REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE ішридиазіме Composta darn Ill.m Sigg i0 3 5 94 /03 kelibera coudourisside R.G. N. 11251/00 Dott. Rafae Dott. Alfredo- MENSITIERI Consigliere- Cron. 8290 NAPOLETANO - Rel. Consigliere Rep. 1008 Dott. Giandonato Consigliere Ud. 27/11/02 Dott. Roberto Michele TRIOLA SCHERILLO - Consigliere Dott. Giovanna ha pronunciato la seguente зон SENTENZA sul ricorso proposto da: dell'Amm.re Unico PROMOTEC SRL, in persona elettivamente domiciliato in Sig. GIARDINI GIOVANNI, ROMA VIA BOEZIO 16, presso lo studio dell'avvocato FABIO PUCCI, che lo difende, giusta delega in atti;
ricorrente contro т и CONDOMINIO VIA R R PEREIRA 8 ROMA in persona щ и dell'Amm.re Sig. RUSTICELLI Gilberto;
ч - intimato avverso la sentenza n. 1150/99 della Corte d'Appello 2002 di ROMA, depositata il 14/04/99; 1541 udita la relazione della causa svolta nella pubblica -1- Z-udienza del 27/11/02 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;
udito l'Avvocato PUCCI Fabio, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO S.r.l., proprietaria di immobiliLa Promotec compresi nell'edificio del Condominio di via Rodriguez Pereira, n.c. 8, in Roma ed adibiti all'esercizio di attività commerciale, con accessO da un'area denominata "Piano dei Fondi", con atto di citazione notificato il 27 dicembre 1995 convenne detto condominio innanzi al Tribunale di Roma, per sentir dichiarare nulla la deliberazione assembleare del 2 ottobre 1995, con la quale era stata disposta la posa in opera di un cancello meccanico all'inizio del "Piano dei Fondi" e la parziale destinazione di tale area a parcheggio condominiale, da realizzare con la creazione di cinque posti auto utilizzabili, a turno, da tutti i condomini. Espose l'attrice che la realizzazione del cancello e la creazione di un posto macchina ит proprio dinanzi all'ingresso dei propri immobili в determinavano un irreparabile pregiudizio per и imprenditoriale esercitata, rendendo l'attività ч estremamente difficoltosi, se non impossibili, il passaggio pedonale e carrabile e le operazioni di carico e scarico. Il Condominio, costituendosi in giudizio, 3 resisté all'impugnativa, chiedendone il rigetto siccome infondata. L'adito tribunale rigettò la domanda e la sua decisione, impugnata dalla Promotec S.r.l., è stata confermata dalla Corte d'appello di Roma con sentenza resa in data 14 aprile 1999. Ha osservato il giudice d'appello che la natura condominiale del "Piano dei Fondi" era riconosciuta, in primo luogo, dal Regolamento Condominiale, poiché, in applicazione dei principi generali in materia condominiale, esso, all'art. 1°, riteneva "di proprietà comune ed indivisibile gli ingressi, le scale, gli anditi, i corridoi e i passaggi di uso comune" senza distinzioni di sorta е solo all'evidente fine di stabilire una diversa misura dell'obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione l'area era colorata in verde anziché in rosa come tutte le parti comuni. т е Peraltro, ha soggiunto la Corte d'Appello, come в la stessa appellante riconosceva, sull'area in и questione non risultava stabilita alcuna riserva di ч proprietà né a favore degli originari proprietari- costruttori né а favore dei loro aventi causa, proprietari degli antistanti locali di servizio, disponendo diversamente il titolo,sicché, non 4 doveva ritenersi operante la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117, n. 1°, cod. civ. Né, ad avviso della corte di merito, il diritto vantato dall'appellante poteva qualificarsi in termini di servitù di passaggio sul "Piano dei Fondi", perché, a prescindere dal principio "nemini res sua servit", l'affermazione del diritto di transito su detta area a favore dei condomini, fatta dal Regolamento Condominiale, era motivata esclusivamente dall'esigenza di precisare che tale diritto, ricollegabile comunque alla natura condominiale dell'area, non era riservato solo ai proprietari dei locali di servizio ma era esteso a tutti i condomini. Dalla natura condominiale dell'area la sentenza della Corte d'Appello fa, inoltre, derivare la conseguenza che la deliberazione impugnata non faceva altro che disciplinare l'uso di una cosa comune e, pertanto, non aveva fondamento la ит doglianza di violazione dell'art. 1067 cod. civ. в riteRule Da ultimo, la Corte d'Appello и irrilevante la censura con la quale si denunciava ч come erronea la qualificazione come revindica della domanda proposta dalla Promotec S.r.l. 5 Per la cassazione di tale sentenza ha proposto affidandosi a tre ricorso la Promotec S.r.l., motivi. L'intimato, Condominio di via Rodriguez Pereira, n.c. 8, in Roma, non ha svolto attività difensive. MOTIVI DELLA DECISIONE Col primo motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., adducendo che la Corte d'Appello, pur in difetto di un'espressa domanda di revindica da parte di essa ricorrente, ha ritenuto di proprietà condominiale il "Piano dei Fondi", facendo ricorso al criterio di cui all'art. 1117, n. 1°, cod. civ., che poteva essere utilizzato solo in via residuale, dovendosi, Regolamento in primo luogo, accertare se il provenienza non Condominiale ed i titoli di ит disponessero diversamente. ив Al riguardo, la ricorrente rimarca che l'art. Ч 1° del Reg. Cond., dopo aver specificamente elencato i beni di proprietà comune, li distingue da quelli di proprietà esclusiva, precisando che i primi risultano colorati in rosa nelle allegate planimetrie;
