R.G.N. 1183/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Silvia Maria Russo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'appello con atto di citazione notificato il 17 aprile 2025 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 2365/2025, pubblicata il 20/03/2025,
[...]
( ), ( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 [...]
( ) e ( ), Parte_3 C.F._3 Parte_4 C.F._3 rappresentati e difesi dall'avv. Salvatore Palmiro Fronte ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Milano, via G. Compagnoni n. 8, come da procura inserita nel fascicolo telematico;

-APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ) in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dagli avv.ti Fabio La Foresta e Angela
BE LB ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Milano, via Giotto n. 26, come da procura inserita nel fascicolo telematico;

-APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 2365/2025, pubblicata il
20/03/2025, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.”.
pagina 1 di 7
CONCLUSIONI:
Per , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
:
[...]
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, così giudicare:
nel merito
riformare la sentenza n°2365/2025 resa dal Tribunale di Milano, Sez. XIII civile, nell'ambito del procedimento R.G. n° 27202/2023, Dott. Pisani, pubblicata in data 20/3/2025, notificata in data 21/3/2025, per tutte le ragioni esposte in narrativa;

accertare e dichiarare la nullità della delibera assunta in data 20 dicembre 2022 per la violazione dell'art. 1135 c.c. e accertare e dichiarare la natura di innovazione voluttuaria e gravosa della delibera assunta in data 20 dicembre 2022 al punto 6 o.d.g. e, per l'effetto,
dichiarare tutti gli odierni appellanti esonerati dalla compartecipazione a tutte le spese relative al nuovo servizio di vigilanza notturno;

in ogni caso
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio e con ripetizione delle spese corrisposte nel rispetto della sentenza di primo grado”
Per : Controparte_1
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis e previa ogni opportuna declaratoria, così giudicare:
in via preliminare:
- dichiarare inammissibili ex art. 342 cpc e/o comunque rigettarsi le domande ex adverso formulate per i motivi esposti alle pagg. 7 e seguenti del presente atto;

nel merito:
- rigettarsi tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti nel presente atto e per l'effetto confermare la sentenza n. n. 2365/2025 del Tribunale di
Milano;
pagina 2 di 7 - ovvero, in via subordinata ed alternativa, nella denegata e non creduta ipotesi di riforma della sentenza di primo grado (nella parte in cui dichiara l'intervenuta decadenza degli attori dall'impugnativa di delibera dispiegata) rigettarsi, in ogni caso, l'impugnazione della delibera assunta dal appellata in data 20.12.2022 per gli ulteriori motivi di merito esposti CP_1
dal in primo grado e ribaditi nel presente giudizio di appello. CP_1
Con vittoria di spese e competenze del doppio grado dii giudizio”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
, , e , tutti Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
proprietari di unità immobiliari facenti parte del di Milano, hanno Controparte_1
impugnato innanzi al Tribunale di Milano la delibera del 20 dicembre 2022, con la quale l'assemblea condominiale ha conferito alla società l'incarico di svolgere Parte_5
un servizio di vigilanza non armata nelle ore notturne e nei giorni festivi e prefestivi, al costo annuo di euro 68.642,08.
Gli attori hanno precisato di avere espresso, in assemblea, voto contrario all'approvazione della suddetta delibera e di avere chiesto di essere esonerati dalla contribuzione delle spese da essa derivanti. Inoltre, a sostegno, dell'impugnazione, hanno fatto rilevare che:
- l'incarico approvato costituisce una innovazione voluttuaria e gravosa ai sensi dell'art. 1121 c.c., non essendo previsto dal regolamento condominiale e non potendo essere considerato un mero prolungamento del servizio di portierato;

- la vigilanza oggetto dell'incarico è volta a tutelare da atti di vandalismo non i beni condominiali, ma le autovetture private di alcuni condomini;

