Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - rel. Consigliere -
Dott. UMBERTO GOLDONI - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI AV, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 268/A, presso lo studio dell'avvocato DOMENICO BATTISTA, difeso dagli avvocati PIETRO URSINI, LUCIO RICCARDI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DI ER PP, DI ER MA, EL OS;

- intimati -

avverso la sentenza n. 253/99 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 16/03/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/02 dal Consigliere Dott. Ugo RIGGIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22 e 23 giugno 1992 RI SA, premesso che con scrittura dell'8 maggio 1989 GI Di NE si era obbligato a trasferire in suo favore la proprietà di un fondo rustico su cui insisteva e un vano rurale di remota costruzione. sito in agro di Carbonara alla contrada Ponte, esteso circa mq. 4.000, per il corrispettivo di L. 20.000.000. di cui aveva contestualmente versato un acconto di L. 10.000.000. e che successivamente, il 12 novembre 1989. aveva provveduto al pagamento a saldo dell'ulteriore somma di L. 10.000.000. come da quietanza apposta in calce alla suddetta scrittura privata, in tale occasione sottoscritta anche da RI Di NE e OS VO, comproprietarie del cespite, conveniva dinanzi al Tribunale di Bari i tre predetti per conseguire il trasferimento del suddetto immobile ex art. 2932 cod. civ.. con la condanna solidale dei convenuti al pagamento della pattuita penale e delle spese.
Mentre RI Di NE restava contumace, GI Di NE e la VO, costituitisi, contestavano l'avversa pretesa e ne chiedevano il rigetto eccependo tra l'altro che il prezzo di L. 20.000.000 si riferiva al solo fondo rustico e non anche al vano rurale. In via riconvenzionale, pertanto, chiedevano accertarsi che il corrispettivo complessivo con riferimento anche a tale vano era di L. 35.000.000.
Con sentenza del 7 giugno 1996 il tribunale, ritenuto che la sottoscrizione da parte della Di NE e della VO della quietanza della somma di L. 10.000.000 in calce al preliminare non valesse come ratifica o adesione al medesimo, dichiarava la nullità di tale contratto e compensava integralmente le spese. Avendo il SA proposto impugnazione, alla quale resistevano GI Di NE e la VO, mentre RI Di NE restava contumace, la Corte di appello di Bari con sentenza del 5 febbraio 1999 confermava la decisione di primo grado, ordinando agli appellati di restituire la somma di L. 20.000.000 ricevuta, maggiorata degli interessi a decorrere dalla data in cui era stato effettuato il pagamento.
La corte escludeva che la nullità rilevata dal tribunale, poiché un preliminare sottoscritto da uno solo dei comproprietari del bene è valido ed efficace in quanto obbliga il contraente ad ottenere il consenso degli altri comproprietari. E nella specie tale consenso risultava dalla sottoscrizione della quietanza anche da parte delle altre due comproprietarie, con esplicito riferimento al preliminare e con la dichiarazione che la quietanza veniva da loro sottoscritta come parte venditrice. Vi era tuttavia, secondo la corte barese, un'altra causa di nullità del contratto, determinata dal fatto che lo stesso non conteneva alcun elemento utile per la individuazione dell'immobile promesso in vendita, mancando qualsiasi indicazione relativa ai confini o agli estremi catastali, ed a nulla rilevando che l'appellante avesse esibito un certificato di destinazione urbanistica ed una mappa catastale relativi al fondo. Infatti, a parte la considerazione che i promittenti venditori potevano essere proprietari anche di altro suolo alla stessa contrada, avente caratteristiche analoghe a quello di cui alla scrittura, poiché la pronuncia ex art. 2932 c.c. deve essere perfettamente aderente al contratto preliminare, occorre che il bene oggetto del trasferimento sia individuabile in base ai dati contenuti in detto contratto, e non già desumibili da altri documenti. Ha chiesto la cassazione di tale sentenza il SA, per due motivi di ricorso. Gli intimati non hanno svolto attività difensiva. MOTIVI DELLA DECISIONE
