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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dott. Giuseppe Lo Sinno Presidente,
Dott.ssa Antonella Miryam Sterlicchio Consigliere
Dott.ssa Carla Santese Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al n. 2617/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 3.10.2023 all'esito della trattazione scritta disposta ai sensi degli artt. 127, terzo comma e 127-ter e vertente tra
(c.f. ) e (c.f. , entrambi Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Roma, via Emanuele Filiberto n. 257, presso lo studio dell'avv. Maria Laura
Turco (c.f. ), che li rappresenta e difende in forza di procura estesa in calce all'atto C.F._3 di citazione in appello
- appellanti -
c/ 2
(c.f. ), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con sede in Roma CP_1 P.IVA_1
ed ivi elettivamente domiciliata in via Costantino Maes n. 50, presso lo studio dell'avv. Antonio Fabrizi (c.f.
), che la rappresenta e difende in forza di procura estesa a margine della comparsa C.F._4
di costituzione e risposta in appello;

appellata -
e
(c.f. ) e (c.f. ), entrambi CP_2 C.F._5 CP_3 C.F._6 elettivamente domiciliati in Roma, via La Spezia n. 43, presso lo studio dell'avv. Guido Parenti (c.f.
, che li rappresenta e difende in forza di procura estesa a margine della comparsa C.F._7
di costituzione e risposta in primo grado;

- appellati -
Oggetto: Appello sentenza n. 5535/2021 emessa dal Tribunale di Roma (appalto).
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis reiectiis,
- riformare l'impugnata sentenza nei punti motivi da l a XIII, come indicato, e nel dispositivo che riconosce soltanto parzialmente il danno degli attori e li condanna al pagamento delle spese di causa dei convenuti e e compensa integralmente quelle con CP_3 CP_2 CP_1
- accogliere le domande precisate in primo grado e per l'effetto
- accertare la presenza di gravi difetti sull'immobile di cui al p.to 1) della premessa dovuti a vizio di costruzione;

- accertare e dichiarare la responsabilità ex art 1669 c.c. della e condannare la stessa, in persona CP_1 del legale rappresentante, al risarcimento in favore degli attori di tutti i danni subiti e delle spese occorse per l'eliminazione dei difetti che si quantificano in € 70.053,31 o altra misura minore di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione dal dovuto al soddisfo.
- in via subordinata, nel caso che non si ravvisassero i configurati vizi di costruzione e/o la responsabilità della accertare la proprietà comune - al momento dell'evento - dell'impianto fognario tra gli attori CP_4
e i convenuti e e per l'effetto condannare tali convenuti in solido ovvero in CP_2 CP_3 3
proporzione alla rispettiva quota di proprietà al risarcimento dei danni determinati dall'insufficienza del sistema fognario, occorsi agli attori e quantificati in € 61.033,31 o altra misura minore ritenuta di giustizia:
- condannare i convenuti, per la rispettiva quota di responsabilità, al pagamento delle spese processuali, con rimborso forfettario 15%, CPA e IVA per entrambi i gradi di giudizio.”
Parte appellata “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza disattesa ed CP_1 eccezione reietta:
- in via pregiudiziale, rigettare l'avversa istanza di sospensione, perché infondata in fatto ed in diritto e comunque sfornita di prova;

- nel merito, respingere l'appello proposto da e , contro la sentenza n. 5535 Parte_1 Parte_2
emessa dal Tribunale Ordinario di Roma il 30 marzo 2021, depositata in Cancelleria il 31 marzo 2021 e notificata in data 31 marzo 2021 nel procedimento distinto dal n. 452/2020, in quanto infondato in fatto e in diritto.
- in ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, ex art. 2, comma 2, D.M. 10 marzo 2014, n. 55, i.v.a. e c.p.a.”.
Parte appellata Voglia l'On.le Corte d'Appello adita, preliminarmente respinta l'istanza di CP_5
sospensione parziale dell'esecutorietà della sentenza impugnata, negata ogni contraria istanza, rigettare integralmente l'appello e confermare la sentenza impugnata n. 5535/2021 del Tribunale di Roma laddove, ai punti nn. 3 e 4: ha rigettato la domanda proposta dagli attori nei confronti di e CP_2 CP_3 ed ha condannato e al pagamento, in favore dell'Avv. Guido Parenti,
[...] Parte_1 Parte_2 procuratore antistatario di e delle spese di lite che ha liquidato in complessivi CP_2 CP_3
€ 7.795,00# per compensi professionali, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, iva e cpa.
Con condanna degli Appellanti al ristoro delle spese e dei compensi di lite anche di questo grado di giudizio, da liquidarsi conformemente al parametro di cui al D.M.
55/2014 in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.
In via meramente subordinata, laddove risultasse ammissibile e/o anche parzialmente fondato l'Appello in relazione alle statuizioni nei confronti del Convenuti e accogliere le domande avanzate dai CP_2 CP_3 medesimi Convenuti in primo grado e di seguito riportate integralmente: 4
"- nel merito, in via principale: rigettare la domanda attrice avanzata in via subordinata nei confronti dei
Convenuti e perché integralmente infondata in fatto ed in diritto e comunque CP_2 CP_3
non provata;

- nel merito, in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda svolta in via subordinata da parte attrice, condannare i Convenuti e al solo CP_2 CP_3
ristoro del danno a loro direttamente e proporzionalmente imputabile, previo accertamento, anche ai fini delle eventuali azioni di regresso,
a) dell'importo del danno effettivamente riconosciuto come imputabile all'impianto fognario comune e b) della percentuale di proprietà di ciascun proprietario dell'impianto fognario comune all'epoca del sinistro e previa decurtazione della quota di responsabilità attribuibile alla venditrice per CP_6
l'inadeguata ristrutturazione dell'immobile, a prescindere dalla eventuale presenza di cause di esclusione della relativa responsabilità.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite, oltre rimborso forfettario 15%, oltre C.P.A. come per legge ed I.V.A. ove applicabile".
