REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Venezia
Seconda Sezione civile
R.G. 612/2024
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott. NA EL Presidente rel.
Dott. Raffaella Marzocca Consigliere
Dott. Elena Garbo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al ruolo il 09.04.2024, promossa con atto di citazione da
C.F. , in persona di Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
legale rappresentante pro tempore, difesa e rappresentata dall'avv. Rodolfo
[...]
Romito con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo, come da procura allegata all'atto di citazione in appello;
appellante contro
C.F. , in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore, difeso e rappresentato da avv. Alessandra Secchieri, con domicilio eletto presso il suo studio, come da procura allegata all'atto di costituzione in appello;
appellato

1 Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 1924/2023 pubblicata il 06/10/2023 del
Tribunale di AD (dott.ssa Emanuela Marti).

CONCLUSIONI
Per parte appellante:
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano (vedi p.c. e note conclusionali primo grado):
Contrariis reiectis
I) nel merito, per tutti i motivi esposti nell'atto di appello accertare la revoca e/o l'autoannullamento della delibera avversata a seguito della delibera 11.10.22 e per l'effetto pronunciarsi cessazione della materia del contendere per soppressione della delibera originariamente avversata, con ogni conseguenza in punto spese come di seguito;
ovvero comunque accertare e dichiarare nulla e/o annullabile (anche in parte qua e per i deliberati avversati) la delibera dell'assemblea 09.09.21 adottata dal CP_1
sito in AD, Passaggio Corner Piscopia 10 in persona del suo
[...] amministratore in persona del suo legale rappresentante pro Controparte_2 tempore, relativamente al contenuto ed all'ordine del giorno avversato;

II) in ogni caso, condannare il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio (per il primo ed il presente grado), oltre IVA e CAP come per legge, oltre alle spese e le competenze di mediazione e – per il caso di mancata o revocata ammissione al P.S.S. già richiesta – disporre la distrazione a favore del procuratore che si dichiara antistatario.
III) in via istruttoria
2 Si chiede ammettersi interrogatorio formale dell'amministratore pro-tempore e per testi sui seguenti capitoli preceduti dalla locuzione "se vero che".
Sub cap. 2) nr. 2 dei tre termoconvettori dell'appartamento di proprietà Parte_1 del condominio sono stati staccati dall'impianto centralizzato fin dal CP_1
2011 da personale incaricato dal per lavori di Controparte_1 manutenzione straordinaria e non piu' ripristinati ad oggi;

Sub cap. 3) il terzo termoconvettore dei tre è stato staccato dall'impianto centralizzato in data 20.08.2019 da personale incaricato dal per ulteriori lavori di CP_1 manutenzione straordinaria e non piu' ripristinato da oggi;

Sub cap. 4) nessuno dei tre termoconvettori a servizio dell'appartamento di nel condominio è collegato all'impianto centrale ed è Parte_1 CP_1 funzionante.
Si indicano come testi: ing. ; geom. ; titolare o Tes_1 Testimone_2 legale rappresentante Termoidraulica PILLI;
di AD. Testimone_3
All'occorrenza ammettersi CTU che, verificato lo stato dei luoghi e dell'impianto, si esprima sulla funzionalità dei termoconvettori;
se questi siano idonei al funzionamento ed al consumo c.d. “volontario”; se, tenuto conto dei consumi complessivi, sia stato addebitato o meno alla ricorrente anche i costi del consumo c.d. “volontario”.
Conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato/a dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
Ai fini della liquidazione delle competenze si attesta che il presente atto è stato redatto con modalità telematiche, mediante links e richiami ipertestuali.
Per parte appellata:
Voglia la Corte adita, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, respingere l'appello proposto, con conferma dell'impugnata sentenza.
Valuti poi la Corte se sussistano gli estremi per la condanna dell'appellante ai sensi dell'art. 96,3 c.p.c. in misura che sarà ritenuta di giustizia.
3 Con vittoria di spese e compensi di causa.
Ragioni della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato il 28.04.2022, premesso di essere proprietaria dal 2010 di un'unità immobiliare nel e premesso Controparte_1 altresì che dal 2017 era pendente un contenzioso con il stesso concernente CP_1 il risarcimento del danno per lavori relativi all'impianto di riscaldamento- raffreddamento (da cui erano scaturiti altri contenziosi tra le stesse parti), GR società di mutuo soccorso conveniva in giudizio il impugnando la delibera CP_1 condominiale del 09.09.2021 (verbale ricevuto il 27.10.2021) avanti al Tribunale di
AD lamentando quanto segue:
- violazione delle disposizioni in materia di identificazione e legittimazione dei presenti, nonché in punto deleghe conferite;

