IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
RI AR ZO Presidente
RI NZ AR Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa in grado di appello iscritta al n.2873 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, decisa all'esito dell'udienza del 05.11.2025, ai sensi dell'art. 437 c.p.c. e 429 c.p.c. e a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
Parte_1
(CF ), in persona del legale rappresentante p.t.; elettivamente
[...] P.IVA_1 domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avv. Barsi Enrica (CF
), che la rappresenta e difende per procura in atti- C.F._1
APPELLANTE -
E
(CF ), elettivamente domiciliato, Controparte_1 C.F._2 anche in indirizzo telematico, presso l'avv. Stefano Isidori e l'avv. Elena Fraternali
Orcioni, che lo rappresentano e difendono per procura in atti- APPELLATO –
OGGETTO: appello di nei Parte_2 confronti di avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma Controparte_1
n. 7697/2025, in data 23/05/2025, resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 11037/2024, promosso dalla Parte_2
nei confronti di – opposizione a precetto-
[...] Controparte_1
CONCLUSIONI: come in atti.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con il ricorso in opposizione a precetto ai sensi dell'art. 615 c.p.c. che introduce il primo grado di giudizio, Parte_2 conviene in giudizio e rassegna le seguenti conclusioni.: Controparte_1
<< (…) disporre anche inaudita altera parte la sospensione dell'efficacia esecutiva del
titolo esecutivo;
dichiarare che il sig. non ha diritto di procedere Controparte_1 ad esecuzione forzata per i motivi esposti in premessa;
dichiarare l'annullamento e/o la nullità e/o l'inefficacia della procedura esecutiva con condanna al pagamento delle spese di lite.>>
A sostegno delle riportate conclusioni, la società opponente allega:
- Di aver ricevuto, il 12.02.2024, da , notifica dell'atto di Controparte_1 precetto per Il rilascio dell'immobile in Roma, via Boncompagni 47 (fg. 473, part.lla 43 sub 10 e 11), di proprietà e ceduto in locazione Controparte_1 alla società opponente, precetto fondato sulla ordinanza di rilascio n. 106/2023 e sulla sentenza emessa a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 704/23 del
Tribunale di Roma, impugnata dinanzi alla Corte di Appello di Roma.
- Di non essere legittimata passiva, in ragione della intervenuta cessione di azienda in favore della in data 18.01.2022, Controparte_2 comunicata, al locatore, l'11.04.2022.
- Per effetto della intervenuta cessione d'azienda, è stato ceduto il contratto di locazione, con conseguente legittimazione passiva della cessionaria del
18.01.2022.
- La cessione rispetta l'art. 36 L. 392/78 che, in deroga all'art. 1594 cc, consente al conduttore di cedere a terzi il contratto di locazione, anche in assenza del consenso del conduttore, purché venga ceduta o locata anche l'azienda e venga comunicata al locatore l'avvenuta cessione del contratto di locazione, in piena libertà delle forme.
- In data 21.09.2023, nell'immobile in oggetto, ad istanza della
[...]
(ripetesi, cessionaria dell'azienda e del contratto di Controparte_3 locazione), è intervenuto un pignoramento mobiliare fondato su decreto ingiuntivo n. 8434/2023 per l'importo di euro 500.000,00, che preclude il r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 rilascio dell'immobile, data l'inamovibilità del compendio pignorato, destinato all'uso dell'attività commerciale.
Con comparsa in data 09.05.2025, si costituisce e rassegna le Controparte_1 seguenti conclusioni:
<< (…)
con il favore delle spese. Nel merito si confida nella declaratoria di inammissibilità e/o comunque di rigetto della domanda introduttiva in quanto infondata e non provata.
Vinte le spese, maggiorate ex art. 4, co. 1 bis D.M. 55/2014. Si chiede la condanna ex art. 96 c.p.c. stante la non comune proditorietà dell'opposizione svolta. Roma, nella data del deposito.>>
A sostegno delle riportate conclusioni, l'opposto allega.