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, i coniugi e , premesso di Parte_1 Parte_2
essere proprietari dell'immobile sito in Roma, via di Aprilia n. 10/12, avevano convenuto in giudizio, avanti Co al Tribunale di Roma, la società che gli aveva venduto l'immobile, (di seguito ), nonché CP_1
[...]
e , quali proprietari di porzioni immobiliari confinanti con la propria, al fine di CP_2 CP_3
Co ottenere, in via principale, previa declaratoria di responsabilità della ex art. 1669 c.c., la condanna della stessa al risarcimento dei danni subiti dal loro immobile a causa di copiosi fenomeni di infiltrazione d'acque e umidità e delle spese occorse per la loro eliminazione, da quantificarsi in euro 70.053,31, oltre interessi legali oppure, in via subordinata e nel caso non si fossero ravvisati i dedotti vizi di costruzione Co e/o la responsabilità della , previo accertamento della proprietà comune, al momento dell'evento, dell'impianto fognario tra la loro abitazione e quelle dei convenuti e , la CP_2 CP_3
condanna dei medesimi, in solido od in proporzione alla rispettiva quota di proprietà, al risarcimento dei danni subiti, determinati dall'insufficienza del sistema fognario, da quantificarsi in euro 61.033,31.
A sostegno della domanda, avevano esposto che: 1) in data 9.12.2009, con atto a rogito del notaio avevano acquistato l'immobile sito in Roma, via di Aprilia n. 10/12 (censito al NCEU foglio 914, part. Per_1
Co 394, sub. 512), dalla società ; 2) in data 22.5.2019, constatato che nell'immobile si stavano verificando numerose infiltrazioni da risalita sulle pareti delle camere da letto e della cucina, si erano rivolti a un 5
tecnico per individuarne le cause;
3) con relazione del 25.7.2019, l'architetto incaricato aveva riferito loro che le infiltrazioni dipendevano da due diversi fattori, ovvero dalla totale mancanza di un vespaio sotto il piano di calpestio dell'immobile, nonché dal difetto del sistema fognario, in quanto gli scarichi che servivano sia le loro utenze che quelle dei vicini ( e erano sottodimensionati;
4) si erano, CP_2 CP_3
quindi, subito attivati per effettuare i lavori di ripristino dell'immobile (consistenti nello scavo dell'area, nella rimozione dei liquami, nella sostituzione dei pozzetti e delle tubature), precisando che i convenuti e avevano pagato pro quota quest'ultimi interventi, ma che i costi di ripristino dell'abitazione, CP_2 CP_3 ammalorata dalle infiltrazioni, erano rimasti interamente a loro carico e che a detti costi, dovevano, peraltro, essere sommate le spese per l'eliminazione delle infiltrazioni in corrispondenza del caminetto
(preventivate in circa € 9.000,00); 5) tra le spese ingiustamente sostenute in conseguenza Part dell'ammaloramento dell'immobile, vi erano anche quelle di trasloco e di soggiorno presso un per un mese circa, essendo divenuto l'appartamento medio tempore inagibile;
6) in data 30.7.2019, avevano denunciavano la situazione sia alla società venditrice che ai convenuti e domandando il ristoro CP_2 CP_3
Co dei danni subiti e 7) dalla non avevano ricevuto alcuna risposta, mentre gli altri due convenuti avevano negato ogni propria responsabilità in ordine all'accaduto.
Co I medesimi avevano, quindi, dedotto di aver chiesto il risarcimento dei danni nei confronti della ai sensi dell'art. 1669 c.c., poiché l'immobile aveva presentato gravi difetti entro i dieci anni dalla sua ristrutturazione ed in via gradata, nei confronti dei convenuti e ai sensi dell'art. 2051 c.c., dato CP_2 CP_3
che il sistema fognario serviva anche le porzioni immobiliari confinanti, di cui questi erano proprietari all'epoca dei fatti.
Co Si era costituita in giudizio la , che aveva eccepito l'intervenuta prescrizione dell'azione risarcitoria intrapresa dagli attori, da qualificare come domanda ai sensi dell'art. 1494 c.c. anziché come azione ex art. 1669 c.c. ed aveva chiesto, nel merito, il rigetto della domanda, deducendo che non si potevano ravvisare difetti di costruzione dell'immobile, bensì unicamente problematiche connesse al normale decorso del tempo.
Si erano costituiti in giudizio anche i convenuti e che avevano anch'essi chiesto il rigetto CP_2 CP_3
della domanda, deducendo l'attribuibilità delle cause di ammaloramento dell'immobile esclusivamente ai difetti strutturali dello stesso o, comunque, ad altri fattori quali eventi atmosferici.
Con sentenza n. 5535/2021, emessa ex art. 281 sexies c.p.c., pubblicata in data 30.3.2021, il Tribunale Co di Roma aveva condannato la società al pagamento, in favore degli attori, della somma di euro
36.047,50 a titolo di risarcimento del danno, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, compensando tra le parti le spese del giudizio ed aveva rigettato la domanda degli attori nei confronti di 6
e , condannando i coniugi alla refusione delle spese di lite CP_2 CP_3 Controparte_7
in favore di quest'ultimi, con distrazione in favore del difensore antistatario.
