5 1 8 1/0 1 REPUBBLICA OLO TALIANO LA CORTI UPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE Serviti. Non Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: sidifica non - Presidente Dott. Antonio IANNOTTA R.G.N. 11903/98 скоп. мо37 Consigliere Dott. Antonio VELLA Rep.1853 - Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ Rel. Consigliere Dott. Umberto GOLDONI Ud. 01/12/00 - Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO COME ha pronunciato la seguente Richin a copi stud IL SOLE 24 ORE SE NTENZA dal per din 3000 sul ricorso proposto da:

6. APR. 2001 MANACORE INVESTUR S.p.A. già CO del Gargano IL CANCELLI S S.p.A., in persona del Presidente del Consiglio di Amm.ne e legale rapp. te MARTINELLI PIERLUIGI, му elettivamente domiciliato in ROMA VIALE MAZZINI, 6, presso lo studio dell'avvocato LUPIS STEFANO, che lo ELLERIA difende unitamente agli avvocati FOLLIERI ENRICO, FRANCO ANELLI, i primi con giusta delega in atti, 00519273 l'ultimo per procura speciale del Notaio Cavallone Francesco, in Milano, del 22/5/00, Rep. n. 169339; CORTE SUPREMA DICASSAZIONE UFFICIO COPIE - ricorrente Rilasciata copia Tegale - al Sig 2000 contro 1700035 per. 1967 TO IO, DEITINGER TO UC, elettivamente il ANCELLIERE -1- presso lo domiciliati in ROMA VIA DI VILLA PEPOLI 4 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE studio dell'avvocato COLUZZI A., difesi dagli avvocati UFFICIO COPIE Rilasciata copia lagale PIETROBON VITTORINO, PANZA GIUSEPPE, per procura al Sig. PANZA. 92.003+3 Bli speciale Dott. Giovanni Battista Sassoli, Notaio di | per diritti. 09 il GT 2001 Bologna, Rep. n. 10177, del 8/7/98; IL CANCELLIERE controricorrenti avverso la sentenza n. 403/97 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 22/04/97; udita la relazione della causa svolta nella pubblica Consigliere Dott. Umberto udienza del 01/12/00 dal му GOLDONI;
ANELLI, difensore del udito l'Avvocato Franco LIRE 2000 l'accoglimento del ricorrente che ha chiesto ricorso;
uditi gli Avvocati Giuseppe PANZA e Vittorino BE234899 PIETROBON, difensori dei resistente che hanno chiesto BE234898 il rigetto del ricorso;
涂指 BE234897 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per BEZ74894 l'accoglimento del III° motivo, rigetto del resto. BE234893 BE234892 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Rilascia ERI al Sig 16 per diritt -2- IL LIRE 2000 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE CANCELLERIA UFFICIO COPIE Rilasciata copia legale al Sig. FOLLIERI per diritti L. 24,000 +6 *15 GIU 2001. BE139805 IL CANCELLIERS BE139810 Svolgimento del processo Con ricorso del 12.6.1980 la Società CO del Gargano spa (in persona LIRE 10000 del legale rappresentante pro tempore), esponeva che con contratto a CANCELLERIA ministero notar Candi di Bologna (in data 20.3.1975) aveva venduto ai coniugi OR TO e IA NG l'appezzamento di terreno di mq.5.150, da distaccarsi da un fondo di maggiore estensione di proprietà della medesima secondo il frazionamento effettuato dal geom. FL, sito AT982081 in località Colalunga dell'agro di Peschici in catasto al fol.8 part. 71, AT982082 assumendo che i menzionati coniugi, in violazione del patto contrattuale che faceva espresso divieto di realizzare qualsiasi edificio e di mutare lo stato лу attuale dei luoghi e le caratteristiche naturali, ambientali e paesaggistiche della zona, avevano intrapreso la costruzione di una villa che occupava anche parte del suolo di sua proprietà; spiegava denuncia di nuova opera davanti al pretore di Vico del Gargano chiedendo la sospensione dei lavori, la demolizione del manufatto, la restituzione della parte di fondo usurpata ed il risarcimento dei danni da quantificarsi in corso di causa. Con decreto del 12.6.1980 l'adito Pretore ordinava la sospensione dei lavori e disponeva la comparizione delle parti. Costituitisi in giudizio, i coniugi TO NG chiedevano il rigetto dell'avversa pretesa, eccependo, per