- illegittimità della convocazione in violazione dell'art. 1 dl 16 maggio 2020 nr. 33 in relazione al dpcm 14.01.2021 e dl 22.07.21 nr. 105 smi;

- illegittimità del rendiconto 2020/2021 i) per violazione delle forme prescritte ex lege; ii) per l'addebito alla società di un saldo negativo riferito a gestioni precedenti pari ad euro 29.605,65, non documentato;
iii) per l'addebito delle spese postali come spese personali, anziché come spese generali, e comunque, non pertinenti alla gestione condominiale, ma a quella supercondominiale;
iv) per l'addebito di spese di riscaldamento e raffreddamento a nonostante dal 20 agosto 2019 ad oggi – a Parte_1 seguito di lavori svolti dal Condominio – la società non avesse usufruito dell'impianto di riscaldamento e di raffrescamento condominiale, non più ripristinato;
v) per la sua inintelligibilità essendo carente di numerose voci.
Si costituiva il eccependo, in via pregiudiziale, sia il difetto di CP_1 legittimazione ad agire in capo al rappresentante legale della Società e sia la violazione del principio del ne bis in idem con riferimento al ritenuto illecito addebito delle spese di riscaldamento e di raffreddamento, visto il procedimento sul punto ancora pendente.
4 Il deduceva, inoltre, l'intervenuta cessazione della materia del contendere CP_1 per la successiva adozione della delibera datata 11.10.2022 in sostituzione di quella impugnata, e chiedeva, pertanto, ai fini della soccombenza virtuale, il rigetto delle domande attoree.
Con sentenza n. 1924/2023 pubblicata il 06/10/2023, Tribunale di AD, in via pregiudiziale, respingeva l'eccezione relativa al difetto di legittimazione proposta dal e nel merito, ritenuta cessata la materia del contendere, accertava la CP_1 soccombenza virtuale valutando i singoli motivo di impugnazione. In particolare, affermava:
- la legittimità sia della convocazione dell'assemblea, anche con riferimento all'idoneità logistica del luogo di svolgimento della stessa (per assenza di violazione delle norme emergenziali), sia delle procedure di identificazione dei condomini di rilascio delle deleghe;

- la regolarità formale del rendiconto, risultando completo e conforme all'art. 1130 bis cc;

- l'intervenuta decadenza con riferimento alla impugnazione del rendiconto in punto di spese per gestioni precedenti, riguardanti rendiconti già approvati e non più contestabili (Cass. Civ. 4489/2014);
- la correttezza nel criterio di ripartizione delle spese postali, su base personale, frutto di consenso tacito e reiterato della compagine condominiale.
Il Tribunale, quindi, compensava le spese di lite, tenendo conto del rigetto dell'eccezione di difetto di legittimazione attiva e dell'infondatezza delle domande di
Parte_1
Avverso la sentenza, proponeva tempestivo appello mentre il Parte_1 CP_1 costituitosi, chiedeva il rigetto dell'appello e la condanna di ex art. 96 cpc. Parte_1
All'udienza del 16 dicembre 2025, udienza tenuta in modalità scritta, le parti, richiamate le conclusioni già precisate come sopra trascritte e le difese svolte nei
5 termini concessi, hanno chiesto la rimessione della causa in decisione e la Corte ha pronunciato la seguente sentenza.
***
Con la proposizione dell'appello, ha lamentato l'erroneità della decisione in Parte_1 relazione all'accertamento della soccombenza virtuale all'esito della declaratoria di cessata materia del contendere, con riferimento ai seguenti aspetti:


