R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
S E Z I O N E V I I I
r i u n i t a i n c a m e r a d i c o n s i g l i o n e l l a s e g u e n t e c o m p o s i z i o n e :
D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i C o n s i g l i e r e r e l .
D o t t . E d o a r d o M a n c i n i G i u d i c e a u s i l i a r i o h a p r o n u n c i a t o l a s e g u e n t e
S E N T E N Z A
n e l l a c a u s a c i v i l e d i a p p e l l o i s c r i t t a a l n . 8 3 7 4 d e l r u o l o g e n e r a l e p e r g l i a f f a r i c o n t e n z i o s i d e l l ' a n n o 2 0 1 9 , p r o n u n c i a t a a l l ' e s i t o d e l l ' u d i e n z a c o l l e g i a l e d e l l ' 1 1 . 0 9 . 2 0 2 5 m e d i a n t e l e t t u r a d e l d i s p o s i t i v o e r i s e r v a d e i m o t i v i , v e r t e n t e
T R A
M a u r o L U P I ,
e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t o i n R o m a p r e s s o l o s t u d i o d e l l ' A v v . B e a t r i ce
C a r d a r e l l i c h e l o r a p p r e s e n t a e d i f e n d e i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l r i c o r s o i n t r o d u t t i v o d e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o;

- a p p e l l a n t e -
E
A n t o n i o G A L L E O N I , e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t o i n R o m a p r e s s o l o s t u d i o d e l l ' A v v . S e r e n a
G e n t i l i c h e l o r a p p r e s e n t a e d i f e n d e i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l l a c o m p a r s a d i c o s t i t u z i o n e n e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o;

- a p p e l l a t o -
O g g e t t o : a p p e l l o a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i R o m a d el
2 9 . 0 5 . 2 0 1 9 , n . 1 1 3 6 7 , n o n n o t i f i c a t a .
C O N C L U S I O N I
P e r l ' a p p e l l a n t e : “V o g l i a l ' E c c . m a C o r t e d i A p p e l l o d i R o m a , …
a c c o g l i e r e t u t t e l e c o n c l u s i o n i a v a n z a t e i n p r i m o g r a d o , c h e d i
s e g u i t o s i r i p o r t a n o c o m e m o d i f i c a t e a s e g u i t o d e l p a r z i a l e
a c c o g l i m e n t o : “ V o g l i a l ' I l l . m o T r i b u n a l e a d i t o , p r e v i a c o m p a r i z i o ne
d e l l e p a r t i e a s s u n z i o n e d e i m e z z i i s t r u t t o r i r i t e n u t i r i l e v a n t i , i n
a c c o g l i m e n t o d e l l a d o m a n d a , d i s a t t e s a o g n i c o n t r a r i a i s t a n z a ed
e c c e z i o n e :
1 ) A c c e r t a r e e d i c h i a r a r e l a r i s o l u z i o n e , a f a r d a t a d a l 0 7 . 1 2 . 2 0 1 5,
d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e a d u s o a b i t a t i v o e x a r t . 2 c o m m a 1 L .
4 3 1 / 1 9 9 8 s t i p u l a t o i l 0 5 . 0 4 . 2 0 1 4 d a l r i c o r r e n t e S i g . L u p i M a u r o c o n
i l S i g . G a l l e o n i A n t o n i o , r e g o l a r m e n t e r e g i s t r a t o i l 1 0 . 0 7 . 2 0 1 4 ( n u m.
7 8 9 S e r i e 3 T d i f o r m a l i t à - U F F I C I O E N T R A T E R I E T I ) p e r g r a v e
i n a d e m p i m e n t o d e l c o n d u t t o r e S i g . G a l l e o n i A n t o n i o .
2 ) A c c e r t a r e e d i c h i a r a r e c h e i l r e s i s t e n t e - c o n d u t t o r e S i g . G a l e o n i
A n t o n i o è t e n u t o a l p a g a m e n t o , i n f a v o r e d e l s i g . L u p i M a u r o e d i n
f o r z a d e l p r e d e t t o c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e , i n v i g o r e i n t e r p a r t e s d a l
0 5 . 0 4 . 2 0 1 4 a l 0 7 . 1 2 . 2 0 1 5 , e d a i s e n s i d i l e g g e , d e l l a s o m m a
c o m p l e s s i v a d i € 4 . 3 8 0 , 0 0 ( q u a t t r o m i l a t r e c e n t o t t a n t a e u r o / 0 0 8 ) p e r l e
2 s e g u e n t i r a g i o n i :
- a t i t o l o d i c a n o n i d i l o c a z i o n e p e r o m e s s o m a n c a t o p r e a v v i s o di
d i s d e t t a p a r i a 6 ( s e i ) m e n s i l i t à d i € 4 . 3 8 0 , 0 0 ; e p e r l ' e f f e t t o
c o n d a n n a r e i l r e s i s t e n t e - c o n d u t t o r e S i g . G a l e o n i A n t o n i o a l
p a g a m e n t o d i d e t t a s o m m a , o l t r e i n t e r e s s i l e g a l i c o m e p r e v i s t i p e r
l e g g e .