un verso, di essersi limitati a ristrutturare un fabbricato preesistente e, per altro verso, che non era applicabile la clausola contrattuale invocata dalla società ricorrente. I predetti coniugi infine, in ordine al lamentato sconfinamento, protestavano la loro buona fede e si dichiaravano disposti, qualora accertato, a subirne le conseguenze. Il Pretore, si dichiarava incompetente ratione valoris, essendo stata la proposta azione di nunciazione esercitata a difesa della proprietà, e rimetteva la causa davanti al Tribunale di Lucera. Con atto di citazione notificato il 10.5.1982 la CO del Gargano spa provvedeva a riassumere il giudizio riportandosi alle domande avanzate nella fase monitoria. Costituitisi in giudizio, i coniugi TO - NG eccepivano la decadenza dell'azione perché proposta a distanza di quattro anni dall'inizio dei lavori e, comunque, oltre l'anno da tale momento, nonché la nullità della clausola contrattuale che prevedeva l'obbligo di non edificare. I convenuti, inoltre, riconvenzionalmente, chiedevano, in caso di accertato sconfinamento, non solo di giovarsi dell'accessione invertita di cui all'art. 938 c.c., ma anche di му avvalersi della disciplina di cui agli artt. 1052 1054 c.c. qualora l'obbligazione restitutoria avesse riguardato la parte di fondo di proprietà dell'attrice destinata ad assicurare l'accesso al loro immobile. I predetti coniugi, infine, avanzavano domanda di risarcimento del danno cagionato loro dalla illegittima sospensione dei lavori. Espletata la nuova consulenza tecnica d'ufficio disposta dal collegio e precisate le conclusioni con la limitazione da parte dei convenuti dell'originaria pretesa risarcitoria alla sola condanna generica, il Tribunale, con sentenza in data 5.4/15.6.1989, rigettate le eccezioni e la riconvenzionale, accoglieva la domanda principale e condannava i coniugi TO NG in solido alla demolizione del fabbricato, alla restituzione- di mq.1.127,50 ed al pagamento delle spese. Con atto di citazione notificato il 14.7.1989 i predetti coniugi proponevano appello avverso tale sentenza. 2 Costituitasi in giudizio, l'appellata società (che nelle more aveva cambiato l'originaria denominazione in CO VE spa) eccepiva l'infondatezza del gravame, chiedendone il rigetto. Con sentenza in data 28.2/22.4.1997, l'adita Corte di appello di Bari accoglieva l'appello come proposto, condannando la CO VE spa alta rifuriou Hisaremmento delle spese relative dei due gradi del giudizio. Per quanto qui ancora interessa, la Corte territoriale osservava che preliminare doveva essere considerata la questione della individuazione in loco della particella 71 del fol. 8; doveva essere considerato unico strumento utile al fine la CTU disposta ed espletata in secondo grado, da cui emergeva che la costruzione dei coniugi TO ricadeva interamente nell'ambito della му particella da loro acquistata;
l'accertata inaffidabilità del frazionamento FL privava di qualsiasi valenza le conclusioni del CTU officiato in prime cure, mentre della preesistenza di una costruzione non era dato dubitare;
che all'infuori della costruzione attualmente esistente non ve ne erano altre, né erano state riscontrate tracce che ne indicassero l'ubicazione in altro sito. Doveva conseguentemente considerarsi che l'opera realizzata rappresentasse la ristrutturazione della preesistente costruzione, perfettamente legittima e del tutto sottratta all'operatività della clausola che prevedeva l'obbligo di non edificare a carico dei coniugi TO, a prescindere della validità o meno della medesima, di talchè la relativa questione doveva ritenersi superata. Il mancato accoglimento dell'istanza di condanna generica della Società al risarcimento dei danni derivanti da sospensione dei lavori doveva poi essere ritenuto privo di fondamento, in quanto l'evento lamentato era tale da cagionare, potenzialmente, pregiudizi di ordine economico. 3 Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso, sulla base di tre articolati motivi, la CO VE spa;
