REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
1) Dott. IU UP Presidente
2) Dott. Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. ON IN Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 93 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2022, promossa
DA
(P. iva ), in persona dell'amministratore unico e legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Nicolò Solina;

APPELLANTE
CONTRO
nato ad [...] il [...] (C.F. ) e CP_1 CodiceFiscale_1 [...]
nata ad [...] il [...] (C.F. ), entrambi CP_2 CodiceFiscale_2 rappresentati e difesi dagli Avv.ti Baldassare Lauria e Laura ON
APPELLATI
Conclusioni: per l'appellante: “PIACCIA ALL'ON.LE CORTE DI APPELLO Accogliere il presente appello e, quindi, in riforma della sentenza impugnata: - Nel merito 1-Ritenere e dichiarare che le domande formulate dagli appellati sono infondate e, pertanto, rigettarle integralmente. 2.-In via riconvenzionale, ritenere e dichiarare che l'appellante acquirente ha diritto alla riduzione del prezzo convenuto per l'acquisto del fabbricato di contrada Montagna di Alcamo per le ragioni rassegnate nella comparsa di risposta del primo giudizio e ribadite con
l'atto di appello e, specificamente, in considerazione dell'inedificabilità dell'area su cui sorge il fabbricato e del conseguente impedimento a completare il fabbricato e, quindi, ad utilizzarlo per abitazione. Per l'effetto, ridotto il prezzo e tenuto conto di quanto già corrisposto, determinare la somma che gli appellati devono restituire ovvero, subordinatamente, la minima differenza dovuta. Nell'auspicata ipotesi in cui il prezzo pagato è superiore al rideterminato valore dell'immobile compravenduto, condannare gli appellati al pagamento della somma percepita in eccedenza, oltre interessi e rivalutazione monetaria. 3.-Ritenere e dichiarare, inoltre, che gli appellati non hanno dato esatto adempimento agli obblighi assunti col contratto di compravendita e, pertanto, condannarli al risarcimento di tutti i danni che ne sono conseguiti, compresa ogni perdita subita anche per le maggiori spese sostenute e/o da sostenere ed il mancato guadagno che l'appellante avrebbe conseguito dalla possibilità di costruire ed abitare il fabbricato, danni da liquidare nella somma ritenuta di maggiore giustizia ritenuta di maggiore giustizia e/o secondo le risultanze istruttorie, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. 4.-
In linea subordinata, nella malaugurata ipotesi in cui dovesse essere confermata la risoluzione del contratto di compravendita, ritenere e dichiarare che essa è imputabile all'inadempimento degli obblighi assunti dai venditori, particolarmente all'inadempimento dell'obbligo di far acquistare fabbricato destinato alla civile abitazione e condannare in ogni caso gli appellati alla restituzione delle somme loro corrisposte a titolo di prezzo, oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché al risarcimento dei danni arrecati all'appellante per le stesse causali e ragioni sopra esposte, la cui liquidazione va aumentata di interessi legali e rivalutazione monetaria. 5-
Riformare la pronunzia di primo grado in punto di spese e condannare gli appellati, in solido, all'integrale rifusione delle spese e compensi per il primo giudizio nonché alle spese di ctu. -Con vittoria di spese e compensi del grado, oltre rimborso forfettario, IVA e C.P.A..”.
Per gli appellati: “VOGLIA L'ECC.MA CORTE ADITA Reietta ogni contraria istanza, eccezione
e/o difesa In via Preliminare: - ritenere e dichiarare inammissibile il gravame formulato, giusta quanto meglio articolato al punto 1) della parte motiva;
Nel merito: - rigettare, comunque,
l'appello proposto poiché infondato, giusta quanto spiegato in parte motiva e alla quale si fa espresso rinvio. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio.”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con sentenza n. 503 del 9 giugno 2021 il Tribunale di Trapani, definitivamente pronunciando, dichiarò risolto il contratto di compravendita stipulato tra le parti in data 8 aprile
2011, avente ad oggetto la piena proprietà di un fabbricato su tre livelli, allo stato grezzo, sito nella contrada Montagna del Comune di Alcamo per grave inadempimento della società acquirente condannò quest'ultima al rilascio dell'immobile in favore dei venditori Parte_1
condannò altresì i venditori a restituire alla convenuta l'importo già corrisposto Parte_2 di euro 75.000,00, oltre interessi nella misura legale;
rigettò, invece, le ulteriori domande risarcitorie spiegate dagli attori;
condannò, infine, la società convenuta al rimborso delle spese processuali ed al pagamento delle spese di CTU.

