REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce
Seconda Sezione
La Corte di Appello di Lecce – II^ Sezione Civile composta dai magistrati: dott. Antonio Francesco Esposito - presidente dott.ssa Consiglia Invitto - consigliere dott. Giovanni Surdo - consigliere est. ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 771/2023 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 07/10/2025, vertente tra
(c.f. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Maria Grazia Petrucci-
APPELLANTE contro
(cf. ) in proprio e nella qualità di erede di CP_1 C.F._2
, (cf. ) e (cf. Persona_1 Parte_2 C.F._3 Parte_3
nella qualità di eredi di , tutti rappresentati e CodiceFiscale_4 Persona_1 difesi dall'Avv. Giovanni Carlino-
APPELLATI
OGGETTO: appello avverso la sentenza n.2303/2023 del Tribunale di Lecce pubblicata il 02.08.2023.
I procuratori delle parti costituite hanno precisato le conclusioni mediante note scritte sostitutive di udienza ex art.127 ter c.p.c. per l'udienza del 07 ottobre 2025, con le quali si sono riportati ai propri scritti.
MOTIVAZIONE 1.- Con atto di citazione, e convenivano in giudizio Persona_1 CP_1
, chiedendo che quest'ultimo venisse condannato alla rimozione di Parte_1 quanto illegittimamente ubicato nella proprietà degli attori. Più precisamente, i deducenti, premettendo di essere proprietari di un appartamento sito in Gallipoli alla via Arene, n.7 posizionato al terzo piano di un condominio dotato di due balconi di cui uno aggettato e uno incassato, esponevano che: -nella cd. “colonna d'aria” sovrastante il balcone incassato era stata installata l'unità esterna di un climatizzatore a servizio dell'appartamento sovrastante, sito al quarto piano e di proprietà del convenuto, senza alcuna autorizzazione;
-essendo il balcone incassato di esclusiva proprietà degli attori, parimenti doveva intendersi di proprietà di questi ultimi anche lo spazio sovrastante il piano di calpestio dello stesso balcone, non potendo considerarsi, la cd. colonna d'aria, quale spazio comune;
-dunque,
l'installazione dell'unità esterna del climatizzatore costituiva turbamento del legittimo e regolare esercizio del diritto di proprietà da parte degli attori.
2.-Istruita la causa a mezzo prova documentale, il Tribunale di Lecce, con sentenza pubblicata il 2.8.2023, ha accolto la domanda attorea condannando il convenuto alla rimozione dell'unità esterna del climatizzatore con relativo supporto, tubazione e ogni altro elemento ad essa collegato.
Il primo giudice, in via preliminare, ha rigettato l'eccezione di incompetenza per materia del Tribunale, posto che nella specie oggetto di controversia è la lesione di un diritto reale e non l'uso di cosa comune, per cui non può ritenersi, come sostenuto dal convenuto, che competente a decidere fosse il Giudice di Pace, fermo restando che la cd. colonna d'aria relativa ad un balconcino incassato, pur non essendo oggetto di autonomo diritto di proprietà, costituisce modalità di esercizio del diritto, in capo al proprietario del balcone, di utilizzarne lo spazio sovrastante (assorbita la questione relativa alla pur eccepita incompetenza per valore).
Il primo giudice ha inoltre rigettato l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal convenuto quale comodante dell'appartamento. Il Tribunale ha osservato che il comodante, con il contratto di comodato, ha trasferito in capo al comodatario la sola “detenzione interessata” del bene e non anche il possesso né
pag. 2/10 tantomeno il diritto di proprietà, rimanendo pertanto egli l'unico soggetto legittimato passivo dell'intrapresa azione negatoria servitutis.