Il Tribunale, in motivazione, aveva affermato quanto segue:
“Gli attori, sig.ri o , hanno introdotto il presente giudizio al fine di ottenere il Pt_1 Parte_2
risarcimento del pregiudizio di natura patrimoniale subito in conseguenza dei danni riportati dal proprio immobile: nei confronti della società hanno esperito l'azione di responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c., mentre nei riguardi dei convenuti o fanno valere, in via subordinata, una responsabilità CP_2 CP_3
solidale, di natura extracontrattuale, ai sensi dell'art. 2051 c.c., per l'omessa manutenzione dei sistema fognario che serve anche le loro abitazioni.
Preliminarmente, occorre soffermarsi sulla qualificazione giuridica della domanda proposta in via principale nei confronti della Parte_4
Sul punto, infatti, la società si è difesa deducendo che gli attori non potrebbero invocare la tutela predisposta dall'art. 1669 c.c. per i contratti di appalto, atteso che tra i coniugi e e la Pt_1 Parte_2
stessa è pacificamente intercorso, nel dicembre 2009, un contratto di compravendita CP_1
immobiliare; di conseguenza, la domanda proposta dagli attori andrebbe al più ricondotta all'alveo dei rimedi propri di tale contratto (in particolare, le azioni edilizie e la connessa tutela risarcitoria). Peraltro, così, inquadrata, l'azione sarebbe chiaramente prescritta, essendo ampiamente decorso il termine di un anno dalla consegna stabilito dall'art. 1495 c.c., applicabile anche ai casi in cui sia stata proposta, come nel caso di specie, solo una domanda risarcitoria, non connessa ad una contestuale richiesta di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo.
Ritiene il giudicante che la prospettazione della società convenuta vada disattesa.
Costituisce infatti principio giurisprudenziale ormai consolidato quello secondo cui l'azione di responsabilità per rovina o difetti di cose immobili contemplata dall'art. 1669 c.c. può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, bensì anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito o ristrutturato l'immobile, sotto la propria responsabilità, prima della vendita.
In particolare "la norma in questione trova applicazione anche quando il venditore-costruttore abbia realizzato l'edificio servendosi dell'opera di terzi, se la costruzione sia a essa riferibile, in tutto o in parte, per aver partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento di attività altrui o di impartire direttiva e sorveglianza [...] Il venditore quindi può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata 7
completa autonomia tecnica e decisionale" (così, ex plurimis, Cass. civ., sez. II, sentenza n. 25541 del
18.12.2015, nonché n. 20877 del 30.9.2020).
In altri termini, anche il venditore può essere chiamato a rispondere ai sensi dell'art. 1669 c.c. della rovina e dei difetti strutturali dell'immobile alienato, nell'ipotesi in cui egli abbia altresì avuto il ruolo di costruttore – o, come si dirà, di ristrutturatore – direttamente o anche tramite l'ausilio di altra ditta appaltatrice.
In quest'ultimo caso, in particolare, l'aver dato a terzi l'incarico materiale della costruzione o ristrutturazione non esonera il venditore dalla responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c., tutte le volte in cui egli stesso sia un soggetto dotato delle competenze tecniche specifiche necessarie per realizzare interventi edilizi;
resta peraltro salva la possibilità per il venditore di provare di aver completamente delegato ad altra impresa appaltatrice l'attività edilizia necessaria e di aver dismesso ogni potere di direzione e vigilanza sulla stessa (in questi termini, Cass. civ., sez. II, sentenza n. 9370 del 174.2013; nella giurisprudenza di merito, Trib. Piacenza, sez. I, sentenza n. 635 del 15.12.2020; Trib. Terni, sentenza n. 529 del 6.8.2020).
Sulla scorta dei principi poc'anzi richiamati, nel caso di specie, ad avviso del Tribunale la domanda di risarcimento del danno avanzata dagli attori nei confronti della convenuta deve ritenersi CP_1
correttamente qualificata quale azione ex art. 1669 c.c.. anziché ai sensi dell'art. 1494 c.c. A ben vedere, infatti, gli attori allegano che la società non avrebbe assunto la semplice veste di venditrice CP_1
dell'appartamento in questione, trattandosi della stessa società che, subito prima della compravendita, si
è altresì occupata della completa ristrutturazione della loro villetta.
A tal proposito, giova peraltro evidenziare che alcun dubbio sussiste in ordine alla riconducibilità alla disciplina di cui all'art. 1669 c.c. anche degli interventi non di costruzione ex novo di un opera ma anche di quelli di "semplice" ristrutturazione edilizia, sulla scorta del principio espresso, con la nota sentenza n.