2. Avverso tale sentenza, ha proposto appello la società con atto di citazione Pt_1 notificato il 7 gennaio 2022, sulla scorta di cinque motivi di impugnazione, che possono essere riassunti nei seguenti termini: (i) erronea valutazione fattuale e giuridica - erronea ed illegittima motivazione;
(ii) insussistenza della facoltà edificatoria dell'immobile compravenduto;
(iii) inadempimento degli obblighi assunti dai venditori;
(iv) riduzione del prezzo e risarcimento del danno.; (v) erronea condanna alle spese del primo giudizio e di quelle sostenute per la c.t.u.

3. Costituitisi in questo grado con comparsa depositata il 23 giugno 2022, i coniugi appellati hanno contestato il gravame, chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

4. In assenza di incombenti istruttori, all'udienza dell'11 luglio 2025 - sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. - la causa è posta in decisione con assegnazione del termine di giorni venti per il deposito di comparse conclusionali ed ulteriori giorni venti per il deposito delle memorie di replica.

5. Così brevemente tratteggiato l'oggetto del contendere, con il primo motivo di appello, la lamenta l'errore commesso dal Tribunale nell'avere pronunziato la risoluzione del Pt_1 contratto per grave inadempimento imputabile all'acquirente.
Sostiene, in particolare, che il primo giudice si sia limitato a trascrivere letteralmente nella motivazione il parere reso dal nominato CTU, omettendo di verificare se i documenti da questi utilizzati fossero stati acquisiti in giudizio e correttamente interpretati.
Deduce che la valutazione dell'ausiliario si sia basata sulla propria personale interpretazione degli strumenti urbanistici – compito, invece, riservato al giudice - piuttosto che su argomentazioni tecniche, travalicando perfino i quesiti posti dal decidente.
Soggiunge che il consulente abbia fatto riferimento a dei documenti – e segnatamente “il verbale di commissione consiliare n° 12 del 15/02/2017 ”; “l'approvazione il 10/05/2017 in sede consiliare del documento conclusivo dello studio ”; “la successiva direttiva del dirigente della direzione 1 “sviluppo economico e territoriale” che applica quanto detto nel documento della terza commissione ”;“ la presa d'atto della direttiva dirigenziale da parte del consiglio comunale in data 30/05/2018 ” - che sarebbero del tutto ignoti, non acquisiti in giudizio, autonomamente ed incontrollabilmente disaminati dal perito e da questi neppure integralmente riprodotti ma solo direttamente e succintamente interpretati per giungere a conclusioni apodittiche.
Con il secondo motivo di censura, l'appellante lamenta ancora che le argomentazioni svolte e le conseguenti affermazioni formulate dal CTU risultino palesemente contraddette dagli elementi acquisiti in giudizio (il certificato di destinazione urbanistica e le informazioni fornite dal Comune di Alcamo su ordine del giudice) i quali dimostrerebbero, al contrario, la carenza della facoltà edificatoria dell'immobile compravenduto. Denunzia, infine, l'errore di valutazione commesso dal primo giudice laddove ha ritenuto sussistere nel caso di specie un'ipotesi di sclassificazione tacita di un'area sostenendo che il mutamento giuridico non potrebbe essere pronunziato in un giudizio al quale è estraneo l'ente pubblico privato della titolarità dell'area.
I due motivi di gravame, in quanto tra di loro strettamente correlati, possono essere trattati congiuntamente.
Preme anzitutto ricordare che, secondo il costante orientamento giurisprudenziale, “il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive” (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 33742 del 16/11/2022; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 1815 del
02/02/2015).
Ora, la consulenza tecnica d'ufficio – le cui risultanze sono state pienamente condivise dal primo giudice – ha dato conto dei rilievi critici delle parti e li ha esaminati con adeguata replica, senza incorrere nelle contraddizioni lamentate dall'appellante - come si dirà più ampiamente in seguito - sicchè l'onere motivazionale deve reputarsi senz'altro adeguato.