3 ) A c c e r t a r e e d i c h i a r a r e c h e i l r e s i s t e n t e - c o n d u t t o r e S i g . G a l e o n i
A n t o n i o , i n f o r z a d e l p r e d e t t o c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e i n v i g o r e i n t e r
p a r t e s d a l 0 5 . 0 4 . 2 0 1 4 a l 0 7 . 1 2 . 2 0 1 e d a i s e n s i d i l e g g e , è a l t r e s ì
r e s p o n s a b i l e d e i d a n n i a r r e c a t i a l l ' i m m o b i l e l o c a t o c o m e d e s c r i t t i n el
r i c o r s o e q u a n t i f i c a t i e p e r l ' e f f e t t o c o n d a n n a r e i l S i g . G a l e o n i
A n t o n i o a l p a g a m e n t o i n f a v o r e d e l s i g . L u p i M a u r o d e l l a s o m m a
c o m p l e s s i v a d i € 6 . 0 5 0 , 0 0 ( s e i m i l a e u r o / / 0 5 ) a t i t o l o d i r i s a r c i m e n t o
d e i d a n n i , o n e l l a s o m m a m a g g i o r e o m i n o r e c o m e s a r à a c c e r t a t a e
d e t e r m i n a t a a s e g u i t o d e l l a r i c h i e d e n d a C T U , o i n s u b o r d i n e n e l l a
s o m m a d i d e n a r o r i t e n u t a d i g i u s t i z i a o i n v i a e q u i t a t i v a .
4 ) C o n d a n n a r e , i n f i n e , i l r e s i s t e n t e S i g . G a l e o n i A n t o n i o a l l a
r i f u s i o n e d e l l e s p e s e g i u d i z i a r i e , o l t r e d i r i t t i , c o m p e n s i , r i m b o r so
f o r f e t t a r i o p e r s p e s e g e n e r a l i , C P A e d I V A , c o m e d a l e g g e , c o n
c l a u s o l a d i a t t r i b u z i o n e a l s o t t o s c r i v e n t e p r o c u r a t o r e i n f u n z i o n e
a n t i c i p a t o r i a c h e s i d i c h i a r a a n t i s t a t a r i a” .
P e r l ' a p p e l l a t o s i c h i e d e : “c h e l ' E c c . m a C o r t e a d i t a , d i s a t t e s a o g n i
c o n t r a r i a i s t a n z a , e c c e z i o n e e d e d u z i o n e a v v e r s a r i a , v o g l i a …
r i g e t t a r e , i n q u a n t o i n a m m i s s i b i l i e i n f o n d a t i , t u t t i i m o t i v i d i a p p e l l o
c o n f e r m a n d o l a s e n t e n z a r e s a d a l T r i b u n a l e d i R o m a i n d a t a
3 2 9 . 0 5 . 2 0 1 1 e d e p o s i t a t a i n d a t a 2 9 . 0 5 . 2 0 1 9 , o g g i o g g e t t o d i g r a v a m e ,
e t u t t e l e s t a t u i z i o n i i n e s s a c o n t e n u t e” .
F A T T O
C o n r i c o r s o i n a p p e l l o t e m p e s t i v a m e n t e d e p o s i t a t o i n d a t a 3 0 . 1 2 . 2 0 1 9
e r i t u a l m e n t e n o t i f i c a t o a l l a c o n t r o p a r t e i n d a t a 1 3 . 0 1 . 2 0 2 0
u n i t a m e n t e a l d e c r e t o d i f i s s a z i o n e d e l l ' u d i e n z a d i d i s c u s s i o n e,
M a u r o L u p i h a i m p u g n a t o d i n a n z i a q u e s t a C o r t e d i A p p e l l o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i R o m a d e l 2 9 . 0 5 . 2 0 1 9 , n . 1 1 4 7 1 / 2 0 1 9 .
I t e r m i n i d e l l a c o n t r o v e r s i a , n o n c h é l e q u e s t i o n i i n f a t t o e d i n d i r i t t o p r o s p e t t a t e d a l l e p a r t i s o n o s t a t i c o s ì e f f i c a c e m e n t e r i c o s t r u i t i n e l l a s e n t e n z a i m p u g n a t a: “L a p a r t e a t t r i c e h a p r o m o s s o i l p r e s e n t e
g i u d i z i o d a v a n t i a l T r i b u n a l e d i R o m a n e i c o n f r o n t i d e l c o n v e n u t o ,
p r e m e t t e n d o c h e i l S i g . L u p i è p r o p r i e t a r i o d e l l ' i m m o b i l e s i t o i n
R o m a ( R M ) i n V i a G i u s e p p e C a n d i a n i n . 4 3 i n t . 1 1 P . 3 ° , ….
I n d a t a 0 5 . 0 8 . 2 0 1 4 l ' i m m o b i l e d e q u o è s t a t o l o c a t o c o n c o n t r a t t o d i
l o c a z i o n e a d u s o a b i t a t i v o e x a r t . 2 c o m m a 1 L . 4 3 1 / 1 9 9 8 a l S i g .
G a l l e o n i A n t o n i o p e r l a d u r a t a d i a n n i ( 3 ) q u a t t r o + q u a t t r o , a i s e n s i
d e l l a L . 4 3 1 / 1 9 9 8 e s s . ( e x a r t 2 c o m m a 3 ) a f a r d a t a d a l 0 5 . 0 7 . 2 0 1 4 e
c o n s c a d e n z a i l 0 4 . 0 7 . 2 0 1 7 ( d o c . a l l . 1 ) .
I l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e è s t a t o r e g o l a r m e n t e r e g i s t r a t o . . .
A s e g u i t o d i i l l e g i t t i m o r e c e s s o d e l c o n d u t t o r e e d e l r i s c o n t r o di
d a n n i a l l ' i m m o b i l e h a c h i e s t o d i
1 ) A c c e r t a r e e d i c h i a r a r e l a r i s o l u z i o n e , a f a r d a t a d a l 0 7 . 1 2 . 2 0 1 5,
d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e … p e r g r a v e i n a d e m p i m e n t o d e l c o n d u t t o r e
S i g . G a l l e o n i A n t o n i o .
