IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile composta dai magistrati:
IA AR ZO Presidente
IA ZA ER Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa in materia condominiale e in grado di appello, iscritta al n. 6525 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 24.09.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. ), avvocato che si difende in proprio Parte_1 C.F._1 ai sensi dell'art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliato anche presso il proprio indirizzo di posta elettronica – APPELLANTE-
E
CONDOMINIO IN ROMA, VIA COLLINA 24, in persona del suo amministratore pro tempore- APPELLATO CONTUMACE-
OGGETTO: appello di nei confronti del Condominio in Roma, Via Parte_1
Collina 24, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n.18523/2024, in data
04.12.2024, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 31514/2023, promosso da nei confronti del Condominio- impugnazione della delibera assembleare Parte_1 del 07.06.2023-
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
r.g. n. 1 conviene in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, il Parte_1 [...]
e rassegna le seguenti conclusioni. Controparte_1
<< (…) accertare e dichiarare che la nullità generale di tutta l'assemblea del 7 giugno
2023 perché convocata e tenuta in videoconferenza senza i presupposti di cui all'art. 66 disp att. e per carenza di numero legale, ove accertato. Accertare l'illegittima e nulla postazione di somme a carico dell'attore per spese individuali di cui non vi è giustificazione alcuna. Accertare l'illegittima attribuzione di spesa relativamente alla somma di € 1.711,91 per spese escluse come addebitabili dalla sentenza 2348/19 del
Tribunale di Roma, sul punto passata in giudicato. Ordinare al convenuto condominio di depositare i bilanci approvati del periodo 2014-2017 e le fatture pagate anche in precedenza e per tutto il periodo all'avv. Fabio Natale che nel giudizio si è dichiarato antistatario e la loro eventuale ripartizione. Ordinare all'occorrenza l'acquisizione degli estratti conto bancari ove risultino tali pagamenti. Ordinare all'amministratore di depositare il titolo di proprietà dell'immobile della RI CO Trust e la sua legale rappresentanza. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge.>>
Di seguito, i motivi di impugnazione della delibera condominiale in oggetto, proposti dal a sostegno delle riportate conclusioni. Pt_1
- Omesso preventivo consenso alla celebrazione dell'assemblea in modalità di
“videoconferenza”, in violazione dell'art. 66 disp. att., per il quale tali modalità di celebrazione della assemblea possono essere adottate solo previo consenso della maggioranza dei condomini, condizione, nel concreto, mancata.
- Omessa indicazione, nel foglio delle presenze, del nominativo del rappresentante del “RI CO Trust”, con conseguente nullità della delibera per difetto di numero legale.
- Errata ricostruzione della propria posizione debitoria, che non tiene conto del parziale accoglimento, in separato giudizio, della opposizione proposta al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo emesso, confronti del CO, per il pagamento, al condominio, dell'importo di euro 8.593,14, rideterminato, con la sentenza che definisce il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel minor importo di euro 5.004,87.
r.g. n. 2 Il condominio si costituisce e rassegna le seguenti conclusioni.
<<rigettare tutte le domande attoree siccome infondate in fatto e diritto, nello < i>
specifico: accertare e dichiarare la rituale corretta convocazione dell'assemblea impugnata, ovvero, in subordine, dichiarare rispetto ad essa la cessazione della materia del contendere;
accertare e dichiarare l'inesistenza dell'obbligo dell'amministratore di identificare i singoli partecipanti all'assemblea, rigettando per
l'effetto la relativa doglianza siccome destituita di ogni fondamento giuridico;
accertare e dichiarare la nullità dell'atto di citazione con riferimento al secondo motivo di impugnazione, relativo alla posizione debitoria dell'attore siccome risultante dai bilanci 2021 e 2022, ovvero rigettarlo per difetto assoluto di prova, ovvero rigettarlo perché tardivo, ovvero rigettarlo siccome infondato in fatto e diritto, il tutto con ogni ulteriore consequenziale statuizione. Con vittoria degli onorari e delle spese di giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto antistatario procuratore.>>
Per il Condominio non si configura violazione dell'art. 66 disp. att. in quanto il D.L.
