Composta dai Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE Presidente
Dott. Franco PONTORIERI Consigliere
Dott. Ugo RIGGIO Consigliere
Dott. Giuseppe BOSELLI Consigliere
Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AN AR, elettivamente domiciliata in Roma, via degli Scipioni, 175 presso l'avv. Giuseppe Calà, che la rappresenta e difende giusta delega in atti (per proc. speciale del Consolato d'italia a Londra del 28/4/97 -Rep 5986)

- ricorrente -

contro
RI AR e MA ER, elettivamente domiciliate in Roma, via settembrini, 30 presso l'avv. Gian Giacomo Tornabuoni, che le rappresenta e difende, con l'avv. SQ Del Guercio, giusta delega in atti;

- controricorrenti ricorrente incidentale -
e sul ricorso proposto da:
RI AR e MA ER, rappresentate e difese come sopra;

- ricorrenti incidentali -
contro
AN AR, rappresentata e difesa come sopra;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli n. 642/96 del 24.01.96 - 19/3/96 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 8/04/99 dal Relatore Cons. Giuseppe Boselli;

uditi gli avv.ti Giuseppe Calà e Gian Giacomo Tornabuoni che hanno concluso, rispettivamente, per l'accoglimento del ricorso principale, rigettato quello incidentale e per l'accoglimento del ricorso incidentale, rigettato quello principale;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio Golia, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
AR NI, premesso di avere acquistato da SQ MA un appartamento in Calabritto, conveniva, avanti al tribunale di S. Angelo dei Lombardi, AR ZO e ER MA, eredi del venditore, chiedendo fosse accertata la costituzione, per effetto della compravendita, a favore del proprio immobile ed a carico della proprietà convenuta, della servitù di condotta del gas, dell'acqua e del relativo contatore e fosse altresi dichiarata pertinenza dell'immobile acquistato, l'area di parcheggio di mq. 38, contraddistinta dalla lettera "P" nella planimetria allegata alla concessione edilizia.
Le convenute, costituitesi, contestavano il fondamento delle domande attoree e concludevano per il rigetto delle medesime. Il tribunale, con sentenza 28.09.1993, dichiarava di esclusiva proprietà della NI l'area di parcheggio e rigettava le altre domande.
Gli appelli, interposti in via principale dalle eredi MA e incidentale dalla NI, venivano entrambi accolti dalla corte di appello di Napoli che, con sentenza 24.01.1996, rigettava la domanda della NI di accertamento dell'acquisto della proprietà dell'area-parcheggio e accoglieva le altre domande di costituzione delle servitù dalla stessa pretese.
Per l'essenziale, riteneva la corte del merito che con il contratto di compravendita dell'appartamento non fosse stata trasferita alla NI anche l'area di parcheggio dalla stessa pretesa;
che il diritto della NI a tenere il contatore dell'acqua nel "tombino" del corridoio di controparte, affermato nella sentenza di primo grado, costituisse cosa giudicata e che la "servitù di installazione della bombola del gas" sulla proprietà di controparte dovesse intendersi costituita per destinazione del padre di famiglia.
Contro la sentenza NI AR ricorre per cassazione con due motivi, illustrati con memoria.
ZO AR e MA ER resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale affidato a due motivi cui la NI resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente disposta, ai sensi dell'art. 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la stessà sentenza. Con il primo motivo del ricorso principale, denunciando violazione degli artt. 1363, 1367, 1369 e 1371 c.c., la ricorrente lamenta che la corte di appello abbia "erroneamente interpretato la clausola contrattuale . . . confondendo le aree destinate ad urbanizzazione primaria (vale a dire a parcheggio per il pubblico) che mai avrebbero potuto essere oggetto di compravendita, con quelle destinate alle aree di parcheggio inerenti ai singoli appartamenti";
conclude che "il venditore ha voluto includere nella vendita quale pertinenza dell'appartamento compravenduto l'area di parcheggio . . . contrassegnata con la lettera "P", prima destinata a parcheggio pubblico e poi, con la variazione della convenzione, sottratta al vincolo pubblicistico".
Con il secondo motivo, denunciando omessa insufficiente e contraddittoria motivazione, la ricorrente censura l'impugnata sentenza per avere ritenuto che "l'area sopra indicata con la lettera "P" (Rectius "P") non era stata inclusa nella vendita dell'immobile", mentre "dalle richieste istruttorie, fatte dalle convenute all'udienza del 27.4.1993 e dalla loro domanda riconvenzionale" si doveva desumere che "l'area . . . era nella disponibilità del venditore al momento della vendita . . . e pertanto cedibile quale parcheggio".
