CORTE D'APPELLO DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce — Sezione Prima Civile — composta dai magistrati:
- dr.ssa Anna Rita Pasca - Presidente
- dr. Riccardo Mele - Consigliere
- dr.ssa Carolina Elia - Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 311 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2025, promossa da:
, (C.F. ), titolare della ditta individuale Parte_1 C.F._1
denominata , rappresentato e difeso dall'Avv. Marco Luceri, come da Controparte_1
mandato in atti;

APPELLANTE
contro
, (C.F.: ), rappresentata e difesa Controparte_2 C.F._2
dall'Avv. Marco Stefanelli, come da mandato in atti;

APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
1 A seguito di trattazione scritta disposta con decreto dell'1.10.2025, ai sensi dell'art. 127
ter c.p.c., le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente in cancelleria cui si fa espresso rinvio.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
§ 1.
La vicenda che ha dato origine alla lite è stata così narrata nella sentenza impugnata:
“Con atto di citazione del 30/4/2021 proponeva opposizione Controparte_2
avverso il decreto ingiuntivo n. 381/2021 emesso dal Tribunale di Lecce in data 25/2/2021
su ricorso di per il pagamento della complessiva Controparte_3
somma di € 9.882,00, oltre interessi, spese e competenze della procedura monitoria, a
titolo di provvigione maturata a seguito di intermediazione immobiliare.
L'opponente eccepiva in via preliminare l'avvenuta prescrizione del diritto del mediatore
alla provvigione ai sensi dell'art. 2950 cod. civ. e, nel merito, la violazione degli obblighi
di informazione di cui all'art. 1759, comma 1 cod. civ., che il mediatore deve assolvere
secondo correttezza e buona fede qualificata ai sensi dell'artt. 1175 e 1176 cod. civ.
Concludeva per la revoca del decreto ingiuntivo opposto in quanto nulla era dovuto
dall'opponente all'opposta a titolo di provvigione e, sempre in via principale, in
accoglimento della riconvenzionale, per la condanna della al Controparte_1
risarcimento del danno pari a € 10.000,00, vale a dire all'importo corrisposto dalla
promissaria acquirente alle promittenti venditrici dell'immobile a titolo di caparra
confirmatoria, oltre rivalutazione monetaria ed interessi;
con vittoria di spese.
2 Si costituiva ritualmente la che contestava tutti i motivi Controparte_1
dell'opposizione ivi compresa la riconvenzionale, di cui chiedeva l'integrale rigetto, con
conseguente conferma del decreto ingiuntivo n. 381/2021 e con condanna della
al pagamento delle spese e competenze processuali e per lite temeraria ai CP_2
sensi dell'art. 96 c.p.c.”
§ 1.1
Con sentenza n. 2919 del 19.09.2024, il tribunale di Lecce: - ha accolto l'eccezione preliminare formulata dall'opponente ex art. 2950 c.c.; - ha revocato il decreto ingiuntivo opposto n. 381 del 25.02.2021; - ha rigettato la domanda di risarcimento danni proposta in via riconvenzionale dall'opponente; - ha compensato integralmente le spese di lite tra le parti.
§ 1.2
A fondamento della decisione, il tribunale ha argomentato come segue:
• ha accertato che: - la proposta d'acquisto avanzata dalla era stata CP_2
accettata dalle venditrici , e CP_4 Parte_2 Controparte_5 CP_6
in data 13.08.2019; - da tale data aveva iniziato a decorrere il termine
[...]
di prescrizione annuale del diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi dell'art. 2950 c.c.; - pertanto, il termine prescrizionale era scaduto in data 13.08.2019,
prima della notifica del decreto ingiuntivo;