In ordine alla questione relativa ai poteri del CTU, mette conto osservare che la giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni affermato che “in tema di consulenza tecnica
d'ufficio rientri nel potere del consulente tecnico d'ufficio attingere “aliunde” notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni formanti oggetto del suo accertamento, quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli,
e che dette indagini possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice purchè ne siano indicate le fonti, in modo che le parti siano messe in grado di effettuarne il controllo, a tutela del principio del contraddittorio” (Cass. n. 13686 del 2001, Cass. n. 3105 del 2004;
Cass. n. 13428 del 2008; Cass. n. 1901 del 2010).
La Suprema Corte ha altresì chiarito entro quali limiti l'esercizio di tale potere possa considerarsi legittimo e quali siano dunque i dati, le notizie, i documenti che il CTU può acquisire aliunde. In tal senso, è stato precisato che “Il criterio guida è che si tratta di un potere funzionale al corretto espletamento dell'incarico affidato, che non comporta alcun potere di supplenza, da parte del consulente, rispetto al mancato espletamento da parte dei contendenti al rispettivo onere probatorio. Esso viene legittimamente esercitato in tutti i casi in cui al consulente sia necessario, per portare a termine l'indagine richiesta, di acquisire documenti in genere pubblici non prodotti dalle parti e che tuttavia siano necessari per verificare sul piano tecnico se le affermazioni delle parti siano o meno corrette. Potrà anche, nel contraddittorio delle parti, acquisire documenti non prodotti e che possano essere nella disponibilità di una delle parti o anche di un terzo qualora ne emerga l'indispensabilità all'accertamento di una situazione di comune interesse. Può acquisire, inoltre, dati tecnici di riscontro alle affermazioni e produzioni documentali delle parti, e pur sempre deve indicare loro la fonte di acquisizione di questi dati per consentire alle medesime di verificarne l'esatto e pertinente prelievo. Quindi l'acquisizione di dati e documenti da parte del consulente tecnico ha funzione di riscontro e verifica rispetto a quanto affermato e documentato dalle parti;
mentre non è consentito al consulente sostituirsi alla stessa parte, andando a ricercare aliunde i dati stessi che devono essere oggetto di riscontro da parte sua, che costituiscono materia di onere di allegazione e di prova (ovvero gli atti e i documenti che siano nella disponibilità della parte che agisce e dei quali essa deve avvalersi per fondare la sua pretesa) che non gli siano stati forniti, in quanto in questo modo verrebbe impropriamente a supplire al carente espletamento dell'onere probatorio, in violazione sia dell'art. 2697 c.c., che del principio del contraddittorio” (Cass. Sez. II, 14.11.2017 n. 26893).
Più recentemente, la Suprema Corte, a chiarimento della portata della precedente rilevante pronuncia n.3086/2022 emessa a SS.UU. in materia di esame contabile ex art. 198 c.p.c., ha confermato l'orientamento tradizionalmente invalso nella giurisprudenza in base al quale, sul piano generale, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti (non applicandosi alle attività del CTU le preclusioni istruttorie vigenti a carico delle parti) tutti i documenti necessari al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che essi non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e, salvo quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio. (Cass. 5370/2023).
Orbene, nel caso di specie, l'ausiliario ha espressamente riferito della necessità, al fine di rispondere in maniera esaustiva al primo quesito posto dal decidente, di ricostruire i fatti storici, verbali delle commissioni edilizie, ed atti di delibera consiliare che si sono avvicendati dalla prima adozione del vigente P.R.G. del Comune di Alcamo (1997) ed, attraverso le varie modifiche, alla sua definitiva approvazione (2001) e fino ad oggi.