I motivi, che per connessione possono essere esaminati congiuntamente, non sono fondati.
Costituendo "thema decidendum" il trasferimento (o meno) con il contratto di compravendita stipulato da AR NI con il dante causa delle attuali ricorrenti incidentali, di un'area destinata a parcheggio, al giudice del merito era demandata la determinazione della effettiva volontà negoziale dei contraenti, con riferimento all'oggetto della controversia.
Premesso, allora, con riferimento alla questione così determinata, che la interpretazione del contratto, sia nel sub complesso che di singole clausole, è un tipico accertamento di fatto, istituzionalmente riservato al giudice del merito e censurabile in sede di legittimità unicamente per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui agli artt. 1362 e segg., o per vizi di motivazione;
va rilevato che ne' la violazione nè i vizi indicati sono ravvisabili nell'impugnata sentenza che, dopo avere riportato le clausole in questione, è pervenuta, attraverso l'interpretazione complessiva delle clausole contrattuali e la valutazione del' comportamento complessivo delle parti ad escludere, senza incorrere nell'equivoco denunciato dalla ricorrente, che l'area di parcheggio in contestazione rientrasse nella comune intenzione dei contraenti.
Con il primo motivo del ricorso incidentale, le ricorrenti deducono "nullità della sentenza impugnata per vizio di extra petizione (art. 360 n. 4 c.p.c.) nel punto in cui riconosce alla NI il diritto . . . di tenere il proprio contatore d'acqua nel tombino posto nella proprietà MA;
nel mentre la NI tale diritto lo aveva espressamente domandato sulla facciata del palazzo";
lamenta, inoltre, che la corte di appello abbia ritenuto essere passata in giudicato la pronuncia di primo grado di accertamento del "diritto della NI" a tenere il contatore nel tombino anziché nel muro, benché sul punto sia stato interposto appello dalla stessa.
Non è fondato.
La questione, prospettata con il motivo di censura, attiene, sostanzialmente, al giudicato interno -ritenuto dalla sentenza impugnata- sulla statuizione del primo giudice (del "diritto della NI" a tenere il contatore dell'acqua nel tombino anziché nel muro delle ricorrenti) posto che anche il vizio di extrapetizione, sussistente -in ipotesi- già nella pronuncia di primo grado, sarebbe assorbito dal giudicato.
Va allora considerato che la corte di appello ha correttamente rilevato il giudicato interno, sul punto, posto che la relativa statuizione di primo grado non è stata contestata in sede di impugnazione, essendosi le appellanti ZO AR e MA ER limitate a dolersi del fatto che il tribunale, con la pronuncia impugnata, avesse accertato la proprietà esclusiva di controparte dell'area di parcheggio e non avesse compensato le spese, mentre la NI dedusse, in sostanza, con l'appello incidentale, che il tribunale aveva pur accertato la "servitù di, condotta di acqua" a favore del proprio fondo "con allocazione del contatore nel tombino".
Con il secondo motivo, denunciando violazione dell'art. 1062 c.c., "nullità della sentenza per vizio di ultra petizione",
"insufficiente motivazione", le ricorrenti lamentano che la corte di appello abbia accertato costituita per destinazione del padre di famiglia la servitù di condotta di gas che controparte aveva addotto costituita per contratto e nonostante che dai documenti prodotti (ricevuta di deposito cauzionale di bombola GPL e attestazione di non conformità alle norme vigenti della tubazione del gas) emergesse che al momento della separazione dei fondi la condotta del gas fosse "inutilizzata e inutilizzabile".
Non è fondato.
I diritti reali, in quanto diritti assoluti, appartengono alla categoria dei diritti cosiddetti autodeterminati, che si identificano in sè, in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, pertanto, come l'attore può mutare titolo della domanda senza incorrere nelle preclusioni della modifica della "causa petendi" così il giudice può accogliere il "petitum" in base a Un titolo diverso da quello dedotto senza violare il principio della domanda (art.112 c.p.c.) (v., fra le altre, nn. 7033/95, 4460/97, 9851/97). Per il rimanente basti rilevare che le circostanze che i ricorrenti assumono non esaminate -benché provate- dal giudice del merito non si appalesano idonee a determinare il superamento della obiettiva situazione di asservimento di un fondo, richiesto dall'art.1062 c.c. per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, onde la censura è da ritenersi irrilevante. Si ravvisa la sussistenza di giusti motivi per compensare tra le parti le spese di questo procedimento.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa tra le parti le spese di questo procedimento.
Così deciso in Roma, il 8 aprile 1999.
Depositato in Cancelleria il 7 luglio 1999