resistono con controricorso OR TO e IA NG;
entrambe le parti hanno presentato memoria. Motivi della decisione Con il primo motivo (omessa pronuncia su di un punto decisivo della controversia, in relazione agli artt. 112 e 360, nn.3 e 4 cpc;
omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art.360, n.5 cpc;
omesso esame di fatti decisivi della controversia, in relazione all'art.360, n.5 cpc;
violazione e falsa лу applicazione dell'art. 2697 c.c., in relazione all'art.360, n.3 cpc) la Società ricorrente, in buona sostanza, lamenta che la sentenza impugnata abbia omesso di pronunciare sulla questione afferente alla validità ed alla portata del divieto di edificare di cui alla clausola n.5 del contratto di vendita del terreno in questione. In realtà, tale doglianza può trovare compiuta disamina se valutata anche in relazione al secondo motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione degli artt.950 c.c., nonché 5 e 6 d.p.r. 26.10.1972, n.650, in relazione all'art. 360, n.3 cpc;
omessa o comunque insufficiente e contraddittoria motivazione sopra un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360, n.5 cpc) atteso che con tale censura si lamenta che una volta accertato che, in base alle risultanze peritali, la costruzione in argomento si trovava nell'ambito del terreno acquistato dai coniugi TO, tanto bastava per affermare che "l'opera realizzata rappresenti la ristrutturazione della preesistente costruzione, in quanto tale perfettamente legittima e del tutto sottratta alla operatività della clausola contrattuale n.5 ...”. Riassunti così, in ragione della prospettazione contenuta in ricorso, i motivi di doglianza, devesi rilevare che non può essere revocato in dubbio, come l'accorta difesa dei controricorrenti tenta invece di suffragare, che la questione relativa alla esistenza, alla validità ed alla portata della citata clausola contrattuale fu posta dalla Società oggi ricorrente fin dal giudizio di primo grado, affrontata e risolta dal Tribunale e oggetto del giudizio di appello, tanto che la sentenza qui impugnata ritiene “superata" tale questione, ma non enuncia neppure la tesi della mancata proposizione (o riproposizione) di tale argomento. Tanto premesso, e chiarito quindi che la relativa questione (su cui in parte si fondava la sentenza del tribunale di Lucera) doveva essere esaminata dalla Corte di appello di Bari, occorre valutare se al riguardo sussistono o meno i vizi di cui parte ricorrente si duole. La tesi sostenuta nella sentenza impugnata può essere riassunta sostanzialmente come segue: dalla CTU risulta che gli esatti confini dell'appezzamento di terreno acquistato dai TO dovevano essere determinati sulla base di criteri non coincidenti con quelli accertati dal primo giudice. Sulla base di tale determinazione dei confini, la costruzione in parola risultava ricadere per intero nella proprietà dei controricorrenti, ed Manu essa era preesistente all'atto, mentre non state riscontrate tracce che ne indicassero l'ubicazione in altra parte del lotto venduto ai TO. Su questa base, la ristrutturazione della preesistente costruzione era da considerarsi pienamente legittima e del tutto sottratta all'operatività della clausola più volte ricordata, “a prescindere dalla validità o meno della medesima". Questa Corte ritiene che nel ragionamento posto a base della sentenza impugnata sussista il vizio di motivazione insufficiente in ordine ad entrambi i profili inerenti ai due succitati motivi di ricorso. Invero, seppure non possa a rigore parlarsi di omessa pronuncia in ordine alla questione relativa alla violazione o meno della clausola in esame, che la Corte territoriale definisce “superata", in realtà l'argomentare seguito non tiene conto di fattori che appaiono irrisolti. L'aver accertato (sia pure con le precisazioni che saranno poi svolte) che la