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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. CE UN Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio EL Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra:
rappresentato dall'avv. Parte_1
TO CI come da mandato allegato telematicamente alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
difesa dall'avv. Fabrizio Controparte_1
Ferrari, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia la Corte
d'Appello di Genova, in riforma della sentenza impugnata: respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione o difesa avversaria, previa sospensione dell'esecutorietà della Sentenza ed ammissione, ove ritenuti rilevanti, dei mezzi istruttori proposti negli scritti difensivi di primo grado ed in particolare: ammissione di escussione testimoniale, anche in controprova, nonché
1 interrogatorio formale, sui capitoli di prova contenuti in memoria integrativa, ritenere, per le ragioni in premessa, la sussistenza di idoneo titolo per la detenzione, con conseguente dichiarazione di sussistenza del medesimo, rigettare la domanda avversaria così come formulata;
Con vittoria di spese, funzioni ed onorari di entrambi i gradi del giudizio”.
PER PARTE APPELLATA: “In via preliminare espungere dal fascicolo di causa, il contenuto dei documenti prodotti da controparte e dalla stessa indicati quali All. n. 1/A, All. n.1/B, doc. 1, doc.2 per le ragioni esposte nelle Note di trattazione scritta depositate in data 07/10/2024; Nel merito
A). Rigettare l'appello e confermare la sentenza impugnata con revoca della sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;

B). In via subordinata all'accoglimento dell'appello avversario:

1. Accertare che parte resistente/conduttrice dal mese di novembre 2013 ha ridotto arbitrariamente il canone iniziale di €
600,00 mensili;

2. Accertare che parte resistente/conduttrice non ha versato alcuna somma dal mese di settembre 2020 e che ciò costituisce un grave inadempimento imputabile, idoneo a provocare la risoluzione del contratto ai sensi degli art. 1453 e 1455 c.c.; 3. Condannare parte resistente/conduttrice, previa sentenza di risoluzione del contratto, alla immediata restituzione dell'immobile sito in Santo Stefano al
Mare (IM), via Aurelia Ponente n. 156/D1 -Plazzina
I, libero da persone e da cose;

4. Condannare parte resistente/conduttrice al pagamento degli importi
2 dovuti sino al rilascio, per canoni, spese di condominio e utenze domestiche maturati e maturandi dalla domanda in primo grado, oltre interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data della domanda stessa;

5. Con vittoria delle spese di lite.”.
Parole chiavi: forma locazione – nullità - sanatoria
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., CP_1 ha chiesto al Tribunale di Imperia di
[...] condannare a rilasciare Parte_1
l'immobile sito in Santo Stefano al Mare (IM), in via Aurelia Ponente n. 156/D1, di proprietà del ricorrente.
A sostegno di tale domanda, il ricorrente
(subentrato, quale locatore, nel contratto di locazione a far data dal 23 marzo 2015) ha affermato:
• che il sig. occupava tale Parte_1 immobile da settembre 2009, in virtù di contratto di comodato;

• che gli accordi iniziali prevedevano che quest'ultimo vi avrebbe soggiornato solo temporaneamente;

• che il sig. si era impegnato, Parte_1 sponte sua, a pagare un'indennità per il disturbo pari ad € 600,00 mensili;

• che, da novembre 2013, il sig. Parte_1 aveva ridotto tale importo prima ad euro
550,00 e, poi, da gennaio 2014, ad euro
500,00, oltre contributo alle spese;

• che, da settembre 2020, questi non aveva
3 pagato più nulla.
Il resistente si è costituito in udienza ed ha chiesto di respingere le domande proposte, evidenziando che tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione, nullo per non essere stato né registrato né redatto per iscritto.
Alla prima udienza, per l'ipotesi in cui, nel rapporto in essere, si ritenesse configurabile un contratto di locazione, il sig. ha formulato CP_1 domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento, stante il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Con ordinanza 1 settembre 2022, il Tribunale ha disposto la conversione del rito in locatizio.
Le parti hanno depositato le memorie integrative, insistendo nelle rispettive difese.
La causa è stata decisa con la sentenza 159 del
2024, datata 28.02.2024, con la quale il Giudice di primo grado ha così statuito: “rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;
accerta – per le ragioni esposte nella motivazione in ordine alla nullità del contratto di locazione stipulato verbalmente tra le parti, relativo all'immobile sito in Santo Stefano al Mare (IM), via
Aurelia Ponente n. 156 -Interno D1, posto al primo piano, censito al N.C.E.U. di detto Comune al Foglio


