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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
in persona Parte_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato dall'avv. Michele Forino come da mandato allegato telematicamente alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
e CP_1 Controparte_2 rappresentati dall'avv. Antonio Cimino, per procura allegata alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATI
E CONTRO
difesa ed assistita dall'avv. CP_3
Federico Montaldo, come da procura allegata alla comparsa di appello
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Piaccia all'Ecc.ma Corte
d'Appello di Genova, contrariis rejectis, in riforma
1 della sentenza n. 1993/2024 emessa dal Tribunale di Genova, nel merito, respingere le domande proposte dalla ricorrente e dagli intervenuti in I grado perché infondate in fatto ed in diritto e non provate con ogni consequenziale pronuncia. Con vittoria di spese e competenze di lite, oltre spese generali, 4% cpa e iva. Con vittoria delle spese di lite di questo grado di giudizio.”
PER EM BI: “Piaccia alla Corte Ecc.ma,
e/o al C.I. ill.mo per quanto di sua competenza, ogni contraria istanza, azione e/o eccezione disattesa, richiamata e riproposta ogni domanda ed eccezione ex art. 346 c.p.c.: 1) in via preliminare di rito: dichiarare l'inammissibilità dell'appello per sopravvenuta carenza di interesse all'impugnazione da parte del 2) nel Parte_1 merito: rigettare l'appello avversario in quanto del tutto infondato in fatto e in diritto e per l'effetto confermare la sentenza impugnata. Con vittoria di spese legali di entrambi i gradi di giudizio (ivi comprese spese generali 15%), rimborso del contributo unificato, c.p.a. ed i.v.a.”.
PER GI LA: “Piaccia alla Corte d'Appello
Ecc.ma ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattese, rigettare l'appello proposto in quanto inammissibile e comunque infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare l'impugnata sentenza. Con vittoria delle spese di lite del presente giudizio per compensi, oneri previdenziali
e fiscali di legge, spese generali nella misura del
15% dei compensi ex art. 2 DM 55/2014.”
Parole chiave: amministratore – revoca - prorogatio
2 MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
Con ricorso ex art 281 decies c.p.c., depositato presso il Tribunale di Genova, ha CP_3 sostenuto:
• di essere condomina del Parte_1
[...]
• che, in data 24 Marzo 2023, l'assemblea condominiale, a maggioranza ed in approvazione del punto n. 1) dell'ordine del giorno, aveva revocato l'Amministratore in carica,
[...] ed aveva nominato, in Controparte_4 sostituzione, (che poi non avrebbe Persona_1 accettato l'incarico);
• che la delibera di revoca non era mai stata impugnata;

• che, ciononostante, l'amministratore già revocato,
aveva convocato Controparte_4
l'assemblea condominiale in data 5 maggio 2023;
• che le delibere assunte in tale ultima data erano viziate, dal momento che l'assemblea era stata convocata illegittimamente, in quanto l'amministratore revocato dall'assemblea del condominio non aveva un simile potere;

• che, in ogni caso, l'avviso di convocazione non era stato comunicato alla ricorrente, anche perché inviato a mezzo pec, di cui l'attrice non era provvista;

