Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOSAVIO Giovanni - Presidente -
Dott. CAPPUCCIO Giammarco - Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore - Consigliere -
Dott. FORTE Fabrizio - rel. Consigliere -
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sui ricorsi riuniti iscritti ai n.ri 3251 e 6686 del Ruolo Generale degli affari civili dell'anno 2001, proposti da:
COMUNE DI SARDARA, in persona del sindaco, autorizzato al ricorso con delibera della G.M. n. 267 del 28 dicembre 2000 e elettivamente domiciliato in Roma, V. G. Bazzoni n. 1, presso l'avv. Francesco Asciano, rappresentato e difeso, per procura a margine del ricorso, dall'avv. Giovanni M. Lauro di Cagliari.
- ricorrente e controricorrente al ricorso incidentale - contro
UR IC, elettivamente domiciliato in Roma, V. R. Grazioli Lante n. 16, presso l'avv. Domenico Bonaiuti che con l'avv. Andrea Pettinali di Cagliari, lo rappresenta e difende, per procura speciale 26 febbraio 2001, autenticata dal Notaio Corrado Iosa di Bologna. - controricorrente e ricorrente incidentale -
avverso la sentenza della Corte di appello di Cagliari sez. civ., n. 212 del 18 febbraio - 19 maggio 2000. Udita, all'udienza del 26 settembre 2003, la relazione del Cons. Dr. Fabrizio Forte.
Uditi l'avv. Antonino Bongiorno Gallegra, per delega dell'avv. Lauro, che ha insistito per l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell'incidentale e il P.M. Dr. CAFIERO Dario, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 21 luglio 1998, LI RR, proprietario dei nove sedicesimi (mq. 8094,37) di un terreno di complessivi mq. 14390 in Comune di SA, occupato il 16 giugno 1994 da detto ente locale e espropriato a favore dello stesso il 24 giugno 1998, per la costruzione d'una struttura ricettiva e annesso centro termale, conveniva l'indicato Comune davanti alla Corte d'appello di Cagliari, per opporsi alla stima delle indennità e domandarne la rideterminazione.
L'attore domandava di elevare il valore di mercato del suolo fissato in L. 8350 a mq. dall'espropriante e il comune di SA contestava la domanda.
Con sentenza del 19 maggio 2000, la Corte d'appello di Cagliari, ritenuta edificabile l'area sita in Zona F6, destinata a residenze e stabilimento termale, ai sensi del 1^ comma dell'art. 5 bis della L. n. 359/92, ha liquidato in L. 125.558.175 l'indennità
d'espropriazione e in L. 44.530.153 quella d'occupazione per il periodo dal 1994 al 1998, ordinando il deposito di quanto ancora dovuto presso la Cassa Depositi e Prestiti, con interessi legali, per la prima indennità, dalla data del decreto ablatorio, e sulla seconda, anno per anno, da ciascuna scadenza al saldo. La Corte ha fatto proprie le conclusioni del c.t.u., secondo il quale il valore di mercato del terreno era di L. 31.000 a mq. e, in totale, di L. 250.914.000, in base alla destinazione urbanistica della Zona in cui era sita l'area, edificabile per realizzare strutture da locare per la recettività dei clienti delle attrezzature termali realizzate dal Comune ovvero da altri enti pubblici, pure a mezzo di concessionari.
Ritenuto utilizzabile il metodo analitico-deduttivo, per accertare il valore venale dell'area, secondo la Corte il prezzo fissato nelle cessione volontarie dei residui 7/16 del terreno non rilevava per la comparazione al fine di ricavare il valore di mercato dell'area, perché la posizione di superiorità del Comune poteva avere inciso sulla misura dei corrispettivi che, quindi, non erano qualificabili come prezzo di mercato, essendo minori rispetto a quest'ultimo. Rifiutata la decurtazione del 40% dell'art. 5 bis della L. 359/92 per non essere mai stata offerta una indennità liquidata con i criteri di cui a detta legge, la Corte d'appello ha liquidato l'indennità nella semisomma del valore venale e del coacervo dei redditi dominicali dell'ultimo decennio e quella d'occupazione negli interessi legali sull'altra indennità, con interessi legali come precisato, rigettando la domanda di rivalutazione monetaria e ponendo a carico del Comune i tre quarti delle spese di causa.