1. erroneo accertamento in ordine alla ritenuta validità della delibera in punto di corretta formazione della volontà assembleare;

2. erroneo accertamento in ordine alla ritenuta validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale in punto di rispetto delle forme prescritte ex lege;
3. erroneo accertamento della regolarità delle scritture contabili in punto di rendiconto del 2021 e di spese postali;

4. omissione di pronuncia in ordine alla irregolarità di ulteriori voci del rendiconto, in quanto mancanti ovvero incomprensibili o comunque non dovute;

5. erronea compensazione delle spese di lite.
Inoltre, per la prima volta in appello, ha introdotto le seguenti questioni: Parte_1
- in sede di note sostitutive d'udienza del giorno 08.10.2024, l'inidoneità della delibera del 11.10.2022, in quanto affetta da nullità per contrarietà all'art. 1135 co. 1 n. 4), a sostituire la delibera del 09.09.2021;
- in sede di comparsa conclusionale depositata il 14.11.2025, la nullità della delibera impugnata, del 09.09.2021 per contrarietà all'art. 1135 co. 1 n. 4).
Preliminarmente, deve essere analizzata tale eccezione precisando che, non essendo la delibera 11.10.2022 oggetto di questo giudizio, viene in rilievo la sola eccezione di nullità con riferimento alla delibera 09.09.2021.
Tale eccezione è inammissibile per difetto di interesse di in quanto relativa Parte_1 ad un profilo di validità di una delibera su cui è pacificamente intervenuta la cessazione
6 della materia del contendere (oggetto di petitum da , delibera la cui rilevanza Parte_1 in questa sede è circoscritta alla sola indagine in punto di soccombenza virtuale, ai fini del riparto delle spese di lite.
Su una questione analoga si è espressa recentemente la Corte di cassazione con la sent.
n. n.16397/2025 stabilendo che “quando nel corso del giudizio di impugnazione di deliberazione condominiale, la delibera impugnata viene sostituita con altra adottata dall'assemblea avente identico contenuto, previa rimozione dell'iniziale causa di invalidità, e il giudice dichiara perciò cessata la materia del contendere, contro tale pronunzia la parte può dolersi in sede di gravame solo contestando l'esistenza del presupposto per emetterla o la regolamentazione delle spese di lite, risultandole invece precluso per difetto di interesse ogni altro motivo di censura, ed in particolare quelli attinenti al merito della causa, ovvero, nella specie, quelli attinenti ai profili di invalidità della medesima deliberazione”.
Pertanto, in adesione a tale principio, l'eccezione è inammissibile.
Ciò premesso, vanno esaminati i singoli motivi di appello.
Con il primo motivo, censura la sentenza nella parte in cui il primo giudice Parte_1 ha dichiarato la cessazione della materia del contendere sul presupposto che con la delibera 11.10.2022 era stato approvato il medesimo ordine del giorno della delibera
09.09.2021, senza la volontà di sanare alcun vizio. Secondo invece, la Parte_1 delibera 11.10.2022 aveva riconosciuto sia il vizio di convocazione della precedente assemblea, per assenza della convocazione anche con modalità Zoom, presente invece nella successiva convocazione come dichiarato a verbale dell'assemblea (v. doc. 76