- in ogni caso, il verbale non specifica analiticamente i criteri di imputazione dei costi per il servizio.
In forza dei rilievi che precedono, i suddetti condomini dissenzienti hanno quindi chiesto al
Tribunale di accertare: - la nullità della delibera per violazione dell'art. 1135 c.c.; - la natura di innovazione voluttuaria e gravosa dell'incarico conferito a e il conseguente Parte_5
diritto di essere esonerati dalle relative spese.
Il si è costituito nel giudizio di primo grado, eccependo la Controparte_1 tardività dell'impugnazione, avendo ricevuto la comunicazione della domanda di mediazione solo il 20 gennaio 2023, un giorno dopo la scadenza del termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. In ogni caso, a confutazione delle domande degli attori: - ha negato la natura di innovazione dell'incarico di vigilanza;
- ha osservato che, al più, la delibera impugnata potrebbe pagina 3 di 7 essere qualificata come annullabile;
- ha evidenziato l'irrilevanza della mancata indicazione dei criteri di riparto della spesa, essendo comunque applicabile l'art. 1123 c.c.
Il Tribunale, con la sentenza n. 2365/2025 pubblicata il 20 marzo 2025, ha qualificato l'impugnativa proposta dagli attori come azione di annullamento e l'ha quindi dichiarata inammissibile, in quanto proposta tardivamente.
I condomini e hanno impugnato la sentenza di primo Pt_1 Pt_2 Parte_3 Pt_4 grado, lamentando l'erroneità della declaratoria di inammissibilità dell'impugnazione per intervenuta decadenza, essendo la domanda di mediazione stata presentata presso l'Organismo competente entro il termine di trenta giorni stabilito dall'art. 1137 c.c.
Gli appellanti hanno quindi riproposto le doglianze già svolte innanzi al Tribunale, inerenti: - alla natura di innovazione voluttuaria del servizio di vigilanza approvato con la delibera impugnata e al conseguente diritto di essere esonerati dalla spesa ai sensi dell'art. 1121 c.c.; - alla carenza nel verbale di assemblea della indicazione del criterio di riparto dei costi per il servizio di vigilanza.
Il si è costituito nel giudizio di secondo grado, eccependo, Controparte_1 in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello, in ragione del mancato deposito del fascicolo di primo grado, della assenza di argomentazioni relative alla domanda di nullità della delibera
(formulata esclusivamente nelle conclusioni) e della incompatibilità di tale domanda rispetto a quella di accertamento della natura di innovazione del servizio di vigilanza.
Nel merito, il ha chiesto il rigetto dell'appello, riproponendo le medesime difese CP_1
già svolte nel giudizio di primo grado.
***
Innanzitutto, è necessario analizzare le eccezioni di inammissibilità dell'appello formulate dal convenuto. CP_1
La prima di tali eccezioni, relativa al mancato deposito del fascicolo di primo grado da parte degli appellanti, non merita accoglimento.
Secondo l'orientamento più recente della Corte di Cassazione, in ossequio al principio di non dispersione della prova, il fatto storico rappresentato nei documenti acquisiti nel fascicolo telematico deve ritenersi dimostrato nel processo, poiché spiega un'efficacia che non si esaurisce nel singolo grado di giudizio e che “non può dipendere dalle successive scelte difensive della parte che detti documenti abbia inizialmente offerto in comunicazione” (così
Cass. n. 26298/2024, in conformità a Cass. S.U. n. 4835/2023).
Il fatto che, nel caso di specie, gli appellanti non abbiano depositato il fascicolo di primo grado non comporta dunque l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c.
pagina 4 di 7 Anche la seconda eccezione di inammissibilità deve essere disattesa. La nullità della delibera condominiale è rilevabile d'ufficio e, nel caso concreto, l'accertamento della natura del vizio lamentato dagli appellanti è imprescindibile al fine di valutare la fondatezza dell'appello; infatti, se la delibera fosse nulla non verrebbe in considerazione alcuna questione di decadenza.
Infine, neppure l'eccezione relativa alla incompatibilità delle domande degli appellanti
è idonea a incidere sull'ammissibilità dell'appello, poiché la verifica della suddetta incompatibilità presuppone l'esame dei motivi di impugnazione.
***
Nel merito, l'appello è infondato.
L'art. 1137 c.c. prevede un termine perentorio di trenta giorni per chiedere l'annullamento delle delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio;
nessun termine di decadenza è invece stabilito per il caso in cui la delibera sia qualificabile come nulla.
Come già sopra accennato, è pertanto necessario accertare se i vizi fatti valere dagli appellanti, ove sussistenti, siano idonei a determinare la nullità o la annullabilità della delibera approvata dalla assemblea in data 20 dicembre 2023.
Sul punto, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione che, con la sentenza n.
9839/2021, hanno chiarito che la categoria della nullità “ha un'estensione residuale” ed è
“rinvenibile nelle sole ipotesi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzioni -, contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume”.
Escluso che nella fattispecie di causa possa configurarsi un caso di mancanza originaria degli elementi essenziali o di illiceità del contenuto, è necessario verificare se l'oggetto della delibera impugnata rientri o meno nelle attribuzioni dell'assemblea, intese quale potere di deliberare in ordine alla conservazione e gestione delle cose comuni e non, invece, di incidere sui beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
