Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRO Vincenzo - Presidente -
Dott. NAPOLETANO Giandonato - rel. Consigliere -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - Consigliere -
Dott. FIORE Francesco Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DI CO AR BI, DI CO BI NI, DI CO BI DR, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE BRUNO PELIZZI 21, presso lo studio dell'avvocato MA TERESA SCARCIELLO, difesi dall'avvocato ERRICO DI LORENZO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
LI NI, LE LA, MM FO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEL CASALE DI SAN PIO V 1, presso lo studio dell'avvocato GABRIELE GAVA, che li difende con memoria di costituzione;

- controricorrenti -

nonché

contro

BI DI CO NI, BI DI CO ON MA OS, CI NI, RA ON, TA NZ;

- intimati con integrazione del contraddittorio - avverso la sentenza n. 1909/98 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 10/09/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/02 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato GABA Gabriele difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso infondatezza del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
RA TA e IO OB Di FU, con atto notificato il 24 gennaio 1983, premesso che era scaduta la locazione, concessa ad IO CA, di un box ed un posto auto di loro proprietà, compresi nell'edificio condominiale di via Veneto n.c. 136, in Gragnano, di cui era condomino il CC per avere acquistato dal costruttore dell'edificio un appartamento, intimarono al conduttore disdetta per finita locazione citandolo per la convalida innanzi al Pretore di Gragnano.
Il convenuto resistè alla convalida, opponendo che la riserva di proprietà degli spazi destinati a parcheggio contenuta nel contratto di compravendita a favore del costruttore - venditore era nulla, perché operata in violazione dell'art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765, essendo stata, la licenza di costruzione del fabbricato,
rilasciata nel 1968, e che nullo doveva ritenersi, altresì, il contratto di locazione. Pertanto, in via riconvenzionale, chiese che, dovendosi ritenere il contratto di compravendita integrato dalla norma imperativa suddetta, gli fosse riconosciuto il diritto di proprietà o comproprietà sugli spazi destinati a parcheggio. Per ragione di valore la causa fu rimessa al Tribunale di Napoli, che dispose l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri eredi del venditore, che rimasero contumaci, e degli altri comproprietari del fabbricato condominiale, che si costituirono nelle persone di CO ON, TT RR, NZ TT, NS NN e ME EN, i quali aderirono all'azione esercitata dal CC, riservandosi di proporre analoghe domande nei confronti dello OB Di FU a tutela dei loro, rispettivi, diritti sulle quote di aree scoperte e coperte.
L'adito tribunale rigettò la domanda principale ed, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarata la nullità della clausola di cui all'art. 11 del contratto di compravendita del 28 ottobre 1971, ritenne il contratto stesso integrato ope legis col riconoscimento a favore del Condominio di un diritto reale d'uso, nei limiti e nelle misure fissati dall'art. 18 L. n. 765 del 1967, sulle aree adibite a posto macchina e box;
conseguentemente, condannò il convenuto a versare agli attori la somma di L.

