REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Bologna, Terza Sezione Civile, composta dai sigg. magistrati: dott.ssa Manuela Velotti -Presidente dott.ssa Silvia Romagnoli -Consigliere dott.ssa Antonella Romano -Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2209/2021 R.G.;
PROMOSSA DA
con sede legale in Bologna, Viale Oriani n. 31, avente codice Controparte_1 fiscale;
P.IVA_1 nato ad [...] nel Polisene (RO), avente codice fiscale Parte_1
C.F._1
-entrambi rappresentati e difesi dagli Avvocati Mauro Mazzucato e Filippo Mazzucato;

NEI CONFRONTI DI
con sede legale in Alfonsine (RA), via Reale n.160, avente Controparte_2 codice fiscale rappresentata e difesa dall'Avvocato Giovanni Valandro;
P.IVA_2
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del febbraio 2019, e Controparte_1 Parte_1 convenivano, innanzi al Tribunale di Bologna, esponendo quanto Controparte_2 segue:
-Credemleasing S.p.A. aveva acquistato dalla convenuta una porzione di fabbricato, edificato nel 1916, costituito anche da un'unità immobiliare a uso ufficio, poi concesso in locazione finanziaria alla società attrice, la quale, a sua volta, aveva concesso l'immobile in locazione a Parte_1
aveva dato incarico ad un proprio perito di fiducia di redigere una relazione tecnica, CP_1 prodromica ai lavori di ristrutturazione e adeguamento dell'immobile, dalla quale emergevano vizi occulti;

