Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 1710 G.A.C. dell'anno 2020, trattenuta in decisione il 9 ottobre 2024 e vertente
TRA
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Paolo Pascazi (c.f. ), e dall'Avv. Gregorio Arena (c.f. C.F._2
) ed elettivamente domiciliato presso lo studio di C.F._3 quest'ultimo in Roma alla Via Largo dei Lombardi n.4, giusta procura in atti,
-Appellante-
E
Condominio di Via Pietra Papa n. 4/10 Roma in persona dell'amministratore pro tempore (c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Francesca P.IVA_1
Pitingolo (c.f. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo C.F._4 studio in Roma, alla Via Pietro Frattini 23, giusta procura in atti,
-Appellato-
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 16921/2019 del Tribunale di Roma, pubblicata in data 04.09.2019
Conclusioni
Per l'Appellante: “Voglia la Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, in totale riforma della impugnata sentenza e in accoglimento dell'Appello, a) - accertare e dichiarare che la delibera assembleare del 18 maggio 2017 relativa al punto 2) dell'o.d.g., avente ad oggetto Approvazione rendiconto consuntivo gestione lavori relativo piano di riparto, è illegittima CP_1
e dichiararne la nullità e/o l'annullabilità per tutti i motivi specificatamente indicati nel corpo dell'atto di appello;

b) Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, liquidate secondo i parametri di cui al DM 55/2014”
c) Come da conclusioni rese in udienza si insiste per l'ammissione della CTU ove necessaria.
Per l'appellato “Piaccia all'Ecc. ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis:
In via preliminare e pregiudiziale dichiarare l'appello proposto inammissibile ex art 348 bis c.p.c. non avendo ragionevole probabilità di essere accolto e condannare il Sig. ex art 348 ter c.p.c. al pagamento delle spese di cui Pt_1 all'art 91 c.p.c.
NEL MERITO Rigettare l'appello proposto con conseguente conferma della sentenza n. 16921/2019 pubblicata il 4.9.2019 emessa dal Tribunale di Roma nel giudizio NRG 44838/2017 e conseguentemente condannare parte appellante alle spese e competenze difensive di tutti i gradi di giudizio da distrarsi.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
, proprietario di due appartamenti facenti parte del condominio Parte_1 di via Pietra Papa 4/10 scala C, con atto di citazione ritualmente notificato, ha impugnato la delibera adottata - in sua assenza - dall'assemblea condominiale del 18 maggio 2017 convocata sui seguenti punti all'ordine del giorno: 1) comunicazione dell'amministratore in merito alla riconsegna dell'appartamento condominiale locato al Sig. Delibere in merito alle azioni da Persona_1 intraprendere;
2) approvazione rendiconto consuntivo gestione di lavori androne
A-B-C relativo piano di riparto e situazione contabile;
3) aggiornamenti e comunicazione in merito ai termini di pagamento dei lavori di installazione dei contabilizzatori;
4) nomina direttore dei lavori e coordinatore della sicurezza per il proseguimento dei lavori straordinari A-B-C. 5) Eventuali delibere in merito.
L'assemblea condominiale non deliberava i punti 1 e 4 del suddetto ordine del giorno per insussistenza di quorum deliberativo. L'attore contestava che l'assemblea non si era costituita validamente, ai sensi dell'articolo 1136 c.c., con l'intervento di tanti condomini che rappresentassero almeno un terzo valore dell'intero edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio.
Con riferimento al contenuto della delibera contestava che l'assemblea aveva approvato a maggioranza il “rendiconto consultivo gestione lavori androne A, B
e C relativo piano di riparto e contabile” per l'importo di €. 90.959,02, mentre il bilancio preventivamente comunicato sarebbe stato di euro 89.148,02 e che una tale diversità avrebbe palesato la circostanza che l'amministratore aveva presentato per la medesima gestione due bilanci diversi.
Contestava inoltre il piano di riparto.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 27 aprile si costituiva il Condominio, il quale si opponeva all'impugnativa deducendo che esso era composto da quattro scale, di cui A, B, e C facevano parte di un corpo di fabbrica separato mentre la scala D attigua a quest'ultima faceva parte di un altro edificio, pertanto, in virtù di tale sua conformazione si configurava il condominio parziale e conseguenzialmente l'assemblea doveva considerarsi regolarmente costituita avendo convocato le scale A, B, e C per un totale di millesimi 781 ed avendo partecipato 324,30 pari ad oltre un terzo del valore dell'edificio.
In merito al contenuto della delibera ha riferito che il rendiconto approvato in assemblea ed oggetto della presente impugnazione era stato regolarmente consegnato ai condomini per mezzo del portiere, così come era prassi da circa
20 anni, e che il primo rendiconto era sdi euro 89.148,02 ed il secondo di euro
90.959,0.
Con sentenza n. 16921 pubblicata il 4.09.2019 il Tribunale di Roma rigettava le domande proposte dall'odierno appellante condannando il medesimo al pagamento delle spese processuali in favore del Condominio convenuto.
In motivazione deduceva che, nel caso in esame l'esistenza di un condominio corrispondente al fabbricato nella sua interezza in ordine al quale risulta esistere una disciplina regolamentare approvata nel 1967 non esclude, tuttavia,
l'esistenza di condominii parziali come si ricava dall'art. 1123 cc comma 3 quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire solo parte dell'intero fabbricato. Pertanto, l'assemblea, con la convocazione delle scale A-B-C, sole interessate all'oggetto del punto 2 dell'ordine del giorno, era stata regolarmente costituita - per un totale di millesimi 781 - ed avendo ad essa partecipato 310,30 millesimi, pari ad oltre
1/3.
Riteneva inoltre che nessuna violazione dell'obbligo informativo si fosse consumato ai danni dell'attore, il quale aveva ricevuto quanto meno il primo riparto di euro 89.148,02 relativo alla gestione finale lavori dell'androne. Risulta altresì che era stato approvato in assemblea un riparto per un importo leggermente superiore di 90.959,02 sulla base di un rendiconto predisposto - come anche confermato da un condomino sentito come testimone - in epoca antecedente l'assemblea, e che non è fatto obbligo all'amministratore di allegare alla convocazione dell'assemblea i documenti di cui l'attore lamenta la mancata conoscenza.
Avverso la suddetta sentenza l'odierno appellante, formula i seguenti motivi di appello avverso la sentenza di primo grado che:

1. ha omesso di decidere sull'eccezione di mancanza di quorum, essendo stati convocati i solo condomini relativi le scale A, B e C, in contrasto con il regolamento contrattuale per cui alle spese dell'androne ai sensi dell'art 2 del regolamento condominiale era da applicare la tabella B dove partecipano tutte e 4 le scale con i millesimi previsti dalla tabella B;

2. male interpretando i documenti in atti, i fatti incontestati e pacifici e la normativa di riferimento, ha ritenuto l'esistenza di un condominio parziale all'interno del condominio convenuto, ritenendo applicabile l'art. 1123 comma 3 c.c.;

3. ha omesso di dichiarare che la tabella applicabile per la ripartizione della spesa androne era la tabella B con i millesimi ivi previsti che non corrispondono a quelli indicati nel rendiconto per la ripartizione della spesa di euro 90.959,02;

4. afferma di non esserci un obbligo di preventiva informazione dei condomini sugli argomenti all'ordine del giorno dell'assemblea completa di allegazione di preventivi o consuntivi dei bilanci;

5. ha omesso di dichiarare l'inattendibilità della testimonianza del direttore dei lavori arch. ; Testimone_1
6. è contraddittoria nella parte in cui l'attore non avrebbe più sollevato alcuna contestazione riguardo ai chiarimenti forniti dal condominio in sede di memorie istruttorie per quanto riguarda l'imputazione dell'importo di euro
535,79 in quanto debito concernente un addebito derivante
“dall'intervenuta comunicazione da parte dell'attore dell'acquisto per successione dell'appartamento della defunta “, cognata Per_2 dell'attore;

7. ha omesso di dichiarare quanto ritualmente dedotto e provato con prova documentale dall'attore che gli estratti conto (depositi in sede di mediazione dall'amministratore) evidenziavano una confusione patrimoniale;

8. ha omesso di decidere sia perché è stata contraddittoria sia perché non ha valutato attentamente le prove documentali depositate dall'attore;