5.739.000 a titolo di corrispettivo del diritto riconosciutogli.
Tale decisione, impugnata, con appello principale, da IO, ND, NI, IO e TT IA AR OB Di FU e, con appello incidentale, dal CC, ha trovato conferma nella sentenza resa in data 10 settembre 1998 dalla Corte d'Appello di Napoli. Per quel che in questa sede rileva, il giudice d'appello ha osservato che: ai sensi dell'art. 41 - sexies L. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 L. n. 765 del 1967, dell'art. 26, co. 4^, L. n. 47 del 1985 e dell'art. 9, co. 5^, L. n. 122 del 1989, i singoli proprietari di unità abitative comprese negli edifici condominiali sono titolari di un accessorio diritto reale d'uso sugli spazi destinati a parcheggio condominiale, da considerarsi pertinenze dell'edificio condominiale;
poiché il vincolo di destinazione a parcheggio costituisce limitazione legale della proprietà per scopo di pubblico interesse, detto diritto può esser fatto valere, con l'assolutezza tipica del diritto reale, nei confronti di chiunque ne contrasti l'esistenza o l'efficacia e, quindi, è opponibile ai terzi acquirenti degli spazi destinati a parcheggio con l'azione di nullità delle clausole contrattuali difformi da dette norme imperative.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso IO, NI e ND OB Di FU, affidandosi a sei motivi. Resistono con controricorso IO CC, ME EN ed NS NN.
All'udienza del 16 aprile 2002 è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di IO e TT IA AR OB Di FU nonché di CO ON, TT RR e NZ TT, cui hanno provveduto i ricorrenti nel termine di gg. 90 fissato da questa Corte.
I chiamati non hanno svolto attività difensiva.
Vi sono memorie difensive di entrambe le parti costituite. MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell'art. 11 delle preleggi ed erronea applicazione dell'art. 26, co. 4^, L. n. 47 del 1985 e dell'art. 2 L. n. 122 del 1989, adducendo che erroneamente la Corte d'Appello nel ritenere nulla la clausola del contratto di compravendita che riservava al venditore la proprietà degli spazi destinati a parcheggio, ha fatto applicazione della Legge n. 122 del 1989, poiché, trattandosi di contratto stipulato nel 1971, per il principio di irretroattività delle leggi non poteva farsi ricorso ad una legge entrata in vigore successivamente.
Precisano i ricorrenti che le norme vigenti al tempo della stipulazione del contratto non contemplavano la nullità degli atti con i quali detti spazi venivano separatamente alienati;
che, anzi, la consentivano.
La censura non può essere condivisa, perché, come chiarito dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte (cfr., in particolare, sent. n. 7631 del 10 luglio 1991), la L. n. 122 del 1989, recante disposizioni in materia di parcheggi e di aree urbane maggiormente popolate, che, nel raddoppiare la superficie minima obbligatoria degli spazi da destinare ad aree di parcheggio nelle nuove costruzioni, contempla l'inderogabilità del vincolo pubblicistico di destinazione come connotazione necessaria del rapporto pertinenziale, è confermativa di un principio desumibile già dall'art. 41 - sexies L. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 L. n. 765 del 1967. Quanto, poi, alla norma posta dall'art. 26, co. 4^, L. n. 47 del 1985, la cui falsa applicazione viene, altresì, denunciata nell'epigrafe del motivo, già le SS.UU. di questa stessa Corte avevano avuto modo di affermare che la qualificazione delle aree destinate a parcheggio come pertinenze delle costruzioni operate da tale norme "assolve soltanto alla funzione di conferire certezza testuale ad un principio che, come quello secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo restando il vincolo, doveva ritenersi già accolto nella norma interpretata" (vale a dire, nell'art. 41 - sexies L. n. 1150 del 1942). Pertanto, richiamando anche tali norme, la Corte d'Appello non ha violato il principio di irretroattività della legge, avendo inteso solo far menzione di norme confermative del precetto di legge già contenuto nell'art. 41 - sexies L. n. 1150 del 1942, vigente al tempo della conclusione del contratto de quo.
Col secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 41 - sexies L. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 L. n. 765 del 1967, osservando che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice d'appello, tale norma non vieta affatto la negoziazione separata della costruzione e delle aree di parcheggio ad essa pertinenti escludendo solo che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo di destinazione gravante su dette aree, in considerazione della natura pubblicistica di tale vincolo. A conforto dell'assunto, i ricorrenti precisano che da tale vincolo non deriva che le aree destinate a parcheggio siano annoverabili tra le parti comuni e, tanto meno, che il loro godimento da parte dei proprietari delle singole unità abitative debba essere gratuito, ove esse siano rimaste di proprietà del costruttore o di un terzo. E, nel caso in esame, non può dubitarsi che essi ricorrenti abbiano rispettata la destinazione delle aree, avendole messe a disposizione dei condomini con la locazione dietro corrispettivo. La censura non può essere condivisa, poiché la sentenza impugnata fa puntuale applicazione del condiviso principio di diritto, affermato da questa Suprema Corte con la sentenza n. 3363 del 18 luglio 1989, rea a Sezioni Unite, e consolidatosi con successive pronuncie (cfr. sent. n. 4691 del 1993; sent, n. 7631 del 1992), secondo cui la presenza del vincolo pubblicistico di servizio, quale limitazione legale della proprietà privata, esistente tra il fabbricato e l'area destinata a parcheggio rende incompatibile qualsiasi pattuizione privata che ne comporti l'elusione, "non esclusa quella che, dietro l'apparenza della non mutata destinazione obbiettiva delle aree, ne lasci la disponibilità a terzi, permettendo di fatto un uso diverso o, comunque, dipendente da fattori soggettivi, variabili ed occasionali, quale, ad esempio, la disponibilità del terzo, proprietario esclusivo delle aree, a locare i posti macchina al proprietario od ai proprietari delle unità abitative, e ciò in palese contraddizione con ipotesi che il vincolo reale attribuisce al titolare" (Cass., sent. n. 4691/93 citata).