aveva proposto ricorso per ATP, il 18.5.2015, al Tribunale di Bologna;
CP_1
-il ctu incaricato aveva rilevato come i solai fossero inidonei a sopportare una moderna ristrutturazione, indicando in 25.338,29 euro il costo per regolarizzarli.
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Chiedevano, in conclusione, la condanna della convenuta al risarcimento dei danni patiti.
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Con sentenza n. 1177/2021, il Tribunale di Bologna, decidendo nel contraddittorio delle parti, rigettava la domanda.
In particolare, il primo giudice evidenziava come i vizi lamentati non rilevassero ai fini della garanzia di cui agli art. 1490 ss. c.c., in quanto essi erano facilmente riconoscibili, data la vetustà dell'immobile, costruito nel 1916, circostanza conosciuta dagli attori, che avrebbero dovuto accertare, usando l'ordinaria diligenza, l'idoneità statica dei solai a sopportare i carichi di una moderna ristrutturazione.
Soggiungeva che, comunque, la normativa dell'epoca in cui fu costruito l'immobile (D.M.
10/1/1907) regolava le tecniche edilizie solo per le opere pubbliche, con conseguente sua inapplicabilità al caso di specie.
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Avverso tale sentenza interponevano appello i soccombenti attori, insistendo per l'accoglimento della propria domanda.
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Resisteva Controparte_2
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2 Precisate le conclusioni, come in atti, in relazione all'udienza cartolare del giorno
25.11.2025, la causa veniva posta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Con il proposto gravame, si contesta, diffusamente argomentando, come erroneamente il primo giudice abbia ritenuto che i vizi dell'immobile fossero facilmente riconoscibili dall'acquirente, con conseguente applicazione dell'art. 1491 c.c. ed esclusione della garanzia di cui all'art. 1490 c.c., a fronte della sola circostanza, non dirimente, che l'immobile era stato costruito quasi 100 anni prima.
2)Parte appellante deduce, specificatamente, quanto segue: la diligenza richiesta al compratore non si spinge oltre la diligenza occorrente per rilevare difetti di facile percezione da parte dell'uomo medio. […..]Tale principio non presuppone, in capo al compratore, una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione da parte dell'uomo medio [….] Secondo il primo giudice, invece, la diligenza richiesta alla
PMG avrebbe dovuto essere ben maggiore, tale da poter verificare lo stato dei carichi dei solai. Stato che fu possibile verificare, successivamente all'atto di compravendita, solamente attraverso lo smontaggio del controsoffitto, profondi sondaggi ed attente valutazioni tecniche nonché ingenti spese. Il Tribunale, in sostanza, ha imputato alla
[...]
la mancanza di una diligenza che, in realtà, è impossibile richiedere CP_1 all'acquirente di un immobile>.
Deduce, altresì, che essa aveva richiesto documentazione all'amministratore del condominio, così apprendendo che l'immobile era stato sottoposto a cambio di destinazione d'uso, da abitativo a commerciale, nel 1986 mentre nel 2013, su consiglio dell'ing. erano stati fatti, in tutto il condominio, importanti lavori di Controparte_3 consolidamento delle murature>.
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Contesta, inoltre, come la venditrice fosse venuta meno all'obbligo di adeguata conservazione dell'immobile, posto che essa era al corrente, dal 2010, dell'inadeguatezza dei solai, avendo commissionato una perizia ad un professionista, che aveva evidenziato quanto segue:
3 “……….al di là di tutte le incertezze sulle armature e sugli spessori, è evidente che i solai sono stati progettati appena appena per i carichi previsti in progetto e che non hanno risorse addizionali. Non ritengo ci siano pericoli immediati ma, di sicuro i solai non sono staticamente idonei per i maggiori carichi derivanti da una moderna ristrutturazione”.
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Lamenta, poi, un'erronea valutazione dei risultati dell'ATP da parte del primo giudice, deducendo specificatamente quanto segue: Persona_1 ha concluso la propria relazione accertando che “i solai dell'unità immobiliare
[...] in esame non rispettano le prescrizioni previste dal D.M. 10.1.1907 e quindi non tengono conto dello stato delle conoscenze scientifiche del tempo. Lo scrivente lascia al magistrato la valutazione giuridica se la mancata corrispondenza con una norma non cogente ma rappresentativa anche dello stato delle conoscenze sia da considerarsi un vizio o meno.”
3)Una volta richiamate sinteticamente le censure mosse alla motivazione del primo giudice, ne va subito evidenziata l'infondatezza, pur occorrendo integrare la motivazione del primo giudice con la considerazioni che seguono.
4) Va, anzitutto, evidenziato che l'art. 1491 c.c. prevede l'esclusione della suindicata garanzia, per quanto qui rileva, caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi>.
Pacifico è, dunque, che non poteva esigersi, da parte appellante, il ricorso al parere di un professionista o l'espletamento di saggi.
Occorre, dunque, chiedersi se la sola visione del fabbricato e dell'appartamento de quibus era tale da rendere, se non evidente, facilmente conoscibile, la circostanza che i solai erano stati realizzati senza rispettare le prescrizioni previste dal D.M. 10.1.1907, che all'epoca della costruzione, erano obbligatorie solo per gli edifici pubblici, ma comunque considerate, per come emerge dalla ctu, di cui all'ATP, rispondenti alla migliore tecnica edilizia.
5)La risposta, affermativa, a tale elementare domanda, nella quale si riassume, in buona sostanza, l'odierno contenzioso, si impone, già esaminando la relazione del 2015, redatta su incarico della medesima parte appellante.
Scrive, specificatamente, il professionista incaricato dall'odierna parte appellante quanto segue:
4 I paramenti murari portanti del fabbricato [……]sono realizzati con blocchi di calcestruzzo di grandi dimensioni forati internamente. Recentemente. essendo questi paramenti inadeguati dal punto di vista statico. sono stati realizzati lavori di rinforzo delle murature, sia interne che perimetrali, consistenti nel riempimento dei blocchi con malta.
Nonostante tale riempimento, risulta ad oggi impossibile realizzare sulle murature tracce per l'occultamento degli impianti poiché tali rotture risulterebbero di grave nocumento per la struttura.
Tale situazione impone, sostanzialmente, la realizzazione di contropareti di cartongesso su tutte le pareti per occultare l'impiantistica con conseguente diminuzione della superficie utile dei vani.
La singolare tipologia muraria. totalmente al di fuori di ogni consuetudine costruttiva anche per l'epoca di costruzione, impone per di più particolari accorgimenti e attenzioni che impediscono in sostanza l'uso in piena libertà dell'immobile. Per esempio NON possono essere realizzate cerchiature poiché risulta impossibile ancorarle a queste particolari murature e quindi la proprietà non è libera di adeguare la distribuzione dell'appartamento in base alle proprie esigenze.
Inoltre tale tipologia muraria risulta particolarmente debole rispetto sia alle azioni statiche verticali sia a quelle sismiche. Il rinforzo eseguito, infatti, ha interessato solamente
i piani più bassi del fabbricato mentre quelli alti mantengono la inadeguata struttura originale risultando quindi ancora deboli e fragili. Suddetta situazione determina quindi un ulteriore onere per la proprietà essendo le strutture, nella loro interezza, parti comuni>.

