R.G.N. 557/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere relatore
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 472/2025, pubblicata il 20/01/2025,
TRA
(C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, con sede legale in VIA MAROZZO DELLA ROCCA N.6
20144 MILANO, elettivamente domiciliata in CORSO EUROPA, 5 20122 MILANO presso lo
Studio dell'Avv. BUCOLO ALBERTO (c.f.: ) e dell'Avv. PICARDI C.F._1
SI (c. f.: ) che la rappresentano e difendono giusta C.F._2 delega in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. Controparte_1
), elettivamente domiciliato in VIA RUGABELLA 17 20122 MILANO presso lo P.IVA_2
Studio dell'Avv. TURANI DANIELE GIUSEPPE (c.f.: che lo C.F._3 rappresenta e difende giusta delega in atti;

APPELLATO
E
(c.f.: ), Controparte_2 C.F._4 CP_3
(c.f.: , (c.f.:
[...] C.F._5 Controparte_4 pagina 1 di 13 ), (c.f.: ), C.F._6 Parte_2 C.F._7 Parte_3
(c.f.: ), (c.f.:
[...] C.F._8 Parte_4
), (c.f.: ), C.F._9 Parte_5 C.F._10
(c.f.: , Parte_6 C.F._11 Parte_7
(c.f.: ), elettivamente domiciliati in VIA F. FILZI N.41 MILANO presso lo Studio P.IVA_3 dell'Avv. GIADA CAMILLA CASSINELLI che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

APPELLATI
E
(c.f.: ) Controparte_5 C.F._12
APPELLATA (n.c.)
OGGETTO: altri rapporti condominiali

CONCLUSIONI:
Per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione reietta, così giudicare: in riforma della sentenza n. 472/2025, emessa e pubblicata il 20.1.2025 dal tribunale di Milano, sez. XIII, dott. Bocconcello, a conclusione del giudizio r.g. 8567/2023
NEL MERITO
- respingere in quanto inammissibili e comunque infondate e non provate le domande tutte formulate dal nei confronti di per le ragioni CP_1 Parte_1 in atti;

- respingere, in ogni caso, le domande tutte formulate dai condomini intervenuti;

- in subordine, limitare la condanna di al risarcimento per Parte_1 equivalente in ragione del valore intrinseco dei beni e delle effettive utilità perse dall'attore e/o dai condomini intervenuti;

- accertare e dichiarare che i condomini tutti dello stabile sito in Milano, Controparte_1
hanno accettato, con gli atti preliminari e definitivi d'acquisto delle porzioni
[...] immobiliari di rispettiva proprietà, i 'patti speciali' di cui in atti;

- accertare e dichiarare l'intervenuto perfezionamento con tutti i condomini acquirenti delle unità immobiliari componenti lo stabile sito in Milano, , di accordi Controparte_1 che riservavano a favore del proprietario del sottotetto del medesimo stabile di apportare alle parti comuni del complesso immobiliare tutte le riduzioni e/o modifiche, anche di destinazione d'uso e anche mediante la modifica e/o sostituzione delle falde di tetto;
pagina 2 di 13 IN VIA SUBORDINATA
- nella denegata ipotesi in cui per qualsivoglia motivo venga ordinata la demolizione e/o sostituzione del manufatto oggetto di causa, accertare che i condomini tutti che hanno deliberato nel corso dell'assemblea condominiale del 25 marzo 2021 la promozione del presente giudizio si sono resi inadempienti ai predetti accordi contrattuali condannandoli, conseguentemente, a tenere manlevata ed indenne dai danni tutti che dovessero Parte_1 per essa promanare dal predetto inadempimento, quantificati in € 2.500.000, o nel diverso importo ritenuto di giustizia, con ricorso occorrendo a criteri di liquidazione equitativa;