Denunziando la violazione degli artt. 99 e 112 cpc. per non avere promittenti venditori mai dedotto la nullità del contratto per indeterminabilità dell'oggetto, ne' richiesto provvedimenti di carattere restitutorio, il ricorrente con il primo motivo sostiene che l'identificazione dell'immobile promesso in vendita era sempre stata pacifica tra le parti, nonostante la mancata specificazione dei dati catastali nel contratto, tanto che i promittenti venditori avevano sostenuto di avere diritto ad una maggiorazione del prezzo per avere provveduto all'accatastamento del vano rurale insistente sul fondo. In ogni caso, comunque, la corte non avrebbe potuto rilevare una nullità mai sollevata dalle parti, ne' ordinare la restituzione del prezzo senza una richiesta apposita. Con il secondo motivo il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1346 e 1421 cc e l'omessa applicazione dell'art. 2932 stesso codice, nonché l'omesso esame di circostanze decisive e la motivazione lacunosa, per l'ipotesi in cui si ritenga rilevabile d'ufficio la nullità del contratto. Il SA sostiene che nella fattispecie l'identificazione dell'immobile era comunque possibile sia per l'immissione dei promissari acquirenti nel possesso dello stesso, risultante dal contratto, sia dalla documentazione prodotta relativa agli ulteriori adempimenti previsti dalla scrittura ed espletati successivamente alla stessa. In particolare, l'esigenza di preventiva regolarizzazione dell'intestazione catastale e della denunzia della nuova costruzione rendeva chiaro che il fondo promesso in vendita era quello distinto dalle particelle 49 e 128 del fol. 10, per cui la sentenza avrebbe potuto disporre il trasferimento senza alcuna incertezza. I due motivi, tra loro strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente ed entrambi disattesi, in quanto infondati. Infatti, per quanto riguarda la nullità del contratto preliminare per la mancata individuazione nello stesso del bene promesso in vendita, non v'è dubbio che trattasi nella specie di nullità rilevabile d'ufficio, essendo direttamente connessa con il rapporto dedotto in giudizio. Quanto poi alla sussistenza di tale nullità, è vero che secondo alcune decisione di questa Corte non va esclusa la validità del preliminare allorquando l'oggetto dello stesso possa essere determinato attraverso atti e fatti storici, anche successivi alla sua conclusione, e persino in base ad elementi del mondo esterno ad esso estranei, o anche per relationem. Tuttavia occorre considerare che nella specie l'identificazione del bene da trasferire nel preliminare non riguardava la stipula del trasferimento definitivo del bene mediante la stipula del contratto di compravendita. bensì in base ad una pronuncia giudiziale resa ai sensi dell'art. 2932 c.c. In proposito la corte di appello ha correttamente rilevato che in tale ipotesi, anche quando non sussistano dubbi su quale sia il bene oggetto del contratto preliminare, l'esatta individuazione dello stesso, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, deve necessariamente risultare dal contratto preliminare poiché, dovendo la pronuncia da emettere ai sensi dell'art. 2932 c.c. corrispondere esattamente al contenuto del contratto preliminare, l'individuazione del bene oggetto del trasferimento deve avvenire in base ai dati contenuti nel contratto stesso, e non attingendoli da altra documentazione. Quanto poi alla restituzione del prezzo corrisposto dal promissario acquirente, correttamente la corte di appello l'ha disposta anche senza una esplicita richiesta della parte interessata, trattandosi di una conseguenza automatica della rilevata nullità del contratto preliminare in base al quale il SA aveva corrisposto il prezzo dell'immobile ai promittenti venditori.
L'infondatezza di entrambi i motivi illustrati con il ricorso determina il rigetto dello stesso. Nessun provvedimento va emesso in ordine alle spese del presente giudizio, non avendo gli intimati svolto attività difensiva.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 19 aprile 2002. Depositato in Cancelleria il 7 agosto 2002