al contrario, l'area in questione è 6 tinteggiata in verde e su di essa viene riconosciuta solo una servitù di passaggio pedonale e carrabile. Restava, quindi, precluso il ricorso al criterio residuale previsto dall'art. 1117, n. 1°, cod. civ., la cui applicazione, comunque, non poteva indurre а qualificare come di proprietà comune а tutti i condomini il "Piano dei Fondi", dovendosi aver riguardo al concreto perché, rapporto strutturale e funzionale, bisognava considerare che nella specie l'area consente l'accesso solo ai quattordici locali su di essa prospicienti, per cui la natura condominiale di essa doveva ritenersi circoscritta ai proprietari di tali locali. Conseguentemente, ad avviso della ricorrente, la legittimazione а deliberare sull'uso dell'area doveva essere riconosciuta esclusivamente ai proprietari dei locali di servizio. ит La censura è priva di fondamento. в Va premessa l'inammissibilità, per assoluta и genericità, del rilievo critico col quale si Ч denuncia il vizio di extrapetizione, perché con esso, ribadendosi apoditticamente il contenuto del terzo motivo di appello, non si tiene conto in alcun modo della motivazione resa al riguardo dal 7 ritenuto giudice di secondo grado, che ha irrilevante la censura. il Ciò premesso, si Osserva che correttamente d'appello ha ritenuto che l'area in giudice questione abbia natura condominiale e si appartenga pro-indiviso a tutti i condomini. A tale conclusione, per vero, la sentenza impugnata perviene nel pieno rispetto della norma posta dall'art. 1117 cod. civ., essendosi dato carico di verificare se la presunzione di stabilita da detta norma non siacondominialità superata da diversa disposizione del titolo ed, avendo escluso che ciò risultasse dai titoli di provenienza il che, peraltro, era riconosciuto dalla stessa appellante sottolinea che il Regolamento Condominiale, lungi dal disporre diversamente, ribadisce la norma posta dall'art. . 1117 cod. civ., riconoscendo la proprietà comune di en ingressi, scale, anditi, corridoi e passaggi di uso ch e comune. Sicché, si rendeva inevitabile la r conseguenza, espressamente trattane dalla corte di merito con motivazione congrua e rispettosa dei canoni interpretativi, che alla diversa colorazione dell'area dovesse attribuirsi solo la funzione di rimarcare la diversa distribuzione dell'onere 8 contributivo relativamente all'area in questione. Né, come si assume dalla ricorrente, la condominialità dell'area poteva essere circoscritta ai soli proprietari dei locali di servizio, ravvisandosi, in tal modo, un condominio separato o parziale, poiché, ai fini di tale accertamento, Occorreva aver riguardo alle varie funzione cui assolvono i cortili ed, in genere, le aree scoperte dei fabbricati condominiali, che non sono destinate, come sembra ritenere la ricorrente, esclusivamente а consentire l'accesso alle proprietà individuali, ma anche a dare luce ed aria ad esse nonché a creare spazi verdi O, com'è avvenuto nel caso in esame con la deliberazione impugnata, a parcheggio condominiale. Col secondo motivo la ricorrente denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. nonché omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa Привет un punto decisivo della controversia, rilevando che il giudice d'appello ha omesso di accertare se il contenuto della deliberazione impugnata fosse 0 meno lesivo del diritto di essa ricorrente condomina al godimento della cosa comune, ai sensi e per gli effetti del combinato disposto 9 degli artt. 1102 e 1120, CO. 2°, cod. civ., ciò petitum della domanda costituendo lo specifico proposta. Al riguardo, chiarisce la ricorrente che la violazione del suo diritto al godimento del "Piano dei Fondi" era stata fondata sulla proprietà esclusiva dell'area, sull'esistenza di una servitù prediale e, da ultimo, sulla qualità di condomina. Sotto quest'ultimo profilo, il primo giudice aveva negata l'esistenza della lesione del diritto di godimento o di uso della cosa comune, ritenendo, in considerazione dell'acquiescenza mostrata verso deliberazioni di analogo contenuto, che si trattasse di mero disagio. Tale statuizione era stata censurata con l'atto di appello, in quanto violatrice dell'art. 1120, CO. 2°, hacod. civ., ma la Corte