La legittimazione passiva dell'opponente, nella mancata comunicazione dell'avvenuta cessione d'azienda e del contratto di locazione ( l'indirizzo è diverso da quello di residenza e non è prodotta la ricevuta di consegna della raccomandata); la persistenza della responsabilità della opponente, in difetto della avvenuta liberazione;
la mancata documentazione dell'contro dedotto pignoramento che comunque non ostacola il rilascio dell'immobile, potendo l'ufficiale giudiziario trasferire i beni pignorati in apposito deposito;
la irrilevanza della richiamata pendenza di separato giudizio, trattandosi di opposizione ad un precedente atto di precetto di rilascio del medesimo immobile, fondato sullo stesso titolo esecutivo (ordinanza n. 106/2023 r.g. 55296/2023), conclusosi con sentenza di rigetto dell'opposizione (sentenza n. 10590/2024).
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< (…) - Respinge l'opposizione azionata ex art. 615 c.p.c. dalla
[...] avverso il precetto notificatole il 12. 2. 2024 da Parte_2
per il rilascio dell'immobile di via Boncompagni 47, In Roma, in Controparte_1 forza dell'ordinanza di questo Tribunale 106/2023; - condanna la
[...]
a rifondere a : a) la somma Parte_2 Controparte_1 di euro 800,00 a titolo di risarcimento dei danni ex art. 96, comma 1 c.p.c.; b) le spese processuali che si liquidano in euro 9167, 60 per compensi di avvocato ai sensi del DM giustizia 147/2022, maggiorati ex art. (art.) 4, comma 1 bis, del DM 55 2014 relativi alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed
Iva>>
Di seguito, i motivi della decisione.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 Nella mancata produzione, in atti, della relazione di ricevimento della raccomandata con la quale la opponente assume aver comunicato la cessione dell'azienda e del connesso contratto di locazione, non vi è prova della avvenuta comunicazione di detta cessione.
Il locatore non ha liberato la conduttrice/cedente dagli obblighi previsti nel contratto di locazione, e la conduttrice, nonostante la cessione dell'azienda e del contratto di locazione, resta responsabile delle obbligazioni rispetto alle quali la cessionaria è inadempiente.
La presenza, all'interno dell'immobile in oggetto, di beni di proprietà della cedente oggetto di pignoramento non impedisce l'esecuzione del precetto di rilascio, in quanto ben possono essere diversamente allocati a cura dell'ufficiale giudiziario.
La opposizione ha carattere manifestamente dilatorio e sussistono i presupposti per la condanna dell'opponente, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., quantificati, in via equitativa, in euro 800,00.
Con l'atto di appello, la Parte_1 rassegna le seguenti conclusioni:
<< (…) previa sospensione ex artt.351 comma 2 e 283 c.p.c separatamente dettagliata,
in accoglimento del presente appello e previa fissazione d'udienza e intimazione alla parte appellante di notificare a controparte il presente ricorso in appello e pedissequo decreto di fissazione d'udienza, voglia riformare “in toto” la sentenza impugnata e, per
l'effetto, annullare - in via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto. Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio anche in riforma della condanna alle spese disposta in primo grado>>
Si costituisce il 03.11.2025, e conclude per la inammissibilità di Controparte_4 nuova produzione documentale;
per il rigetto della istanza di sospensione;
per il rigetto del gravame.
Si revoca la dichiarazione di contumacia di Controparte_4
L'appellante articola quattro motivi di appello.
1) Rubricato: “Errata ricostruzione dei fatti relativi al subentro della
[...] al posto della ”. Vi si Parte_3 Parte_2 sostiene l'avvenuta rituale comunicazione, al contraente ceduto, della cessione di azienda, mediante invio di raccomandata all'indirizzo di Circonvallazione
Ostiense 299 cap 00153, corrispondente all'indirizzo indicato sia nel contratto di locazione sia nella cessione d'azienda. A conferma dell'avvenuta r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 comunicazione, l'appellante allega la esistenza di una pec di risposta, dal locatore in data 11 maggio 2022, indicata in all.6.
2) Rubricato: “Errata ed illegittima applicazione degli artt. 2558 cc e 36 L.