7756 del 27.3.2017, dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo cui "l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino
(evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo". Ebbene, nel caso di specie, si è sicuramente trattato di un intervento edilizio, su immobile preesistente, destinato ad avere lunga durata, atteso che l'appartamento (a questione, fino al 2007, si trovava in stato di fatiscenza ed era quindi non abitabile;
successivamente, è stato totalmente rinnovato e acquistato dagli odierni attori. 8
Ciò posto, nel merito le allegazioni attoree, concernenti il ruolo di ditta di ristrutturazione dell'immobile in capo a risultano in parte supportate da prove documentali, in parte non sono contestate dalla CP_1
convenuta e devono dunque ritenersi circostanze pacifiche. In particolare, deve ritenersi provato che: 1) la
è una società che svolge attività di acquisto e vendita di fabbricati nonché attività di costruzione CP_1
edilizia e, ancor più in generale, attività di gestione dei propri immobili (quale risulta dall'oggetto sociale indicato nella visura – all.to 14 di parte attrice): 2) il 17.11.1994 la aveva acquistato, con atto a CP_1 rogito del notaio un'intera area sita in via Aprilia, corrispondente a quella ove oggi sorgono villette Per_2 residenziali, compreso il fabbricato sito ai civici nn. 10/12 di proprietà degli attori, in stato di totale fatiscenza e privo di accatastamento (v. atto di compravendita tra in e i danti causa del 1996 - CP_1
doc. 19 all.to alla seconda memoria 183 di parte attrice); 3) tra luglio 2007 e novembre 2009 la CP_1
ha svolto lavori di ristrutturazione del fabbricato, che, completamente rinnovato, è stato ceduto agli attori con rogito del 9.12.2009 quale appartamento di categoria A/2, classe 3; 4) nello stesso periodo, la CP_1
ha altresì alienato alcuni degli altri fabbricati dello stesso complesso acquistato nel 1994, anch'essi
[...] preventivamente trasformati in villette residenziali;
in particolare, una è stata ceduta al convenuto CP_2
, l'altra al convenuto
[...] CP_3
Ebbene, da tali circostanze si ricava che, effettivamente, la abbia acquistato nel 1994 dei CP_1
ruderi presenti nella zona di via di Aprilia, li abbia ristrutturati, abbia gestito le pratiche di censimento in catasto e agibilità e, infine, li abbia ceduti a terzi (ovvero gli odierni attori e convenuti). Non è pertanto revocabile in dubbio che la società convenuta, peraltro in linea con il proprio dichiarato oggetto sociale, abbia non solo gestito la fase di vendita degli immobili in questione, ed in particolare di quello degli attori, bensì abbia anche provveduto alla loro preliminare opera di ristrutturazione.
Né vale ad integrare prova del contrario quanto dedotto dalla società convenuta, secondo cui, in verità, il proprio intervento sull'immobile in questione non si sarebbe tradotto in un completo rifacimento, bensì sarebbe stato limitato unicamente ad un'attività di risistemazione degli spazi interni, mentre la vera e Org propria attività di ricostruzione sarebbe stata concretamente delegata ad altra società, ovvero tale
[...]
CP_
atteso che il rappresentante legale della non era dotato, all'epoca, di competenze Parte_5
tecniche idonee a consentire un controllo sull'operato dell'appaltatrice.
Tali argomentazioni non risultano convincenti proprio perché è in atti la prova documentale che la CP_1
è sin dalla sua costituzione impresa dedita all'attività di costruzione edilizia connessa alla successiva
[...]
alienazione degli immobili;
inoltre; la società non contesta e anzi ammette di aver effettuato lavori nell'immobile degli attori nei due anni immediatamente precedenti alla compravendita, semplicemente vorrebbe circoscrivere portata del proprio intervento ad una mera attività di carattere estetico, sostenendo che gli interventi strutturali sarebbero stati eseguiti da altra società in completa autonomia. 9
Sennonché, tali dedizioni, oltre a non essere supportate documentalmente (non è infatti stato prodotto alcun contratto dal quale ricavare l'esistenza di un appalto tra la e la società IA. , non CP_1 CP_8
risultano in ogni caso credibili. È del tutto inverosimile, infatti, che l'attività sia stata appaltata ad altri senza che residuasse alcun tipo di controllo o direzione in capo alla tenuto conto che CP_1
quest'ultima si occupa specificamente di costruzioni edilizie e che, peraltro, non nega di aver a sua volta effettuato interventi nell'immobile; ciò implica che anch'essa fosse presente in cantiere con propri tecnici e operai e che, pertanto, non v'è stata una totale dismissione del potere di vigilanza sull'operato di un'eventuale ditta, terza appaltatrice. In secondo luogo, anche il notevole arco temporale che ha occupato i lavori (due anni, dal 2007 al 2009) e il perfetto stato in cui l'immobile è stato acquistato a fine 2009, sono elementi che consentono di ritenere che, senza dubbio, il fabbricato sia stato completamente ristrutturato dalla 1. - eventualmente anche mediante l'ausilio di terzi ma comunque sotto la propria vigilanza CP_9
- e non semplicemente risistemato e arredato internamente.
Quanto esposto, in difetto di congrua prova del non aver avuto alcun ruolo nemmeno di controllo sulla ristrutturazione della villetta, porta ad attribuire a la qualifica sia di venditore che di impresa di CP_1 ristrutturazione dell'immobile, con la conseguenza che essa è tenuta a rispondere della rovina o dei difetti strutturali dell'opera per dieci anni dal completamento (5 novembre 2009).
Dall'applicabilità, anche alla fattispecie in esame, della disciplina di cui all'art. 1669 c.c., consegue altresì la tempestività dell'azione proposta dagli attori contro la società convenuta. Come noto, infatti, la disposizione normativa citata prevede diversi termini: la rovina o il difetto devono essersi verificati entro dieci anni dal compimento dell'opera: la denunzia deve intervenire a pena di decadenza entro un anno dalla scoperta;
infine, il diritto a la valere la responsabilità si prescrive nel termine di un anno dalla denunzia.
Nel caso di specie, tali termini sono stati tutti osservati: infatti, i lamentati difetti strutturali si sono manifestati a partire da maggio 2019, dunque prima dei dieci anni da quando l'opera era stata ultimata e consegnata.
La denunzia alla società è stata fatta, tramite PEC, il 30.7.2019, quindi certamente entro un anno dalla scoperta, mentre il presente giudizio è stato introdotto a dicembre 2019, ovvero nel termine di un anno dalla denuncia.