• ha escluso l'idoneità ad interrompere il termine annuale di prescrizione: - della richiesta di posticipare la data del rogito del 17.02.2020; - della racc. a/r del
3 21.07.2020, in quanto non inviata all'indirizzo di residenza della , la CP_2
quale aveva trasferito già dal 18.09.2019 la propria residenza in Tuglie;
- della racc. a/r del 28.12.2020 poiché inviata dopo la scadenza del termine annuale di prescrizione.
§ 2
Avverso detta decisione, ha proposto appello e ha chiesto la riforma della Parte_1
sentenza impugnata e la conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto, con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.
Si è costituita in giudizio e ha chiesto il rigetto dell'appello; ha Controparte_2
proposto appello incidentale e ha chiesto, in parziale riforma della sentenza impugnata: -
la condanna di al risarcimento del danno di € 10.000,00 pari alla caparra Parte_1
confirmatoria versata dalla promissaria acquirente alle promittenti venditrici, oltre ad interessi e interessi legali dalla data del versamento fino all'effettivo soddisfo;
- la condanna di al pagamento delle spese del giudizio di primo grado;
in Parte_1
subordine, in caso di accoglimento dell'appello principale, ha chiesto la rideterminazione delle somme eventualmente dovute alla in applicazione dell'art. Controparte_1
1755, co. 2 c.c.
In data 6.11.2025, a seguito di trattazione scritta, la causa è stata discussa e decisa ai sensi degli artt. 350 bis e 281 sexies c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
§ 3 – Appello principale
4 L'appello si fonda su tre motivi.
§ 3.1
Con il primo motivo di gravame, ha dedotto che il tribunale avrebbe Parte_1
erroneamente accolto l'eccezione preliminare di prescrizione del diritto dell'agenzia immobiliare a richiedere la provvigione. Secondo l'appellante, la modifica della data di stipula del rogito effettuata in data 17.02.2020 avrebbe comportato la modifica sostanziale dell'accordo del 13.08.2019 e la fissazione di un nuovo termine a quo di prescrizione del proprio diritto alla provvigione. Ha dedotto, inoltre, che: - la racc. a/r del 21.07.2020 era valida ai fini interruttivi in quanto inviata all'indirizzo di residenza dichiarato dalla stessa in data 17.02.2020 (Parabita, Contrada Monaci – Case Sparse); - la notifica CP_2
del sollecito del 21.07.2020 si era comunque perfezionata per compiuta giacenza.
Il motivo è infondato.
È pacifico in giurisprudenza che “nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione
di cui all'art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione
di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un
vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del
contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando questi
sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita”
(cass. civ., sez. II, del 24.01.2024, n. 2359).
Nel caso di specie, dalla dichiarazione di proposta e contestuale accettazione (doc. 5 -
fascicolo primo grado di , può evincersi che la conclusione dell'affare, quale CP_1
momento d'insorgenza del diritto del alla provvigione, si sia verificata alla data CP_1
5 del 13.08.2019; in più, risulta che la stessa si era impegnata a riconoscere il CP_2
pagamento del compenso al mediatore al momento “dell'accettazione della proposta
d'acquisto” (doc. 3, fascicolo di primo grado dell'appellante). Come correttamente rilevato dal primo giudice, dunque, il termine di prescrizione annuale del diritto del mediatore è iniziato a decorrere proprio dal 13.08.2019, data in cui la proposta di acquisto avanzata dalla Sig.ra è stata accettata dalle venditrici dell'immobile (le Sig.re CP_2
, e ). Parte_3 Controparte_5 Controparte_6
Privo di fondamento risulta anche l'assunto dell'appellante secondo cui la richiesta di posticipare la data del rogito avanzata dalla il 17.02.2020 avrebbe comportato CP_2
una modifica sostanziale dell'accordo del 13.08.2019 e un nuovo termine a quo ai fini della prescrizione;
invero, la data dell'eventuale ed effettiva stipula dell'atto di compravendita non può influire sul diritto dell'agente immobiliare di ottenere la provvigione, la cui maturazione è cristallizzata, come detto, per espressa intesa tra le parti,
al momento dell'accettazione della proposta, vale a dire in data 13.08.2019.
Quanto alla regolarità e validità della racc. a/r del 21.07.2020 ai fini interruttivi della prescrizione, la corte ritiene che la compiuta giacenza verificatasi presso un indirizzo errato non è idonea a perfezionare la notifica dell'atto al destinatario. In particolare, è
affermato dalla suprema corte che “Il rilievo sulla regolarità della notifica non va
comunque centrato sulla modalità e sull'annotazione delle operazioni compiute dal
notificante, bensì sull'esattezza dell'indirizzo del destinatario, perché possa ritenersi
operante, anche con le modalità della compiuta giacenza, la presunzione di conoscenza
di cui all'art. 1335 cod. civ. La comunicazione (contenente, nel caso di specie, una
6 richiesta di pagamento) si reputa dunque conosciuta nel momento in cui giunge
all'indirizzo del destinatario;
prima ancora della dimostrazione del perfezionamento del
procedimento notificatorio per ritenere presunta la conoscenza di un atto, del quale sia
contestato essere pervenuto a destinazione, va verificato se esso sia stato diretto
all'indirizzo del destinatario” (Cass. civ., sez. I, ord., del 26.08.2025, n. 23911).
Dal certificato storico di residenza del 26.04.2021 prodotto in giudizio dall'appellata (all.
n.

