimetria allegata al progetto di edificazione con quella catastale e non potendo sanare la mancata iniziale determinazione per iscritto la circostanza che le parti si fossero successivamente recate sui luoghi con indicazione specifica da parte del IN della porzione di terreno oggetto dell'affitto medesimo.
Proposto gravame dalla OO. ST 98 e costituitisi la AS NO e il IN, il quale proponeva appello incidentale in ordine alla liquidazione delle spese di primo grado, la Corte d'appello di Torino, con sentenza 16.10.98-6.5.99,rigettava l'impugnazione principale condannando l'appellante al pagamento delle spese del grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la OOerativa ST 98 sulla base di cinque motivi.
Resistono, con distinti controricorsi, la NO AS e PP IN, il quale ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 163 e 164 cpc. Lamenta la ricorrente che la Corte del merito abbia omesso qualsiasi motivazione sullo specifico motivo di gravame incentrato sull'accoglimento della domanda attrice ex art. 949 cc nonostante la sua generica formulazione, non contenendo essa la specificazione delle turbative e/o molestie effettuate dalla controparte in violazione del suo diritto di proprietà.
La doglianza è infondata giacché, essendo l'azione negatoria diretta non solo all'accertamento dell'inesistenza di pretesi diritti affermati da altri sulla cosa, ma altresì a conseguire la cessazione della situazione antigiuridica posta in essere da chi quei diritti affermi esistenti, non può di certo parlarsi nel caso di specie di inesatta determinazione del "petitum" posto che, con l'atto introduttivo del presente giudizio, la NO AS intendeva per l'appunto che venisse escluso ogni diritto della attuale ricorrente sul proprio fondo e conseguentemente ordinata la cessazione della turbativa costituita dalla installazione, da parte della predetta, di un ripetitore televisivo.
Con il secondo mezzo si deduce violazione degli artt. 1362 e 1367 cc, falsa applicazione degli artt. 1346 e 1350 n. 8 stesso codice, nonché omessa, illogica e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
Premesso che la Corte territoriale aveva ritenuto che la discordanza tra i dati della mappa catastale e quelli della mappa allegata al contratto di locazione rilevata dalla CTU comportasse di per sè un'insanabile indeterminatezza dell'oggetto di una locazione decennale soggetta, ai sensi dell'art. 1350 cc, al requisito della forma scritta "ad substantiam", si duole la ricorrente che il giudice d'appello si sia astenuto da qualsivoglia ulteriore indagine che potesse offrire elementi idonei a superare la (pretesa) equivocità della mappa allegata al contratto, al fine della individuazione della porzione del fondo di proprietà del IN oggetto della locazione in favore di essa OOerativa ST 98, ed in particolare dalla valutazione della portata ermeneutica del complessivo comportamento delle parti, in particolare di quello adottato nell'individuazione e delimitazione dell'area locata e nella consegna della stessa, nell'assenza di qualsiasi contestazione in merito all'area occupata. Donde la necessità di un nuovo esame da parte del giudice del merito allo scopo di valutare se dalla condotta complessiva delle parti medesime possano dedursi elementi che - posti in connessione con il tenore letterale del contratto - conducano all'individuazione della effettiva volontà dei contraenti anche nella determinazione dell'oggetto del rapporto di locazione.
Con il terzo motivo si denunzia violazione degli artt. 1362, 1367, 1424 cc, 112 cpc, nonché omessa motivazione su punto decisivo della controversia.
Rileva la ricorrente che anche nella validità della tesi ravvisante una naturale incompatibilità tra il requisito della forma scritta ed il ricorso a canoni ermeneutici extratestuali, restava comunque in piedi la domanda subordinata da essa formulata (invocando il principio generale di conservazione del contratto) di accertamento dell'intervenuto perfezionamento di un contratto di locazione novennale per il quale non è prescritto alcun requisito di forma. Sul punto, che avrebbe consentito il ricorso ai canoni ermeneutici extratestuali al fine di rinvenire la volontà delle parti di attribuire una piena efficacia al disposto negoziale, nulla aveva detto o motivato la gravata sentenza.