, sia l'erroneità del criterio di riparto delle spese postali. Parte_1
Il motivo di appello non merita accoglimento.
La delibera dell'11.10.2020 ha esplicitamente sostituito la delibera del 09.09.2021, per cui è senz'altro cessata la materia del contendere essendo venuto meno l'interesse delle parti ad ottenere un accertamento della validità o meno della delibera impugnata.
7 Infatti, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali (Cass. Sez. 6 - 2, 11/08/2017, n. 20071; Cass. Sez. 2, 10/02/2010, n. 2999;
Cass. Sez. 2, 28/06/2004, n. 11961). La cessazione della materia contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica anche quando la stessa sia stata sostituita con altra dopo la proposizione dell'impugnazione ex art. 1137 c.c., in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione (cfr. Cass.
10847/20).
Del resto, l'appellante, non mette in discussione la declaratoria di cessazione della materia del contendere, declaratoria che presuppone il sopravvenire di una situazione da cui discende che la lite insorta tra le parti sia stata risolta e superata, così da rendere non più sussistente, in concreto, alcun interesse alla decisione sul diritto sostanziale dedotto in giudizio.
Ciò di cui si duole attiene alla valutazione effettuata dal primo giudice circa Parte_1 la c.d. soccombenza virtuale, valutazione indispensabile per una corretta regolamentazione delle spese processuali legata al giudizio prognostico circa il fondamento o meno della domanda nel caso in cui non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere (ex multis Cass. n 5997/2022).
Ebbene, al riguardo, va osservato quanto segue:
- circa il preteso vizio sulle modalità di convocazione. Nel caso di specie, dal documento n. 73, depositato da risulta che, in data 11.10.2022, i Parte_1 condomini del si sono riuniti a seguito di convocazione Controparte_1 effettuata con modalità mista: in presenza, presso l'Istituto di Cultura
Italo-Tedesco, all'indirizzo indicato nell'avviso di convocazione, e da remoto,
8 mediante il collegamento telematico (link) parimenti riportato nell'avviso stesso.
È parimenti provato che in tale data l'assemblea dei condomini si è riunita anche al fine di sostituire la delibera del 09.09.2021 qui impugnata da tra Parte_1
l'altro, proprio in punto di illegittimità della convocazione per violazione delle norme emergenziali.
Tuttavia, nonostante il comportamento del abbia finito per aderire, CP_1 in concreto, alle eccezioni sollevate di convocando e predisponendo Parte_1 anche via l'assemblea successiva, ciò non implica che, sotto il profilo CP_3 giuridico, la precedente delibera 09.09.2021 senza modalità telematica fosse illegittima per violazione della normativa emergenziale Covid-19. Infatti, l'art. 1, comma 10, del d.l. 16 maggio 2020, n. 33 (convertito in l. 14 luglio 2020, n.
74), all'epoca vigente, ha prescritto che le riunioni dovessero svolgersi nel rispetto della distanza interpersonale di almeno un metro (essendo venuto meno, dal maggio 2020, il divieto assoluto di riunione). In sede di conversione del d.l.
14 agosto 2020, n. 104, la legge 13 ottobre 2020, n. 126 ha introdotto, al comma