Per la cassazione di detta sentenza ha proposto ricorso il Comune di SA con due motivi e ha resistito con controricorso il RR che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale con due motivi, ai quali l'altra parte ha replicato con suo controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente vanno riuniti i due ricorsi contro la medesima sentenza ex art. 335 c.p.c.. 1. Il primo motivo del ricorso principale deduce violazione degli artt. 5 bis, della L. 8 agosto 1992 n. 359, 13, della L. 15 gennaio 1885 n. 2892, 39 e 40, della L. 25 giugno 1865 n. 2359, e 15, delle
Norme di attuazione del Piano Urbanistico del Comune di SA anche per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, in rapporto all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., avendo la decisione di merito liquidato il valore venale dell'area sulla base del criterio analitico-deduttivo, pur avendo elementi per applicare quello sintetico-comparativo e senza dare il dovuto rilievo alla particolare destinazione urbanistica dell'area.
Dovendosi determinare il valore venale dell'area in una libera contrattazione, doveva considerarsi la reale situazione del mercato locale, tenuto conto delle possibilità legali e di fatto d'edificazione del terreno;
questo poteva essere usato solo per residenze connesse a stabilimenti termali, in quanto inserito in Zona F6, per la quale l'art. 15 delle Norme d'attuazione del P.R.G. consente interventi di nuova edificazione solo al fine di realizzare strutture sanitarie e terapeutiche termali, con la predisposizione di un piano attuativo esteso all'intera Unità territoriale F6, che soltanto enti pubblici o loro concessionari possono attuare. L'ubicazione delle aree ablate è esterna al centro urbano ed è in zona inserita nel programma di valorizzazione già attuato dal concessionario del Comune con le infrastrutture sanitarie e termali per le quali è avvenuto l'esproprio; queste non possono incrementare il valore dell'area, perché la sola struttura abilitata a operare in Zona e a utilizzare la risorsa idrotermale è il concessionario " Hotel Terme SA ".
È quindi ipotetica e astratta la individuazione del valore di mercato di quanto si sarebbe potuto costruire sul suolo ablato, accertando il costo di trasformazione di questo e, detraendo da esso le spese necessarie a realizzare la costruzione che il c.t.u. ha rilevato dal costo dell'edificio del concessionario. In sostanza, nel caso, il c.t.u. è partito dal prezzo di mercato dell'immobile astrattamente ipotizzabile, indipendentemente dall'andamento del mercato e pure dalla collocazione del bene e senza tenere conto che nessun privato sarebbe stato in grado di predisporre il Piano d'attuazione per il quale è stata possibile la stessa costruzione posta in essere.
Il vincolo conformativo del territorio nel caso non lo rende utilizzabile dai privati, non essendo produttivo l'investimento per il rapporto costi-redditività dell'impresa che solo un ente pubblico o un suo concessionario avrebbe potuto affrontare.
Il c.t.u., in alternativa, avrebbe potuto usare il metodo sintetico comparativo, accertando il valore dell'area in base ai prezzi pagati per aree con la medesima destinazione urbanistica, confinanti con quella espropriata, e avrebbe dovuto valutare la struttura già costruita in base alla sua redditività, per determinare un costo di trasformazione concreto e non astratto.
L'allegazione agli atti del Comune di tre contratti di vendita di aree limitrofe e confinanti a quella oggetto di stima, al prezzo di L. 2150 a mq. (compresa la cessione del 7/16 residui dell'area espropriata), consentirebbe secondo il ricorrente di giungere, con la comparazione, a un valore venale dell'area concretamente accertato da atti traslativi.