4 2 ) A c c e r t a r e e d i c h i a r a r e c h e i l r e s i s t e n t e - c o n d u t t o r e S i g . G a l e o n i
A n t o n i o è t e n u t o a l p a g a m e n t o , i n f a v o r e d e l s i g . L u p i M a u r o e d i n
f o r z a d e l p r e d e t t o c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e … d e l l a s o m m a c o m p l e s s i v a
d i € 6 . 0 1 8 , 1 8 ( s e i m i l a d i c i o t t o e u r o / 1 8 ) p e r l e s e g u e n t i r a g i o n i :
- a t i t o l o d i c a n o n e d i l o c a z i o n e p e r o m e s s o v e r s a m e n t o d e l m e s e d i
N o v e m b r e 2 0 1 5 € 7 3 0 , 0 0 ;
- a t i t o l o d i o n e r i a c c e s s o r i c o n d o m i n i a l i p e r o m e s s o v e r s a m e n t o d i €
9 0 8 , 1 8 ;
- a t i t o l o d i c a n o n i d i l o c a z i o n e p e r o m e s s o m a n c a t o p r e a v v i s o di
d i s d e t t a p a r i a 6 ( s e i ) m e n s i l i t à d i € 4 . 3 8 0 , 0 0 …, o l t r e i n t e r e s si
l e g a l i c o m e p r e v i s t i p e r l e g g e .
3 ) A c c e r t a r e e d i c h i a r a r e c h e i l r e s i s t e n t e - c o n d u t t o r e S i g . G a l e o n i
A n t o n i o , i n f o r z a d e l p r e d e t t o c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e … è a l t r e s ì
r e s p o n s a b i l e d e i d a n n i a r r e c a t i a l l ' i m m o b i l e l o c a t o c o m e d e s c r i t t i n el
r i c o r s o e q u a n t i f i c a t i e p e r l ' e f f e t t o c o n d a n n a r e i l S i g . G a l e o n i
A n t o n i o a l p a g a m e n t o i n f a v o r e d e l s i g . L u p i M a u r o d e l l a s o m m a
c o m p l e s s i v a d i € 6 . 0 5 0 , 0 0 ( s e i m i l a e u r o / 0 5 ) a t i t o l o d i r i s a r c i m e n t o
d e i d a n n i , o n e l l a s o m m a m a g g i o r e o m i n o r e c o m e s a r à a c c e r t a t a e
d e t e r m i n a t a a s e g u i t o d e l l a r i c h i e d e n d a C T U , o i n s u b o r d i n e n e l l a
s o m m a d i d e n a r o r i t e n u t a d i g i u s t i z i a o i n v i a e q u i t a t i v a .
S i è c o s t i t u i t o i l c o n d u t t o r e i n t i m a t o c h e h a r i l e v a t o c h e a l l ' e s i t o
d e l l a t r a t t a t i v a , i l p r o p r i e t a r i o p r o p o n e v a a l c o n d u t t o r e , c h e i n
b u o n a f e d e a c c e t t a v a , l a s o t t o s c r i z i o n e d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e a
c a n o n e c o n c o r d a t o , c o n t e n e n t e l a d e s c r i z i o n e d i u n i m m o b i l e i n
o t t i m e c o n d i z i o n i e i n t e r a m e n t e a m m o b i l i a t o , c o n l ' i m p e g n o t u t t a v i a
5 d i p r o v v e d e r e - i n u n a f a s e i m m e d i a t a m e n t e s u c c e s s i v a a l l a
r e g i s t r a z i o n e - a l l e l a v o r a z i o n i n e c e s s a r i e p e r l ' a d e g u a m e n t o
d e l l ' i m m o b i l e a l l e p r e v i s i o n i c o n t r a t t u a l i . L ' u n i c o o n e r e p o s t o a
c a r i c o d e l c o n d u t t o r e s a r e b b e c o n s i s t i t o n e l l a s o s t i t u z i o n e d e l l e d u e
p o r t e e s i s t e n t i .
T u t t a v i a , d e d u c e i l r e s i s t e n t e n o n o s t a n t e l e c o s t a n t i r a s s i c u r a z i o n i ,
n e s s u n i n t e r v e n t o v e n i v a r e a l i z z a t o d a p a r t e d e l s i g . L u p i . I l
c o n d u t t o r e , a q u e s t o p u n t o , s i r e n d e v a d i s p o n i b i l e a p r o v v e d e r e
p e r s o n a l m e n t e a l l a m a n u t e n z i o n e d e l l ' i m m o b i l e , c o n l a s o l a
c o p e r t u r a d e l c o s t o d e l m a t e r i a l e d a p a r t e d e l l o c a t o r e . I l S i g .
G a l l e o n i , d i c o n c e r t o c o n i l p r o p r i e t a r i o , e s e g u i v a l e s e g u e n t i o p e r e :
- p o s a d e l l e p i a s t r e l l e i n c u c i n a;
a c q u i s t o e m o n t a g g i o d i p e n s i l i e
b a s i d e l l a c u c i n a , c o n a n n e s s o l a v a b o e p i a n o c o t t u r a;
- r e s t a u r o
i n f i s s i;
- r i t i n t e g g i a t u r a i n b i a n c o d i t u t t e l e p a r e t i d e l l ' i n t e ro
i m m o b i l e;
- s o s t i t u z i o n e d e l l a v a b o r o t t o d e l b a g n o c o n m o b i l e l a v a bo
n u o v o e i n t e g r o a l m o m e n t o d e l l a r i c o n s e g n a d e l l ' i m m o b i l e ( p r e s e n t e
n e l l e f o t o a l l e g a t e d a c o n t r o p a r t e ) ; - s o s t i t u z i o n e d i t u t t i i f i l i
d e l l ' i m p i a n t o e l e t t r i c o e i n s t a l l a z i o n e d i p r e s e e s p i n e m a n c a n t i .
