REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
composta dai sigg.ri magistrati:
dott. IO LD Presidente rel.
dott. Michele Caccese Consigliere
dott. Maria Casaregola Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1376/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di
Napoli, n. 1564/2022 del 14.02.2022
e vertente
TRA
, ( ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'Avv.to Walter Gaspari, ( ), giusta procura C.F._2
allegata all'atto di appello, elettivamente domiciliato presso lo studio sito in Napoli, alla Via Toledo n.265
Appellante
E (P.I. ),in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore unico l.r. , rappresentata e difesa Controparte_2
dall'Avv.to Gaetano Del Giudice, ( ), in forza di C.F._3
procura in calce alla comparsa di costituzione in appello, elettivamente domiciliato presso lo studio sito in Napoli, al Viale A. Gramsci, n.21
Appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli, n.
1564/2022, pubblicata il 14/02/2022.
Conclusioni delle parti: come da rispettivi atti introduttivi
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
§ 1. La (d'ora in poi “ ”), premesso di aver Controparte_1 CP_1
sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con Parte_1
, per l'acquisto di un immobile sito in Napoli, al Corso Garibaldi,
[...]
n. 196, individuato in virtù dell'attività di mediazione svolta dall'agenzia
Reale Immobiliare, cui essa aveva conferito apposito incarico;
CP_1
che aveva corrisposto la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, da convertirsi in acconto sul prezzo totale di € 80.000,00 in sede di stipula del definitivo;
che aveva versato la somma di € 6.110,00 a mezzo di n. 2 assegni bancari all'Agenzia Reale per l'attività di mediazione svolta;
che la stipula del definitivo doveva avvenire entro e non oltre il 30/5/2018, e tuttavia l'ing. cui era stato conferito Per_1
incarico per verificare la regolarità urbanistica dell'immobile, aveva rilevato una serie di anomalie ed il difetto di taluni requisiti minimi per l'abitabilità dello stesso, tra cui un ampliamento catastale privo di riscontro urbanistico, un'altezza interna inferiore al limite minimo per
2 l'agibilità degli ambienti e la totale abusività di un soppalco;
che tali problematiche avevano determinato il differimento della stipula all'11/6/2018; che nelle more, l'attrice aveva chiesto formalmente al promissario alienante nonché all'agenzia Reale Immobiliare la consegna della documentazione necessaria, senza ottenere alcun riscontro;
tutto ciò
premesso, citò , innanzi al tribunale di Napoli, per Parte_1
sentir accertare, in via principale, l'inadempimento del convenuto ed in ogni caso per sentirlo condannare all'adempimento ex art. 1183 c.c.,
ovvero emettere sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento con contestuale pagamento del residuo prezzo dovuto;
in via subordinata, in caso di accertamento dell'esistenza di irregolarità urbanistiche, condannare il convenuto all'adempimento ovvero emettere sentenza di trasferimento con contestuale pagamento del prezzo, ridotto in misura del 20% o della diversa percentuale ritenuta congrua;
ordinare conseguentemente la trascrizione al Conservatore dei Registri Immobiliari di Napoli;
in via ulteriormente subordinata, in caso di accertamento di irregolarità che ne impedissero il libero trasferimento, accertare e dichiarare la risoluzione ex
art. 8 del contratto preliminare e condannare alla Parte_1
restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., oltre all'ulteriore importo di € 6.110,00 a titolo di risarcimento dei danni, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria, con vittoria di spese di lite.
§ 1.1. Si costituì in giudizio , impugnando tutto quanto Parte_1
dedotto in fatto ed in diritto. Eccepì l'inammissibilità e l'infondatezza delle avverse domande, di cui contestò le carenze di carattere allegatorio,
nonché il mancato esperimento del tentativo di mediazione ex art. 5 d.lgs.
3 20/2010. Escluse la presenza di irregolarità urbanistiche e catastali,
argomentando circa la mancata rilevazione di abusi in occasione della consulenza allegata al decreto di trasferimento del Tribunale, sezione esecuzioni, presso cui si era reso aggiudicatario del suddetto immobile.