1-bis dell'art. 63, modifiche all'art. 66 disp. att. c.c., consentendo la partecipazione alle assemblee condominiali anche in modalità di videoconferenza, previo consenso della maggioranza dei condomini calcolata per teste. Tale disciplina è stata ulteriormente integrata con la legge di conversione del d.l. 7 ottobre 2020, n. 125, relativa alla proroga dello stato di emergenza epidemiologica. L'art. 1 del DPCM del 14.01.2021, lett. o) si limitava a raccomandare “fortemente” lo svolgimento delle riunioni private con modalità a distanza, raccomandazione prorogata sino al 31.12.2021. Sicché, alla data del 09.09.2021, non sussisteva alcun obbligo di svolgimento delle assemblee in modalità a distanza, la cui scelta era subordinata all'acquisizione del consenso della maggioranza dei condomini.
9 Nel caso di specie, come correttamente rilevato dal primo giudice, la delibera impugnata è stata adottata in data 09.09.2021 e non risulta provato che vi fosse stato il consenso dei condomini per lo svolgimento in via telematica della riunione, né che l'assemblea si sia svolta in violazione delle distanze di sicurezza, circostanza quest'ultima non oggetto di gravame;

- circa la pretesa erroneità del criterio di riparto delle spese postali. Con la delibera 11.10.2021, il condominio ha effettivamente modificato, aderendo alla prospettazione di il criterio di riparto delle spese postali, relativo agli Parte_1 esercizi 2017-2021, comprensivi del periodo 2020-2021 di cui alla delibera qui impugnata;
tuttavia, la delibera del 09.09.2021 non presentava vizi sotto tale profilo.
Sul punto, secondo la giurisprudenza di legittimità, “gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art.
1123, comma 2” (Cass. n. 12573/2019), disposizione che afferma: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne” e non in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Pertanto, il criterio di riparto inizialmente adottato dal può ritenersi conforme alla legge ed alla volontà dei CP_1 condomini e comunque non soggetto ad obbligo di convenzione unanime di autorizzazione.
Tali giuridiche considerazioni portano a ritenere che la volontà espressa dai condomini con la delibera successiva dell'11.10.2021, pur superando di fatto il contrasto con il nella presente causa, non possa avere il significato di CP_1 Parte_1 riconoscimento di asseriti vizi della delibera del 9.9.2021, in realtà, inesistenti.
10 Con il secondo motivo di appello, lamenta l'erroneità della sentenza nella Parte_1 parte in cui il Tribunale ha valutato la soccombenza virtuale sul presupposto della validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale, nonostante l'illegittimità di questo. In particolare, l'appellante deduce l'incompletezza del rendiconto condominiale, privo di riepilogo finanziario e di relazione sintetica, non sottoscritto dall'amministratore e redatto secondo il criterio di competenza anziché di cassa, come richiesto dalla Cassazione, con conseguente illegittimità, inintelligibilità ed inidoneità del documento ad essere approvato. Inoltre, l'appellante deduce che il
Giudice avrebbe formato il proprio convincimento su un documento relativo al rendiconto di un soggetto diverso, ossia quello del Controparte_4
(doc. 06, primo grado), anziché valorizzare il rendiconto
[...] CP_1 elaborato dal unica parte in causa, (v. doc. 08 primo grado). CP_1 Parte_1
Il motivo non può trovare accoglimento.
L'art.1130 bis cc, modificato dalla legge n.220/2012, testualmente recita: “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti …..”.
La ratio di tale disposizione va individuata nell'esigenza di garantire una maggiore e più semplice comprensione del rendiconto condominiale prevedendo di cosa esso debba comporsi nell'ottica di trasparenza della gestione contabile condominiale per poterla sempre ricostruire con immediatezza e comprensibilità (imponendo la tenuta dei registri obbligatori indicati e il conto corrente condominiale). Al riguardo, la Cassazione con ordinanza n. 33038/2018 ha affermato che “il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa sintetica della gestione, che compongono il rendiconto,
11 perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse dei condomini ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Allorchè il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili in esso, e i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto dei partecipanti di prendere visione ed estrare copia dei documenti giustificativi di spesa – l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.”
Pertanto, la prescrizione normativa persegue l'obiettivo di rendere nota la reale situazione patrimoniale con la conseguenza che, nel caso di specie, deve essere verificata la completezza delle informazioni rese.