Nell'ambito di tale indagine, il CTU ha altresì effettuato un confronto con i diversi elaborati del piano regolatore ed in particolare con la c.d. “Tavola 6” e della tabella ivi richiamata - contenente la caratterizzazione tecnico urbanistica degli isolati - facendo ricorso all'interpretazione autentica della medesima fornita dallo stesso Ente;
ciò al fine di individuare, senza errori, le aree residenziali soggette a prescrizioni esecutive e superare, di tal guisa, i dubbi interpretativi suscitati dalla lettura sic et simpliciter del certificato di destinazione urbanistica, dal cui tenore si evincerebbe che l'immobile in oggetto sarebbe “privo di volumetria di progetto”.
Dubbi, peraltro, alimentati dalla circostanza che, per zone territoriali omogenee, il Comune aveva rilasciato concessioni edilizie con gli indici previsti nelle norme tecniche del piano di attuazione.
È evidente che la ricerca e l'analisi condotta dal CTU si sia rivelata indispensabile per l'espletamento del compito affidatogli, soprattutto alla luce dei chiarimenti forniti dall'amministrazione in epoca successiva al certificato di destinazione urbanistica.
Si tratta, a ben vedere, di documenti di cui le parti non avevano disponibilità e che sono piuttosto frutto di ricerche squisitamente tecniche che solo un esperto avrebbe potuto selezionare, ispezionare ed interpretare.
Passando al merito della controversia, le risultanze peritali meritano di essere condivise e recepite, proprio perché fondate su argomentazioni approfondite, precise ed esaustive, anche a fronte dei rilievi critici avanzati dall'appellante e reiterati in questa sede;
dal che discende che non è meritevole di accoglimento l'istanza di rinnovo della consulenza tecnica d'ufficio dalla stessa invocato.
Le conclusioni formulate dal consulente permettono, infatti, di smentire totalmente la tesi dell'appellante, evidenziando l'insufficienza probatoria del certificato di destinazione urbanistica e dimostrando, al contrario, che, al momento della stipula, l'immobile non rientrava in aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, tanto che in data 29 luglio 2007, parte venditrice aveva ottenuto il rilascio della concessione edilizia citata nel contratto.
Alle medesime conclusioni era peraltro pervenuto lo stesso interpellato, come è dato CP_3 evincersi dalle note informative acquisite in giudizio.
Nello specifico, è stato processualmente accertato che la particella oggetto di esame rientrava, per come descritto, anche nel certificato di destinazione urbanistica all'interno della zona B2pe, all'interno dell'isolato 20 , ma per come interpretato dall'ufficio tecnico del comune di Alcamo non in una zona di inedificabilità assoluta per la “ volumetria pari a zero” per come riportato nella colonna “D” per l'isolato 20, ma all'interno della zona B2pe disciplinata dall'art. 7 delle norme tecniche di attuazione per la zona sud “ pedemontana del comune di Alcamo” con gli indici e le prescrizioni esecutive stabilite dalle norme tecniche di attuazione (v. pag. 7 CTU).
Parimenti destituita di fondamento è la censura relativa alla sdemanializzazione dell'area di demanio pubblico trazzerale, formulata dall'appellante, peraltro in maniera del tutto generica, al solo fine di evidenziare la poca chiarezza e la contraddittorietà delle informazioni fornite dal
CP_3
In ordine a tale questione è sufficiente osservare che, oltre a non risultare dimostrata la circostanza che il terreno o parte di esso ricadesse in zona demaniale di Trazzera Regia, è irrilevante, ai fini della decisione, l'avvenuta o meno sdemanializzazione dell'area, espressa o tacita che sia, atteso che - come confermato dallo stesso nella relazione del 2019 in atti CP_3
– ciò non ha implicazioni riguardo alla facoltà o meno di costruire, che costituisce il nodo centrale della controversia in oggetto.
Conseguentemente, la sentenza di primo grado deve essere confermata sul punto.