Sostenne che l'intera documentazione afferente all'immobile era già stata consegnata all'agenzia immobiliare e visionata dall'attrice; che quest'ultima aveva volontariamente disatteso la stipula del definitivo tentando di ottenere un ulteriore sconto sul prezzo;
che pertanto aveva legittimamente trattenuto la caparra versata da controparte. Chiese
accertare e dichiarare l'inammissibilità, l'infondatezza e l'improcedibilità
delle avverse domande;
nel merito, chiese di accertare l'inadempimento della e di rigettare le avverse domande, con vittoria di spese. CP_1
§ 2. Disposta ma non espletata la c.t.u., a causa dell'intervenuta vendita a terzi dell'immobile, la causa venne assunta in decisione.
§ 3. Il tribunale con la sentenza n. 1564/2022 ha accolto la domanda,
accertando e dichiarando l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento grave ed imputabile a
, condannando quest'ultimo al pagamento a titolo Parte_1
risarcitorio in favore della società attrice dell'importo di € 17.031,90, al pagamento delle spese di lite e CTU, nonché al pagamento, a titolo risarcitorio ex art. 96 c.p.c. dell'ulteriore somma di € 4.585,00.
§ 3.1. Il giudice di prime cure, innanzitutto, ha rilevato di non poter accogliere le prime due domande, volte rispettivamente ad ottenere una condanna del convenuto all'adempimento ovvero una pronuncia di trasferimento ex art. 2932 c.c., stante l'intervenuta vendita dell'immobile
4 in favore di terzi, trascritta in data anteriore rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale.
§ 3.2. Ha ritenuto, invece, fondata la domanda di risoluzione. Ha
evidenziato al riguardo, in primo luogo, che il convenuto non aveva provato la regolare commerciabilità dell'immobile; in via ulteriore, ha osservato che dalla perizia del tecnico dell'attrice erano emerse con chiarezza le irregolarità poi lamentate dall'attrice, attesa l'altezza inferiore a quella minima prevista per l'abitabilità nonché la presenza di un ampliamento catastale di cui non vi era traccia nella perizia effettuata per conto della sezione esecuzioni del Tribunale prima del trasferimento dell'immobile all . Ha osservato che il convenuto non aveva Pt_1
presentato domanda di permesso in sanatoria e che non aveva fornito gli opportuni chiarimenti sulla regolarità urbanistica dell'immobile a seguito delle richieste dell'attrice, così determinando la mancata stipula del definitivo. Ha ritenuto – così disattendendo l'eccezione del convenuto –
che il termine indicato nel preliminare per la stipula del definitivo non potesse ritenersi essenziale né in virtù del mero inserimento dell'espressione stilistica “entro e non oltre”, né alla luce dell'interpretazione della volontà delle parti contenuta nel contratto. Ha
conseguentemente accertato un grave inadempimento imputabile al convenuto.
§ 3.3. Quanto ai danni, ha evidenziato l'inammissibilità ai sensi dell'art. 1385 c.c. di un cumulo tra la richiesta di risoluzione e quella di restituzione del doppio della caparra, ritenendo le due domande necessariamente alternative. In conclusione, ha pronunciato la risoluzione
5 del contratto, e, conseguentemente, ha liquidato i danni subiti dall'attrice quantificandoli in € 17.031,90, pari alla somma dell'importo versato a titolo di caparra e di quanto pagato all'agenzia immobiliare, oltre interessi e rivalutazione. Ha condannato il convenuto al pagamento delle spese di lite in ossequio al principio della soccombenza, nonché al risarcimento dei danni da responsabilità processuale aggravata ex art. 96
c.p.c. per aver tenuto un comportamento processuale scorretto omettendo di riferire, sin dalla costituzione in giudizio, l'avvenuta alienazione a terzi dell'immobile.
§ 4. Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello Parte_1
, cui ha resistito
[...] Controparte_1
§ 4.1. La Corte, all'esito dell'udienza dell'1ottobre 2025, ha riservato la causa in decisione, assegnando termine di 20 gg. per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori 20 per il deposito delle memorie di replica.
§ 5. L'appello di è articolato nei seguenti motivi. Parte_1
§ 5.1. Col primo motivo, l'appellante contesta la nullità della sentenza per carenza, illegittimità e contraddittorietà della motivazione, sotto diversi profili.
§ 5.1.1. Sostiene l'erroneità della decisione, per avere il giudicante disatteso l'eccezione sollevata in via preliminare circa il mancato esperimento del tentativo di mediazione ed avere omesso di esaminare le eccezioni sulle carenze di carattere allegatorio sollevate avverso la domanda ex art. 2932 c.c.