Nel merito, il Tribunale ha premesso che: -i balconi, i quali sono esclusi dall'elenco delle parti comuni ex art. 1117 c.c., sono da intendersi, assieme alla relativa colonna d'aria, quali pertinenze dell'appartamento dal quale vi si accede e dunque appartengono ai proprietari di questi ultimi;
-i balconi, inoltre, si distinguono in aggettanti e incassati, essendo i primi quelli che sporgono rispetto alla facciata ed i secondi quelli che formano una rientranza nella facciata dell'edificio e che dunque non fuoriescono dai muri perimetrali e sono chiusi su due o tre lati;
-il balcone oggetto di causa è incassato, da ciò derivando che la soletta di detto balcone, costituente prolungamento del solaio e avente funzione di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani, è oggetto di compossesso esercitabile dal proprietario del piano superiore in termini di calpestio e dal proprietario del piano inferiore in termini di solaio;
-dunque, il proprietario dell'appartamento dal quale si accede al balcone è proprietario della parte inferiore della soletta del piano sovrastante. Ha quindi evidenziato che, nel caso di specie, il avrebbe dovuto chiedere ed ottenere Pt_1 specifica autorizzazione per poter installare l'unità esterna del climatizzatore sul muro posto sulla parte inferiore della soletta. Più precisamente, la colonna d'aria del balconcino incassato compresa fra il piano di calpestio del balcone sottostante e la parte inferiore della soletta del balcone sovrastante appartiene al proprietario del balcone sottostante e va intesa come mezzo di esercizio del diritto di proprietà, da ciò derivando che il convenuto, avendo invaso la colonna d'aria di proprietà degli attori, ha leso il loro diritto di proprietà; l'invasione non può neppure essere giustificata né dal fatto che in tale colonna d'aria si affacciano altre aperture, finestre e balconi già presenti, né ai sensi dell'art. 1102 c.c. in quanto detta norma si applica ai beni comuni e non ai beni di proprietà esclusiva.
3.-Avverso detta sentenza, ha proposto appello , il quale ha Parte_1 dedotto l'erroneità della decisione del Tribunale per le ragioni che verranno più avanti esaminate.
4. –Si sono costituiti e con comparsa depositata il Persona_1 CP_1
19.01.2024. pag. 3/10 Nelle more del giudizio, a seguito del decesso di , si costituivano Persona_1
e , eredi dell'originario appellato, con comparsa del Parte_2 Parte_3
24.2.2025.
Acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado, all'udienza del 7 ottobre 2025 la causa è stata riservata per la decisione.
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5.1. Con il primo motivo, l'appellante si duole che il Tribunale ha rigettato l'eccezione di incompetenza per materia sulla scorta di una errata ricostruzione dei luoghi. Ed in effetti, a differenza di quanto sostenuto nell'impugnato provvedimento, tra le due proprietà e non vi è alcun balcone e Parte_4 Pt_1 conseguentemente alcuna soletta che le separi e che sia oggetto di compossesso.
Precisa, inoltre, l'appellante, che l'unità esterna del climatizzatore non è stata posizionata nella parte inferiore della soletta, come detto inesistente, ma sul parapetto del balconcino facente parte dell'appartamento del che ad oggi Pt_1 appare chiuso con una finestra, e dunque su proprietà del o al più di proprietà Pt_1 condominiale qualora si voglia ritenere il parapetto quale facente parte della facciata dell'edificio e quindi muro perimetrale, da tanto derivando che oggetto di causa sono le modalità d'uso di un bene comune e dunque la competenza è in capo al Giudice di
Pace.