I n f i n e , p o i c h é l a p a v i m e n t a z i o n e e r a d e l t u t t o c o m p r o m e s s a , q u a s i da
r e n d e r e i l o c a l i i n a g i b i l i , i l c o n d u t t o r e a c q u i s t a v a e p o s a v a a p r o p r i e
s p e s e , e s e n z a a l c u n a r i c h i e s t a e c o n o m i c a n e i c o n f r o n t i d e l s i g . L u p i ,
d e l p a r q u e t l a m e l l a r e , p a r t i c o l a r m e n t e s o t t i l e e s p e c i f i c a m e n t e
p r o g e t t a t o a l f i n e d i c o n s e n t i r e l a p o s a i n a p p o g g i o a l p a v i m e n t o
p r e e s i s t e n t e , s e n z a n e c e s s i t à d i m o d i f i c h e s t r u t t u r a l i
d e l l ' a p p a r t a m e n t o e s e n z a o p e r a r e a l c u n t a g l i o a i n f i s s i e s e r r a m e n t i
6 i n g e n e r e .
A d a v v i s o d e l c o n d u t t o r e , q u i n d i , l a v i c e n d a s i p r o t r a e v a p e r d i v e r si
m e s i e l a m a n c a t a p r e d i s p o s i z i o n e a l l ' a b i t a z i o n e n e r i t a r d a va
n o t e v o l m e n t e l a p r e s a d i p o s s e s s o .
T r a s c o r s o o l t r e u n a n n o , s e n z a c h e l ' a p p a r t a m e n t o v e n i s s e
a m m o b i l i a t o e c h e l e s p e s e s o s t e n u t e d a l c o n d u t t o r e v e n i s s e r o
r i m b o r s a t e , i l c o n d u t t o r e c o m u n i c a v a v e r b a l m e n t e a l l o c a t o r e l a
p r o p r i a v o l o n t à d i r e c e d e r e d a l c o n t r a t t o p e r c h é n e l l ' i m p o s s i b i l i t à d i
u s u f r u i r e d e l l ' i m m o b i l e .
H a i n d i c h i e s t o d i r i g e t t a r e l a d o m a n d a a t t r i c e p e r c h é p r i v a d i o g n i
f o n d a m e n t o s i a i n f a t t o c h e i n d i r i t t o e n e l m e r i t o , i n v i a s u b o r d i n a t a
e s a l v o g r a v a m e …” .
A l l ' e s i t o d e l g i u d i z i o , i l T r i b u n a l e h a p r o n u n c i a t o l a s e n t e n z a n .
1 1 3 6 7 / 2 0 1 9 , f o r m a n t e o g g e t t o d e l l a p r e s e n t e i m p u g n a z i o n e , c o n l a q u a l e , i n p a r z i a l e a c c o g l i m e n t o d e l l a d o m a n d a a t t r i c e , h a c o n d a n n a t o i l r e s i s t e n t e a p a g a r e , i n f a v o r e d e l r i c o r r e n t e , l a c o m p l e s s i v a s o m m a d i € 1 . 6 3 8 , 0 0 e h a c o m p e n s a t o i n t e r a m e n t e l e s p e s e d i l i t e .
N e l m o t i v a r e l a d e c i s i o n e , i l T r i b u n a l e h a r i l e v a t o c h e , a l l a l u c e d e i f a t t i e d e l l o s t a t o d e i l u o g h i n o n c o n t e s t a t i , d e l l ' o b b l i g o a c a r i c o d e l c o n d u t t o r e d i r i c o n s e g n a r e l a c o s a l o c a t a n e l l e m e d e s i m e c o n d i z i o n i i n c u i l 'a v e v a r i c e v u t a - s a l v o i l n o r m a l e d e p e r i m e n t o -
s a n c i t o d a l l ' a r t . 1 4 d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e e d e i p r i n c i p i d i d i r i t t o c h e r e g o l a n o l a m a t e r i a , a l c o n d u t t o r e p o t r e b b e a s t r a t t a m e n t e a s c r i v e r s i u n a r e s p o n s a b i l i t à r i s a r c i t o r i a p e r l e d i f f o r m i t à r i s c o n t r a t e n e l v e r b a l e d i r i c o n s e g n a d e l 7 . 1 2 . 2 0 1 5 . I l g i u d i c a n t e h a t u t t a v i a
7 e s c l u s o i l d i r i t t o d e l l o c a t o r e a l r i s a r c i m e n t o d e l d a n n o p e r l a r i m o z i o n e d e l l e p o r t e i n t e r n e e l a s o s t i t u z i o n e d e g l i i n f i s s i e s t e r n i ,
n o n c h é i l d i r i t t o d e l l o s t e s s o a l r i s a r c i m e n t o d e l d a n n o d a m a n c a t o p r e a v v i s o d i r i l a s c i o c o n l a s e g u e n t e m o t i v a z i o n e : “I n a t t i s o n o
p r o d o t t e f a t t u r e d i e u r o 1 2 2 0 e 1 8 3 0 d o c . 1 1 ( f a t t u r e 3 8 e 4 1 d e l
2 0 1 6 ) p e r g l i i n f i s s i ( n e l v e r b a l e d i r i l a s c i o v i e n e i n d i c a t o c h e l e
f i n e s t r e d e v o n o e s s e r e v e r i f i c a t e ) .
T u t t a v i a t a l i f a t t u r e a t t e s t a n o , n o n i l r i p r i s t i n o d e l l o s t a t u s q u o a n t e ,
m a l a s o s t i t u z i o n e c o n i n f i s s i i n a l l u m i n i o , p e r a l t r o c o n s p e s e
d e t r a i b i l i a l 5 0 % i n b a s e a l l a n o r m a t i v a i n d i c a t a i n f a t t u r a
( r i s p a r m i o e n e r g e t i c o ) .
N o n v i è q u i n d i p r o v a d i a l c u n a s p e s a p e r i l r i p r i s t i n o , e s s e n d o s t a t o
s u p e r a t o d a u n a a u t o n o m a s c e l t a d e l l o c a t o r e d i s o s t i t u i r e
c o m p l e t a m e n t e g l i i n f i s s i c o n n u o v i i n f i s s i i n a l l u m i n i o p e r u na
m i n o r e s p e s a e n e r g e t i c a .