Tanto premesso, ritiene peraltro il giudicante che, nel merito, tale domanda risarcitoria proposta nei confronti della società sia solo parzialmente fondata, per i motivi di seguito esposti. CP_1
A tal proposito, giova innanzi tutto ricostruire sinteticamente le diverse deduzioni di tutte le parti. 10
Gli attori allegano di aver scoperto, quasi per caso, nel maggio 2019, la presenza di infiltrazioni lungo le pareti dell'appartamento; di essersi quindi rivolti ad un esperto, il quale, con propria relazione del
25.7.2019, avrebbe individuato le cause delle infiltrazioni e dell'ammaloramento generale dell'immobile, da un lato nella grave carenza strutturale del piano di calpestio, atteso che non vi sarebbe stato al di sotto un vespaio e quindi, la villetta sarebbe costruita direttamente sul terreno, dall'altro nel difetto dimensionale del pozzetti e delle tubazioni del giardino, decisamente insufficienti a ricevere gli scarichi delle utenze sia degli attori che delle villette confinanti (ovvero quelle di proprietà dei sig.ri e , CP_3 CP_2 almeno all'epoca dei fatti). A quel punto, gli attori si sarebbero rivolti a varie ditte, ognuna por la parte di propria competenza;
sarebbero quindi stati ultimati i lavori di ripristino dell'abitazione, ad un costo di circa settantamila euro - che sarebbero tutti documentati tramite le fatture dei fornitori e i relativi bonifici - Part comprensivo anche delle spese di un ove gli attori avrebbero dovuto nel frattempo soggiornare.
D'altra parte, sia la società che i convenuti e nelle rispettive comparse, hanno CP_1 CP_2 CP_3
replicato in primo luogo come i coniugi e fossero in realtà già intenti ad effettuare lavori Pt_1 Parte_2 di ristrutturazione straordinaria della propria villetta e che proprio durante lo svolgimento di tali lavori avrebbero riscontrato una serie di difficoltà (secondo la legate semplicemente alla naturale CP_1
obsolescenza dell'immobile, secondo e probabilmente attribuibili anche a difetti di struttura), CP_3 CP_2
cosicché gli esorbitanti costi di cui ora pretendono ristoro a titolo di risarcimento del danno altro non sarebbero che somme che gli attori avevano già preventivato o comunque avevano deciso di spendere per rinnovare il proprio appartamento, ma certamente non costi causalmente riconducibili ad un evento dannoso loro addebitabile.
La convenuta poi, sostiene che, in ogni caso, l'immobile de quo non presentava alcun grave CP_1 difetto strutturale all'atto della compravendita, né al sistema fognario né alla pavimentazione e, in generale, alle mura, essendo quello delle infiltrazioni e dell'umidità un fenomeno di manifestazione assolutamente normale, specie nelle abitazioni con giardino site al pian terreno, a maggior ragione se ubicate in zone molto umide, come quella ove si trova l'immobile in questione.
Ciò posto, in termini generali, va precisato che, oltre al rispetto dei termini ivi previsti, ai fini del vittorioso esperimento dell'azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. è necessario che siano riscontrati nell'immobile difetti gravi;
il requisito della gravità sussiste, secondo la giurisprudenza (v. Cass. civ., sez. Il, sentenza del 9.1.2020, n.187), qualora essi si traducano, secondo la valutazione rimessa al giudice di merito, in alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono la funzionalità e/o il godimento c/o l'abitabilità del bene nella sua globalità, eliminabili solo con interventi di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture edilizie dell'edificio. 11
A tal fine, rilevano, quindi, anche difetti strutturali non totalmente impeditivi, dell'uso dell'immobile, come quelli relativi alla presenza di infiltrazioni o umidità.
Facendo applicazione di tale criterio, nel caso di specie devono ritenersi sussistenti gravi difetti nell'immobile di proprietà degli attori: in particolare, la relazione stragiudiziale predisposta dall'arch.
il 25.7.2019 (doc. 2 all'atto di citazione) - riscontrata dalla relazione redatta, a conclusioni Persona_3
degli interventi di riparazione dell'immobile, dal geometra incaricato dagli attori - ha evidenziato, in primo luogo, la totale assenza di un vespaio al di sotto del piano di calpestio;
si tratta senza dubbio di una grave carenza strutturale, che certamente può aver determinato danni alla villetta, completamente priva di impermeabilizzazione.
In secondo luogo, dagli stessi documenti - peraltro accompagnati dalle riproduzioni fotografiche dello stato delle tubazioni e del pozzetti - si evince che questi sono stati progettati o realizzati con dimensioni decisamente insufficienti a far fronte agli scarichi sia delle tre utenze dell'appartamento degli attori, che a quelle riferibili alle vicine villette del comprensorio.
Non v'è chi non veda, infatti, come simili carenze siano riconducibili nel novero delle "alterazioni tali da impedire o comunque ridurre notevolmente il godimento dell'immobile" e, addirittura, a compromettere seriamente la stabilità e la sicurezza (in particolare, le modalità di realizzazione del piano di calpestio).
Sul punto, peraltro, le valutazioni tecniche effettuale dai consulenti di parte in sede stragiudiziale, che appaiono logicamente motivate e si riscontrano vicendevolmente, devono ritenersi sufficienti, soprattutto in considerazione del fatto che non ne ha contestato in modo specifico le relative conclusioni, CP_1
essendosi piuttosto limitata ad affermare che le problematiche riscontrate, anziché al difetto grave della pavimentazione e del sistema fognario, sono da ricondursi al naturale decorso del tempo e all'umidità.
Peraltro, in difetto di specifiche difese sul punto e considerato l'intervenuto, irreversibile mutamento dello stato dei luoghi (gli attori hanno infatti ripristinato l'intero immobile prima del giudizio e non v'è stato accertamento tecnico preventivo), non sarebbe neppure stato possibile disporre una consulenza tecnica d'ufficio.
Ciò chiarito, secondo gli attori tutte le opere di ristrutturazione effettuate nell'appartamento - o le spese da loro conseguentemente sostenute - sarebbero stato imposte, proprio dai difetti strutturali riscontrati e, pertanto. andrebbero rimborsate da parte della società convenuta, responsabile di quei difetti ex art. 1669 c.c.