5.2. Con il secondo motivo, l'appellante lamenta che il primo giudice, avendo rigettato l'eccezione di incompetenza per materia, ha ritenuto assorbita l'eccezione di incompetenza per valore. Secondo il deducente, tuttavia, pur a voler ritenere il
Tribunale competente per materia, comunque doveva riconoscersi la competenza del
Giudice di Pace secondo il criterio del valore: dovendosi calcolare il valore di causa in base al valore della prestazione o dei beni richiesti con l'atto introduttivo del giudizio, nel caso di specie, consistendo la prestazione richiesta nel rimuovere l'unità esterna del condizionatore, il valore è da ritenersi tale da rimanere al di sotto dei cinquemila euro.

5.3. Con il terzo motivo di gravame la sentenza viene censurata anche nella parte in cui ritiene il convenuto legittimato passivo dell'intrapresa azione negatoria servitutis. Secondo l'appellante, l'azione esercitata da controparte non può pag. 4/10 qualificarsi in tal modo, mancandone il presupposto essenziale: più precisamente,
l'azione negatoria servitutis è esercitata dal proprietario di un bene che intenda leso il suo diritto di proprietà poiché gravato da una servitù abusiva, ma nel caso di specie il bene oggetto dell'asserita lesione non è di proprietà degli attori poiché non vi è alcuna colonna d'aria su cui controparte può esercitare il diritto di proprietà per tutte le ragioni già esposte. Pertanto, non potendosi trattare di azione negatoria servitutis, neppure può considerarsi legittimato passivo il proprietario dell'appartamento, posto che il bene di cui si richiede la rimozione, ossia l'unità esterna del climatizzatore, è di proprietà del comodatario, il quale ha provveduto ad installarla.

5.4. Con il quarto motivo, l'appellante si duole che il Tribunale abbia elaborato una ricostruzione dei luoghi del tutto differente rispetto alle reali condizioni. Il primo giudice cade in errore non solo nel considerare il balcone in oggetto come un balcone incassato e non invece, come nella realtà è, un balcone aggettante, ma anche nel ritenere che tra le due proprietà vi sia un balcone e che dunque a separarle vi sia la soletta del balcone stesso su cui si formerebbe il compossesso:
l'appellante evidenzia invece che, come provato dalla stessa relazione di parte da quest'ultimo prodotta in giudizio, l'unità esterna del condizionatore è stata installata non sul muro della parte inferiore della soletta, ma sul parapetto del balconcino di proprietà attualmente chiuso da un infisso, e precisamente nel punto Pt_1 corrispondente al piano di calpestio dell'abitazione dell'appellante. Da tanto deriva che l'appellante non ha invaso la colonna d'aria insistente tra il piano di calpestio del balcone facente parte dell'appartamento di proprietà degli originari attori e la parte inferiore della soletta del balcone sovrastante.
Secondo l'appellante la colonna d'aria non può costituire oggetto di un autonomo diritto, ma rappresenta unicamente il mezzo con cui i proprietari di un dato bene esercitano il diritto di sopraelevazione: nel caso di specie non può ipotizzarsi alcuna lesione di tale diritto, in quanto la proprietà del solo balcone non può determinare il diritto di proprietà e dunque di sopraelevazione di ogni condomino sullo spazio sovrastante, ed in effetti nessun condomino potrebbe sopraelevare il proprio balcone. Tanto considerato, l'appellante deduce che al più la colonna d'aria può considerarsi di proprietà del e dunque, non solo gli originari attori CP_2
pag. 5/10 non hanno legittimazione ad agire, ma inoltre le norme che devono applicarsi al caso di specie sono gli artt. 1102 e 1117 c.c. relativi alle parti comuni, trattandosi per l'appunto di un muro perimetrale, dunque comune, che ciascun condomino ha il diritto di usare purché non se ne impedisca l'uso altrui, cosa che nel caso di specie non si è verificata.
In subordine, nel caso si voglia ritenere valida la sussistenza di una colonna d'aria, comunque deve trovare applicazione l'art. 840 comma 2 c.c. ai sensi del quale il soggetto che intende intervenire avverso eventuali invasioni dello spazio sovrastante la propria proprietà, deve vantare e provare un concreto interesse, ossia che l'operato altrui impedisce la concreta possibilità di utilizzo di quello spazio: nel caso di specie, l'unità esterna del climatizzatore, per le sue caratteristiche e dimensioni, non pregiudica né il corso d'aria né la propagazione della luce nella proprietà dei coniugi da tanto derivando la mancanza del loro interesse ad Per_1 agire.