Negato che un imprenditore privato avrebbe costruito la struttura idrotermale e alberghiera esistente, in quanto gli utili di essa mai avrebbero compensato l'investimento, sembra palese che solo in astratto era ipotizzabile un prezzo di mercato della costruzione realizzata sull'area oggetto d'esproprio.
La sentenza non motiva in alcun modo il perché della scelta del metodo analitico-deduttivo, invece che di quello comparativo, se non richiamando per relationem la consulenza d'ufficio e perviene al valore di mercato in essa fissato, senza determinare il "giusto prezzo" di cui all'art. 39 della L. 2359/1865, violando le Norme di Attuazione del Piano comunale, per non potere nessun privato predisporre un Piano attuativo o procedere ad un investimento non redditizio, che l'ente locale ha operato solo per il finanziamento pubblico di cui la CEE lo ha favorito, senza il vincolo dei rischi di impresa cui invece il mercato deve adeguarsi.
È omessa ogni motivazione sul mancato uso del criterio comparativo nè si è considerato che nessun prezzo di mercato poteva ricavarsi dalle potenzialità economiche dell'area che non avrebbero dato luogo a nessuna costruzione fruibile con utili d'impresa. La Corte di merito ha affermato che non v'erano ragioni per discostarsi dalla valutazione del c.t.u. e s'è riferita alla sola ipotesi - fantasiosa - di costruzione di una struttura recettiva per gli utenti delle terme, senza chiarire se in concreto detta necessità di altri posti letto fosse realmente emergente dalla carenza di offerta d'ospitalità dell' Hotel Terme SA rispetto alla domanda e creando delle potenzialità edificatorie ipotetiche e astratte, perché fuori dal mercato.
La mancanza d'uno specifico quesito al c.t.u. su detti punti comporta carenze istruttorie che si sono tradotte in vizi logici della motivazione, basata sulla mancanza di rilievi in ordine a tali circostanze nell'elaborato peritale, pur non essendovi stato nessun mandato su di esse all'ausiliare.

1.1. Il primo motivo di ricorso è fondato.
Non è logicamente motivato il ricorso al metodo di stima analitico- deduttivo da parte della Corte di merito, che ha negato l'esistenza di atti di comparazione per accertare i prezzi di mercato praticati in zona all'epoca dell'espropriazione, perché sarebbe stato inutilizzabile il corrispettivo della cessione volontaria degli altri 7/16 dell'area, minore al 10% di quello poi adottato dai giudici, per la posizione di supremazia del Comune rispetto al cedente. Sul piano giuridico il corrispettivo della cessione è la stessa indennità di espropriazione dalla quale, in caso d'applicazione dell'art. 5 bis della L. 359/92, è desumibile il valore di mercato del suolo con mero calcolo matematico e che corrisponde al giusto prezzo, ex art. 39 della L. 2359 del 1865. Pertanto il corrispettivo della cessione è utilizzabile per la comparazione, non sussistendo una posizione di preminenza che nell'atto avrebbe il Comune sul piano giuridico, come invece erroneamente afferma la Corte d'appello.
Il metodo estimativo analitico-deduttivo consiste nell'individuazione e nell'analisi di più fattori concorrenti a determinare il valore di mercato di ciò che si può costruire sul suolo da valutare in base alla realtà di fatto, alle regole urbanistiche e all'estimo. Nel caso, nessuna analisi vi è degli elementi dai quali la Corte territoriale ha ricavato il "costo di trasformazione" dell'area, identificabile nel valore di mercato del costruibile che, nel caso, risulta fissato in modo astratto e ipotetico, senza dare rilievo alla realtà giuridica e di fatto e raffrontandolo illogicamente col dato non omogeneo e "concreto" del costo della struttura alberghiera e idrotermale costruita.
