N. R.G. 864/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
- dr. Alessandra Piliego presidente rel.
- dr. M. Angela Marchesiello consigliere
- dr. Alfredo Binetti consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento n. 864/2023 avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza del Tribunale di Trani
n. 415/2023 pubblicata il 23.05.2023
TRA
(avv.ti Savasta Maurizio, Lanotte Marcello) Parte_1 Parte_2
APPELLANTE
CONTRO
(avv.to Giacomo Gramegna) CP_1 Controparte_2
( avv.to Lionetti Paolo, Di Paola Iolanda) ) Controparte_3
APPELLATO
All'udienza del 31.10.2025 sentito l'istruttore, la causa è stata riservata per la decisione
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 24.07.2020, e CP_1 Controparte_2 Controparte_3
convenivano in giudizio la ed il legale rappresentante Parte_1 Parte_2
esponendo che:
- con contratto preliminare di permuta del 9 ottobre 2002, la loro madre, aveva Parte_3
promesso di cedere a il suolo edificatorio sito in Barletta alla Via Porta Parte_1
Reale (foglio 19 particella 3084, esteso in mq. 140) di proprietà per l'intero della predetta Parte_3
nonché la metà indivisa del confinante suolo (foglio 19, particelle 6919 e 6920, esteso in mq.
[...]
430) la cui altra metà indivisa era già di proprietà della in cambio di tre Parte_1 pagina 1 di 6 appartamenti e tre box adiacenti in piano interrato che sarebbero stati realizzati sullo stesso suolo a cura e con mezzi della convenuta;

- a garanzia dell'adempimento da parte della si era costituito fideiussore Parte_1
, legale rappresentante;
Parte_2
- con delibera consiliare n. 94/2000, a seguito di approvazione della “progettazione esecutiva del piano di lottizzazione delle aree comprese fra Via Porta Reale e Via Fornaci Vecchie” veniva rilasciato, previa sottoscrizione dell'atto di convenzione urbanistica a rogito del notaio del 14 maggio Per_1
2002, il permesso di costruire n. 1079/2007;
- con atto del 13 febbraio 2009, a rogito del notaio , donava il suolo edificatorio, Per_2 Parte_3
oggetto del preliminare del 9.10.2002, alle figlie, e CP_1 Controparte_2 Controparte_3
che, con dichiarazione espressa del 25 maggio 2009, subentravano alla madre, cointestataria del citato permesso di costruire, facendo propri tutti gli atti a questo connessi;

- a seguito della Determinazione dirigenziale n. 2021/2011 del 21 ottobre 2011, veniva rilasciato dal
Comune di Barletta, previa sottoscrizione della convenzione urbanistica modificativa ed integrativa a rogito del notaio del 3 agosto 2010, il permesso di costruire n. 821/2013 relativo alla Per_3
realizzazione dei lavori di urbanizzazione primaria, ivi indicati;

- le unità immobiliari promesse in permuta non venivano ultimate e consegnate “nel termine di mesi ventiquattro dalla data di rilascio della concessione edilizia”, così come statuito dall'art. 5 del citato contratto preliminare di permuta, né veniva versata la penale di € 1.500,00 per ogni mese di ritardo convenuta in atti;

- con missive del 28 agosto 2017 e dell'8 gennaio 2020, avevano invitato la Parte_1
ed il fideiussore alla consegna degli immobili ultimati, rifiniti ed accatastati, ma
[...] Parte_2
entrambe le richieste erano r inevase;