198/2022 proroga a tutto l'anno 2023 la celebrazione a distanza delle assemblee di enti e società, comprese quelle condominiali;
il consenso dei condomini allo svolgimento dell'assemblea da remoto è stato preventivamente acquisito in forma orale, da ritenersi conforme al dettato dell'art 66 disp. att.; impregiudicata è la possibilità di partecipare, all'assemblea, in presenza, presso lo studio dell'amministratore di condominio;
il
15.09.2023, previo consenso regolarmente acquisito in forma scritta, si è tenuta una nuova assemblea condominiale, di integrale ratifica della delibera impugnata in questa sede.
Non rileva l'omessa indicazione, nel verbale di assemblea, delle generalità della persona fisica che ha speso, in assemblea, la qualità di rappresentante del “RI CO Trust”, in ordine all'accertamento della quale l'amministratore non ha poteri;
essendo stato inviato, l'avviso di convocazione, al titolare del diritto reale risultante dall'anagrafe condominiale, deve ritenersi che chi è presente in assemblea senza spendere alcuna delega è il titolare diritto.
Non contesta l'esito contro dedotto del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, ma allega ulteriori morosità del CO e la genericità delle difese di controparte.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito la controversia:
<< (…) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla violazione del
disposto di cui all'art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c.; rigetta, per il resto la domanda;
condanna l'attore al pagamento, in favore del , Controparte_2
r.g. n. 3 delle spese di lite che liquida in complessivi euro 5.712,00 per onorari di giudizio, oltre
IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali al 15% da distrarsi in favore dell'Avv. Fabio Natale, difensore antistatario.>>
Queste, le ragioni della decisione.
Sul motivo di opposizione che verte sul vizio di celebrazione della assemblea (mancato preventivo consenso allo svolgimento dell'assemblea in videoconferenza) è cessata tra le parti la materia del contendere in quanto il Condominio, con successiva delibera del
15.9.2023, ratifica la delibera impugnata.
La cessazione della materia del contendere determina la sopravenuta carenza di interesse della parte alla definizione del giudizio e, quindi, alla pronuncia del giudice sul merito della controversia. Essa postula che, nel corso del giudizio, si siano verificati fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e, dunque, il venir meno dell'interesse delle parti alla prosecuzione del giudizio che, secondo i principi generali previsti dall'art. 100 c.p.c., deve persistere fino alla decisione della causa (Cfr.: Cass. n. 8309/2015 e Cass. n. 13217/2013).
In applicazione analogica dell'art. 2377, ultimo comma, c.c., l'annullamento della deliberazione (invalida) non può aver luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra, presa in conformità della legge e del regolamento, dunque, nel giudizio d'impugnazione di una delibera di assemblea condominiale che si assuma invalida, il giudice deve dichiarare cessata la materia del contendere ove risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata, ponendo in essere, pur senza l'adozione di formule ad hoc, un atto sostitutivo di quello invalido con la rimozione dell'iniziale causa di invalidità. La legittimità dell'atto di rinnovo potrà semmai essere sottoposta ad ulteriore impugnazione, se si ritenga che anch'esso non sia conforme alla legge o all'atto costitutivo (cfr. Cass. n. 20005/2022 e Cass. n. 10847/2020).
La delibera condominiale del 15.09.2023 ha ad oggetto i medesimi punti di ordine del giorno, ratifica espressamente il contenuto della delibera del 07.06.2023 e rimuove la causa di invalidità relativa al vizio di convocazione per violazione del disposto ex art. 66 disp. att. c.c., ma non consente di ritenere cessata la materia del contendere in relazione agli altri motivi di impugnazione della delibera del 7.6.2023 e, quindi, della stessa delibera del 15.9.2023.
La cessazione della materia del contendere sul primo motivo di impugnazione comporta la necessità di statuire sulle spese secondo il principio della soccombenza virtuale.
r.g. n. 4 L'attuale testo dell'art. 66 disp. att. c.c. prevede, all'ultimo comma, che anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.