Ad avviso del giudicante, tuttavia, tale impostazione non può essere interamente seguita. 12
Tralasciando il dibattito sulla natura giuridica extracontrattuale o contrattuale - della responsabilità ex art. 1669 c.c., va da sé che, in ogni caso, spetta a chi intende far valere tale responsabilità o agisce in giudizio di allegare e provare non solo i gravi difetti dell'edificio, bensì anche puntualmente tutti i danni subiti ed il nesso causale tra il primo e i secondi.
Ebbene, nel caso di specie è proprio la prova - ed anzi addirittura, a monte, la specifica allegazione - dei singoli danni e della loro derivazione dalla mancanza del vespaio e dalla carenza dimensionale del sistema fognario a risultare carente.
Ed invero, gli attori allegano piuttosto genericamente di aver riscontrato la presenza di infiltrazioni da risalita "sulle pareti della stanza da letto, della figli e della cucina” (pag. 1 dell'atto di citazione), senza peraltro versare in atti alcun documento o riproduzione fotografica da cui ricavare la presenza di macchie di umidità.
Quanto, poi, agli interventi eseguiti, allegano sinteticamente di aver dovuto effettuare lavori consistiti nello "scavo dell'area e rimozione dei liquami, sostituzione del pozzetti e delle tubature" e di aver dovuto sostenere generici "costi di ripristino" dell'appartamento (pag. 2).
Producono a sostegno di tali allegazioni tutta una serie di preventivi, di fatture o di bonifici, che presentano i riferimenti più svariati. In particolare, vi si fa menzione di costi per l'acquisto di nuovo mobilio
(come rubinetteria, porte etc.), per la sostituzione dell'impianto elettrico, dell'impianto caldaia etc., senza che sia stato mai dedotto che si tratti di parti danneggiate dai menzionati difetti e che, quindi, la loro sostituzione si sia resa necessaria a causa della condotta colposa della società. Né peraltro è possibile presumere che si tratti di danni e di spese a ciò collegati, non solo per la limitata utilizzabilità delle presunzioni in materia di danni patrimoniali, ma anche perché non sarebbe logico desumere che quelle che vengono descritte succintamente come infiltrazioni lungo le pareti di alcune stanze e non anche come episodi di allagamento, dei quali non c'è traccia, possano aver ammalorato un intero appartamento, compreso il mobilio e tutti gli impianti.
Piuttosto, una serie di elementi induce a ritenere che, come concordemente riferito da entrambe le controparti, gli attori avessero effettivamente commissionato alcuni lavori nella propria villetta prima di avvedersi dell'esistenza dei gravi difetti strutturali di cui si è detto e che sono stati accertati dall'arch.
solo successivamente, a fine luglio 2019. Persona_3
Nelle more dello svolgimento dei lavori già commissionati, devono tuttavia essere emerse le carenze strutturali della pavimentazione e del sistema fognario, che hanno evidentemente imposto agli attori di effettuare un intervento più incisivo di quello programmato, costringendoli altresì ad esborsi ulteriori. 13
Ciò si ricava, in particolare: 1) dalla stessa relazione tecnica dell'architetto, che specifica che, alla data del sopralluogo, presso l'immobile erano già in corso lavori di manutenzione, in particolare nei bagni e CP_ nella cucina;
2) dalla relazione predisposta dal geom. (all. 22 memoria ex art. 183, comma 6, n. 2,
c.p.c.), ove si legge che "l'Immobile si presentava già in fase di ristrutturazione, dai vari accessi eseguiti, si
è verificato che l'immobile necessitava, oltre che della normale manutenzione ordinaria, anche di una manutenzione straordinaria dei pozzetti e delle tubazioni di raccordo tra essi...": 3) dalla date riportate in alcuni preventivi e fatture (in particolare in quelle relative al trasloco), di molto antecedenti rispetto a l'individuazione del gravi difetti dell'immobile, circostanza da cui si evince che verosimilmente gli attori avevano avviato lavori nell'appartamento, indipendenti da quelli poi rivolatisi necessari per eliminare lo carenze strutturali.
Da quanto esposto discende che non possono ritenersi provati né tutti i danni alla villetta lamentati dagli attori, né che tutte le spese sostenute - e da essi qualificate come danno patrimoniale cagionato dalla società convenuta - siano causalmente riconducibili ai difetti del piano di calpestio e del sistema fognario.
Nello specifico, proprio dalle perizie stragiudiziali depositate, emerge che gli interventi resisi obiettivamente necessari per eliminare i difetti di struttura sono solo quelli che hanno riguardato la sostituzione dei pozzetti e delle tubazioni di raccordo, l'impermeabilizzazione e quindi la posa di nuova pavimentazione o la realizzazione di un manufatto a protezione della muratura perimetrale (cfr. pag. 3 CP_ relaziono arch. e pag. 2 geom. , il tutto per un importo di € 20.290,00 oltre iva (per un Persona_3
totale di € 24.753,00).
A questi devono aggiungersi le spese per la futura riparazione/sostituzione del caminetto (€ 9.020,00
CP_ compresa iva), atteso che dalla relazione del geom. emerge come anche tale intervento sia strettamente collegato alla mancata impermeabilizzazione dell'appartamento.
Sussiste, inoltre il diritto degli attori a vedersi rimborsate le spese sostenuto per le perizie stragiudiziali
(pari ad € 2.274,30), resesi necessarie al fine di accertare le cause dei danni al proprio immobile.
Gli attori, dunque, hanno diritto di essere risarciti del complessivo importo - calcolato sulla base dei preventivi e delle fatture prodotte di € 36.047,50, dovendo invece restare a loro carico le ulteriori somme sostenute per la ristrutturazione della villetta, indipendenti dai difetti strutturali accertati.