6 § 5.1.2. Nel merito, contesta l'insussistenza dell'inadempimento imputatogli, sostenendo di aver agito in buona fede, consegnando tutta la documentazione in suo possesso, ivi compresa la relazione redatta dall'ing. , CTU della procedura esecutiva immobiliare in esito CP_3
alla quale si era reso aggiudicatario dell'immobile. Evidenzia, a sostegno delle proprie difese, che nel contratto preliminare il notaio aveva accertato la regolarità urbanistica dell'immobile, dichiarando che quest'ultimo faceva parte di una costruzione antecedente al settembre
1967.
Sostiene, al contrario, che l'inadempimento dovesse essere accertato esclusivamente in capo alla . CP_1
In particolare, deduce che quest'ultima, in modo pretestuoso, aveva incaricato un tecnico affinché svolgesse una serie di accertamenti di natura tecnico-urbanistica solo pochi giorni prima della data fissata per il rogito, tentando poi di ottenere un ulteriore sconto di € 10.000,00 sul prezzo già concordato, ovvero rifiutando di presentarsi alla stipula del definitivo, così violando il termine essenziale stabilito, in mancanza di una espressa e scritta pattuizione tra le parti volta a concordare un presunto differimento del termine.
§ 5.1.3. Con ulteriore motivo, lamenta l'illegittimità della condanna ex art. 96 c.p.c. Deduce in proposito che, sebbene avesse provveduto a comunicare l'alienazione dell'immobile già nelle note di trattazione, il giudicante aveva conferito incarico al CTU, salvo poi ritenere superfluo l'accertamento in ragione dell'intervenuta vendita. Argomenta che tale alienazione sarebbe emersa, in ogni caso, tempestivamente, ove il
7 giudicante avesse dato il giusto rilievo, prontamente eccepito, alla mancata produzione della documentazione tecnica, ipotecaria e catastale imputabile a parte attrice.
§ 5.1.4. Ancora a proposito dei danni, l'appellante lamenta violazione dell'art. 115 c.p.c. nella parte in cui il giudice ha dichiarato l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento imputabile all'appellante con conseguente condanna al risarcimento del danno, quantificando l'importo dovuto in € 17.031,90, comprensivo della somma versata a titolo di caparra e di quella corrisposta all'agente immobiliare, poiché
determinata senza che tale quantum venisse in alcun modo provato e motivato da parte attrice.
§ 5.1.5. Da ultimo, l' ha reiterato la richiesta di ammissione delle Pt_1
prove orali già formulate in primo grado ma non ammesse.
§ 6. I motivi di gravame, che per la loro stretta connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati e vanno rigettati.
§ 7. Preliminarmente, vanno disattese le eccezioni sollevate dall'appellata circa l'inammissibilità delle censure mosse, ai sensi degli artt. 342 e 348
c.p.c.
§ 7.1. Il Collegio osserva, in proposito, che il gravame proposto nell'interesse di soddisfa la ratio della norma: com'è Parte_1
stato ripetutamente affermato è “sufficiente che al giudice siano esposte,
anche sommariamente, le ragioni di fatto e di diritto su cui si fonda
l'impugnazione, ovvero che, in relazione al contenuto della sentenza appellata,
siano indicati, oltre ai punti e ai capi formulati, anche, seppur in forma succinta,
le ragioni per cui è chiesta la riforma della pronuncia di primo grado, con i rilievi
8 posti a base dell'impugnazione” (tra le tante, cfr. al riguardo Cass. Sez. 2-
Ordinanza n.2320 del 25/01/23). Nel caso di specie l'appellante,
contestando la decisione di primo grado, ha individuato le questioni che intendeva impugnare nell'ambito dei motivi di gravame sollevati, e in seno all'esplicazione di questi, ha sufficientemente enunciato le critiche circa l'erroneo accertamento del proprio inadempimento e la conseguente condanna al risarcimento del danno.
§ 8. Va, poi, respinta la preliminare contestazione sollevata dall'appellante circa l'improponibilità della domanda.
È principio consolidato quello secondo il quale l'azione diretta all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire la proprietà di un immobile, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non ha natura reale bensì
personale e, pertanto, non è soggetta all'obbligo di preventivo esperimento del procedimento di mediazione di cui all'art. 5, comma 1
bis, D.lgs. n.28/10. In effetti, l'azione è diretta a far valere un rapporto obbligatorio, e l'inadempimento all'obbligazione assunta di stipulazione di un contratto di compravendita, e dunque, non rientra tra quelle, di carattere reali, assoggettabili alla disciplina di cui all'art. 5.