- a seguito dell'inottemperanza agli obblighi contrattuali gravanti sulla Parte_1
veniva comunicato, con Ordinanza Dirigenziale del 29 novembre 2019, il preavviso di decadenza del
Pdc n. 1079/2007;
- con ulteriore missiva del 6 febbraio 2020, reiteravano le richieste formulate nelle precedenti diffide ricevendo, tuttavia, un risconto negativo.
Chiedevano l'accertamento del grave inadempimento, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., della nell'esecuzione del contratto preliminare di permuta del 9 ottobre 2002 e, Parte_1 per l'effetto, la pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., con condanna della società convenuta al pagamento della penale di € 1.500,00 dalla data del 9 novembre 2009 sino alla data di materiale trasferimento in proprietà dei cespiti immobiliari indicati;
in via subordinata, la risoluzione pagina 2 di 6 del contratto preliminare di permuta, per grave inadempimento della e, Parte_1 per l'effetto, la condanna di quest'ultima e del fideiussore al pagamento della penale di € Parte_2
150.000,00 prevista nell'art. 14 del detto contratto, nonché la restituzione dei suoli, oltre al risarcimento dei maggiori danni subiti.
Si costituiva la ed il legale rappresentante contestando la fondatezza della Parte_1
domanda ed instando per il rigetto.
Deducevano, in particolare, che parte attrice si era resa per prima inadempiente all'obbligazione di vendita dei propri suoli, impedendo conseguentemente di promettere in vendita gli appartamenti a realizzarsi, ciò che costituiva presupposto logico – giuridico dell'obbligo di consegna, pertanto mai divenuto attuale.
Chiedeva, ove il Tribunale avesse ordinato la restituzione dei suoli, riconoscersi il diritto all'indennizzo economico comprensivo di tutte le spese sostenute per la realizzazione delle opere eseguite sui suoli oggetto di causa, quantificate in € 231.758,67, da porsi a compensazione alle istanze risarcitorie o alla penale richiesta.
Il Tribunale, con sentenza n. 415/2023 pubblicata il 23.05.2023, dichiarava risolto il contratto preliminare di permuta stipulato il 9 ottobre 2002 per grave inadempimento della
[...]
che condannava alla restituzione dei terreni oggetto di detto contratto nonché al Parte_1 pagamento di € 150.000,00 a titolo di penale e delle spese di lite.
Rigettava ogni altra domanda.
Valorizzava le risultanze della documentazione in atti da cui emergeva che, nonostante la concessione edilizia originaria (Pdc n. 1079/2007 del 9 novembre 2007) fosse stata rettificata con successivo atto di voltura del 21 novembre 2008 e l'inizio dei lavori fosse stato prorogato al 9 novembre 2009, con la concessione di più proroghe per la loro ultimazione (v. da ultimo istanza di proroga di fine lavori del permesso di costruire n. 1079/2007 pervenuta al Comune di Barletta il 31 dicembre 2013), la non aveva posto in essere alcuna attività finalizzata ad adempiere alle Parte_1
obbligazioni su di essa gravanti, rappresentante dalla realizzazione del complesso immobiliare promesso in permuta, prima ancora di procedere alla vendita dello stesso.
Richiamava a riscontro la riproduzione fotografica allegata alla relazione peritale del CTP di parte attrice da cui emergeva che il terreno oggetto del contratto di permuta era stato irreversibilmente modificato in terreno edificabile
Né la società convenuta aveva assolto all'onere di offrire una prova circostanziata del dedotto o inesatto adempimento delle obbligazioni gravanti sulle parti attrici.
pagina 3 di 6 Ravvisava i presupposti, per l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare di permuta del 9 ottobre 2002 per grave inadempimento della e per la Parte_1 condanna di quest'ultima, in qualità di obbligata principale, e di , in qualità di fideiussore, Parte_2
al pagamento, in favore della parte attrice, della penale convenuta ex art. 14 del detto contratto, pari a €
150.000,00.
Avverso detta pronuncia hanno proposto appello la e Parte_1 Parte_2
contestando che il Tribunale aveva erroneamente:
- riconosciuto la legittimazione ad agire in capo alle;
CP_1
- omesso di pronunciarsi sull'eccezione di carenza di legittimazione ad agire delle CP_1
sollevata dai convenuti in primo grado;