In particolare, non possono riconoscersi agli attori le spese per bagni e cucina (che erano già in corso di rifacimento), quelle per impianti elettrici e caldaia (non essendovi prova di un loro danneggiamento a causa dell'umidità) e, infine, quelle per trasloco e per il periodo - neppure specificato - di pernotto in un
B&B, delle quali, peraltro, non v'è alcuna documentazione nel fascicolo. 14
Ciò posto in ordine alla parziale fondatezza della domanda proposta nei confronti di per CP_1
quanto concerne la domanda proposta contro i convenuti e , premesso che CP_2 CP_3
comunque questa era stata avanzata dagli attori per la sola eventualità di rigetto della domanda contro la nel merito essa va in ogni e respinta perché totalmente destituita di fondamento. CP_1
Infatti, gli attori vorrebbero addossare ai sig.ri e proprietari - all'epoca dei fatti per cui è CP_2 CP_3
causa - delle due villette vicine alla propria, una responsabilità ex art. 2051 c.c. per il danno cagionato dai pozzetti e dalle tubazioni.
Sennonché, come si è chiarito, il danno consistito nella fuoriuscita di liquami è dipeso dal combinarsi di due difetti strutturali (il sottodimensionamento di pozzetti e tubazioni e la mancata impermeabilizzazione del pavimento della villetta), entrambi imputabili alla ristrutturazione eseguita, non a regola d'arte, dalla società venditrice, non anche alla violazione dell'obbligo di custodia e manutenzione del sistema fognario da parte dei vicini comproprietari. A ben vedere, d'altronde, gli attori non hanno mai neppure allegato che vi sarebbe stata una cattiva, manutenzione dei pozzetti da parte dei vicini, bensì lamentano un'errata progettazione a monte degli stessi, che, come si è accertato, è addebitabile alla CP_1
Conseguentemente, ai convenuti e on può addossarsi alcuno dei danni occorsi all'immobile CP_2 CP_3
degli attori.
In conclusione, dunque, accertata la responsabilità della ai sensi dell'art. 1669 c.c., CP_1
quest'ultima va condannata al pagamento, nei confronti degli attori, della somma di € 36.047,50 a titolo di danno patrimoniale. Su tale somma sono altresì dovuti la rivalutazione monetaria dal giorno dell'illecito, che nel caso di specie si individua ne giorno in cui sono stati anticipati i pagamenti delle riparazioni (v. bonifici in alti), nonché gli interessi legali dalle data della domanda giudiziale, calcolati sulla sorte capitale
Org via via rivalutata anno per anno, secondo gli indici e fino alla data della presente sentenza (cfr. Cass. civ., sentenza del 27.1.1996, n. 637).
Va invece rigettata la domanda proposta nei confronti di e ” CP_2 CP_3
Avverso tale pronuncia, hanno proposto appello e , Parte_1 Parte_2
impugnando la decisione sulla base di un unico articolato motivo di gravame. C Si sono costituiti in giudizio sia la , che e , che hanno chiesto il rigetto dell'appello. CP_2 CP_3
Con ordinanza del 7.9.2021, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensiva formulata dagli appellanti in relazione al CP_ CP_ pagamento delle spese di lite in favore di e d ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 3.10.2023. 15
In vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni, è stata disposta la trattazione della causa ai sensi degli artt. 127 comma 3 e 127 ter c.p.c. “mediante il deposito in telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni” ed all'esito, precisate le conclusioni, la Corte ha riservato la decisione allo scadere dei termini concessi per lo scambio di comparse conclusionali e di repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo di gravame, gli appellanti hanno censurato la decisione del giudice di primo grado di accogliere, solo parzialmente e sulla base di un'erronea ricostruzione dei fatti fondata sulle dichiarazioni dei convenuti, la domanda risarcitoria da loro avanzata, nonché di quella di condannarli alla rifusione, in favore di e delle spese di lite sostenute da quest'ultimi. CP_2 CP_3
In particolare, gli appellanti, con riferimento all'avvenuta ricostruzione dei fatti, hanno sostenuto che il giudice di primo grado aveva errato nel ritenere che la loro abitazione confinasse con quella dei convenuti e e che loro avevano: a) intrapreso, per libera scelta, la ristrutturazione del loro CP_3 CP_2
appartamento; b) constatato, per la prima volta, la presenza di infiltrazioni nella loro abitazione in data
22.5.19; c) omesso di specificare il periodo di pernotto in B&B e d) chiesto il risarcimento per le spese di mobilio, rubinetteria e caldaia non inerenti.
Gli assunti sono infondati.
Ed invero, in relazione al primo rilievo, pur essendo vero che la motivazione della sentenza risulta inesatta lì ove riporta che gli attori avevano riferito di essersi accorti della presenza delle infiltrazioni, per la prima volta, in data 22.5.2019 e che la loro villetta confinava con quella dei convenuti e CP_2 CP_3 trattandosi di elementi fattuali che non erano mai stati dedotti dagli attori nell'atto di citazione (i medesimi, infatti, avevano precisato in detto atto di aver conferito l'incarico al consulente di accertare le cause dell'infiltrazioni in data 22.5.2019, senza accennare all'esistenza di villette di proprietà dei convenuti, che, peraltro, abitavano negli appartamenti posti ai piani sovrastanti il proprio) oppure lì ove afferma che gli attori non avevano precisato il periodo di pernotto in B&B (che era stato invece, se pur genericamente, indicato in un mese), si osserva, tuttavia, che più che di errori si era trattato di imprecisioni irrilevanti, atteso che le stesse non avevano avuto alcuna influenza sulla decisione adottata.