392/1978 alla fattispecie della cessione del contratto di locazione unitamente alla cessione dell'azienda, anche per quanto concerne l'azione di sfratto successivamente intentata”. Vi si sostiene che, per le norme richiamate in rubrica, la cessione del contratto di locazione può avvenire in assenza del consenso del locatore, salva la facoltà di quest'ultimo di proporre opposizione per gravi motivi entro 30 giorni dalla comunicazione dell'avvenuta cessione o di recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa. L'art. 36 L. 392/1978, in particolare, prevede che fra il cedente ed il cessionario del contratto di locazione si instauri un rapporto di responsabilità sussidiaria assistito dal beneficium excussionis, in forza del quale il locatore potrebbe agire nei confronti del cedente solo a seguito dell'inadempimento del cessionario nuovo conduttore. Sostiene l'appellante che l'azione di sfratto avrebbe dovuto essere intentata anche nei riguardi del cessionario, litisconsorte necessario e ribadisce che l'avvenuta cessione è stata comunicata – ed ha prodotto effetto – in data 11 aprile 2022, oppure, tutt'al più, in data 11 maggio 2022, quando il locatore, esprimendo il proprio diniego nei confronti della cessione del contratto di locazione, ne manifesta la propria conoscenza – senza, fra l'altro, poterne impedire l'efficacia.
3) Rubricato: “Intrasferibilità dei beni pignorati presenti nell'immobile di Via
Boncompagni 47”. Vi si censura la mancata considerazione, in sentenza, della intrasferibilità di taluni beni pignorati <che rappresentano quanto è stato creato dall'impresa affidataria negli appartamenti dati in locazione (…), i quali non sono asportabili e debbono rimanere in loco poiché conformano l'attività di affittacamere senza tuttavia essere rimovibili>>.
4) Rubricato “Ineseguibilità del precetto di rilascio per la ricorrenza della presenza nell'immobile della in luogo Parte_3 della . Vi si sostiene che all'avvenuta sostituzione Controparte_5 di società nella veste di conduttore dell'immobile per cui è causa, consegue la mancanza del titolo per la esecuzione.
L'appello non ha pregio.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 Motivi di appello sub 1), 2) e 4).
Sono tutti fondati sulla pretesa avvenuta comunicazione, al locatore ceduto, della cessione dell'azienda e del contratto di locazione, dalla società appellante (conduttrice),
a soggetto estraneo alla presente controversia;
vengono valutati congiuntamente e non hanno pregio.
Le censure dell'appellante non inficiano la decisione nella parte in cui accerta che non vi è prova dell'avvenuta comunicazione della cessione di azienda, a CP_4
proprietario e locatore dell'unità immobiliare oggetto di causa.
[...]
Devi darsi atto che, e sensi dell'art. 36 della legge n. 392/78, la cessione del contratto di locazione operata dal conduttore in occasione della cessione dell'azienda esercitata all'interno dell'immobile concesso in locazione è opponibile ed efficace nei confronti del locatore, allorquando il conduttore abbia provveduto alla formale comunicazione, al locatore, di tale cessione “mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”, da tale momento decorrendo il termine per l'eventuale opposizione che la legge riserva al locatore, sussistendone i presupposti (“ gravi motivi”).
Secondo consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi del citato articolo, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell'azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma a questi deve essere comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno, o con modalità diverse, purché idonea a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto.
Tale comunicazione, se per un verso non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario, tuttavia condiziona l'efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga e salvo che questi non si opponga gravi motivi nel termine di 30 giorni.
Sicché la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che, ipotesi non ricorrente nel concreto, egli non l'abbia conosciuta e accettata, secondo la disciplina comune dell'articolo 1407 c.c.
Nel concreto, l'accertamento del primo giudice sulla mancata prova dell'avvenuta comunicazione della intervenuta cessione, diffusamente motivato anche con la mancata produzione in atti della ricevuta di avvenuta consegna del plico contenente detta comunicazione non è inficiato delle censure dell'appellante, pur complessivamente valutate.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 L'appellante non censura tale accertamento (che del resto trova conferma nella valutazione della produzione documentale del primo grado), ma richiama un allegato n.6 che neppure si rinviene tra i documenti prodotti in questo grado e contro la cui produzione vi è eccezione di tardività dell'appellato.
Invero tale allegato non si rinviene neppure tra i documenti prodotti con il ricorso introduttivo del primo grado di giudizio che sono solo quattro: il precetto di rilascio notificato, la cessione di azienda, la comunicazione ex art. 36 L.392/79 non corredata della prova della consegna del plico e il verbale di pignoramento.
