Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - rel. Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO IO - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
NI IT, RD GI, RD EO, RD UD tutti quali eredi di VE GI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CICERONE 49, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO BERNARDINI, difesi dall'avvocato TORQUATO SARTORI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
AM TE, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BANCO SANTO SPIRITO 48, presso lo studio dell'avvocato MARIO D'OTTAVI, difesa dall'avvocato ROBERTO MASCIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

LI GI, ER ID, ER NI, ER LUCIANO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 436/00 della Corte d'Appello di ANCONA, emessa il 02/11/00 e depositata il 27/12/00 (R.G. 434/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/02 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato Torquato SARTORI;

udito l'Avvocato IO D'OTTAVI (per delega Avv. Roberto Mascio);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
VE GI convenne innanzi al tribunale di Ancona ZZ SA e CE IO;
sull'assunto che era coltivatore diretto proprietario del fondo confinante con quello che il CE aveva alienato alla ZZ senza notificargli "nelle forme di legge" la proposta di vendita in modo che potesse esercitare il diritto di prelazione chiese il riscatto del fondo e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni dipendenti dal loro comportamento illegittimo.
I convenuti si costituirono e si opposero alla domanda, evidenziando che il CE aveva comunicato l'intenzione di alienare il fondo ed indicato il prezzo.
Il tribunale rigettò la domanda e la corte di appello di Ancona confermò il rigetto con sentenza resa il 2.11.2000 su gravame del VE.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso PE UD, VE GI, ME e AU, eredi di VE GI, deducendo due motivi;
la ZZ ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell'art. 8 L. 590/1965 e 817/1971, nonché vizi di motivazione.
Per consentire l'esercizio del diritto di prelazione sostengono - "il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite";
ciò perché "il diritto di prelazione va esercitato non sulla semplice volontà del proprietario di alienare il fondo, ma sulla effettiva conclusione della compravendita con il terzo". La lettera raccomandata in data 11.12.1987 non ha valore di "denuntiatio" per la ragione che, allorquando è stata inviata, non era stato ancora concluso il preliminare di vendita, tant'è che non è stato indicato il nome dell'acquirente. Il VE ha, comunque, comunicato di "riservarsi ogni decisione all'acquisto del fondo rustico al momento del perfezionamento del contratto di compravendita con il terzo".
Non è condivisibile la giurisprudenza formatasi con riferimento alla prelazione dell'affittuario coltivatore diretto del fondo alienato, secondo la quale il diritto di prelazione diventa attuale e concreto nel momento in cui il proprietario comunica in qualunque modo, anche verbalmente, l'intenzione di alienare il fondo;