2 - fascicolo di primo grado di ), si evince che quest'ultima aveva mutato CP_2
l'indirizzo sin dal 13.03.1995, trasferendo la propria residenza in Tuglie alla via G. Verdi
n. 41 (poi rettificata dall' 8.07.2020 in via G. Verdi n. 43). Dunque, il mutamento di residenza era stato formalizzato nei registri anagrafici del Comune di Tuglie, mentre il
“non ha dimostrato di aver superato, con diligenti indagini, l'incolpevole CP_1
conoscenza del mutamento d'indirizzo del destinatario” (Cass. civ., sez. I, ord., del
26.08.2025, n. 23911, cit.).
Pertanto, la corte ritiene fondata l'eccezione preliminare di prescrizione del diritto dell'agenzia immobiliare di di richiedere la provvigione. Parte_1
§ 3.2
Con il secondo motivo di impugnazione, ha lamentato che il tribunale avrebbe CP_1
erroneamente omesso di motivare, nel merito, sulla presunta violazione da parte del mediatore degli obblighi di informazione imposti dall'art. 1759 c.c.
Il motivo è assorbito, essendo stata accolta l'eccezione preliminare di prescrizione del suo diritto alla provvigione, oltrechè in considerazione dell'esito dell'appello incidentale proposto dalla per quanto di seguito si dirà. CP_2
7 § 3.3
Con il terzo motivo di appello, ha dedotto che il tribunale avrebbe erroneamente CP_1
omesso di motivare, nel merito, sulla eccepita sproporzione dell'importo richiesto dal mediatore rispetto all'attività prestata.
Il motivo è assorbito.
L'accertata fondatezza dell'eccezione di prescrizione ex art. 2590 c.c. priva di rilievo la censura mossa avverso la quantificazione dell'esatto importo dovuto.
§ 3.4
Con il quarto motivo di appello, ha impugnato il capo della sentenza relativo alla CP_1
compensazione delle spese di lite tra le parti, insistendo per la condanna della CP_2
al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Il motivo è infondato.
Il rigetto dell'appello e, dunque, la soccombenza di in entrambi i gradi del giudizio, CP_1
si riversa inevitabilmente sul riparto del carico delle spese di lite, come nel prosieguo si dirà.
§ 4 – Appello incidentale
Con il primo motivo d'impugnazione, ha dedotto che il tribunale Controparte_2
avrebbe errato nel rigettare la domanda di risarcimento dei danni proposta in via riconvenzionale, nei confronti del secondo l'appellante incidentale l'agente CP_1
immobiliare, in fase di trattative, avrebbe pubblicizzato l'esistenza e la regolarità di un pozzo artesiano presso l'immobile in vendita - nella realtà dei fatti inesistente - in violazione dell'art. 1759 c.c., e ciò l'avrebbe indotta a concludere un affare che,
8 altrimenti, non avrebbe concluso.
L'appello incidentale è infondato.
È orientamento consolidato in giurisprudenza che “Il mediatore, ai sensi dell'art. 1759,
comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto
conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività
esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla
conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni;