Motivo di appello sub 3)
Non ha pregio.
La domanda deve essere qualificata come opposizione ai sensi dell'articolo 617, comma
1 c.p.c., in quanto l'opponente/appellante lamenta l'impossibilità di liberare l'immobile oggetto di causa per l'esistenza di un vincolo apposto sui beni ivi presenti con pignoramento “mobiliare” effettuato dalla cessionaria Controparte_6
[...]
Con l'atto introduttivo del primo grado, l'opponente si limita a richiamare il vincolo eseguito nei locali oggetto del presente giudizio in data 21 settembre 2023 per l'importo complessivo di euro 500.000, su beni immobili oggetti di inventario che asserisce, senza circostanziare nulla al proposito, nel loro complesso inamovibili e destinati all'uso dell'attività commerciale.
Tale circostanza è stata ritenuta generica e irrilevante in sentenza, per la possibilità che il funzionario UNEP procedente alla liberazione dell'immobile, ha di allocare, diversamente, il compendio sequestrato.
Con il motivo di appello in esame, la società lamenta la mancata valutazione della intrasportabilità dei beni pignorati, limitandosi ancora una volta a richiamare il verbale di pignoramento e aggiungendo una circostanza del tutto nuova e dunque inammissibile in questa sede che il trasferimento dell'azienda ha comportato anche il trasferimento di opere realizzate per la ristrutturazione dell'immobile che non sarebbero asportabili.
Il motivo di opposizione si riferisce genericamente al pignoramento di beni “mobili” posti all'interno dell'immobile e l'opponente non circostanza tale asserita intrasferibilità che dunque non è stata valutata in sentenza.
Giova aggiungere, in questa sede, che la circostanza di aver subito un pignoramento di beni immobili di proprietà posti all'interno dell'immobile oggetto di rilascio non ha alcun rilievo ai fini del rilascio dell'immobile.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 Il debitore, infatti, in esecuzione dell'ordine di rilascio è tenuto a liberare l'immobile.
I beni mobili pignorati devono essere custoditi in altro luogo, a ciò provvedendo di norma l'ufficiale giudiziario incaricato dall'esecuzione trasferendo i beni mobili pignorati in custodia in un deposito idoneo a proteggere, nel corso del giudizio di esecuzione, i beni pignorati da aggressioni non lecite e deterioramento nel corso del giudizio di esecuzione, documentando tale operazione in maniera tale da consentire la gestione dei beni nel corso del procedimento di esecuzione.
Quanto alla domanda proposta ex art. 96 c.p.c. n. 3 dall'appellato.
La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa ed a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della "potestas agendi" con un'utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte.
Ne consegue che la condanna al pagamento della somma equitativamente determinata, che pure non richiede né la domanda di parte né la prova del danno, impone il necessario accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede
(consapevolezza dell'infondatezza della domanda) o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta consapevolezza).
Nel concreto, la pur ritenuta manifesta infondatezza della domanda di revocazione, di per sé non è sufficiente all'accoglimento della domanda in esame non configurando, tout- court, prova della pretestuosità dell'iniziativa giudiziaria.
La domanda, dunque, è respinta.
Spese di lite.
Giova precisare in diritto che il rigetto della domanda, meramente accessoria, ex art. 96
c.p.c., a fronte dell'integrale accoglimento di quella di merito proposta dalla stessa parte, non configura una ipotesi di parziale e reciproca soccombenza, né in primo grado né in appello, sicché non può giustificare la compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c. (cfr. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 9532 del 12/04/2017; Ordinanza n. 18036 del 06/06/2022)
Ciò detto, le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: euro 218.177,18 compensi medi, inclusa la r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata).
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello, come in atti proposto dalla nei confronti di Parte_1 CP_4
avverso la sentenza del Tribunale ordinario di Roma n. 7697/2025, resa fra le
[...] parti il 23 maggio 2025, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 11037/2024, promosso dalla nei confronti Parte_1 di , ogni diversa conclusione disattesa, così provvede: Controparte_4
- Revoca la dichiarazione di contumacia di . Controparte_4
- Respinge l'appello.
- Condanna l'appellante a rifondere, all'appellato, le spese di lite che liquida, in euro 14.317,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma,05.11.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
RI NZ AR RI AR ZO

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9