L'attore assume il mancato adempimento al detto incombente.
Il Condominio non prova l'invio delle convocazioni, la preventiva richiesta e il conseguito consenso dei condomini allo svolgimento dell'assemblea da remoto, consenso che seppure non è previsto debba avere una forma specifica, non può essere verbale o presunto.
Nel concreto, di tale consenso, contestato dall'opponente, non vi è prova alcuna, con la conseguenza che non vi è prova della indispensabile autorizzazione preventiva di cui l'amministratore di condominio deve dotarsi per consentire la partecipazione, all'assemblea, mediante la piattaforma telematica.
Gli altri motivi di impugnazione non hanno pregio.
L'individuazione dei partecipanti alla riunione, quali condomini risultanti dall'anagrafe condominiale, o per delega, con i relativi millesimi, è adempimento sufficiente per accertare il quorum costitutivo e quello deliberativo, mentre indispensabile è solo il controllo, del Presidente, sulla regolarità della convocazione ai sensi dell'art. 1136 c.c.
Il motivo di impugnazione avente ad oggetto il riparto di spesa è generico ed indeterminato in quanto, a fronte della ricostruzione contabile riportata nei bilanci approvati, l'attore avrebbe dovuto fornire gli elementi necessari dai quali desumere l'erroneità della ripartizione, invece allega solo una irragionevole “lievitazione dei costi” e degli importi a lui imputati in bilancio, senza fornire la prova di aver estinto
(anche in parte) il debito a lui attribuito in precedenti consuntivi approvati e riportati a saldo.
Per contro, il Condominio ricostruisce, anche documentalmente, la situazione debitoria del CO e la correttezza delle poste passive indicate nei riparti approvati.
Ciò detto, la domanda di annullamento della delibera del 7 giugno 2023 non può essere accolta.
Spese di lite.
Per la prevalente soccombenza dell'attore, sono, in parte, compensate e, per la restante parte, poste a carico del CO e liquidate come in dispositivo.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni: Parte_1
r.g. n. 5 << (…) In riforma dell'impugnata sentenza, dichiarare cessata la materia del
contendere con la ratifica della assemblea dichiarata nulla e ritenere assorbiti gli altri punti dell'impugnativa in quanto oggetto dell'impugnativa riproposta avverso la assemblea che decideva la ratifica e in ogni caso ritenere valide le eccezioni espresse sui punti esaminati. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio.>>
Il Condominio resta contumace.
Il articola tre motivi di appello. Pt_1
1) Vi si censura la decisione nella parte in cui, pur accertate le ragioni dell'opponente in punto di vizio di convocazione e celebrazione della assemblea deliberante con le modalità di cui alle premesse in fatto, ritiene che la cessazione della materia del contendere sul punto, per effetto della convocazione di una nuova assemblea che ratifica il deliberato di quella impugnata, riguardi solo tale motivo di impugnazione e dunque esamina e decide i successivi motivi di impugnazione.
2) Vi si censura la decisione sul secondo motivo di impugnazione (omessa indicazione, nel verbale delle presenze, della persona intervenuta in rappresentanza del trust “CO RI”) lamentando la errata interpretazione della censura che, diversamente da quanto accertato in sentenza, è diretta a far rilevare che il trust non è titolare di immobili all'interno del condominio e che la destinazione ( trust) che il condòmino ha dato agli immobili di Parte_2 sua proprietà non comporta la legittimazione del trust a partecipare e votare in assemblea, diversamente ritenendosi, si duplica il valore della quota di proprietà di Parte_2
3) Vi si censura la decisione nella parte in cui accerta la corretta ricostruzione, da parte del Condominio, della esposizione debitoria dell'opponente. A tal fine, allega vizio di motivazione della decisione sul punto
L'appello è meritevole di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
In caso di impugnazione della delibera condominiale, la cessazione della materia del contendere può ravvisarsi soltanto quando il secondo deliberato modifichi le decisioni del primo in senso conforme a quanto richiesto dal condomino che impugna e non anche quando reiteri o comunque adotti una decisione nello stesso senso della precedente, presupponendo, la cessazione della materia del contendere, il sopravvenire di una situazione che consenta di ritenere risolta o superata lite insorta tra le parti, sì da r.g. n. 6 comportare il venir meno dell'interesse a una decisione sul diritto sostanziale dedotto in giudizio (Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5997 del 23/02/2022)
La declaratoria di cessazione della materia del contendere presuppone il sopravvenire di una situazione alla luce della quale possa ritenersi che la lite insorta tra le parti sia stata risolta e superata, in forma tale che non risulti più alcun interesse delle stesse ad una decisione sul diritto sostanziale dedotto in giudizio, situazione, questa, che nel concreto deve escludersi, fatta eccezione per la questione posta in punto di difetto dei presupposti per la celebrazione dell'assemblea nelle forme della “ videoconferenza”, superata dalle nuove modalità di convocazione e celebrazione della successiva assemblea dei condomini, sul medesimo ordine del giorno.