N e s s u n r i l i e v o a s s u m e p o i i l m e r o p r e v e n t i v o p e r l e p o r t e , s p e s a c h e
q u i n d i l a p a r t e r i c o r r e n t e n o n h a d i m o s t r a t o d i a v e r e f f e t t u a t o
r e a l m e n t e .
S e n e d e v e c o n c l u d e r e p e r l a m a n c a t a p r o v a d i q u a l s i v o g l i a s p e s a d i
r i p r i s t i n o a s e g u i t o d e i l a v o r i e f f e t t u a t i d a l c o n d u t t o r e .
N o n p u ò i n v e c e e s s e r e a c c o l t a l a d o m a n d a d i c o r r e s p o n s i o n e d e i
c a n o n i a n t i c i p a t i , p r e v i o a c c e r t a m e n t o e d e c l a r a t o r i a d e l l a
r i s o l u z i o n e , a f a r d a t a d a l 0 7 . 1 2 . 2 0 1 5 , d e l c o n t r a t t o d i l o c a z i o n e p er
g r a v e i n a d e m p i m e n t o d e l c o n d u t t o r e S i g . G a l l e o n i A n t o n i o . I n f a t t i
n e s s u n d o c u m e n t o p r o v a c h e v i s i a s t a t o u n r e c e s s o i l l e g i t t i m o , e ,
8 a n z i , l ' a s s e n z a d i q u a l s i v o g l i a c o n t e s t a z i o n e p r e v e n t i v a , i n u n o c o n i l
v e r b a l e d i r i l a s c i o e s t r e m a m e n t e d e t t a g l i a t o e c o n t e n e n t e t u t t e l e
i n f o r m a z i o n i a c c e s s o r i e r e l a t i v e a l l a f a t t i s p e c i e , f a p r e s u m e r e c h e v i
s i a s t a t o u n m u t u o a c c o r d o p e r l a r i s o l u z i o n e” .
I l T r i b u n a l e h a i n o l t r e m o t i v a t o l a c o m p e n s a z i o n e i n t e g r a l e d e l l e s p e s e d i l i t e r i l e v a n d o c h e l a s o m m a s p e t t a n t e a l l o c a t o r e , a t i t o l o r i s a r c i t o r i o , è i n f e r i o r e d i c i r c a i l 1 0 % r i s p e t t o a q u a n t o r i c h i e s t o e c h e t a l e c i r c o s t a n z a h a g i u s t i f i c a t o p i e n a m e n t e l a d i f e s a .
L ' a p p e l l a n t e i n v o c a l a r i f o r m a d e l l a d e c i s i o n e i n c o n f o r m i t à a l l e r a s s e g n a t e c o n c l u s i o n i d d o i s e g u e n t i m o t i v i d i g r a v a m e : Per_1
1 . E r r o n e a r i c o s t r u z i o n e e v a l u t a z i o n e d e i f a t t i i n m e r i t o a l l ' i d o n e i t à
d e l r i p r i s t i n o d e l l o s t a t u s p r o a n t e.
S e c o n d o l ' a p p e l l a n t e, a c a u s a d e l l a s u p e r f i c i a l e e d e r r o n e a v a l u t a z i o n e d e l l e p r o v e d o c u m e n t a l i o f f e r t e ( f o t o g r a f i e , p r e v e n t i v i d i s p e s a , v e r b a l e d i r i c o n s e g n a ) , i l T r i b u n a l e a v r e b b e i n g i u s t a m e n t e r i g a t t a t o l a d o m a n d a r i s a r c i t o r i a p e r l e s p e s e d i r i p r i s t i n o d a e s s o s o s t e n u t e a c a u s a d e l l a r i m o z i o n e d e l l e p o r t e i n t e r n e e d e i d a n n i a g l i i n f i s s i e s t e r n i d e l l ' a p p a r t a m e n t o.
2 . E r r o n e a v a l u t a z i o n e d e l r i l a s c i o d e l l ' i m m o b i l e l o c a t o a i f i n i d el
r i c o n o s c i m e n t o d e l l a c o r r e s p o n s i o n e d e i c a n o n i d i l o c a z i o n e.
S e c o n d o l ' a p p e l l a n t e , n e l r i g e t t a r e l a d o m a n d a d i r i s a r c i m e n t o d e l d a n n o p e r r e c e s s o a n t i c i p a t o d e l c o n d u t t o r e i n a s s e n z a d el p r e a v v i s o d i s e i m e s i p r e v i s t o d a l l ' a r t . 4 d e l l a L . 3 9 2 / 7 8 , i l T r i b u n a l e a v r e b b e v a l u t a t o e r r o n e a m e n t e l e r i s u l t a n z e d o c u m e n t a l i , a t t e s o c h e d a ll a s o t t o s c r i z i o n e d e l v e r b a l e d i r i l a s c i o d e l l ' i m m o b i l e d e l
9 7 . 1 2 . 2 0 1 5 n o n p u ò r i c a v a r s i l a m a n i f e s t a z i o n e t a c i t a d e l l a c o m u n e v o l o n t à d e l l e p a r t i d i r i s o l v e r e a n t i c i p a t a m e n t e i l r a p p o r t o d i l o c a z i o n e e c h e , c o n l e t t e r a r a c c o m a n d a t a i n v i a t a i n d a t a 2 4 . 1 2 . 2 0 1 5 ,
n o n r i t i r a t a d a l l a c o n t r o p a r t e m a d a r i t e n e r s i r i c e v u t a p e r c o m p i u t a g i a c e n z a i n d a t a 0 4 . 0 1 . 2 0 1 6 , e g l i h a i n v i a t o a l G a l l e o n i u n a t t o d i i n t i m a z i o n e , d i f f i d a e m e s s a i n m o r a c o n i l q u a l e h a r i c h i e s t o , t r a l ' a l t r o , i l p a g a m e n t o d i 6 m e n s i l i t à d e l c a n o n e d i l o c a z i o n e p e r o m e s s a c o m u n i c a z i o n e t e m p e s t i v a d e l p r e a v v i s o d i d i s d e t t a .