Ebbene, il rendiconto del risulta strettamente collegato al Controparte_1 rendiconto del , ben conosciuto dai condomini e, in particolare, da Parte_3
posto che le spese di gestione del confluiscono, nella Parte_1 Parte_3 misura dell'88,13%, nel bilancio consuntivo del (doc. 07 Controparte_1
primo grado), di talché il rendiconto di quest'ultimo non è completo senza CP_1 il rendiconto del primo, atteso che i costi finali di gestione del condominio semplice sono interconnessi rispetto a quelli del . Parte_3
Pertanto, la documentazione prodotta deve ritenersi completa e idonea a porre nella condizione di conoscere e comprendere l'effettiva situazione delle spese Parte_1 sostenute, dato che il rendiconto del Supercondominio Borromeo-Calatafimi ricomprende il rendiconto del . Controparte_1
Del resto, una volta che risulti garantita la piena conoscenza della gestione nel rispetto della ratio legis di cui all'art. 1130 bis cc, l'imposizione di una duplicazione dei due rendiconti risulta priva di effettiva utilità.
12 Peraltro, la stretta connessione tra la gestione del e del Controparte_1
è riconosciuta dalla stessa che, nell'eccepire la nullità della Parte_3 Parte_1 delibera del 09.09.2021 (sul punto cfr infra), ha evidenziato nella memoria del
14.11.2025, la diretta incidenza su detta delibera della invalidità della delibera del
Supercondominio, senza tenere conto che sostenere la loro reciproca autonomia o della loro interconnessione non può dipendere da esigenze funzionali e contingenti alle proprie istanze.
Pertanto, il primo giudice ha correttamente fatto riferimento al rendiconto del
, in quanto comprensivo di quello del ritenendolo Parte_3 CP_1 legittimamente elaborato, completo e conforme all'art. 1130 bis c.c., nonché redatto sulla base dei documenti prescritti ex lege.
Le entrate e le uscite sono correttamente indicate, raggruppate per categorie e riportate in ordine cronologico. Inoltre, non vi è alcuna disposizione che imponga, a pena di invalidità, la redazione del rendiconto con riferimento all'anno solare, né che prescriva la sottoscrizione dell'amministratore su ciascun documento del rendiconto condominiale. Infine, il criterio redazionale cd. “misto” (cassa e competenza) non è illegittimo. Del resto, da un lato, la legge non prescrive alcun criterio redazionale per il rendiconto, dall'altro, tale criterio “misto” è ammesso in molteplici arresti della Corte di cassazione (da ultimo, cfr. Cass. n. 25446/2025).
Peraltro, sono infondate, oltreché tardive, le eccezioni sollevate da per la Parte_1 prima volta in sede di note sostitutive d'udienza del 16.12.2025 in punto di ritenuta illegittimità del rendiconto relativo al documento n. 6 perché carente della documentazione prescritta ex lege.
Con il terzo motivo di appello, articolato in quattro distinti punti, censura la Parte_1 sentenza nella parte in cui il primo giudice, dichiarata la cessazione della materia del contendere, ai fini della soccombenza virtuale, abbia: i) accertato la regolarità delle scritture contabili riferite al rendiconto del 2021 sul presupposto che il debito di
13 GR in esse indicato era il saldo di gestioni precedenti già approvate e non più contestabili;
ii) accertato la correttezza del dovuto in punto di spese postali;
iii) omesso di pronunciarsi sulle spese di raffreddamento e di riscaldamento illegittimamente addebitate a iv) omesso di pronunciarsi sulle ulteriori voci del bilancio Parte_1
(assenti o non chiare) che lo rendevano inintelligibile.
Il motivo non può trovare accoglimento per le seguenti ragioni:
i) circa la regolarità delle scritture contabili. GR afferma di aver impugnato tempestivamente la delibera di approvazione del rendiconto ove viene esposto l'importo di € 29.605,65 con la dicitura “saldo gestioni precedenti”, importo non giustificato. Inoltre, sostiene che a fronte della specifica Parte_1 contestazione, sarebbe stato onere del condominio – mai assolto – provare la fonte e la certezza di tale credito.
In realtà, è decaduta dalla facoltà di contestare l'importo, posto che Parte_1 ogni eventuale contestazione sulla ripartizione delle spese avrebbe dovuto essere sollevata con la delibera di approvazione dei relativi rendiconti consuntivi. Del resto, anche in altre controversie (Tribunale di AD, sentenza n. Parte_1
1639/2021 pubbl. il 03/09/2021 sub doc. 04, Condominio primo grado), ha sollevato contestazioni tardive in ordine alle precedenti gestioni condominiali. In particolare, nella sentenza del Tribunale di AD viene dato atto della medesima circostanza: la società aveva contestato le gestioni pregresse, pur essendo ormai decaduto dal relativo diritto, atteso che le contestazioni avrebbero dovuto essere formulate al momento dell'approvazione del rendiconto;