d'Appello ritenuto di non pronunciarsi al riguardo. ит La censura è fondata, poiché come risulta ив dall'esame dell'atto di appello proposto dalla ч Promotec S.r.l., consentito in considerazione della natura del vizio denunciato, con la prima parte del secondo motivo di gravame, l'appellante, ribadendo in sostanza la doglianza fondamentale sulla quale l'impugnazione della deliberazione, era incentrata 10 denunciava che, in violazione dell'art. 1120, CO. 2°, cod. civ., l'installazione del cancello e la creazione di un posto macchina proprio nello spazio antistante i. propri immobili determinavano un l'attività irreparabile pregiudizio per imprenditoriale da lei rendendo esercitata, estremamente difficoltoso, se non impossibile il passaggio pedonale e carrabile e le operazioni di carico e scarico delle merci. Col motivo di gravame si censurava specificamente la motivazione data al riguardo dalla Corte d'Appello, che, valorizzando l'acquiescenza dell'appellante a precedenti, analoghe deliberazioni, aveva ritenuto che, non di lesione di un diritto si trattasse, bensì di mero disagio, non tutelabile. Sul punto, la motivazione della sentenza impugnata tace del tutto, poiché del secondo motivo viene esaminato solo il secondo profilo, col quale ивает si denunciava violazione dell'art. 1067 cod. civ. E, poiché quale che sia la qualificazione che contenuto della deliberazione impugnata si ч del voglia dare (innovazione ai sensi dell'art. 1120 cod. civ., disciplina di cosa comune), il problema del diritto del condomino (tale è la qualità che la 11 sentenza impugnata riconosce alla ricorrente si pone rispetto all'area in questione) al pari uso stato espressamente posto dalla Promotec ed è S.r.l. con specifica denuncia del pregiudizio che avrebbe subito, correttamente viene censurato l'omesso esame della censura, attesa la sua rilevanza. Col terzo motivo la ricorrente, dolendosi di violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1027 e 1067 cod. civ., adduce che erroneamente la corte territoriale ha ritenuto inammissibile, in forza del principio "nemini res sua servit", la servitù di transito sull'area in questione a favore dei locali di servizio, avendo ignorato il consolidato orientamento di questa Suprema Corte, secondo cui la plurisoggettività della titolarità del fondo servente о dominante è idonea ad integrare la condizione dell'appartenenza del fondo servente e del fondo dominante a чивай differenti soggetti, anche quando uno dei più titolari sia anche proprietario, rispettivamente, del fondo dominante o di quello servente. Tale errore di diritto, ad avviso della ricorrente, avrebbe impedito alla Corte d'Appello di valutare la modificazione dello stato dei luoghi 12 determinata dalla deliberazione assembleare alla luce del divieto di aggravare la servitù, sancito dall'art. 1067, co. 2°, cod. civ. La censura, pur muovendo da un corretto principio di diritto, secondo cui non può farsi applicazione del principio "nemini res sua servit" quando il proprietario del fondo servente о di quello dominante sia anche comproprietario, rispettivamente, del fondo dominante о di quello servente, poiché il rispetto dalla ineludibile esigenza dell'appartenenza dei due fondi a diversi soggetti è assicurato dalla plurisoggettività della tuttavia, titolarità di uno dei due fondi, va, respinta, perché trascura di considerare che, come ha ritenuto la Corte d'Appello, il Regolamento Condominiale, sul quale la ricorrente fondava la tesi del diritto di servitù, non riconosce, a favore dei locali di servizio, alcuna particolare ит servitù sul "Piano dei Fondi", stabilendo, invece, иц un diritto di transito а favore di tutti i ч condomini, in quanto espressione della natura condominiale dell'area. E, si è già detto esaminando il primo motivo, che tale regolamentareinterpretazione della disposizione dev'essere ritenuta corretta. 13 Conclusivamente, mentre i motivi primo e terzo vanno rigettati, in accoglimento del secondo motivo la causa va la sentenza impugnata va cassata e rinviata, anche per il regolamento dell'onere delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, che giudicherà esaminando il primo profilo del secondo motivo d'appello, col quale la sentenza del Tribunale veniva censurata per avere erroneamente disattesa la doglianza di violazione dell'art. 1120, co. 2°, cod. civ., in considerazione del riconosciuto diritto di comproprietà della Promotec S.r.l., sul "Piano dei Fondi".

P.Q.M.

La Corte, accoglie il secondo motivo del rigetta gli altri motivi;
cassa, inricorso;
relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma. Così deciso in Roma, addì 27 novembre 2002, nella camera di consiglio della 2a Sezione Civile. ye Presidente 4 Relatore senoww Лукаровты CANCELLEDEĆI Franceso etaniaFrane DEPOSITATO IN CANCELLERIA 14 Roma CANCE DEBELO!CANC