peraltro, tale giurisprudenza non può essere estesa alla prelazione del confinante - coltivatore diretto in quanto la norma, che la prevede, fa espresso riferimento alla conclusione del preliminare per evitare che la prelazione possa essere sfruttata a fini speculativi, sicché il diritto di prelazione diventa attuale con la conclusione del preliminare ed il proprietario è tenuto non solo a comunicare l'intenzione di vendere, ma altresì a trasmettere il preliminare ed a palesare il nome dell'acquirente.
La stipula del contratto di vendita ed il pagamento del prezzo avrebbero dovuto avvenire entro e non oltre la data indicata nella comunicazione;
essendo, invece, avvenuti oltre tale data, si è realizzata la fattispecie acquisitiva del diritto di riscatto. Il VE ha inoltre comunicato "di essere intenzionato all'acquisto e di volere essere informato sull'evoluzione della contrattazione al fine dell'esercizio della prelazione". In base al principio "tempus regit actum" deve ricevere applicazione l'art. 8 L. 817/1971, che ha modificato la L. 590/1965, imponendo al venditore di trasmettere al titolare del diritto di prelazione il preliminare di vendita con l'indicazione del nome dell'acquirente. Il complesso motivo non può ricevere accoglimento.
La comunicazione della proposta di alienazione del fondo a terzi al fine dell'esercizio del diritto di prelazione fa parte di un particolare congegno negoziale di stampo legale, che si sovrappone a quello contrattualistico di trasferimento del fondo basato sul libero incontro delle volontà negoziali ed è inteso alla promozione dell'attività coltivatrice mediante la riunione nella medesima persona della titolarità del dominio e della gestione dell'azienda agricola.
Come è stato chiarito, la norma che prevede le formalità della comunicazione, pure perseguendo finalità di interesse sociale (creazione di imprese coltivatrici moderne ed efficienti con conseguente incremento della produttività agricola), ha carattere dispositivo invece che cogente ed inderogabile (ex plurimis Cass. 14.4.2000, n. 4858, in motivazione); è, pertanto, rimessa all'iniziativa delle parti l'adozione di forme alternative di comunicazione, purché idonee a consentire la piena conoscenza della proposta in funzione dell'esercizio della prelazione. Nell'ambito del principio generale di libertà delle forme si ritiene sufficiente la forma verbale, anche se sul terreno pratico l'adozione di tale forma può ingenerare difficoltà probatorie (ex plurimis Cass. 26.1.1995, n. 936), mentre nessun ostacolo deriva dal disposto dell'art. 1351 c.c. che per i contratti preliminari aventi forma scritta richiede "ad substantiam" la medesima forma, atteso che la comunicazione non ha valore di proposta contrattuale (Cass. 8.7.1991, n. 7527). La trasmissione del preliminare di vendita unitamente alla raccomandata contenente la proposta non è imposta dall'art. 8 L. 817/1971 a pena di inefficacia, sicché la comunicazione della proposta di alienazione è valida anche se non venga trasmesso il preliminare, purché sia egualmente conseguita la finalità di consentire l'esercizio della prelazione (Cass. 21.3.1995, n. 3241). Del resto, siccome le formalità sono previste nell'esclusivo interesse del coltivatore, affittuario o confinante, titolare del diritto di prelazione, e mirano a permettergli una migliore valutazione della convenienza dell'esercizio del diritto, la stessa comunicazione ed a maggior ragione la trasmissione del preliminare diventano inutili quando risulti in qualsiasi modo che per iniziativa del proprietario - venditore il coltivatore ha avuto piena conoscenza della proposta di vendita, dovendosi in questo caso ritenere realizzata la finalità della legge (ex plurimis Cass. 8.7.1991, n. 7527; Cass. 8.5.2001, n. 6378).
Il diritto di prelazione agraria, che si esercita secondo lo schema delineato dagli artt. 1326 - 1329 c.c. e, cioè, attraverso lo scambio della proposta e dell'accettazione, sorge per effetto della comunicazione del proprietario e non per il fatto che si è stipulato il contratto preliminare di vendita a terzi (Cass. 5.10.1991, n. 10429), per cui il titolare del diritto di prelazione,
che abbia ricevuto la comunicazione, non può rimandare l'esercizio del diritto al momento, nel quale gli verrà data notizia del perfezionamento del preliminare, sostenendo che gli è stato comunicato semplicemente che sono pendenti trattative, e, se lo rimanda, si verifica ai suoi danni decadenza.
Mentre il colono o affittuario coltivatore diretto del fondo ha interesse a conoscere fin dal momento della comunicazione della proposta il nome del compratore onde potere valutare l'opportunità di esercitare il diritto di prelazione con riferimento alle qualità dello stesso, identico interesse non ha il proprietario coltivatore diretto di fondo confinante in quanto per effetto del mancato esercizio del diritto di prelazione egli non subentra in alcun rapporto giuridico con il nuovo proprietario del fondo (Cass. 19.7.1990, n. 7392; Cass. 14.2.1987, n. 1651); è conseguentemente valida la comunicazione della proposta di alienazione che venga fatta al proprietario coltivatore diretto di fondo confinante senza l'indicazione del nome del terzo acquirente.
Nè vale in contrario richiamarsi alla lettera dell'art. 8 L. 817/1971 in quanto tale disposizione va interpretata con riguardo alla sua specifica funzione costituita dall'esigenza che il titolare del diritto di prelazione sia posto in condizione di conoscere gli elementi integrativi del progettato contratto di vendita (Cass. 14.2.1987, n. 1651). Il titolare del diritto di prelazione, che non lo abbia esercitato, non ha diritto al riscatto, ove sia semplicemente differita la data del contratto definitivo di vendita fissata nel preliminare notificatogli, salvo che il differimento non sia così notevole (nella specie è di un solo mese) da comportare sostanziale mutamento delle condizioni indicate nella proposta (Cass. 18.6.1988, n. 4163). Il secondo motivo, con il quale i ricorrenti, in definitiva, lamentano che i giudici di merito non abbiano ravvisato nella specie gli estremi del riscatto ed accolto la relativa domanda, rimane assorbito, presupponendo l'accoglimento del primo motivo. In conclusione, il ricorso va rigettato;
ricorrono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 18 dicembre 2002. Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2003