IN VIA ALTERNATIVA SUBORDINATA
- nella denegata ipotesi in cui si dovesse ritenere preclusa alla convenuta la utile produzione degli atti di compravendita immobiliare comprovanti l'accettazione da parte di tutti i condomini dei predetti accordi contrattuali che consentono a la Parte_1 sopraelevazione e la modifica e/o sostituzione del tetto, condannare i condomini diversi da e a manlevare e tenere indenne Parte_7 Parte_3 dai danni tutti che dovessero per essa promanare Parte_1 dall'inadempimento dei predetti condomini (diversi da e , Parte_7 Parte_3 quantificati in € 2.500.000, o nel diverso importo ritenuto di giustizia, con ricorso occorrendo a criteri di liquidazione equitativa.
IN VIA ISTRUTTORIA
- si chiede che la Corte, qualora ritenga che la documentazione fotografica prodotta non sia, come si crede, idonea a chiarire l'esatta conformazione del tetto del fabbricato, a valutare l'opportunità di espletare c.t.u. per accertare:
(i) l'esecuzione e consistenza delle opere del tetto e la relativa coibentazione;

(ii) i costi di realizzazione dell'intervento di recupero in parola;

(iii) l'anti economicità e la pericolosità di un'eventuale demolizione della copertura con ripristino del tetto nell'originaria conformazione.
Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi del giudizio”.
Per : Controparte_1
“Rigettare tutte le domande, eccezioni e conclusioni avverse, di cui allo spiegato appello confermando integralmente la sentenza impugnata n.472/25, rg.8567/23 emessa dal Tribunale
Civile di Milano, Sezione XIII^, Dott.ssa S. Bocconcello (doc.28), solo rifissando – se ritenuto
– la decorrenza dell'astreinte alla data di notifica della sentenza di primo grado, avvenuta il
20.1.25.
pagina 3 di 13 Il tutto per quanto detto nelle parti in fatto ed in diritto della comparsa di costituzione e risposta.
Con vittoria di spese di causa relative ai due gradi di giudizio”.
Per , , , Parte_5 Parte_6 Controparte_4
, , , Parte_3 Controparte_3 Parte_4
e : Parte_7 Controparte_2 Parte_2
“Piaccia alla Ill.ma Corte d'Appello Civile di Milano, respinta ogni contraria istanza e previa ogni opportuna e necessaria declaratoria così
GIUDICARE
- in via principale e nel merito: rigettare l'appello in quanto infondato per i motivi esposti e/o tutte le domande, eccezioni e conclusioni avverse, confermando integralmente la sentenza di primo grado impugnata n.472/25, r.g. 8567/23, emessa dal Tribunale Civile di Milano per quanto detto in comparsa di costituzione;