3 . E r r o n e a c o m p e n s a z i o n e d e l l e s p e s e d i l i t e , s t a n t e l a m a n c a t a p a r t e c i p a z i o n e d e l r e s i s t e n t e a l l a m e d i a z i o n e e a l l ' a c c o g l i m e n t o s i a p u r e p a r z i a l e d e l l a p r o p r i a d o m a n d a r i s a r c i t o r i a .
I l G a l l e o n i s i è c o s t i t u i t o i n g i u d i z i o e d h a i n v o c a t o i l r i g e t t o d i t u t t i i m o t i v i d i g r a v a m e , p e r c h é i n f o n d a t i i n f a t t o e d i n d i r i t t o , e l a c o n f e r m a d e l l a s e n t e n z a i m p u g n a t a , r i b a d e n d o l e e c c e z i o n i e l e d i f e s e d e d o t t e i n p r i m o g r a d o . L o s t e s s o h a i n o l t r e r a p p r e s e n t a t o c h e , a s e g u i t o d i u n c o s p i c u o c a r t e g g i o t r a i d i f e n s o r i , l e p a r t i a v e v a n o c o n c o r d a t o , a m e r i f i n i c o n c i l i a t o r i e o n d e e v i t a r e l a p r o s e c u z i o n e d e l l ' a z i o n e g i u d i z i a r i a , l a c o r r e s p o n s i o n e d e l l ' i m p o r t o s t a t u i t o i n s e n t e n z a o l t r e i n t e r e s s i l e g a l i p a r i a d € 2 5 7 , 8 6 , p e r u n t o t a l e d i €
1 . 8 9 5 . 9 1 ( a l l . n . 2 ) , e c h e , s t a n t i l e p r e c a r i e c o n d i z i o n i e c o n o m i c h e d e l l a p r o p r i a f a m i g l i a , t a l e s o m m a è s t a t a d a l u i c o r r i s p o s t a i n p i ù
t r a n c h e s, m e d i a n t e b o n i f i c i p o s t a l i (€ 6 8 5 , 8 1 i n d a t a 0 2 . 0 7 . 2 0 1 9 ; €
3 0 5 , 0 0 i n d a t a 1 6 . 0 9 . 2 0 1 9 ; € 3 0 0 , 0 0 i n d a t a 0 7 . 1 0 .2 0 1 9 ; € 3 0 5, 0 0 i n d a t a 0 7 . 1 1 . 2 0 1 9 ; e d € 3 0 0, 0 0 i n d a t a 1 5 . 1 1 . 2 0 1 9 ) , c o m e r i s u l t a d al d o c u m e n t o a l l e g a t o a l l a c o m p a r s a ( A l l . 3 ) .
10 A s e g u i t o d e ll ' a c q u i s i z i o n e d e l l a s e n t e n z a i m p u g n a t a e d e l f a s c i c o l o d i p r i m o g r a d o , n o n c h é d i a l c u n i r i n v i i d i s p o s t i p e r e s i g e n z e o r g a n i z z a t i v e d e l l ' u f f i c i o , l a c a u s a è s t a t a d e c i s a a l l ' e s i t o d e l l ' u d i e n z a c o l l e g i a l e d e l l ' 1 1 . 0 9 . 2 0 2 5 m e d i a n t e l e t t u r a d e l d i s p o s i t i v o i n a s s e n z a d e l l e p a r t i .
M O T I V I D E L L A D E C I S I O N E
P r e l i m i n a r m e n t e l a C o r t e r i l e v a l ' a m m i s s i b i l i t à d e l g r a v a m e a t t e s o c h e d a l l a d o c u m e n t a z i o n e a l l e g a t a d a l l a d i f e s a d e l G a l l e o n i a l l a c o m p a r s a d i c o s t i t u z i o n e e r i s p o s t a ( A l l . 2 ) n o n s i r i c a v a l a d i s p o n i b i l i t à d e l l o c a t o r e a r i n u n c i a r e a l l ' a p p e l l o , m a s o l t a n t o l a d i s p o n i b i l i t à a n o n p r o c e d e r e a l l ' e s e c u z i o n e f o r z a t a p e r i l r e c u p e r o d e l l e s o m m e d o v u t e i n f o r z a d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o , p u r c h é i l
G a l l e o n i a v e s s e p r o v v e d u t o a l p a g a m e n t o s p o n t a n e o e n t r o 7 g i o r n i d a l r i c e v i m e n t o d e l l a m a i l d e l 1 0 . 0 6 . 2 0 1 9 . T a l e c o n d i z i o n e n o n s i è
p e r a l t r o a v v e r a t a , p o i c h é d a l l e a l l e g a z i o n i d e l l ' a p p e l l a t o e d a l l a d o c u m e n t a z i o n e v e r s a t a i n a t t i r i s u l t a c h e i l p a g a m e n t o è s t a t o c o m p l e t a t o i n d a t a 1 5 . 1 1 . 2 0 1 9 .
C i ò p r e m e s s o , l ' a p p e l l o d e v e e s s e r e r i g e t t a t o p e r i n f o n d a t e z z a d i t u t t i i m o t i v i .