Puntualizza ancora che d'altronde, sempre per il principio di conservazione della volontà negoziale, la Corte torinese avrebbe dovuto mantenere comunque valida quella parte autonoma e distinta del contratto con la quale il proprietario IN autorizzava essa OOerativa a costruire un manufatto sulla porzione di fondo successivamente individuata con l'apposizione di paletti. Per la validità di una volontà negoziale di tale contenuto non era infatti necessaria l'individuazione specifica per iscritto della porzione di fondo sulla quale si sarebbe realizzato il manufatto, avendo le parti la possibilità di individuare questo aspetto della convenzione nella fase esecutiva (e per questo profilo integrativa) dell'accordo. Con il quarto mezzo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113 e 345 cpc, nonché illogicità e contraddittorietà della motivazione.
Contesta la ricorrente la qualificazione operata dal giudice d'appello come "domande nuove" e come tali inammissibili delle deduzioni da essa formulate e secondo le quali la sottoscrizione del contratto (seppur nullo) e la successiva delimitazione e consegna del fondo avrebbero comunque comportato il perfezionamento di un contratto di locazione di durata novennale, "per facta concludentia" od in forma orale. Tali prospettazioni infatti si atteggiavano quali "mere difese" od "eccezioni in senso lato" da distinguersi sostanzialmente sia dalle eccezioni in senso stretto sia - ancor più - dalle domande di parte che - ai sensi dell'art. 345 cpc, non possono esser proposte per la prima volta in appello. La rilevazione del perfezionamento di un contratto orale o in forma tacita ad avviso della ricorrente, non solo non avrebbe necessitato dell'introduzione di nuovi elementi materiali o di nuovi accertamenti istruttori, ma sostanzialmente era stata già operata da essa OOerativa nelle proprie difese in prime cure ed in particolare nella comparsa conclusionale del 9.5.94, ed in ogni caso in tale prospettazione poteva tutt'al più individuarsi un'"emendatio" ma non di certo una inammissibile "mutatio libelli".
I tre motivi, da esaminarsi congiuntamente stante la loro stretta connessione, sono destituiti di fondamento.
Già in seconde cure, con il gravame di merito, la OOerativa ST 98 aveva contestato la decisione del primo giudice che aveva dichiarato nullo il contratto di locazione stipulato con il IN, in quanto tale soluzione si basava su una errata ed incompleta lettura delle risultanze peritali: l'allegata differenza tra due planimetrie (quella catastale e quella redatta dalle parti ed allegata al contratto) non poteva costituire, ad avviso dell'appellante, causa di nullità ne essere motivo di indeterminatezza dell'oggetto, concetti che andavano applicati in modo rigoroso, e d'altronde era stata trascurata la circostanza che le parti medesime si erano poi recate sulla località ed avevano proceduto ad individuare il terreno con l'apposizione di paletti delimitanti il confine.
Sul punto ha replicato la Corte del merito affermando:
Premesso che gli elementi del contratto di locazione sono da un lato l'oggetto (sotto il profilo della sua determinatezza o determinabilità) e dall'altro la forma, dalla combinazione degli artt. 1346 (possibilità di determinare l'oggetto "per relationem") e 1350 n. 8 cc (forma scritta a pena di nullità per le locazioni ultranovennali), si ricava che il contratto è validamente formato anche nell'ipotesi in cui il bene che ne costituisce l'oggetto sia individuato con riferimento a criteri ed elementi estrinseci obiettivamente identificabili che consentano la concreta determinazione della cosa locata senza lasciarla al futuro accordo delle parti, elementi che debbono risultare anch'essi da atto scritto, senza possibilità di supporto probatorio. Applicando tali principi alla fattispecie in esame risultava che il contratto di locazione, avendo ad oggetto una piccola porzione di un più ampio fondo, priva di per sè di individuazione catastale, conteneva una individuazione con rinvio ad una mappa catastale allegata alla scrittura stessa, sulla cui imprecisione e sommarietà il giudice di primo grado aveva fornito ampia spiegazione sulla scorta delle risultanze della CTU. Nè poteva ritenersi che fosse stata concordata una determinabilità dell'area locata, in quanto tale individuazione non poteva non avvenire che in forma scritta e non con accesso delle parti "in loco" (trattandosi di un negozio formale - locazione immobiliare ultranovennale - anche gli elementi estrinseci al contratto, cui è possibile rinviare per determinarne l'oggetto, dovevano risultare da atto scritto a pena di nullità). Non era condivisibile la tesi della OO. ST di una distinzione tra fase formativa e fase esecutiva del contratto, momenti autonomi e indipendenti tra loro, con la conseguenza che i requisiti di validità riguarderebbero solo la prima, mentre un eventuale vizio, verificatosi in sede di esecuzione, non ne inficierebbe la valida esistenza, impostazione secondo la quale l'oggetto della locazione, quale concretamente individuato "in loco" dalle parti, non comportando modifica dell'accordo originario bensì errata esecuzione dello stesso, non richiederebbe la forma scritta. Invero la delimitazione del terreno locato costituiva sicuramente elemento essenziale del contratto, quale componente qualificante, che poteva essere relegata ad un aspetto di semplice esecuzione materiale di obblighi contrattuali.