- in ogni caso con vittoria di spese legali”
FATTO E DIRITTO
ha proposto tempestivo appello avverso la Parte_1
sentenza n. 472/25 del Tribunale di Milano che aveva accolto le domande proposte nei suoi confronti dal Controparte_6
, cui avevano aderito , ,
[...] Parte_5 Parte_6 CP_4
, , , la
[...] Parte_3 Controparte_3 Parte_4 [...]
e , chiamati in causa dalla Parte_7 Controparte_2 Parte_2
In particolare il Tribunale aveva condannato Parte_1
la al ripristino della falda del tetto Parte_1
condominiale prospiciente la nonché il cortile Controparte_1
condominiale (assumendo che per effetto di passaggio in giudicato della sentenza n. 4242/19 resa dal Tribunale di Milano tra le parti, con la quale era stato ordinato il ripristino di altra falda cd. piccola del tetto, fosse stata accertata in via definitiva la natura condominiale dell'intero tetto dello stabile condominiale e che non fosse pagina 4 di 13 opponibile ai condomini il patto concluso tra l'originaria proprietaria dell'intero immobile e un terzo, in forza del quale sarebbe stato Controparte_7
consentito al futuro proprietario del piano sottotetto di sopraelevare nonché
modificare/sostituire il tetto), fissando la somma di Euro 100,00 al dì per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dei lavori a decorrere dal passaggio in giudicato della sua decisione: aveva invece respinto le altre domande, e dunque quella di nei confronti dei terzi chiamati (ad esclusione Parte_1
di e ) di manleva rispetto al pregiudizio subito Parte_7 Parte_3
dall'eventuale accoglimento delle domande del Condominio.
L'appellante ha censurato l'impugnata sentenza per aver: 1) riconosciuto implicitamente la legittimazione ad agire dell'amministratore del a CP_1
tutela del diritto di proprietà dei condomini, sebbene a tal fine non potesse valere la delibera assunta a maggioranza dell'assemblea; 2) esaminato (ed accolto) la domanda del , diretta al ripristino della falda “grande” del tetto e di CP_1
una parte della “falda piccola” del medesimo, nonostante questa dovesse essere proposta unitamente a quella già oggetto del giudizio fra le parti, che aveva portato alla pronuncia della sentenza n. 4242/19 Trib. Milano con riguardo ad analogo intervento sulla falda “piccola” del medesimo tetto, il tutto in violazione del principio del ne bis in idem, del dovere di solidarietà e del divieto di parcellizzazione del credito;
3) affermato che si fosse formato il giudicato sulla natura condominiale del tetto e sull'inopponibilità ai condomini di patti autorizzativi intercorsi tra il loro dante causa ed un terzo, quando le domande pagina 5 di 13 avrebbero avuto un diverso oggetto, così da essere consentita la deduzione di argomenti sul punto;
4) omesso, in conseguenza della pretesa formazione di giudicato, di valutare i documenti prodotti che avrebbero invece dimostrato l'assenso di tutti i condomini al diritto di sopraelevazione e modifica/sostituzione del tetto a favore del proprietario del piano sottotetto, attraverso la sottoscrizione della clausola contenuta nei relativi atti di acquisto nella quale si dava atto che ciò
era stato previsto nel preliminare concluso tra la proprietaria dell'intero immobile e la 5) ritenuto che la Controparte_7
avesse realizzato, in luogo della falda del tetto, Parte_1
una terrazza ad uso esclusivo, trattandosi invece una sopraelevazione, la cui superficie sarebbe rimasta nella disponibilità del Condominio e di tutti i condomini;
6) trascurato che l'ordine di ripristino, ove eseguito, avrebbe comportato pregiudizio alla sicurezza e stabilità dell'edificio; 7) e 8) disposto la reintegra anche di una porzione di tetto (cd falda piccola, con affaccio su
[...]
già oggetto della precedente causa tra le parti e come tale Controparte_1
già ripristinata all'esito della sentenza passata in giudicato;
9) fissato a suo carico una eccessiva somma ex art.614 bis cpc, pur in difetto di un vero interesse di controparte alla pronta esecuzione della sentenza;