La tesi secondo cui la controversia sulla delibera impugnata sarebbe venuta meno in ragione della decisione assunta nella successiva assemblea del 15.09.2023 si scontra con il fatto che il successivo deliberato è pacificamente del tutto confermativo della delibera del 07. 06. 2023, avendo, nella successiva riunione, l'assemblea ha approvato il medesimo riparto di spesa contestato dal Pt_1
Dunque, la cessazione della materia del contendere può ravvisarsi solo nel caso in cui il secondo deliberato modifichi le decisioni del primo nel senso richiesto dal condomino che impugna, non anche nel caso in cui reiteri o comunque adotti una decisione nello stesso senso della precedente.
In sostanza la deliberazione condominiale sostitutiva di quella impugnata, avendone identico contenuto, evidentemente è diretta a rimuovere la opposta causa di invalidità in punto di modalità di celebrazione dell'assemblea; assorbe la questione, sempre relativa a vizi formali dell'assemblea, ma non supera la questione posta dal condomino in punto di riparto di spese, oggetto, nei medesimi termini contestati dal CO, della seconda delibera.
Dal tenore complessivo delle difese dell'appellante e dalle conclusioni rassegnate, emerge l'interesse dell'appellante all'annullamento della delibera, pronuncia sulla quale insiste nel rassegnare le conclusioni e tale interesse è meritevole di accoglimento.
L'accertamento del vizio di celebrazione dell'assemblea non è oggetto di censure in questa sede.
All'accertamento del vizio di celebrazione ( con modalità di “videoconferenza”) dell'assemblea, consegue la invalidità dell'assemblea (e del deliberato anche in punto di riparto delle spese di bilancio) nonché e l'assorbimento della questione sollevata in punto di mancata indicazione a verbale del nominativo del rappresentante del trust (
r.g. n. 7 essendo tale la censura proposta dal condomino che , solo in appello, introduce un profilo nuovo di nullità, quello della duplicazione delle quote di partecipazione, non presente nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado).
Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale.(Cass.n. 9064 del 12.04.2018).
Per il doppio grado di giudizio, seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: indeterminato e bassa complessità, compensi minimi, in ragione dell'attività di difesa in concreto svolta nelle diverse fasi del doppio grado di giudizio, esclusa, per il grado di appello, la fase istruttoria).
Non si riconoscono le spese vive che per entrambi i gradi del giudizio risultano non versate.

PQM


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da
[...]
nei confronti del Condominio in Roma, Via Collina 24, avverso la sentenza del Pt_1
Tribunale Ordinario di Roma n. 18523/2024, in data 04.12.2024, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 31514/2023, promosso da nei confronti del Parte_1
Condominio, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Accoglie l'appello e in riforma della sentenza impugnata annulla la delibera assembleare condominiale in data 07.06.2023.
- Condanna il Condominio a rifondere, a le spese di lite che liquida, Parte_1 per il primo grado, in euro 3.890,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario
(15%), IVA e CPA come per legge e per il giudizio di appello in euro 3.473,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
Roma, 22.10.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
IA ZA ER IA AR ZO
r.g. n. 8
r.g. n.
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