Ne deriva che se, come nel caso in esame, il proprietario - costruttore siasi riservata l'esclusiva proprietà degli spazi vincolati a parcheggio, la relativa clausola dei contratti di compravendita delle singole unità abitative sarà nulla, in quanto inidonea ad assicurare agli acquirenti l'immediata ed incondizionata disponibilità "pro quota" e nei limiti di legge, degli spazi vincolati e ad essa, in virtù dell'operare del meccanismo integrativo di cui all'art. 1339 cod. civ., si sostituirà la norma imperativa che impone il vincolo reale di servizio, ferma restando la nuda proprietà in capo all'alienante.
Tali essendo la natura del vincolo e la sua finalità, è irrilevante che nel caso in esame i ricorrenti, aventi causa del proprietario costruttore, abbiano ritenuto di locare al condominio CC il box ed il posto auto facenti parte delle aree destinate a parcheggio condominiale, poiché la riserva di proprietà di tale aree a favore del loro dante causa e, quindi, di essi ricorrenti non consentiva al CC, così come agli altri condomini, l'immediata ed incondizionata disponibilità degli spazi, quale espressione del diritto d'uso a lui assicurata dalla norma imperativa.
Col terzo motivo i ricorrenti, dolendosi di violazione degli artt. 2934 e 2946 cod. civ., sostengono che, trattandosi di un diritto disponibile, ogni pretesa del CC dovrebbe considerarsi prescritta, perché fondata su un atto di acquisto risalente all'ottobre 1971, mentre la domanda riconvenzionale è stata proposta nel 1983. E, peraltro, il CC, corrispondendo il canone per oltre un decennio, ha riconosciuto il potere di essi ricorrenti.
La censura è infondata.
Correttamente la Corte d'Appello dalla natura inderogabile della norma posta dall'art. 41 sexies L. n. 1150 del 1942 e dalla permanenza del vincolo da essa conferito alle aree destinate a parcheggio ha tratto la conclusione dell'imprescrittibilità e della irrinunciabilità del diritto reale d'uso riservato a favore degli acquirenti delle singole unità abitative.
Gli altri tre motivi, essendo collegati tra loro e, comunque, l'uno all'altro complementari, possono essere esaminati congiuntamente. Col quarto motivo i ricorrenti adducono violazione dell'art. 42 Cost., dell'art. 1 prot. addizionale n. 1 alla Convenzione dei
Diritti dell'Uomo e dell'art. 1021, in relazione all'art. 979 cod. civ., sostenendo che, poiché nel qualificare come diritto reale d'uso il diritto in esame devesi fare necessario riferimento all'art. 1021 cod. civ., in omaggio al principio di tipicità dei diritti reali, ne deriva che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d'Appello, il diritto in questione non può che essere considerato temporaneo.
Senza dire che la pretesa perpetuità del diritto finirebbe con lo svuotare di contenuto il diritto di proprietà, con conseguente incostituzionalità della legge che lo preveda.
Col quinto motivo i ricorrenti lamentano l'omesso esame del "punto 2 dell'appello", col quale si denunciava violazione dell'art. 42 Cost. e dell'art. 1 Prot. Addizionale alla Convenzione dei Diritti dell'Uomo nonché illegittimità costituzionale di tutta la normativa richiamata, adducendo che il riconoscimento di un diritto reale d'uso perpetuo nelle aree di parcheggio costituisce una sostanziale espropriazione del diritto di proprietà, che dovrebbe essere previsto dalla legge, per fini di interesse generale e con la necessaria imposizione della corresponsione di un indennizzo. Col sesto motivo, infine, i ricorrenti ribadiscono l'eccezione di incostituzionalità delle norme in esame, così come interpretate dalla Corte d'Appello, per violazione dell'art. 42 Cost.. Le censure sono, tutte, manifestamente infondate.
Quanto alla natura, temporanea o perpetua, del diritto in esame, i ricorrenti trascurano di considerare che la pretesa temporaneità del diritto contrasterebbe con la natura del vincolo di destinazione dal quale il diritto trae origine, poiché, com'è stato già chiarito dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte (v. in particolare, SS.UU. n. 1363 del 1989), tale vincolo si inscrive nella categoria delle limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse, fra le quali in materia urbanistica spiccano le prescrizioni della L. n. 1150 del 1942 e successive modificazioni ed integrazioni, da osservasi nei piani, programmi e regolamenti nonché nelle concessioni autorizzazioni. Manifestamente infondate sono ugualmente le eccezioni di violazione dell'art. 42 Cost. e dell'art. 1 Protocollo addizionale alla Convenzione dei Diritti dell'Uomo, poiché la limitazione al diritto di proprietà in esame deriva direttamente dalla legge (art. 41 - sexies L. n. 1150 del 1942) e, come ritenuto dalla giurisprudenza di questa Corte, cui si è uniformato il giudice d'appello, all'esercizio del diritto d'uso, che da essa deriva a favore dei proprietari delle singole unità abitative, corrisponde l'obbligo della corresponsione del prezzo (cfr. Cass. 30 luglio 1998, n. 7498). Conclusivamente, il ricorso va respinto e, pertanto, secondo l'ordinario criterio, i ricorrenti dovranno rimborsare, in solido tra loro, ai controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, a rimborsare ai controricorrenti le spese del presente giudizio, che liquida in complessive euro 1155,00 di cui euro 1000,00 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 10 dicembre 2002. Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2003