Si evidenzia, inoltre, che la circostanza relativa allo svolgimento, in data 23.5.2019 (ovvero alla data del primo sopralluogo effettuato da parte dell'arch. , perito incaricato dai coniugi Persona_3
di accertare le cause delle infiltrazioni), di lavori di manutenzione ordinaria all'interno Controparte_7 dell'immobile, era emersa proprio dalla relazione di quest'ultimo (vd doc. 2 del fascicolo di parte degli attori) ed era stata confermata dal geometra incaricato della realizzazione dei lavori di ripristino CP_11
dello stato dei luoghi i lavori (vd all. 22 del fascicolo di parte degli attori).
In particolare, si rileva che la precisazione dell'arch. , contenuta nella relazione, in Persona_3 16
ordine al fatto che, nel corso dei predetti lavori di manutenzione ordinaria (costituiti dal rifacimento dei rivestimenti dei bagni e della cucina), si era reso necessario lo smantellamento del massetto dei suddetti locali al fine di individuare le causa delle infiltrazioni, aveva reso palese che la decisione di sostituire i rivestimenti dei bagni e della cucina, così come quella di procedere al cambio delle porte delle stanze interne dell'abitazione non era collegata alla ricerca delle cause delle infiltrazioni (che aveva, infatti, determinato solo la rottura delle pavimentazioni), né alla fuoriuscita di acqua o liquami dal pavimento che avevano interessato le porte o gli arredi (circostanza, infatti, mai dedotta dagli attori).
Ciò detto, poiché i lavori necessari all'eliminazione delle cause dell'infiltrazioni, come anche confermato dal geometra erano rappresentati da uno scavo dell'area finalizzato alla bonifica dello CP_11 stessa ed all'eliminazione dei liquami, nonché dalla sostituzione dei pozzetti esistenti e delle relative tubature di adduzione e raccordo con altri idonei;
dalla realizzazione ed impermeabilizzazione di un manufatto in cls a protezione della muratura perimetrale dell'immobile e dal rifacimento della pavimentazione dell'abitazione e che i coniugi non avevano fornito alcuna prova del Controparte_7 nesso di causalità tra le altre spese sostenute ed i danni causati dall'infiltrazioni, ne consegue che appare immune da censure la decisione del giudice di primo grado di limitare il risarcimento a quelle sopra indicate.
Inoltre, con riferimento al rilievo relativo alla condanna degli attuali appellanti alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti e va ricordato che, in forza del principio della CP_2 CP_3
corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato, il giudice quando accoglie la domanda principale di una parte non può prendere in esame e decidere anche la domanda che la stessa parte ha proposto in via subordinata, a nulla rilevando che le due domande si trovino in rapporto di obbiettiva compatibilità (cfr. Cass. civ. 12.9.2014 e Cass. 26.7.2005 n. 15629).
Tanto ricordato, si rileva che, poiché nel caso in esame era stata accolta (seppur per un Con ammontare ridotto) la domanda avanzata dagli attori nei confronti della , che era stata ritenuta responsabile in via esclusiva dei danni subiti dagli attori, il giudice di primo grado non avrebbe dovuto esaminare nel merito (rigettandola) anche quella avanzata, in subordine, dai medesimi nei confronti dei convenuti e ma avrebbe dovuto limitarsi a statuire sulle spese di lite in CP_2 CP_3
base al principio di causalità.
Considerato, pertanto, che, in base a tale principio, la parte soccombente doveva essere individuata in quella che, lasciando insoddisfatta una pretesa poi riconosciuta fondata od azionando una pretesa poi accertata infondata o comunque attraverso il proprio comportamento preprocessuale, avesse dato causa alla controversia e che la stessa, nel caso di specie, non poteva che essere individuata nella parte attrice, atteso che i coniugi rano a conoscenza, sin dal luglio del 2019 (data precedente a quella Controparte_7
di citazione in giudizio), che i danni subiti dalla loro abitazione erano stati determinati da difetti strutturali 17
dell'immobile di cui la stessa faceva parte (ovvero dalla mancata realizzazione del vespaio e dall'insufficienza delle dimensione dei pozzetti di raccolta dei liquami) e non dall'impianto fognario in sé, ne consegue che appare corretta anche la decisione di porre a loro carico le spese di lite affrontate da e per costituirsi in giudizio. CP_2 CP_3
La sentenza va, pertanto, integralmente confermata.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, secondo i parametri medi dello scaglione di valore compreso tra euro 26.000.01 ed euro
52.000,00 del decreto del Ministero della Giustizia n. 55 del 10.3.2014, aggiornati al D.M. n. 147 del
13.8.2022.
Deve, infine, darsi atto che per effetto dell'odierna decisione sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. 115/2002 (come novellato dall'art. 1 comma 17 L.24.12.2012 n. 228) per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 bis, D.P.R. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1
avverso la sentenza n. 5535/2021 del Tribunale di Roma, pubblicata in data 31.3.2021, Parte_2
così provvede:
- rigetta l'appello e condanna e , in solido tra loro, a rifondere alla Parte_1 Parte_2 CP_1
nonché a , le spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in Parte_6
complessivi euro 5.672,00 di compenso in favore di ciascuna parte appellata, oltre spese forfetarie ed accessori di legge.
Si dà atto che per effetto dell'odierna decisione sussistono i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. 115/2002 (come novellato dall'art. 1 comma 17 L.24.12.2012 n.228) per il versamento dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1 bis, D.P.R. 115/2002.
Così decisa in Roma il 16.1.2024
Il Presidente,
(dr. Giuseppe Lo Sinno)
Il Consigliere est.
(dr.ssa Carla Santese) 18