- ravvisato l'inadempimento della Parte_1
- qualificato la richiesta di indennizzo come domanda riconvenzionale, trattandosi, invece, di mera eccezione di compensazione impropria ammissibile in ogni stato e grado del processo
Chiedevano, in riforma dell'appellata sentenza, il rigetto delle domande attoree.
In subordine, in caso di mancato accoglimento dei motivi di appello proposti in via principale rigettare, per le ragioni meglio espresse in narrativa, le domande di pagamento della penale di € 150.000,00, in quanto da ridurre ex art. 1384 c.c. o in subordine da compensare in tutto o in parte con le somme dovute alla ex art. 936 II comma c.c. Parte_1
Si sono costituite contestando la fondatezza CP_1 Controparte_2 Controparte_3 dell'avverso gravame ed instando per il rigetto.
L'appello è fondato.
Ed invero, il contratto preliminare di permuta è stato sottoscritto tra amministratore Parte_2
della e in data 09/10/2002 e non prevedeva la facoltà di Parte_1 Parte_3
nominare terzi o altre persone quale beneficiari della permuta.
L'art. 1406 c.c. statuisce che “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta”.
Ed ancora, secondo la giurisprudenza di legittimità, poiché la cessione del contratto realizza una modificazione soggettiva del rapporto, debbono essere osservate per il negozio di cessione le stesse forme prescritte per il contratto che si trasferisce. Pertanto, se tale contratto è un preliminare di vendita immobiliare, affinché il cessionario possa acquistare i relativi diritti, il consenso del contraente ceduto deve risultare da atto scritto (per tutte Cass. sez. 3, Sentenza n. 10498 del 01/08/2001).
pagina 4 di 6 Orbene, nel caso di specie, il consenso della e/o del legale rappresentante Parte_1
pt non è stato mai richiesto né prestato. Parte_2
V'è in atti solo una dichiarazione di subentro datata 25.05.2009, mai accettata dalla
[...]
e dal legale rappresentante che, in ogni caso , avrebbero dovuto formalizzare il Parte_1
consenso per le obbligazioni della permuta e della fideiussione.
Le appellate hanno rimarcato la volontà della e del legale rappresentante pt Parte_1
di riconoscerle come subentranti nella medesima posizione giuridica (attiva e passiva) della Pt_3
Hanno valorizzato il rogito a firma del notaio del 03.08.2010 dove le germane hanno Per_3 CP_1
partecipato alla convenzione integrativa con il Comune di Barletta divenendo destinatarie, unitamente a tutti gli altri lottizzanti ed alla del successivo permesso di costruire n. 821/2013; la Parte_1
comunicazione rimessa al Dirigente del Settore Urbanistica del Comune di Barletta del 26.05.2009 n. prot. 35278 avente ad oggetto il subentro degli intestatari e CP_1 Controparte_3 [...]
nella progettazione nella progettazione esecutiva del piano di lottizzazione delle aree CP_2
comprese tra via Porta Reale e via Fornaci Vecchie.
Al riguardo, secondo la giurisprudenza di legittimità, il consenso alla cessione, il quale puo' anche essere successivo all'atto intervenuto tra cedente e cessionario, puo' essere, oltre che espresso, anche tacito, purche' venga manifestata in maniera adeguata la volonta' di porre in essere una modificazione soggettiva del rapporto (Cass. n. 4870 del 2020; n. 6349 del 2001; Cass. ordinanza n. 27681/2022).
Orbene, nel caso di specie, le risultanze valorizzate dalle appellate non sono univocamente sintomatiche del consenso prestato dalla parte ceduta, trattandosi di emergenze afferenti esclusivamente il piano amministrativo e, comunque, comuni anche ad altri lottizzanti e non esclusivamente alla Parte_1
Ne consegue che la avendo ceduto il suolo a terzi è stata la prima a non adempiere al Pt_3
contratto.
Senza contare che, l'art. 6 del contratto di permuta prevedeva l'obbligazione di vendita del suolo da parte della che non è mai stata posta in essere Pt_3
L'appello va, pertanto, accolto.
La presente decisione assorbe gli altri motivi aventi natura subordinata.
Le spese del doppio grado e sono liquidate in dispositivo in base al valore della causa (valore indeterminato, complessità bassa, parametri medi con fase di trattazione dimidiata , nel presente grado, per assenza di istruttoria) ai sensi del DM n. 55/2014.

PQM


pagina 5 di 6 La Corte di Appello di Bari, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e avverso la sentenza del Tribunale di Trani Parte_1 Parte_2
n. 415/2023 pubblicata il 23.05.2023 ed in riforma della stessa, così provvede: accoglie l'appello e per l'effetto rigetta le domande proposte da e CP_1 Controparte_2
con atto di citazione del 24.07.2020; Controparte_3
condanna e in solido tra loro, al pagamento, CP_1 Controparte_2 Controparte_3 in favore della parte appellante, delle spese del doppio grado che liquida in € 7.616,00 per il primo grado ed in €8.469,00 per l'appello , oltre rsf 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della II sezione civile della Corte di Appello di Bari del giorno
31.10.2025
Il Presidente est. dr.Alessandra Piliego
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