1-Mappale 1096, Subalterno 12, e al posto auto distinto con il n. 121, censito al Foglio 1 -Mappale
1448, Subalterno 11 - la detenzione sine titulo dell'immobile da parte del convenuto;
dichiara tenuto e condanna il Sig. alla Parte_1 restituzione immediata dell'immobile come sopra descritto, libero da persone e cose, nella
4 disponibilità del ricorrente;
condanna il Sig.
[...]
a versare al sig. Parte_1 Controparte_1
a titolo di indennità di occupazione senza
[...] titolo del suddetto immobile, la somma di € 375,00 mensili (già calcolata alla attualità) dal settembre
2020 alla data di riconsegna del bene;
compensa integralmente tra le parti le spese di lite”.
Secondo il Tribunale, tra le parti era stato stipulato, in forma orale, un contratto di locazione, che era, quindi, nullo. Di conseguenza, non poteva essere accolta la domanda riconvenzionale proposta dalla parte ricorrente volta ad ottenere la risoluzione del contratto per altrui inadempimento.
La nullità in esame, come da giurisprudenza delle
Sezioni Unite, era rilevabile da entrambe le parti, oltre che d'ufficio, ex art. 1421 c.c., salvo l'ipotesi, qui non ricorrente ed indimostrata, in cui la forma verbale sia imposta dal locatore, nel qual ca so l'invalidità è una nullità di protezione del conduttore, solo da lui denunciabile.
Il Tribunale ha, quindi, riconosciuto il diritto del locatore ad ottenere una indennità (quantificata in euro 375,00 mensili), da qualificarsi in termini di ingiustificato arricchimento, per i periodi di godimento dell'immobile da parte del resistente non accompagnati dal pagamento del canone.
2 il giudizio di appello.
Il sig. ha impugnato la suddetta Parte_1 sentenza ed ha chiesto che, in riforma della sentenza, venissero respinte le domande delle controparti.
Il sig. si è costituito in giudizio ed ha CP_1
5 chiesto di confermare la sentenza impugnata e, in subordine, ha proposto appello incidentale volto ad ottenere una dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della controparte, dal momento che questi non aveva pagato più alcun canone a far data dal 2020, ordinando il rilascio dell'immobile.
Disposta ctu, il 28 ottobre 2025 si è tenuta l'udienza di discussione, all'esito della quale è stata pronunciata la presente sentenza.
3 I motivi di appello


3.1 L'appello principale
Con il primo motivo, l'appellante ha lamentato che il Tribunale aveva sbagliato a riconoscere che, tra le parti, era stato stipulato un contratto di locazione, nullo per difetto di forma, in quanto la nullità in questione avrebbe potuto essere fatta valere unicamente dal conduttore, a differenza di quanto sostenuto dal Tribunale, che, sul punto, aveva richiamato giurisprudenza ormai superata.
Secondo l'appellante, in particolare, una volta dichiarata la nullità, il conduttore ha a disposizione due strade: può chiedere la ripetizione di quanto pagato (domanda non proposta nel presente giudizio) oppure può chiedere la riconduzione del contratto a condizioni conformi rispetto a quelle di cui ai commi 1 e 3 dell'art. 2 L. 431/98, azione promossa nel presente giudizio.
Sul punto, l'appellante ha insistito per l'ammissione delle istanze istruttorie già formulate in primo grado.
Con il secondo motivo, l'appellante ha sostenuto
6 che il Tribunale avrebbe dovuto considerare che non risultava maturata alcuna decadenza o prescrizione dell'azione proposta di riconduzione del contratto a legalità, oggetto di eccezione riconvenzionale;
lo stesso Giudice avrebbe potuto disporre idonea perizia atta a determinarne l'effettivo valore oppure applicare la formula prevista dall'art. 13 co. 4 della già citata Legge.
Con il terzo motivo di appello, l'appellante ha lamentato che il Giudice aveva errato nell'applicare l'art. 2041 c.c. per determinare l'indennità di occupazione nella misura in dispositivo. Infatti, o il contratto doveva essere ricondotto ed allora non esistev a arricchimento ingiustificato, semmai debenza del canone nella misura da determinare;
o il contratto era nullo ed allora il danno doveva essere quantificato e provato nella sua esatta consistenza da determinarsi secondo i dettati legislativi.