E d i n v e r o , q u a n t o a l p r i m o m o t i v o (E r r o n e a r i c o s t r u z i o n e e
v a l u t a z i o n e d e i f a t t i i n m e r i t o a l l ' i d o n e i t à d e l r i p r i s t i n o d e l l o s t a t us
p r o a n t e) , l a C o r t e c o n d i v i d e l a d e c i s i o n e d e l T r i b u n a l e n e l l a p a r t e i n c u i h a r i g e t t a t o l a d o m a n d a r i s a r c i t o r i a a v a n z a t a d a l l o c a t o r e p e r p r e s u n t i d a n n i a l l e f i n e s t r e , p o i c h é i l v e r b a l e d i r i c o n s e g n a n o n e v i d e n z i a l ' e s i s t e n z a d i t a l i d a n n i ( o a l m e n o d i d a n n i r i l e v a b i l i i c t u
11 o c u l i) , m a c o n t i e n e l a s o l a r i s e r v a d e l l o c a t o r e d i f a r v e r i f i c a r e l e f i n e s t r e d a u n f a l e g n a m e .
I n o l t r e , c o m e g i u s t a m e n t e r i l e v a t o d a l T r i b u n a l e , d a l l e f a t t u r e n n . 3 8 / 2 0 1 6 e 4 1 / 2 0 1 6 p r o d o t t e d a l r i c o r r e n t e s i r i c a v a c h e q u e s t i n o n h a s o s t e n u t o u n a s p e s a p e r l a r i p a r a z i o n e d e g l i o r i g i n a r i i n f i s s i i n l e g n o , m a h a a c q u i s t a t o e f a t t o i n s t a l l a r e n u o v i i n f i s s i i n a l l u m i n i o
( s o s t e n e n d o p e r a l t r o u n a s p e s a d e t r a i b i l e a l 5 0 % i n v i r t ù d e g l i i n c e n t i v i p r e v i s t i d a l l a n o r m a t i v a p e r i l r i s p a r m i o e n e r g e t i c o ) .
D ' a l t r a p a r t e , n o n r i s u l t a p r o v a t o c h e l e f i n e s t r e o r i g i n a r i e s i s i a n o d e t e r i o r a t e , o l t r e l a m i s u r a g i u s t i f i c a t a d a l n o r m a l e u s o , i n p e n d e n z a d e l r a p p o r t o l o c a t i z i o - e , q u i n d i , i n u n l a s s o d i t e m p o p a r t i c o l a r m e n t e b r e v e , c o m p r e s o t r a i l 5 . 0 7 . 2 0 1 4 e i l 7 . 1 2 . 2 0 1 5 - p e r i n c u r i a o n e g l i g e n z a d e l c o n d u t t o r e . A l c o n t r a r i o , a p p a r e r a g i o n e v o l e r i t e n e r e c h e l a l o r o s o s t i t u z i o n e s i a s t a t a g i u s t i f i c a t a d a l l a l o r o o g g e t t i v a v e t u s t à e / o d a l l a v o l o n t à d e l l o c a t o r e d i d o t a r e i l p r o p r i o a p p a r t a m e n t o d i i n f i s s i m o d e r n i e d e f f i c i e n t i , a p r e s c i n d e r e d a l c o s t o e d a l l a p o s s i b i l i t à d i r e s t a u r o d i q u e l l e o r i g i n a r i e .
I n f i n e , n o n p u ò r i c o n o s c e r s i a l c u n a s o m m a a t i t o l o r i s a r c i t o r i o p e r l a r i m o z i o n e d e l l e p o r t e i n t e r n e , p o i c h é c h e i l l o c a t o r e n o n s p e c i f i c a t o e d i m o s t r a t o i l n u m e r o e l e c a r a t t e r i s t i c h e d e l l e s u d d e t t e p o r t e , i l m a t e r i a l e c o s t r u t t i v o e l a l o r o v e t u s t à , r e n d e n d o c o s ì
i m p o s s i b i l e l a l i q u i d a z i o n e d e l d a n n o l a m e n t a t o , s i a p u r e i n v i a m e r a m e n t e e q u i t a t i v a . A l r i g u a r d o g i o v a i n f a t t i r i c o r d a r e c h e ,
s e c o n d o i l c o s t a n t e i n s e g n a m e n t o d e l l a S u p r e m a C o r t e:
“L a l i q u i d a z i o n e i n v i a e q u i t a t i v a d e l d a n n o p o s t u l a , i n p r i m o l u o g o ,
12 i l c o n c r e t o a c c e r t a m e n t o d e l l ' o n t o l o g i c a e s i s t e n z a d i u n p r e g i u d i z i o
r i s a r c i b i l e , i l c u i o n e r e p r o b a t o r i o r i c a d e s u l d a n n e g g i a t o e n o n p u ò
e s s e r e a s s o l t o d i m o s t r a n d o s e m p l i c e m e n t e c h e l ' i l l e c i t o h a s o p p r e s so
u n a c o s a d e t e r m i n a t a , s e n o n s i p r o v i , a l t r e s ì , c h e e s s a f o s s e
s u s c e t t i b i l e d i s f r u t t a m e n t o e c o n o m i c o , e , i n s e c o n d o l u o g o , i l
p r e v e n t i v o a c c e r t a m e n t o c h e l ' i m p o s s i b i l i t à o l ' e s t r e m a d i f f i c o l t à d i
u n a s t i m a e s a t t a d e l d a n n o s t e s s o d i p e n d a d a f a t t o r i o g g e t t i v i e n on
d a l l a n e g l i g e n z a d e l l a p a r t e d a n n e g g i a t a n e l l ' a l l e g a r n e e d i m o s t r a r n e
g l i e l e m e n t i d a i q u a l i d e s u m e r n e l ' e n t i t à” ( c o s ì C a s s . 1 2 . 0 4 . 2 0 2 3 , n .
9 7 4 4 . N e l l o s t e s s o s e n s o , t r a l e m o l t e , c f r . : C a s s . 2 2 . 0 2 . 2 0 1 7 , n . 4 5 3 4
e C a s s . 2 2 . 0 2 . 2 0 1 8 , n . 4 3 1 0 ) .