costruzione quale attualmente esistente ricade per intero nei confini del lotto acquistato dai TO e che sostanzialmente sorge dove era anche precedentemente sita una precedente costruzione non esaurisce infatti la tematica in esame. La motivazione sostanzialmente elide il problema della volumetria della attuale costruzione rispetto a quella preesistente e della dislocazione dei confini della attuale opera rispetto a quelli dell'immobile che già insisteva му sul lotto. E' evidente che in difetto di un compiuto accertamento relativo a tali elementi, la operatività della clausola non può affatto ritenersi superata, chè anzi sono proprio tali fattori che vanno ad impingere nel concetto di mera ristrutturazione dell'immobile preesistente rispetto a quello di nuova e diversa costruzione. E' appena il caso di aggiungere che le risultanze della CTU appaiono meno esaustive di quanto la Corte di appello di Bari ha ritenuto siano, in quanto appare contraddittorio sostenere che la costruzione si trovi per intero all'interno dei confini del lotto dei TO quando si afferma poi che la linea di confine attraversa marginalmente un piccolo terrazzino e la relativa intercapedine posta a protezione della costruzione, concetto questo di assai dubbia intelligibilità in relazione alla questione prospettata;
ancora, la Corte di merito ha ritenuto di aderire alla tesi del CTU officiato in fase di appello circa la determinazione dei confini pur non dando compiuto conto del 6 perché, a parte gli indiscussi meriti scientifici del Consulente, elementi di determinazione opinabili siano stati ritenuti conclusivi. Ancora, carente è la motivazione a tale riguardo laddove si omette di dar conto del perché non si sia tenuto conto del tipo di frazionamento allegato al titolo, in quanto le pur valide argomentazioni del detto CTU appaiono prescindere totalmente da tali risultanze. Può dunque rilevarsi che, tenuto conto delle conclusioni peritali relative alla estensione, alla volumetria ed alla dislocazione della costruzione realizzata quali emerse in primo grado e non smentite dalla consulenza effettuata in appello, la motivazione adottata sia insufficiente a dar conto dei profili fin qui elencati. Il primo ed il secondo motivo di ricorso vanno pertanto accolti in relazione alle censure ritenute fondate. му Il terzo motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 1226, 2043 e 2697 c.c., 96 c.2, e 278 cpc;
in relazione all'art.360, n.3 cpc;
omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art.360, n.5, cpc) attiene all'accoglimento della domanda di condanna generica della Società ricorrente al risarcimento del danno conseguente alla ritenuta illegittimità della sospensione dei lavori disposta dal Pretore di Vico del Gargano. Detto mezzo, nei limiti in cui è esposto, afferenti a regioni riconducibili alle questioni poste a base della valenza dei due precedenti motivi, appare pertanto assorbito. Occorre aggiungere che nel controricorso si accenna altresì a riproporre eccezioni su cui, a parte ogni considerazione afferente alla reale natura di tale atto, si potrà eventualmente statuire in sede di rinvio. 7 L'impugnata sentenza, in ragione dell'accoglimento, nei limiti suindicati, del primo e del secondo motivo di ricorso, va pertanto cassata, con rinvio, anche per spese, ad altra sezione della Corte di appello di Bari.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso;
assorbito il terzo;
cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Bari. Così deciso in Roma, il 1.12.2000 Il Presidente Panuel Il Consigliere estensore Миг оровкий IL CANCELLIERECT Francesco Catania 10000 290000 DEPOSITATO CANCELLERIA 6 APR. 2001 Roma IL CANCELLIERE C1 2 A Halivesfy valailla M RO TRATE 2001 200.000 EN DELLE MAG 4. 22843 vacates. 15 IO ILA Regibirato in a UFFIC NOVANTAM " . Sorvind .. IPPO) # Dirigento Arca izi DUECENTO (D.ssa Maria Grazia CHINI) Responsabile Serv . p (Or. M. PAC 1 6