§ 8.1. Priva di fondamento è anche la eccepita improcedibilità della domanda ex art. 2932 c.c., in ragione dell'omessa necessaria produzione documentale.
La giurisprudenza è pacifica nell'individuare i presupposti necessari affinché il contratto preliminare sia suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.: è, dunque, necessario e sufficiente che il contratto contenga tutti gli elementi essenziali del definitivo. Dunque, è
9 fondamentale che il bene oggetto della compravendita sia chiaramente individuabile da parte del giudice.
Ebbene, nel caso di specie nel contratto preliminare il bene immobile risultava essere sufficientemente determinato, atteso che erano riportati i dati catastali dell'immobile nonché le precise indicazioni sui confini della proprietà.
A parere di questa Corte, dunque, la domanda di esecuzione in forma specifica era procedibile e corroborata dalla produzione di tutta la documentazione necessaria posseduta dall'attrice, nonché dalla specifica richiesta di disposizione di una CTU. Il mancato accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., come correttamente rilevato dal giudice di prime cure, è stato esclusivamente determinato dall'intervenuta vendita dell'immobile a favore di terzi, con trascrizione antecedente rispetto a quella della domanda giudiziale, che, funzionale a preservare proprio i terzi acquirenti, avrebbe reso inutiliter data l'eventuale pronuncia della sentenza costitutiva.
§ 9. Nel merito, le varie comunicazioni intercorse tra le parti e prodotte dall'appellata dimostrano la costanza con cui la aveva richiesto CP_1
la documentazione utile a comprovare l'assenza di irregolarità
urbanistiche ed edilizie, e tentato poi di differire la stipula, senza mai manifestare un rifiuto definitivo ad addivenire alla compravendita.
§ 9.1. Conseguentemente, appare infondata anche la contestazione circa la pretesa essenzialità del termine. A parere di questa Corte, il tribunale ha correttamente ritenuto non sufficiente il mero inserimento dell'espressione stilistica “entro e non oltre” a connotare l'essenzialità del
10 termine pattuito per la stipula del definitivo. È pacifico che tale essenzialità debba essere valutata dal giudice alla luce di un'indagine ampia, condotta valorizzando plurimi elementi, di carattere sia soggettivo che oggettivo. Ebbene, nel caso di specie, l'insistenza dell'odierna appellata nel richiedere la documentazione necessaria rende palese come il termine previsto nel preliminare per la stipula non costituisse uno sbarramento insuperabile;
e, d'altro canto, il venditore non ha mai dedotto circostanze oggettive che potessero far venir Pt_1
meno il suo interesse alla conclusione dell'affare una volta scaduto quel termine. Del resto, la stessa successiva alienazione dell'immobile a favore di terzi contribuisce a dimostrare il persistente interesse alla vendita in capo all'appellante, il cui rifiuto alla consegna della documentazione nonché al differimento della stipula con la appariva del tutto CP_1
ingiustificato.
§ 9.1. Quanto all'imputabilità dell'inadempimento, emerge chiaramente la responsabilità dell , il quale teneva un comportamento scorretto Pt_1
e contrario a buona fede già in corso di trattative, rifiutando di consegnare alla società la documentazione richiesta, malgrado fossero emersi seri dubbi quanto meno circa i requisiti minimi per l'abitabilità
dell'immobile legati alla mancanza dell'altezza minima richiesta dai regolamenti edilizi.
A nulla vale osservare, come fa l'appellante, che l'immobile gli era pervenuto a seguito di una procedura esecutiva immobiliare, nella quale la regolarità urbanistica era attestata da una consulenza tecnica: a parte il fatto che non è dato sapere a quando risalgano gli abusi presenti
11 (realizzazione di un soppalco) che avevano ridotto le altezze minime necessarie, è corretta l'affermazione del primo giudice secondo cui le nullità derivanti da abusi edilizi non si applicano ai sensi dell'art. 46,
comma 5, del d.P.R. 380/2001, agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Ciò vuol dire che anche la presenza di eventuali abusi non sarebbe stata ostativa alla vendita forzata, ferma restando per l'aggiudicatario la possibilità di richiedere,
nei centoventi giorni successivi alla notifica del decreto di trasferimento,
il rilascio di eventuali permessi di costruire in sanatoria.