Nessuna analisi vi è della redditività di detta struttura per accertarne il valore di mercato e solo ipotetica e irrealizzabile in assenza di un preventivo Piano d'attuazione concordato con il Comune, è l'affermata utilizzazione delle aree ablate a integrazione di un'offerta di posti letto per gli utenti del complesso idrotermale di cui non si può rilevare l'esigenza, in assenza di un'indagine di mercato concreta. Anche a non voler ritenere il metodo analitico- deduttivo di stima del valore venale delle aree utilizzabile solo sussidiario e adottabile in assenza di atti di comparazione che consentano d'accertare per sintesi il valore venale dell'area da stimare (così Cass. 17 aprile 1999 n. 9839), l'analisi con esso operata deve fare uso di fattori che non possono essere astratti o indimostrati, se e in quanto possano desumersi da elementi concreti e provati, che l'estimatore deve usare.
Il metodo infatti si basa sull'analisi di tutti i fattori o elementi che concorrono in concreto alla determinazione del valore venale di quanto si può costruire sull'area (entità del costruibile per la destinazione e gli indici urbanistici d'edificabilità, costo della costruzione e degli oneri di urbanizzazione, tributi, spese tecniche e generali, oneri di acquisizione delle aree, utile d'impresa in rapporto alla redditività dei capitali investiti e a un tasso d'attualizzazione per il tempo occorrente a realizzare le costruzioni).
La Corte non chiarisce l'iter logico-estimativo con il quale essa e il suo c.t.u. sono giunti a accertare il valore di quanto era realizzabile sull'area, ne' indica i fattori che hanno determinato il costo di trasformazione, da cui detrae l'altro dato - disomogeneo e concreto - del prezzo realmente pagato per la costruzione della struttura già realizzata sul terreno.
L'illogicità e erroneità del raffronto di dati non omogenei comporta vizi logici e motivazionali che inficiano la sentenza, quando applica il metodo di stima analitico-deduttivo, incidendo sul punto decisivo dell'accertamento del valore venale delle aree. I fattori concorrenti a fissare il costo di trasformazione d'un suolo sono elementi di fatto che possono in parte essere provati (prezzo dell'appalto e costo degli oneri di urbanizzazione e redditività della struttura costruita), con conseguente erroneità di ogni valutazione che di essi non tenga conto e nel resto si deducono dalle scienze estimative (incidenza suolo e rilievo dell'utile d'impresa nel determinare il valore dell'immobile in cui essa si esercita con il tasso di attualizzazione del tempo) o da dati normativi (tributi, destinazione urbanistica e indici d'edificabilità); nessuno dei detti elementi risulta rilevato e indicato nella sentenza impugnata. In effetti, non sono indicati i motivi per i quali si fissa il valore di mercato del suolo in L. 31.000 al mq., pervenendo a un prezzo di oltre dieci volte superiore a quello pagato per la residua area del medesimo fondo ceduta volontariamente.
La Corte di merito ha adottato un costo di trasformazione dell'area, senza tener conto dei limiti di utilizzazione di questa, derivanti dalla sua destinazione urbanistica, e ha previsto la costruzione d'una struttura ricettiva, senza chiarirne l'effettiva necessità per le leggi di mercato, oltre che la stessa realizzabilità di essa da un privato, in rapporto ai c.d. Piani d'attuazione del Piano urbanistico generale del Comune di SA.

2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione degli artt. 5 bis, comma 1, della L. 359 del 1992, 72 della L. 2359 del 1865, dell'art. 20 della L. 865/71 e degli artt. 1223 e 1224 c.c.,
per essersi calcolata l'indennità di occupazione, in una percentuale di quella di esproprio (interesse legale) come fissata alla data del decreto, con interessi moratori a decorrere dalla data del decreto di occupazione.
Poiché l'indennità di occupazione vuole compensare il soggetto ablato della mancata disponibilità del bene per il periodo di occupazione legittima e per ciascun anno di durata, la sua liquidazione si doveva operare anno per anno, sulla base della indennità d'esproprio potenzialmente determinabile ogni anno e non su quella liquidata al momento dell'esproprio.