In particolare, viene in considerazione il conferimento da parte dell'assemblea del Condominio di alla società dell'incarico di effettuare un servizio di CP_1 Parte_5 guardiania/vigilanza non armata “sabato pomeriggio dalle 14:00 alle 22:00, domenica dalle
06:00 alle 22:00 e tutte le notti dalle 22:00 alle 06:00”.
Come evidenziato anche dal Tribunale, alla luce delle modalità e delle fasce orarie concordate, tale incarico deve intendersi attribuito per assicurare continuità all'attività di custodia e vigilanza delle aree comuni già svolta dal portiere dello stabile nelle restanti fasce orarie.
pagina 5 di 7 Inoltre, le allegazioni degli appellanti circa il fatto che il servizio fosse destinato alla vigilanza non delle aree comuni, bensì delle autovetture private di alcuni condomini parcheggiate nei posti auto di proprietà esclusiva degli stessi sono rimaste prive di riscontro. Non vi è, infatti, alcun riferimento a tale circostanza né nell'offerta commerciale della (doc. Parte_5
5 fascicolo di primo grado degli attori), né, soprattutto, nel verbale dell'assemblea, dove anzi vengono menzionati alcuni furti e tentati furti verificatisi nelle aree comuni del complesso condominiale, in particolare nella guardiola del portiere, a ulteriore conferma della necessità di una vigilanza più continuativa delle aree comuni.
Non ricorrendo una ipotesi di nullità, l'impugnazione di cui è causa deve ritenersi assoggettata al termine perentorio di trenta giorni stabilito dall'art. 1137 c.c.
Più precisamente, essendo la delibera stata adottata il 20 dicembre 2022 alla presenza degli appellanti, questi ultimi avrebbero dovuto avviare il procedimento di mediazione, a pena di decadenza, entro il 19 gennaio 2023.
Nel verbale di mediazione del 6 giugno 2023 (doc. 3 del fascicolo di primo grado degli attori)
è riportato che “in data 20 gennaio 2023 l'attivante depositava presso ODM una domanda di avvio della procedura”. Anche gli attori, nell'atto di citazione introduttivo del giudizio primo grado, hanno affermato di aver impugnato la delibera in esame “con istanza del 20 gennaio
2023”. Quanto alla data del 19 gennaio 2023, riportata nella domanda di mediazione (doc. 2 fascicolo di primo grado degli attori), essa deve intendersi riferita alla compilazione e sottoscrizione del documento da parte dell'avv. Stefanini e non al deposito della domanda presso l'Organismo competente.
L'impugnazione della delibera del 20 dicembre 2022, dunque, per ciò solo, va dichiarata tardiva.
Per completezza, si fa rilevare che, secondo la più recente giurisprudenza di legittimità e di merito, il procedimento di mediazione si ritiene ritualmente e tempestivamente instaurato soltanto dal momento della relativa comunicazione alla parte convenuta.
Tale onere incombe in primis sulla parte che presenta l'istanza, fermo restando l'obbligo dell'organismo di mediazione di procedere anch'esso a tale incombente (sul punto, vedasi Cass. civ., sez. II, sentenza 28 gennaio 2019 n. 2273; Cass. civ., sez. II, sentenza 26 ottobre 2018 n.
27251; in senso conforme, Corte d'Appello di Milano, sez. III, sentenza 19 maggio 2025 n.
1395; Corte d'Appello di Milano, sez. III, sentenza 27 gennaio 2020, n. 253).
Nel caso di specie, è pacifico che il abbia ricevuto la comunicazione di avvio del CP_1
procedimento di mediazione in data 20 gennaio 2023, dunque successivamente alla scadenza del termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. a pena di decadenza.
pagina 6 di 7 Per tutto quanto sin qui argomentato, l'appello deve essere respinto.
In ossequio al criterio della soccombenza, , , Parte_1 Parte_2 [...]
e vanno condannati, in solido tra loro, a rifondere al Parte_3 Parte_4
di Milano le spese del grado di appello. Alla relativa liquidazione Controparte_1
si provvede avendo riguardo allo scaglione stabilito per le cause di valore indeterminabile – le quali, ai sensi dell'art. 5, comma 6, del D.M. 55/2014, si considerano “di valore non inferiore
a euro 26.000,00 e non superiore a euro 260.000,00, tenuto conto dell'oggetto e della complessità della controversia” – nonché applicando i parametri medi di cui al D.M. 147/2022 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e i parametri minimi per la fase di mera trattazione.
Infine, va dato atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. n. 115/2002 per il versamento, da parte di , , Parte_1 Parte_2 [...]
e , di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari Parte_3 Parte_4
a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
, e avverso la sentenza del
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
Tribunale di Milano n. 2365/2025, pubblicata il 20/03/2025, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna , , e , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
in solido tra loro, a rifondere in favore di le Controparte_2
spese del giudizio di secondo grado, liquidate in euro 8.469,00 per compensi, oltre i.v.a.,
c.p.a. e rimborso forfetario in misura pari al 15% dei compensi;

3) dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n.
115/2002 per il versamento, da parte di , , Parte_1 Parte_2 [...]
e , di un ulteriore importo a titolo di contributo Parte_3 Parte_4 unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Silvia Maria Russo Dott. Roberto Aponte
Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa Silvia Mancarella, Magistrato Ordinario in Tirocinio.
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