ne consegue che, ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria
del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa
l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile
oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l'adempimento di tale
dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento
stesso della conclusione dell'affare” (Cass. civ., sez. II, ord., del 2.05.2023, n. 11371).
Nel caso di specie, si può ragionevolmente desumere dall'analisi delle testimonianze assunte alle udienze del 14.11.2023 e del 22.02.2024 che la fosse stata messa CP_2
dall'Agente immobiliare nella condizione di verificare, prima della conclusione del contratto preliminare, le irregolarità formali che erano state compiute nella realizzazione del pozzo presente sul terreno oggetto di acquisto.
In particolare, la teste , la quale rappresentava in qualità di Testimone_1
avvocato le venditrici dell'immobile de quo, testualmente ha affermato: “confermo che la
mia assistita mi riferiva che, nell'occasione dei sopralluoghi, Controparte_6
aprendo lei personalmente lo stesso con le chiavi, l'agenzia mostrava l'immobile, CP_1
9 ivi compreso il terreno e il pozzo artesiano” e che “la mia cliente Controparte_6
mi ha sempre confermato l'esistenza del pozzo […]”; il teste, sig. Testimone_2
collaboratore dell' ha confermato che: “in occasione dei sopralluoghi, che CP_7
venivano effettuati da me, insieme alla collega , mostravamo alla sig.ra Testimone_3
l'immobile, i terreni e il pozzo e, in quell'occasione, le veniva dichiarato che CP_2
il pozzo non era regolarmente dichiarato”; allo stesso modo, la sig.ra , Testimone_3
anch'essa collaboratrice dell'agenzia, ha affermato che: “in occasione delle visite
sull'immobile, da parte della sig.ra , mostrammo a quest'ultima il pozzo CP_2
esistente[…]. Ricordo anche che sul terrazzo mostrammo le cisterne. Ricordo inoltre di
aver comunicato alla sig.ra , nell'occasione dei sopralluoghi, che il pozzo CP_2
non era regolarizzato presso gli enti competenti. Preciso che l'irregolarità del pozzo ci
fu comunicata dalla proprietaria dell'immobile”.
Dal momento che i sopralluoghi per visionare l'immobile - confermati dalla stessa
- prodromici alla proposta d'acquisto, sono stati eseguiti precedentemente CP_2
all'accordo del 13.08.2019, si può ragionevolmente affermare che il mediatore ha correttamente adempiuto al dovere di comunicare e informare il promittente acquirente prima della conclusione dell'affare “secondo il criterio della media diligenza
professionale, […] sulle circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune
diligenza” (Cass. civ. sez. II, del 9.08.2022, n. 24534) tenuto conto che “la qualificazione
professionale del mediatore giustifica che lo stesso abbia verso le parti della trattativa
preliminare obblighi di fornire le informazioni note e divieti di fornire informazioni non
veritiere e di reticenza.” (Cass. civ., sez. II, ord., del 2.05.2023, n. 11371, cit.).
10 La corte rileva, dunque, che il giudice di prime cure ha correttamente ritenuto non adeguatamente provata la domanda di risarcimento dei danni proposta dalla;
CP_2
conseguentemente, sul punto, l'appello incidentale proposto è infondato e non merita accoglimento.
§ 4.1
Con il secondo motivo, ha censurato la sentenza impugnata con riguardo al CP_2
capo in cui il tribunale ha, a suo avviso, erroneamente compensato le spese di lite.
Il motivo è infondato.
La decisione di compensare le spese del giudizio di primo grado è corretta in quanto fondata sulla soccombenza reciproca.
§ 5
Per lo stesso motivo, anche le spese processuali di questo grado di giudizio devono essere integralmente compensate tra le parti.

P.Q.M.

la corte,
rigetta l'appello principale;

rigetta l'appello incidentale;

dichiara compensate tra le parti le spese processuali del giudizio di appello;

dichiara ai sensi dell'art 13 comma 1-quater del DPR 115\2002, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione;
11 manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Lecce, 6.11.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dr.ssa Carolina Elia dr.ssa Anna Rita Pasca
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