L'attrice ha, quindi concluso chiedendo di annullare la delibera impugnata.
Il si è costituito in giudizio ed ha Parte_1 chiesto di respingere le domande proposte.
Anche i condomini e CP_1 Controparte_5
[...] [...]
sono intervenuti in giudizio associandosi
[...] alle difese della ricorrente.
La causa, istruita in via documentale, è stata decisa con la sentenza n. 1993/24, che ha così deciso: “annulla la delibera dell'assemblea del assunta in data 5 Parte_1 Parte_1 maggio 2023; -condanna il a rifondere Parte_1 alla ricorrente le spese giudiziali che liquida in euro 3809,00 a titolo di onorari ed euro 518,00 a titolo di esborsi, oltre IVA, CPA e spese generali;
- condanna il condominio a rifondere agli intervenuti le spese giudiziali che liquida in euro 3809,00 a titolo di onorari, oltre IVA, CPA e spese generali”.
Secondo il Tribunale, la delibera impugnata era illegittima, in quanto l'amministratore uscente era stato revocato dall'assemblea e, quindi, questi, in regime di prorogatio imperii, poteva eseguire solo le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agl i interessi comuni e tra queste non rientrava la convocazione di un'assemblea condominiale, così come da precedente del Tribunale di Roma, salvo adeguata prova contraria non offerta dal
Parte_1
La convocazione dell'assemblea condominiale da parte di un soggetto non legittimato, perché non più amministratore, era illegittima, con conseguente annullamento della delibera impugnata, in quanto si tratta di un profilo che attiene alla regolare costituz ione della riunione e, quindi, rientra nella categoria dell'annullabilità delle deliberazioni.
2 Il giudizio di appello
Il ha impugnato la sentenza in esame Parte_1
4 ed ha chiesto che, in riforma della stessa, le domande proposte dalla controparte venissero respinte.
Tutte le altre parti si sono costituite in giudizio ed hanno chiesto di respingere l'appello.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 2 luglio 2025.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, il ha Parte_1 lamentato la “parziale ed erronea lettura ed applicazione della giurisprudenza citata dallo stesso tribunale”. Il Tribunale di Genova, nel motivare la propria decisione, contraria al aveva richiamato il precedente Parte_1 costituito dal Trib. Roma 5 febbraio 2021, n.
2107, che, però, il giudicante aveva male interpretato e riportato. Tale provvedimento, infatti, dopo aver sostenuto che l'amministratore, una volta revocato, può compiere solo attività urgenti, aveva concluso che, tra le attività consentite all'amministratore in regime di prorogatio, vi è quella di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante ha lamentato il “mancato esame di tutte le difese del
e mancata valutazione delle produzioni Parte_1 in atti”. Il aveva, comunque, Parte_1 dimostrato l'urgenza della convocazione dell'assemblea, dal momento che all'ente mancavano fondi, a causa della morosità di alcuni condomini, per cui l'approvazione del rendiconto era necessaria per la gestione dell'ente.
Con il terzo motivo di appello, il ha Parte_1
5 lamentato la immotivata mancata applicazione della costante giurisprudenza che ammette la convocabilità delle assemblee condominiali da parte dell'amministratore in prorogatio, senza parlare di urgenza.
4 L'interesse ad impugnare.
La parte appellata ha eccepito il sopravvenuto venir meno dell'interesse ad impugnare la sentenza di primo grado da parte del Parte_1
Come risulta dalla delibera in data 20 Gennaio
2025 (doc. 2 di parte appellante), la compagine condominiale, in sede di assemblea totalitaria, aveva nominato un nuovo Amministratore (Studio
Immobiliare Bargiacchi), al quale era stato espressamente affidato il compito di “acquisire tutta la documentazione di pertinenza da parte della precedente Amministrazione (Agenzia
Immobiliare Cairoli s.a.s. di Rapallo), a riordinare
e verificare tutte le spese, gli oneri, i riparti, carico ed a favore di ciascun condomino a far data dall'ultimo esercizio approvato”.
Risulta, però, evidente che il ha Parte_1 interesse ad ottenere una pronuncia che accerti la legittimità del proprio operato in relazione alla delibera del 5 maggio 2023, se non altro ai fini della decisione sulle spese di lite.
L'eccezione deve, pertanto, essere respinta.
5 I poteri dell'amministratore in regime di prorogatio.
I primi 3 motivi di appello possono essere esaminati congiuntamente e sono infondati.
Va premesso che l'amministratore del Parte_1 appellante, già in precedenza revocato con
6 delibera non impugnata del 24 marzo 2023 (doc. 2 di parte , convocò l'assemblea del 5 CP_3 maggio 2023, con il seguente ordine del giorno: “1)
Approvazione del consuntivo gestione ordinaria
2022 e suo riparto;
2) Relazione dell'amministratore su esito arbitrato nella vertenza con Controparte_6 eventuali successivi provvedimenti;
3) Esame prosecuzione lavori di consolidamento/ristrutturazione box e camminamenti comuni;
4) Approvazione del preventivo 2023; 5) Varie ed eventuali.
All'esito l'assemblea approvò il punto 1) ed il punto 4), con le maggioranze ivi indicate.
Bisogna valutare se l'amministratore revocato aveva o meno il potere di convocare l'assemblea.
Il comma 8 dell'art. 1129 c.c. prevede che l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, nonché “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”. Da quanto precede, risulta che un amministratore in prorogatio non può più considerarsi nella pienezza delle sue funzioni, residuandogli, al contrario, una limitata rappresentanza dei condomini, siccome confinata al compimento delle sole “attività urgent i”, non meglio definite.
Alcune sentenze hanno sostenuto che, nel silenzio della legge, la prorogatio opera in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi
7 di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, cod. civ., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina
(Cass. 18660/12; Cass. 1405/07; Cass. 4531/03).
La ratio che giustifica tale orientamento giurisprudenziale si fonda sulla necessità di garantire la continuità gestionale nell'ambito condominiale e su una presunzione di conformità all'interesse e alla volontà dei condomini.
Proprio su questa base, altre sentenze hanno precisato che l'istituto della prorogatio dell'amministratore non opera quando vi sia una manifestazione di volontà contraria da parte dell'assemblea alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore, capace di vincere la presunzione di cui sopra.
Tale manifestazione di volontà contraria, secondo
Cass. 19436/21, sussiste nel caso di revoca giudiziale dell'amministratore. Si veda, inoltre,
Cass. 12120/18, secondo cui la volontà contraria alla prosecuzione, sia pure limitata, dei poteri dell'amministratore ben può essere rappresentata da una delibera di revoca dell'amministratore con contestuale nomina del nuovo. In termini analoghi, si vedano Cass. 15858/02 e Corte
d'Appello Roma, Sez. II, Sentenza, 29/09/2022, n.
5958.
Nella specie, l'assemblea ha revocato il vecchio amministratore e, contestualmente, ha manifestato la volontà di indicarne uno nuovo (per quanto questi poi non abbia accettato l'incarico), in tal modo dimostrando la volontà dell'assemblea
8 di non avvalersi più dell'operato del precedente, neppure nella gestione dei poteri che gli derivano dalla prorogatio.
Ne discende la conferma della sentenza impugnata per quanto di ragione.
6 le spese di lite
Queste seguono la soccombenza nei rapporti tra le parti e vengono liquidate in dispositivo, sulla base del valore indeterminabile complessità bassa.
Le spese sono liquidate secondo i parametri minimi per la non particolare complessità dell'attività svolta (nella liquidazione delle 2 parti intervenute, assistite da un unico difensore, sono stati calcolati aumenti ex art. 4, co. 2 per il numero delle parti e diminuzione ex art. 4, co. 4
DM 55/14, per la ripetitività delle questioni esaminate, che, quindi, si elidono).

PQM

Respinge l'appello e per l'effetto conferma la sentenza del Tribunale di Genova n. 1993/24 del
3 luglio 2024; condanna a rifondere Parte_1 alle due parti appellate le spese di lite, che liquida, per ognuna, in euro 4.996,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge.
Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il giudizio di appello, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater dpr 115/02.
Genova 8 luglio 2025
Il relatore Il Presidente
9 Fabrizio Pelosi Marcello Bruno
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