10) omesso di valutare le sue domande nei confronti dei terzi chiamati, aventi ad oggetto il ristoro dei danni conseguenti all'ordine di ripristino, considerato che gli stessi sarebbero stati inadempienti all'obbligo assunto di consentire la modifica/sopraelevazione.
pagina 6 di 13 Il si è costituito chiedendo la conferma della sentenza appellata, e CP_1
così hanno fatto, a mezzo di diverso Difensore, tutti gli altri appellati (ad eccezione di , già contumace in primo grado). Controparte_5
Su istanza dell'appellante, la Corte ha sospeso la provvisoria esecutività della sentenza di primo grado, considerato che l'esecuzione dell'ordine di ripristino –
comportante complesse opere anche di carattere strutturale – era da tale da determinare una situazione di difficile reintegrabilità in ipotesi di accoglimento dell'appello.
Si esaminano quindi i motivi d'appello, nell'ordine proposto.
1) L'amministratore del ha qui agito per la tutela dell'integrità CP_1
del tetto dello stabile condominiale, e dunque nell'esercizio delle attribuzioni riconosciutegli dall'art.1130 n.4 c.c., atteso che fra gli atti conservativi delle parti comuni rientra la tutela giudiziaria – non solo di carattere cautelare – diretta a conservare l'esistenza delle parti comuni.
2) La domanda oggetto del presente giudizio è solo in parte uguale (quanto a
petitum) a quella che ha portato alla pronuncia della sentenza n. 4242/19
del Tribunale di Milano: in tale giudizio, infatti, il ha chiesto CP_1
(ed ottenuto) il ripristino della cd. falda piccola del tetto prospiciente
[...]
mentre nel presente giudizio è stato richiesto il Controparte_1
ripristino della cd falda grande del medesimo tetto (prospiciente sul cortile interno), oltre ancora della cd. falda piccola, cosicché la preclusione da giudicato avrebbe dovuto impedire solo la pronuncia di tale statuizione. In
pagina 7 di 13 tale limite può dunque essere accolto il motivo d'appello, rilevandosi comunque come la statuizione preclusa sia conforme a quella precedentemente resa sul medesimo punto e come, sulla base della prima,
gli appellati possano agire per il ripristino della situazione precedente,
atteso che l'intervento che ha eseguito Parte_1
a suo dire per ottemperare l'ordine del Tribunale – per sua stessa ammissione - non riproduce affatto l'originario stato del tetto (poiché la falda è stata ricostruita con una diversa inclinazione e senza continuità con la parete esterna dello stabile, ma poggiata su pilastri che realizzano una sorta di porticato: cfr. foto a pag. 23 atto d'appello). Nessuna violazione del divieto di parcellizzazione del credito (con la sola ipotizzabile conseguenza in tema di liquidazione delle spese di lite, non essendo più la domanda riproponibile in un diverso giudizio: cfr. Cass. n. 7299/25) può ravvisarsi invece nel non aver dedotto nel primo giudizio anche le pretese relative alla cd falda grande, poiché, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante,
non risulta affatto che lo smantellamento della cd falda grande fosse già
stato eseguito (quantomeno interamente) dalla al momento dell'introduzione del Parte_1
presente giudizio (né ciò potendosi ritenere dimostrato dalla mancata contestazione di controparte, stante la mancata puntualizzazione della circostanza da parte della . L'aver Parte_1
ritardato l'iniziativa giudiziaria, ma pur sempre nei limiti della pagina 8 di 13 prescrizione, non ha alcuna rilevanza giuridica, non autorizzando alcun affidamento in capo all'appellante sull'acquiescenza di controparte all'eventuale illecito.
3) La sentenza n.4242/19 Trib. Milano ha definitivamente accertato l'inopponibilità al “- delle clausole dell'atto di compravendita del CP_1
29.11.12 (doc.5), stipulato tra e Parte_8 Parte_1
contenenti facoltà in capo alla seconda, di apportare modifiche, sostituzioni, riduzioni,
modifiche di destinazione d'uso e vendite delle parti comuni del Controparte_6
, a Milano;