6)Dunque è lo stesso consulente dell'odierna parte appellante a riferire che la tipologia muraria era totalmente al di fuori di ogni consuetudine costruttiva anche per l'epoca di costruzione.
Ne si può sostenere che essendo stati eseguiti i lavori indicati in citazione, tale circostanza non fosse più evidente, dato che lo stesso consulente riferisce:
-che i rinforzi sono stati eseguiti solo ai piani bassi;

-che sono consistiti nel mero riempimento dei blocchi con malta;

-che gli impianti erano rimasti a vista.
Ed a fronte di tali caratteristiche, invero molto peculiari ma ben visibili, parte acquirente non poteva non comprendere che le buone tecniche di costruzione erano state ignorate nella realizzazione del fabbricato, senza che ciò, peraltro integrasse , dato che la normativa lo consentiva all'epoca della costruzione e nessuna norma successiva ne aveva
5 imposto l'adeguamento, adeguamento, peraltro, neppure necessario per la sicurezza dello stabile, come si apprende dalla relazione di ctu, ove viene rilevato che quei solai erano comunque , sicchè un problema di sicurezza si sarebbe posto solo a fronte dei previsti lavori di ristrutturazione, esigenti carichi maggiori.
E se le stesse opere murarie denotavano ciò, parte acquirente doveva certamente prevedere che i solai fossero stati realizzati, ignorando le migliori tecniche di costruzione ed, infatti, prima di iniziare i lavori aveva fatto eseguire dei saggi.
Un mero sguardo alla pavimentazione dell'appartamento de quo rendeva, peraltro, evidente che i solai non erano stati ricostruiti, sicché del tutto inverosimile è la prospettazione attorea di aver immaginato che si era provveduto all'adeguamento.
Ed a fronte delle rappresentate evidenze, nessun obbligo di informazione appare configurabile in capo a parte venditrice, dovendosi concludere per la sicura riconoscibilità del dedotto vizio.
Per mera esigenza di completezza è appena il caso di richiamare la massima, espressione di un consolidato arresto della Corte di cassazione, secondo cui immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante,
i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta > (cfr. Cass. n. 13425/2024).
7)Rigettato l'appello, le spese vanno poste a carico di parte appellante ex art. 91 c.p.c
8)Ai sensi del dell'art. 13, comma 1 -quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 va dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.



P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunziando, nel procedimento n. 2209/2021 R.G., rigetta l'appello proposto da e da e li condanna in Controparte_1 Parte_1 solido alla refusione, in favore di delle spese di lite, liquidate in € Controparte_2
11.000, oltre rimborso spese generali, iva e cpa.
6 Dà atto della sussistenza dei presupposti, in capo a parte appellante, per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Bologna nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte
d'appello in data 9.12.2025.
Il Consigliere estensore dott.ssa Antonella Romano
Il Presidente dott. ssa Manuela Velotti
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