Se poi la tesi dell'attuale ricorrente avesse voluto significare che la presenza "in loco" del IN, con il suo avallo all'utilizzo di un tratto di terreno al momento picchettato, e quindi senza alcun tipo di contestazione, era espressione di una nuova volontà negoziale, allora doveva ritenersi sussistente una inammissibile modifica delle domande formulate in prime cure sotto il profilo della "causa petendi", ponendosi a base dell'appello un preteso nuovo contratto concluso "per facta concludentia".
Il che valeva anche a confutare la tesi, in subordine sostenuta dalla OO ST, che se era nullo il contratto di locazione, se ne sarebbe concordato un altro, verbale, perfettamente individuato in tutti gli elementi essenziali.
Ebbene, come ognun vede, appaiono del tutto corrette, perché condotte nell'ambito della esatta applicazione delle norme sostanziali è processuali che la ricorrente assume violate e dei canoni di ermeneutica contrattuale, e comunque, in quanto congruamente motivate, non censurabili in questa sede di legittimità, le considerazioni svolte dalla Corte del merito per confermare la decisione di prime cure che aveva dato atto della nullità del contratto di affitto stipulato tra l'attuale ricorrente ed il terzo chiamato IN e dell'inesistenza di ogni diritto della prima sul fondo della NO AS, con ordine di cessazione di ogni connessa turbativa.
Con il quinto ed ultimo motivo di ricorso si denunzia, infine, falsa applicazione dell'art. 949 cc, conseguente violazione dell'art. 936 stesso codice, violazione dell'art. 112 cpc, nonché omesso esame di fatto decisivo.
Rileva la ricorrente che la Corte territoriale, nell'accogliere le domande della NO, aveva applicato alla fattispecie il disposto di cui all'art. 949 cc, anziché quello ad essa più confacente dell'art. 936 comma quarto stesso codice, concernente l'ipotesi di costruzioni od opere realizzate senza opposizione da parte del proprietario o fatte dal terzo in buona fede. E proprio perché il giudice del gravame di merito aveva dichiarato la nullità del contratto di locazione, il costruttore del manufatto andava qualificato come terzo sia rispetto alla NO, sia rispetto all'originario proprietario IN.
Pertanto, avendo essa OOerativa realizzato l'immobile trovandosi nel possesso in buona fede dello stesso, sussisteva il suo diritto di ritenzione del bene stesso a garanzia del soddisfacimento del credito vantato ai sensi dell'art. 936 cc. Non poteva, pertanto, esser reclamata la piena disponibilità del fondo da parte della NO se non offrendo in forma reale il corrispettivo adeguato al valore della costruzione realizzata con l'assenso dell'originario proprietario.
Ma sul punto la Corte torinese aveva omesso ogni pronuncia. La doglianza è meritevole di accoglimento in quanto della questione, pur prospettata in sede di appello, ed alla quale pur aveva fatto cenno il primo giudice, sia pur sotto il diverso profilo dell'art. 938 cc, non si è affatto occupata la Corte torinese.
Rigettati i primi quattro motivi di ricorso, la gravata sentenza va quindi su tale punto cassata ed il giudice del rinvio, che si designa in altra sezione della Corte d'appello di Torino, dovrà provvedere a riparare alla suindicata omissione, nonché a statuire sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, rigetta i primi quattro motivi di ricorso, accoglie il quinto, cassa, in relazione ad esso, l'impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte d'appello di Torino.
Così deciso in Roma, il 21 dicembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 6 giugno 2002