6. Nei primi tre motivi di gravame vengono in rilevo questioni processuali relative alla competenza per materia e valore ed alla legittimazione passiva, radicate sull'assunto che la qualificazione della domanda operata dal Tribunale in termini di actio negatoria servitutis sia errata, trattandosi invece di una questione inerente l'uso di cosa comune.
Sostiene in primo luogo l'appellante che l'unità esterna del condizionatore
(oggetto del contendere) è stata istallata sul parapetto del balcone di proprietà Pt_1 parapetto che fa parte della facciata dell'edificio e quindi del muro CP_3 perimetrale comune, da tanto derivando che oggetto di causa sono le modalità d'uso di un bene comune con conseguente competenza del Giudice di Pace.
In secondo luogo, dovendosi escludere la natura reale dell'azione proposta dagli attori, la loro richiesta di rimuovere l'unità esterna del condizionatore rientra in un ambito di valore al di sotto dei cinquemila euro, con conseguente competenza del
Giudice di Pace.
In terzo luogo, una volta esclusa la natura reale dell'azione in termini di negatoria servitutis, neppure può considerarsi legittimato passivo il proprietario pag. 6/10 dell'appartamento, posto che il bene di cui si richiede la rimozione, ossia l'unità esterna del climatizzatore, è di proprietà del comodatario, il quale ha provveduto ad installarla.
I primi tre motivi di impugnazione sono infondati, in quanto nell'atto di citazione iscritto a ruolo il 9.3.2022 risulta proposta una domanda, diretta sì alla rimozione dell'unità esterna del condizionatore, ma basata sulla prospettazione di una lesione del diritto di proprietà esclusiva degli attori inerente il balcone (incassato) dell'appartamento. Si legge infatti nel citato atto introduttivo: “all'interno della colonna
d'aria del balcone …è stata arbitrariamente installata l'unità esterna di un climatizzatore a pompa di calore, con relativo supporto e tubazioni, a servizio dell'appartamento sovrastante…(…) considerata la proprietà del balcone in capo agli attori, la medesima dovrà ritenersi anche con riferimento allo spazio sovrastante il piano di calpestio dello stesso, comunemente denominata “colonna d'aria” e definita
“come la proiezione verso l'alto dello spazio areo sovrastante un suolo, la cui proprietà spetta al proprietario del suolo;
diritto di proprietà che nella specie è stato violato”. L'atto di citazione si conclude con la richiesta di “accertare e dichiarare …
l'illegittima apposizione nella proprietà degli attori, dell'unità esterna del climatizzatore…. Per l'effetto condannare il sig. nella qualità di Parte_1 proprietario dell'appartamento, alla rimozione di quanto illegittimamente ubicato nella proprietà degli attori …”.
Non vi è dubbio che l'azione proposta dagli attori deduce la lesione del loro diritto di proprietà sul balcone del loro appartamento, posto che la colonna d'aria sovrastante tale balcone, anche se non costituisce autonomo diritto di proprietà, va intesa come contenuto del diritto medesimo, consistente nell'utilizzo dello spazio sovrastante, quale mezzo attraverso il quale il proprietario del balcone esercita il proprio diritto. La prospettazione della lesione di un tale diritto, conseguente a stabili intrusioni da parte di terzi, esprime un'azione a difesa del diritto di proprietà sul balcone, qualificabile in termini di actio negatoria servitutis, in quanto diretta a contestare il diritto del terzo ad occupare lo spazio rientrante nella colonna d'aria sovrastante il balcone medesimo.
pag. 7/10 In un caso che presenta analogie con quello in esame, la Suprema Corte ha affermato che la domanda con cui il proprietario di una terrazza chiede la rimozione di alcuni stenditoi, collocati da un vicino sulle finestre prospicienti un cortile interno, sui quali venga stesa biancheria sgocciolante sulla medesima terrazza, deve essere qualificata come "actio negatoria servitutis", ai sensi dell'art. 949 cod. civ., e non può inquadrarsi nella disciplina delle immissioni, implicando i fatti posti in essere dal proprietario dell'appartamento sovrastante l'affermazione di un diritto di natura reale sulla terrazza, il cui esercizio per il tempo prescritto dalla legge potrebbe comportare l'acquisto per usucapione della servitù (Cass. n. 14547/2012, Rv. 623544 - 01).