§ 9.2. Ancor più infondato, poi, appare il rilievo sollevato dall'appellante,
secondo cui la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile sarebbe stata attestata anche dal notaio in occasione della stipula del contratto preliminare: è sufficiente l'esame del preliminare, prodotto sin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado, per riscontrare che quel contratto non venne redatto dal notaio, ma per scrittura privata dalle parti;
e che le dichiarazioni circa la alienabilità dell'immobile sono il frutto di dichiarazioni unilaterali della stessa parte venditrice,
responsabile, dunque, della fondatezza e veridicità delle proprie affermazioni.
Sussiste, dunque, l'inadempimento dell' , per essersi rifiutato, Pt_1
prima, di consegnare la documentazione necessaria alla promissaria acquirente per valutare la regolarità dell'immobile, e per aver alienato,
poi, a terzi l'immobile.
§ 9.3. Non varrebbero a sovvertire tale valutazione le prove richieste dall'appellante nel primo grado di giudizio, la cui ammissione viene
12 nuovamente sollecitata col presente appello: a parte la condivisibile affermazione del primo giudice, circa il carattere “documentale, generico ed irrilevante” dei capitoli formulati, sta di fatto che, in ogni caso,
l'ammissione di quelle prove orali risulta anche precluso dalla loro mancata reiterazione nelle note depositate in data 17.11.2021 in luogo del verbale di precisazione delle conclusioni.
§ 9.4. Devono ritenersi parimenti infondate le contestazioni sull'errata quantificazione del risarcimento del danno.
È infatti evidente che, nel caso in cui venga pronunciata la risoluzione del contratto, la restituzione dell'importo versato a titolo di caparra rappresenta un naturale effetto restitutorio, in quanto in tale ipotesi la caparra confirmatoria perde la propria funzione di limitazione predeterminata del danno risarcibile.
Correttamente, pertanto, il tribunale ha quantificato il risarcimento del danno dovuto alla promissaria acquirente innanzitutto nella somma di €
10.000,00, costituente dopo la declaratoria di risoluzione un indebito privo di giustificazione causale;
ad altrettanto correttamente ha considerato un danno ulteriore, parimenti addebitabile all , Pt_1
anche la somma versata all'agente immobiliare per l'attività svolta,
rivelatasi inutile per fatto e colpa del promittente venditore.
§ 10. Quanto, infine, alla condanna dell'appellante ex art. 96 c.pc., la valutazione compiuta al riguardo dal primo giudice appare condivisibile:
l ha tenuto un comportamento non conforme ai canoni di buona Pt_1
fede sia nel corso delle trattative, sia (ed è questo che rileva ai fini dell'applicazione della norma in questione) in sede processuale. Egli,
13 infatti, ha alienato l'immobile subito dopo aver ricevuto la notifica dell'atto di citazione, ma ha, poi, omesso di riferire con chiarezza tale circostanza, così determinando inutili attività processuali, in violazione di un sia pur minimo grado di diligenza e correttezza.
§ 11. Al rigetto del gravame fa seguito la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite, quantificate in dispositivo secondo i parametri del d.m. 55/2014 e successive modificazioni, tenuto conto del valore della controversia e delle attività difensive svolte, con utilizzo dei valori medi per ciascuna fase processuale, salvo quelli minimi da applicare per la fase di trattazione ed istruttoria. Le spese vanno distratte in favore dell'avv. Gaetano del Giudice che se ne è dichiarato anticipatario.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dalla l. 24 dicembre 2012, n.
228 (“quando l'impugnazione anche incidentale è respinta o è dichiarata
inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa
impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis”).


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, sezione III civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Napoli n. 1564/2022 del 14.02.2022;
b) condanna al pagamento delle spese di lite in favore Parte_1
di liquidate in € 4.888,00 per compensi, oltre Controparte_1
14 rimborso spese generali nella misura del 15 %, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Gaetano del Giudice che ha dichiarato di averne fatto anticipo;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13,
comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, introdotto dalla l. 24
dicembre 2012, n. 228 (raddoppio del contributo unificato).
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte
d'Appello di Napoli il 22.12.2025
Il Presidente Est.
IO LD
15