[...]
- delle clausole degli atti prodotti da controparte, sub doc.ti 1, 2 e 3 avversi (preliminare e
cessione dello stesso), dei preliminari ed atti di compravendita dei condòmini, ai fini delle
facoltà di modifica, sostituzione, riduzione, modifica di destinazione d'uso e vendita delle
parti comuni del Condominio di , a Milano, a favore di Controparte_6
nonché ai fini delle violazioni del regolamento ed opere Parte_9
effettuate da quest'ultima nel Condominio de quo e contestate nel presente giudizio”: tale accertamento è stato infatti richiesto dal nel relativo CP_1
precedente giudizio quale presupposto della domanda (accolta) di ripristino della cd falda piccola del tetto, cosicché il giudicato formatosi con la sentenza di conferma della Corte d'Appello copre anche l'accertamento funzionale alla pronunciata condanna. E' discutibile che ciò possa dirsi anche con riferimento alla natura condominiale della parte di tetto (la cd falda grande) che non è stata oggetto del precedente giudizio: essa deve comunque essere qui riconosciuta, stante la presunzione di condominialità
pagina 9 di 13 del tetto stabilita dall'art.1117 n.1 c.c. e la mancanza di prova di contrario titolo.
4) Come detto in relazione al precedente motivo d'appello, non è consentito in questo giudizio nuovamente discutere dell'opponibilità agli appellati delle clausole autorizzative alla modifica del tetto contenute nel preliminare di vendita stipulato tra la proprietaria dell'intero palazzo e la Controparte_7
cui sarebbero subentrati gli odierni condomini.
5) La fotografia di cui alla pag.21 dell'atto d'appello mostra con chiarezza il tipo di intervento realizzato da sulla falda Parte_1
del tetto prospiciente il cortile interno dello stabile condominiale, del tutto analogo a quello posto in essere sulla cd falda piccola in pretesa esecuzione dell'ordine di ripristino di cui alla sentenza n.4242/19 Trib. Milano: eliminata la falda, l'appellante ha installato - sopra la superficie piana ricavata – una copertura retta da pilastri, intervallati da ampie aperture laterali, pretendendo che la stessa costituisca il nuovo tetto dell'edificio, senza alcun mutamento di destinazione o di diminuzione della facoltà di utilizzo a favore di ciascun condomino (anzi aumentata dalla nuova conformazione piana). La mancanza di continuità tra la copertura realizzata e le pareti dell'edificio porta ad escludere che il nuovo manufatto svolga una funzione analoga a quella del precedente tetto a falda, non garantendo l'impermeabilità dell'edificio dagli agenti atmosferici. Il tetto a lastrico, sebbene ne consenta l'utilizzo più agevole per il posizionamento di alcuni impianti (quali antenne), è meno adatto per l'installazione di altri (quali pannelli pagina 10 di 13 solari, la cui superficie può essere maggiore in forza dell'inclinazione e la cui esposizione alle radiazioni è comunque massimizzata): esso non permette inoltre un efficace smaltimento delle piogge e risulta meno stabile strutturalmente
(soprattutto ove poggiato su piloni e non sul muro perimetrale). Alla luce del principio secondo cui “l condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente” (Cass. n. 2126/2021), va escluso nella fattispecie che quanto realizzato dall'appellante costituisca sopraelevazione consentita dall'art.1127 c.c. o modifica legittima ex art.1102 c.c..
6) L'esecuzione del ripristino non può dirsi impossibile, dovendo curare ovviamente il responsabile dell'illecito di procedervi con l'adozione di tutte le misure necessarie per evitare pregiudizi alla stabilità dell'edificio.
7 e 8) Si rimanda a quanto già detto con riguardo al secondo motivo d'appello.
9) La somma fissata dal Tribunale ex art.614 bis cpc (Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dei lavori prescritti) pare del tutto adeguata quale strumento di pressione per l'adempimento dell'obbligo di fare, stabilito d'altronde a far tempo dal passaggio in giudicato della decisione.
10) Come si è detto a nessuno dei Condomini può ritenersi opponibile la clausola del preliminare GE Real Estate srl con la quale il proprietario pagina 11 di 13 dell'appartamento all'ultimo piano era autorizzato alla modifica del tetto: l'essersi opposti a quanto realizzato da non può Parte_1
rappresentare alcuna forma di inadempimento.
La sostanzialmente integrale soccombenza dell'appellante ne impone la condanna al pagamento delle spese processuali, liquidate - da un lato a favore del e dall'altro degli ulteriori appellanti in via tra loro solidale - come in CP_1
dispositivo sulla base della nota spese rispettivamente depositata e formulata alla stregua dei parametri medi (per le sole fasi di studio, introduttiva e decisionale)
di cui al DM n.147/22, considerato il valore della causa (indeterminato) e la complessità delle questioni trattate.


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello, così dispone:
- Dichiara l'inammissibilità della domanda di ripristino relativa alla cd. falda piccola del tetto condominiale, prospiciente Controparte_1
perché già oggetto della sentenza n.4242/19 Tribunale di Milano;

- Conferma nel resto l'appellata sentenza.
- Condanna al pagamento in favore del Parte_1
Milano via Morozzo della Rocca n.6 delle spese processuali CP_1
del presente grado di giudizio, liquidate in complessivi Euro 9.991,00 per compensi (di cui Euro 2.977,00 per la fase di studio, Euro 1.911,00 per la pagina 12 di 13 fase introduttiva ed Euro 5.103,00 per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali.
- Condanna al pagamento in favore di Parte_1
, , Parte_5 Parte_6 Controparte_4 Parte_3
, , la
[...] Controparte_3 Parte_4 Parte_7
e , delle spese processuali del Controparte_2 Parte_2
presente grado di giudizio, liquidate in complessivi Euro 9.991,00 per compensi (di cui Euro 2.977,00 per la fase di studio, Euro 1.911,00 per la fase introduttiva ed Euro 5.103,00 per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali.
Così deciso, in Milano il 2/12/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Dott. Roberto Aponte
pagina 13 di 13