9. ha condannato l'attore al pagamento delle spese di lite.
Il Condominio si costituiva con comparsa di costituzione e risposta del
16.7.2020, con la quale, contestato l'avverso gravame, ne chiedeva l'integrale rigetto, rilevando ed eccependo in via preliminare l'inammissibilità dell'appello per insussistenza di una ragionevole probabilità di accoglimento.
I primi tre motivi di appello sono strettamente correlati il che ne giustifica la disamina simultanea.
L'appellante sostiene che, per una valida costituzione dell'assemblea, il quorum debba calcolarsi sul numero dei condomini e valore delle quote dei condominii di tutte e quattro le scale, che quindi devono essere tutti convocati, non prevedendo il regolamento di condominio la possibile esistenza di condominii parziali.
Tale assunto non è condivisibile. Premesso che l'art. 1123 c.c. non rientra tra gli articoli inderogabili dal regolamento di condominio che potrebbe stabilire anche un'unica tabella millesimale inderogabile (vedasi da ultima la sent. n.3588 del
2024). Ma il regolamento del condominio non prevede alcuna deroga, salvo, in determinati casi, prevedere già l'esistenza di condominii parziali e la ripartizione delle relative spese.
Nell'interpretazione del regolamento, avente natura contrattuale, occorre far attento riferimento ai termini adoperati, compreso l'uso del singolare e plurale.
Nell'incipit, all'oggetto, recita” II presente regolamento disciplina la proprietà,
l'uso e la amministrazione degli stabili costituenti il condominio compreso tra le vie ……. Omissis… deve essere rispettato da tutti a qualsiasi titolo detengano gli immobili “. All'art. 1) fa espresso riferimento ai separati edifici usando prima il termine al plurale e poi al singolare per “le parti e gli impianti dell'edificio necessarie all'uso comune ecc… “. All'art. 9) “Contributo alle spese per le cose di proprietà comune relative ai soli proprietari degli appartamenti” stabilisce che per le spese inerenti le cose indicate all'art.2) “le scale, il portone d'ingresso, gli anditi, il cortile, le chiostrine, i locali per le lavanderie, le parti di terrazzo adibite
a stenditoio, nonché le porte, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso comune e dal godimento comune degli appartamenti come gli ascensori”, elementi tra i quali si deve ricomprendere anche l'androne, sono ripartite secondo la tabella B) allegata al regolamento. Tale tabella riporta millesimi separati per i due edifici costituenti il condominio, cosicché le spese per gli elementi sopra indicati si ripartiscono separatamente per ciascun edificio, un edificio con scale A,B e C e uno per la scala D, salvo le ulteriori eccezioni dettate dallo stesso regolamento, come per gli ascensori le cui spese si ripartiscono separatamente per ciascuna scala (quindi un condominio parziale ancora più piccolo, in cui ogni scala ha i propri millesimi separati) e la possibilità che si individuino ulteriori condominii parziali cui parteciperebbero i soli condominii interessati lasciando l'art. 7) aperta la possibilità.
Pertanto, saranno ammessi alle assemblee, costituendo sia elemento per il calcolo del quorum che per la partecipazione al voto, solo i condomini che facciano parte del condominio parziale, in questo caso quello composto dalle tre scale interessate e non si rinviene alcuna disposizione in deroga nel regolamento del condominio. In assenza di una specifica previsione regolamentare per quanto riguarda il quorum, appare corretta la scelta effettuata dall'amministratore, ma anche si ritenesse più corretto fare riferimento alla stessa tabella B) invece della A), appare evidente che sarebbe stato comunque raggiunto il quorum.
Pertanto, i motivi di appello 1 e 2 sono infondati, cosicché l'assemblea è stata validamente costituita e valida la approvazione dei bilanci.
Non altrettanto dicasi per la ripartizione delle spese, che, come spiegato, devono calcolarsi secondo la tabella B) appositamente prevista dal regolamento condominiale.
Pertanto, la delibera assembleare deve considerarsi annullata nella parte relativa il riparto delle spese, che deve ricalcolarsi secondo la tabella B) relativa le sole scale A, B e C, allegata al regolamento di condominio.
Sul quarto motivo di impugnazione questa Corte concorda col giudice di primo grado, non essendo configurabile un obbligo per l'amministratore condominiale, anche nel caso di assemblee con oggetto bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di approvazione.
Sul motivo di appello 5) ossia l'asserita inattendibilità della testimonianza del direttore dei lavori, questa è indimostrata e ininfluente ai fini della decisione sui punti di domanda;

Con riferimento al motivo di appello 6) relativa la contestazione da parte dell'appellante sull'imputazione dell'importo di euro 535,79, appare ragionevole che tale ulteriore richiesta derivi “dall'intervenuta comunicazione da parte dell'attore dell'acquisto per successione dell'appartamento della defunta
“, indipendentemente dal fatto che l'attore di primo grado, odierno Per_2 appellante, l'abbia contestata o meno;

Con riguardo al motivo di cui al punto 7) si osserva che non attiene al contenuto della domanda che è riferita esclusivamente alla nullità e/o l'annullabilità della delibera assembleare del 18 maggio 2017 relativa al punto 2) dell'o.d.g.. Quanto al motivo di appello di cui al punto 8) si deve considerare assorbito.
Dall'esito del processo deriva una reciproca soccombenza parziale, con conseguente compensazione delle spese, nella misura della metà, di entrambi i giudizi.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 16921 del Tribunale di Roma pubblicata in data
[...]
04.09.2019 così provvede: in parziale accoglimento dell'appello, annulla la delibera assembleare nella parte relativa al riparto delle spese da effettuare come in motivazione;

Compensa per la metà le spese di lite tra le parti e condanna l'appellante al pagamento del residuo che liquida quanto al primo grado in euro 1276,00 per compensi oltre spese generali iva e cpa come per legge e per l'appello euro
811.50 per compensi oltre spese generali iva e cpa come per legge.
Roma, 28.05.2025
Il consigliere estensore Il Presidente
Assunta Marini Franco Petrolati