3.2 l'appello incidentale condizionato
Per il caso in cui sia riformata la sentenza e venga dichiarata la validità del contratto di locazione, il sig. ha chiesto di dichiarare risolto il CP_1 contratto di locazione in essere, dal momento che il conduttore non aveva versato alcun canone a far data da settembre 2020.
4 La validità del contratto
Il primo motivo dell'appello principale è fondato, con assorbimento dei motivi residui.
Il Tribunale, nel riconoscere la legittimazione del sig. a far valere la nullità del contratto di CP_1 locazione, ha richiamato i principi di Cass. Sez.
Un. 18214/15. Tuttavia, successivamente alla
7 suddetta pronuncia, il legislatore ha modificato il contesto normativo di riferimento e, in particolare, l'art. 13 della L 431/98, con l'art. 1, co. 59 L 208/15, entrato in vigore il 1 gennaio
2016.
Con la sentenza 9475/21, la Corte di cassazione, in riforma delle decisioni dei precedenti gradi di giudizio, ha riconosciuto l'immediata applicabilità della attuale formulazione dell'art. 13, ai sensi del comma 7, a tutti i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dall'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, nella parte in cui essa attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione “venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2” della legge n. 431 del 1998, anche “nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1”. In termini analoghi, si veda anche
Cass. 15891/25.
Secondo la sentenza del 2021, la previsione dell'attuale co. 6 dell'art. 13 abbraccia sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente
(e indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da una imposizione del locatore) e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, pur stipulato per iscritto, non sia stato poi registrato.
Da ciò discende che il contratto di locazione intercorso tra le parti in causa, non registrato né redatto in forma scritta, è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore. Quest'ultimo ha, ai sensi del co. 6
8 dell'art. 13, la facoltà di domandare "la riconduzione del contratto a condizioni conformi".
Ai sensi dell'arte 13, co. 6, nel relativo giudizio,
“il giudice determina il canone dovuto”.
Ai fini della riconduzione alle condizioni conformi, viene previsto che il canone non può eccedere quello minimo previsto dagli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dalle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative di cui all'art. 2.
Sul punto, l'importo massimo per il canone locatizio dell'immobile occupato è pari a 248,04 euro, tenuto conto degli accordi di cui sopra stipulati presso il comune di S. Stefano al Mare
(sul punto, si rimanda alla ctu non specificamente contestata da alcuna delle parti).
Di conseguenza, è quest'ultimo l'importo che il conduttore avrebbe dovuto versare al locatore.
Il contratto, quindi, deve considerarsi efficace tra le parti, con la previsione di un canone determinato come sopra.
5 la domanda di risoluzione
In attuazione del motivo di appello proposto dal sig. deve, però, essere accolta la domanda CP_1 di risoluzione del contratto in questione.
Infatti, è pacifico che il conduttore non versa alcun canone (nemmeno quelli rideterminati secondo quanto sopra) a far data da settembre
2020.
Il sig. ha specificato di non aver Parte_1 formulato alcuna domanda di restituzione dei canoni già versati in precedenza, che sono, quindi, estranei al thema decidendum (in primo grado, del
9 resto, l'appellante aveva concluso “Salva e riservata la ripetizione dell'eventuale indebito accertato”). Ne discende che non è possibile compensare quanto fu pagato in precedenza con l'attuale debito del conduttore.
Conclusivamente, quindi, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore che va condannato a pagare la somma di euro 248,04, dovuti da settembre 2020.
Nulla può, invece, essere riconosciuto a titolo di spese condominiali, in difetto di documentazione che ne attesti l'ammontare.
Le spese di lite e di ctu
Tenuto conto del parziale accoglimento delle ragioni del conduttore, queste sono compensate in misura pari al 50%.
Per quanto riguarda, invece, le spese della ctu, queste vengono poste per il 75% a carico di parte appellante principale e per la quota restante a carico della controparte.

PQM


In parziale riforma della sentenza del Tribunale di
Imperia 159 del 2024, datata 28.02.2024, pubblicata e datata il 13/03/2024,
Dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa così come riconvertito ex art. 13, co. 6 L 431/98 e per l'effetto condanna alla restituzione a Parte_1 [...] dell'immobile sito in Santo Stefano CP_1 al Mare (IM), via Aurelia Ponente n. 156/D1 -
Palazzina I, posto al primo piano, censito al
N.C.E.U. di detto Comune al Foglio 1 -Mappale
1096, Subalterno 12, e al posto auto distinto con
10 il n. 121, censito al Foglio 1-Mappale 1448,
Subalterno 11 libero da persone e da cose entro
30 giorni dalla pronuncia della presente sentenza;
condanna a versare a Parte_1 [...] euro 248,04 al mese da settembre CP_1
2020 fino al rilascio;

Compensa le spese di lite tra le parti in misura pari al 50%;
Condanna a rifondere a Parte_1 la restante quota delle Controparte_1 spese di lite, quota che liquida in euro 2.537,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge;

Compensa le spese del giudizio di appello in misura pari al 50%; condanna a rifondere a Parte_1 la restante quota delle Controparte_1 spese di lite, quota che liquida in euro 2.900,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge;

Pone le spese della ctu a carico per il 75% di e la restante quota a carico Parte_1 di Controparte_1
Genova 11 novembre 2025
Il relatore Il Presidente
Fabrizio EL CE UN
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