2.1. Il secondo motivo di ricorso è fondato per quanto di ragione, perché il criterio di determinazione dell'indennità di occupazione adottato dalla giurisprudenza, pur essendo agganciato al dato normativo dell'art. 20 della L. 865 del 1971, per cui l'indennizzo va liquidato in una percentuale "dell'indennità che si sarebbe dovuta per l'area da occupare", deve reintegrare il proprietario della mancata disponibilità delle aree occupate i cui frutti maturano in natura annualmente.
Il mancato guadagno da reintegrare è pertanto un danno del quale può essere provata l'entità solo virtualmente, in relazione alla condizione dell'immobile occupato pure in una misura diversa e maggiore di quella degli interessi legali dell'indennità d'espropriazione.
In difetto di prova della reale perdita dei frutti del godimento dell'area occupata, s'è esattamente affermato che quando il valore venale di questa non sia rimasto costante per la sua intera durata ma "abbia subito variazioni apprezzabili nel corso dell'occupazione, ad ogni scadenza annuale, dovrà procedersi al calcolo virtuale dell'indennità di espropriazione (attualizzato in caso di indennità liquidata al termine dell'occupazione pluriennale), per commisurare ad essa l'indennità di occupazione maturata ed esigibile" (così Cass. 27 aprile 2001 n. 6102 e 13 dicembre 1999 n. 13942, che si rifanno anche a S.U. 5 febbraio 1999 n. 27). È quindi fondato il motivo di ricorso, perché l'indennità di occupazione consiste in una percentuale di quella che virtualmente "sarebbe dovuta" per l'espropriazione dell'area da occupare come liquidabile anno per anno, quando vi siano state chiare variazioni nel valore dell'area e l'omessa indicazione di ogni cenno a un permanere costante e continuo del valore di mercato di essa nel periodo in cui è stata occupata, determina la insufficienza motivazionale sul punto e la cassazione conseguente della sentenza di merito, con assorbimento di ogni questione sulla maturazione degli interessi relativi, sui quali non risulta chiara la decisione impugnata.

3. Con il ricorso incidentale il RR lamenta violazione e falsa applicazione del combinato, disposto degli artt. 16 D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 e 5 bis della L. 8 agosto 1992 n. 359, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., per avere la Corte d'appello determinato l'indennità d'espropriazione in misura inferiore al valore dichiarato nella denuncia ai fini I.C.I. del valore dell'area espropriata.
Secondo il ricorrente non essendovi poteri di ufficio del giudice di merito e dovendo applicare l'ordinaria regola dell'art. 1697 c.c. per gli oneri probatori, egli aveva tempestivamente prodotto nel proprio fascicolo le sue dichiarazioni I.C.I..
Il secondo motivo del ricorso incidentale censura la decisione impugnata per violazione del D.M. 5 ottobre 1994 n. 585, nella determinazione delle spese giudiziali immotivatamente inferiori alle tariffe in danno del ricorrente.

3.1. Ambedue i motivi del ricorso incidentale restano assorbiti dall'accoglimento di quello principale, che comportando una nuova determinazione dell'indennità in discussione supera ogni questione di misura di essa in rapporto alla dichiarazione ai fini I.C.I. La cassazione della sentenza fa venir meno anche la liquidazione delle spese del giudizio di merito e l'assorbimento conseguente del motivo di ricorso ad esse relativo.

4. In conclusione, riuniti i ricorsi, il principale deve accogliersi, con assorbimento conseguente di quello incidentale. La sentenza impugnata deve quindi essere cassata in relazione al ricorso accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte d'appello di Cagliari in diversa composizione, perché proceda a nuova liquidazione delle indennità, tenendo conto di quanto precisato in questa sede e liquidi le spese anche della presente fase di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riuniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e dichiara assorbito l'incidentale, cassa sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra Sezione della Corte d'appello di Cagliari anche per le spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 26 settembre 2003.
Depositato in Cancelleria il 16 gennaio 2004