Q u a n t o a l s e c o n d o m o t i v o d i g r a v a m e (E r r o n e a v a l u t a z i o n e d e l
r i l a s c i o d e l l ' i m m o b i l e l o c a t o a i f i n i d e l r i c o n o s c i m e n t o d e l l a
c o r r e s p o n s i o n e d e i c a n o n i d i l o c a z i o n e) , l a C o r t e r i l e v a c h e , s e è v e r o c h e d a l l a s o t t o s c r i z i o n e d e l v e r b a l e d i r i c o n s e g n a d e l l ' a p p a r t a m e n t o n o n p u ò r i c a v a r s i l a p r o v a p i e n a d e l l a r i s o l u z i o n e c o n s e n s u a l e d e l c o n t r a t t o , è a n c h e v e r o c h e n o n r i s u l t a p r o v a t o i l f a t t o c h e i l c o n t r a t t o s i s i a r i s o l t o a s e g u i t o d e l l ' e s e r c i z i o , d a p a r t e d e l c o n d u t t o r e , d e l l a f a c o l t à d i r e c e s s o a n t i c i p a t o , e c h e l a m a n c a n z a d i a l c u n r i f e r i m e n t o a t a l e c i r c o s t a n z a n e l v e r b a l e d i r i c o n s e g n a d e v e e s s e r e v a l o r i z z a t a c o m e e l e m e n t o i n d i z i a r i o f a v o r e v o l e a l c o n d u t t o r e , a t t e s o c h e n e l d o c u m e n t o s o n o s t a t e p u n t u a l i z z a t e l e p l u r i m e r a g i o n i d i c r e d i t o v a n t a t e d a l l o c a t o r e , a n c h e c o n r i g u a r d o a i c a n o n i d o v u t i . I n f i n e,
c o m ' è e v i d e n t e , l a p r o v a d e l r e c e s s o a n t i c i p a t o d e l c o n d u t t o r e n o n p u ò r i c a v a r s i d a l l a l e t t e r a r a c c o m a n d a t a i n v i a t a a l c o n d u t t o r e
13 s u c c e s s i v a m e n t e a l r i l a s c i o d e l l ' a p p a r t a m e n t o .
Q u a n t o a l t e r z o m o t i v o d i i m p u g n a z i o n e , l a C o r t e r i t i e n e d i d o v e r c o n f e r m a r e l a c o m p e n s a z i o n e d e l l e s p e s e d i l i t e d i s p o s t a d a l
T r i b u n a l e a t t e s o c h e , a l l ' e s i t o d e l g i u d i z i o , i l l o c a t o r e è r i s u l t a t o v i t t o r i o s o c o n r i g u a r d o a d u e d e l l e d o m a n d e p r o p o s t e , m a s o c c o m b e n t e r i g u a r d o a l l e a l t r e a u t o n o m e d o m a n d e ( c . d . s o c c o m b e n z a r e c i p r o c a ) .
L ' a p p e l l o d e v e , d u n q u e , e s s e r e r i g e t t a t o e l' a p p e l l a n t e d e ve e s s e r e c o n d a n n a t o a r i f o n d e r e a l l' a p p e l l a t o l e s p e s e d e l g r a v a m e d a l i q u i d a r s i c o m e i n d i s p o s i t i v o i n b a s e a i p a r a m e t r i m e d i p r e v i s t i d a l d . m . 5 5 / 1 4 , a g g i o r n a ti a l l ' a t t u a l i t à a i s e n s i d e l d . m . 1 4 7 / 2 0 2 2 , p e r i c o m p e n s i d i a v v o c a t o n e i g i u d i z i d i n a n z i a l l a C o r t e d i A p p e l l o e d i v a l o r e n o n d e t e r m i n a b i l e d i n o r m a l e c o m p l e s s i t à .
I n o l t r e , d e v e d a r s i a t t o d e l l a r i c o r r e n z a d e i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e l l' a p p e l l a n t e , d e l l a s o m m a p r e v i s t a d a l l ' a r t .
1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n . 1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1,
c o m m a 1 7 , d e l l a L . 2 2 8 / 1 2 .
P . Q . M .
L a C o r t e , d e f i n i t i v a m e n t e p r o n u n c i a n d o n e l l a c a u s a c i v i l e R . G . n.
8 3 7 4 / 2 0 1 9 a v e n t e a d o g g e t t o l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a M a u r o L u p i n e i c o n f r o n t i d i A n t o n i o G a l l e o n i a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e di
R o m a n . 1 1 3 6 7 / 2 0 1 9 , p u b b l i c a t a i n d a t a 2 9 . 0 5 . 2 0 1 9 , o g n i d i v e r s a i s t a n z a , e c c e z i o n e e d e d u z i o n e d i s a t t e s a :
1 . r i g e t t a l ' a p p e l l o;

14 c h e l i q u i d a i n c o m p l e s s i v i € 6 . 9 4 6 , 0 0 o l t r e s p e s e g e n e r a l i e d a c c e s s o r i d i l e g g e;

3 . d à a t t o c h e , a i s e n s i d e l l ' a r t i c o l o 1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n .
1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1 , c o m m a 1 7 , d e l l a L . 2 2 8 / 1 2 , r i c o r r o no i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e l l ' a p p e l l a n t e ,
d e l l ' u l t e r i o r e i m p o r t o i n d i c a t o n e l l a c i t a t a d i s p o s i z i o n e a t i t o l o d i c o n t r i b u t o u n i f i c a t o .
C o s ì d e c i s o i n R o m a , i l 1 2 . 0 9 . 2 0 2 5
I l C o n s i g l i e r e e s t . I l P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o
15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 . c o n d a n n a l ' a p p e l l a n t e a r i f o nd e r e a l l ' a p p e l l a t o l e s p e s e d e l g r a d o