7. La disamina del merito della domanda così qualificata esige preliminarmente alcune precisazioni in fatto sullo stato dei luoghi per cui è causa. Il primo giudice, dopo aver illustrato le distinzioni e il regime giuridico dei balconi di un edificio condominiale, ha osservato che il convenuto, odierno appellante, ha istallato l'unità esterna del condizionatore sul muro posto sulla parte inferiore della soletta del balcone, senza autorizzazione degli attori, proprietari del balcone sottostante.
Egli quindi ha invaso e occupato la colonna d'aria “compresa tra il piano di calpestio e la soletta del balcone sovrastante”, che appartiene al proprietario del balcone sottostante. In questo modo il convenuto ha invaso la colonna d'aria degli attori, limitandone l'utilità con conseguente lesione del loro diritto.
Questa conclusione risulta condivisibile e va confermata, in quanto non risulta confutata dalla circostanza, sulla quale l'appellante ha fondato l'impugnazione, che l'unità esterna del condizionatore è stata installata non sulla parte inferiore della soletta, ma bensì sul parapetto del balconcino di proprietà vale a dire in un Pt_1 punto in cui non vi è una soletta divisoria tra il piano sottostante (di proprietà Per_1
) e il piano soprastante di proprietà Il rilievo dell'appellante omette di
[...] Pt_1 considerare che i balconi delle due proprietà, e , hanno differenti Pt_1 Parte_4 profondità e che il balcone degli appellati sporge, di circa due metri in più rispetto a quello del ragion per cui l'unità esterna del condizionatore, pur essendo stato Pt_1 installato, non sotto la soletta del balcone sovrastante (come sembrerebbe desumersi dalla sentenza impugnata), ma sul parapetto del balcone medesimo, in pag. 8/10 ogni caso – stante la diversa profondità dei due balconi, ha invaso inevitabilmente la colonna d'aria relativa alla maggiore ampiezza del balcone degli appellati;
infatti detta unità esterna aggetta (non sul vuoto) ma sulla colonna d'aria corrispondente al piano di calpestio del balcone degli appallati.
Il fatto che l'unità esterna del condizionatore sia stata installata sul muro esterno del balconcino di proprietà muro da ritenersi di proprietà esclusiva dello Pt_1 stesso o al più di proprietà condominiale, non si pone in contrasto con Pt_1
l'affermata lesione del diritto degli appellati, dal momento che, in ogni caso, detta unità sporge o aggetta sulla colonna d'aria del balcone sottostante, che ha una maggiore sporgenza in lunghezza rispetto a quello dell'appellante.

8. Neppure ha maggior pregio il rilievo dell'appellante, secondo cui a norma dell'art.840 2 comma c.c., il proprietario non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità o tale altezza che egli non abbia interesse ad escludere.
Secondo la difesa del nella specie gli attori non hanno allegato né dimostrato Pt_1 alcun pregiudizio concreto derivante dalla istallazione dell'unità esterna del condizionatore.
In realtà, la posizione in cui risulta istallata la predetta unità esterna con il sottostante supporto e relativa tubazione, in quanto ubicato a pochi centimetri sopra la porta-finestra di accesso al balcone di proprietà degli appellati, comporta una violazione dell'altrui diritto di proprietà, senza che venga in rilievo l'assenza o meno di un ulteriore pregiudizio, profilo, questo, che potrebbe essere rilevante solo in caso di attività che si svolgono a notevole altezza rispetto al suolo (nella specie rispetto al piano dei calpestio del balcone di proprietà ), ma non ad una distanza Persona_1 così esigua, come quella in oggetto.
L'appello deve quindi essere rigettato con integrale conferma della sentenza impugnata. Il regolamento delle spese del grado segue la soccombenza.
Va dato atto - ai sensi del comma 1-quater dell'art. 13 DPR 115/2002 - della sussistenza, a carico dell'appellante, dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la proposta impugnazione. pag. 9/10

P.Q.M.


La Corte, decidendo sull'impugnazione avverso la sentenza n.2303/2023 del
Tribunale di Lecce pubblicata il 02.08.2023, così provvede:
1) respinge l'appello proposto da nei confronti del Parte_1
e e, per l'effetto, conferma la CP_1 Parte_2 Parte_3 sentenza impugnata;

2) condanna al pagamento in favore degli appellati Parte_1 delle spese del grado, liquidate nella somma complessiva di euro 700,00, oltre le spese forfettarie di studio nella misura del 15%, iva e cap come per legge;

3) dà atto, ai sensi dell'art.13 comma 1-quater DPR 115/2002, della sussistenza dell'obbligo a carico dell'appellante di versamento dell'ulteriore importo, se dovuto, a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo.
Lecce, 30 ottobre 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
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