ii) circa l'addebito delle spese postali. Si richiama quanto già esposto con riferimento al primo motivo di appello, confermando l'assenza di vizi della delibera;

iii) circa l'omessa pronuncia riguardante le spese di raffreddamento/riscaldamento.
Sostiene l'illegittimità della pretesa di € 906,10 a titolo spese di Parte_1
14 raffreddamento/riscaldamento, non beneficiando del relativo servizio per fatto imputabile al In particolare, l'appellante deduce di non essere in CP_1 condizioni di usufruire dell'impianto di riscaldamento e di raffrescamento condominiale quantomeno dal 20 agosto 2019, e comunque dal 2011, per non avere l'amministratore fatto ripristinare la funzionalità dei termoconvettori.
Va evidenziato che non ha allegato alcun fatto specifico sul punto e Parte_1 che la documentazione fotografica prodotta (docc. 18, 19, 20, appello) Parte_1 non può essere certamente ritenuta idonea a sopperire alla difettosa allegazione della domanda introduttiva del giudizio. Anche la prova orale articolata da verte su circostanze del tutto generiche, logica conseguenza del Parte_1 difetto di allegazione della domanda proposta. Poiché difetta la prova della responsabilità del in relazione al mancato godimento, da parte di CP_1
dei servizi di riscaldamento e raffreddamento, quest'ultima resta Parte_1 comunque obbligata al pagamento delle relative spese condominiali. Tali oneri, infatti, attengono alla comunione forzosa, quale elemento strutturale e indefettibile del negli edifici, sicché il singolo condomino non può CP_1 sottrarsi al pagamento delle stesse nemmeno in via di autotutela. Del resto, nel caso di specie mancano i sistemi di misurazione del calore erogato in favore di ciascuna unità immobiliare che ne consentano il riparto in proporzione all'uso, circostanza allegata dal e non contestata da di CP_1 Parte_1 conseguenza le spese di riscaldamento e raffrescamento sono legittimamente ripartite in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari e Parte_1
è tenuta al pagamento integrale delle stesse in base al suddetto criterio di riparto
(in senso conforme cfr .Cass. Sez. 2, 07/11/ 2016, n. 22573; Cass. Sez. 2,
04/08/2017, n. 19651; Cass. Sez. 6-2, 09/03/2017, n. 6128; ma si veda già Cass.
Sez. 2, 17/09/ 1998, n. 9263);
15 iv) circa l'omessa pronuncia su altre voci di bilancio. Le censure relative al rendiconto per voci mancanti, incomprensibili e non meglio giustificate del documento che rendono non intelligibile il documento stesso, sono infondate. Va tuttavia rilevato, “che una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l'amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo gli stessi essere controllati prima dell'approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà postuma di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza (Cass. n. 3402/1981; Cass. n.3847/2021)”. Tanto basta per ritenere infondato il rilievo.
Con il quarto motivo di appello, contesta la sentenza nella parte in cui il Parte_1 primo giudice ha disposto la compensazione delle spese di lite, dopo aver rigettato sia l'eccezione di carenza di legittimazione ad agire sollevata dal sia tutte le CP_1 domande formulate dalla società nel merito. Secondo l'appellante, tali domande avrebbero dovuto essere accolte risultando ingiustificata la compensazione, in ragione della soccombenza virtuale del CP_1
Anche questo motivo non può essere accolto, dovendosi escludere la soccombenza del
(ad abundantiam, va osservato che il non ha proposto appello CP_1 CP_1 incidentale sul criterio di ripartizione delle spese processuali per mancato rispetto dei principi affermati da Cass. SU 32061/2022, secondo cui la soccombenza reciproca - e dunque la compensazione delle spese di lite – va limitata ai casi di pluralità di domande contrapposte tra le stesse parti nello stesso processo, contrapposizione che, nel caso di specie, è mancata).
***
16 Per tutte le ragioni esposte, l'appello deve essere rigettato con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in base ai parametri medi di cui al DM n. 147/22, tenuto conto del valore della delibera impugnata (valore compreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00) e delle fasi effettivamente svolte (studio, introduttiva e decisionale).


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. rigetta l'appello e conferma integralmente la sentenza n. 1924/2023 pubblicata il
06/10/2023 del Tribunale di AD;

2. condanna alla rifusione, a favore del , delle Parte_1 Controparte_1 spese di questo grado di giudizio, liquidate in complessivi € 6.946,00 per compenso professionale, oltre al 15% per spese generali ed oltre Iva e cpa.
Si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater DPR 115/02 a carico dell'appellante.
Venezia, 18 dicembre 2025
Il Presidente
NA EL
Sentenza redatta con il contributo del MOT, dott.ssa NA Camposano.
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