6. Con il terzo motivo, la società acquirente lamenta che, al momento della stipula del contratto di compravendita, la concessione edilizia rilasciata ai venditori fosse ormai scaduta e che, pertanto, l'immobile era sprovvisto di capacità edificatoria.
Ciò avrebbe dovuto condurre il giudice ad accogliere la domanda risarcitoria formulata dall'acquirente in via riconvenzionale;
ed invece, deduce l'appellante, ancora una volta, il giudice avrebbe preferito rifugiarsi acriticamente nella succinta e inattendibile valutazione del c.t.u., a parere del quale “in ogni caso, anche se al 08/04/2011 i termini di validità della concessione edilizia fossero stati scaduti e cioè il trasferimento di proprietà era avvenuto dopo la fine lavori, poiché il piano regolatore non aveva subito modifiche durante il lasso temporale previsto per il completamento dell'opera, il nuovo acquirente aveva la facoltà di richiedere una nuova concessione edilizia per il proseguimento dei lavori” (pag. 8 CTU).
La censura è infondata.
Ed invero la domanda azionata dall'acquirente risulta ancorata all'asserita inidoneità del bene rispetto alla finalità socio-economica perseguita mediante il negozio stipulato, a motivo della mancanza di destinazione edificatoria dell'immobile e della libertà da oneri e pesi tali da inficiarla.
Tuttavia non può trascurarsi il fatto che, malgrado l'infelice formulazione del quesito n. 2 sottoposto al CTU dal giudice di primo grado (“accertare se, parte acquirente, al momento della stipula del contratto, aveva la facoltà di edificare il suolo in conformità alla concessione edilizia
n.200 del 29.10.2007, completando le opere di costruzione del fabbricato previsto dalla concessione edilizia”) la risposta fornita dal consulente, sopra riportata, ha comunque contribuito a risolvere la questione relativa alla carenza o meno della capacità edificatoria dell'immobile; sotto questo profilo deve accordarsi rilievo al fatto che il fabbricato, ancora in corso d'opera al momento della stipula, poteva ancora essere realizzato, se non in conformità alla concessione già rilasciata, comunque sulla scorta di un nuovo titolo abilitativo in conformità alle immutate prescrizioni urbanistiche.
In altri termini la presunta scadenza della concessione edilizia non si è concretamente tradotta in una mortificazione definitiva dello scopo negoziale perseguito dalle parti, ben potendo l'acquirente procedere alla realizzazione dell'edificio sulla scorta di una nuova autorizzazione.
Di talchè, non potendosi affermarsi la totale assenza di facoltà edificatoria lamentata dall'appellante, la domanda risarcitoria non poteva e non può trovare accoglimento.

7. Le argomentazioni appena esposte consentono di ritenere assorbito il quarto motivo di gravame con il quale la si duole del rigetto sia della domanda di riduzione del prezzo ex Pt_1 art. 1489 c.c. – funzionale a ristabilire l'equilibrio sinallagmatico violato dall'esistenza del vincolo di inedificabilità – sia di quella di risarcimento del danno patito danno per il mancato godimento del fabbricato, non completato e non completabile, ai sensi dell'art. 1480 c.c. richiamato dall'art.1489 c.c.

8. Con l'ultimo motivo di appello, si contesta la statuizione in punto di spese processuali e di
CTU, poste dal Tribunale a carico della società acquirente.
Anche questa censura può ritenersi assorbita in ragione della integrale soccombenza dell'odierna appellante rispetto alle doglianze articolate.

9. Conclusivamente l'appello è infondato e va integralmente rigettato con statuizione secondo soccombenza delle spese di lite del grado.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, così provvede: rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 503 emessa dal Tribunale di Parte_1
Trapani in data 9 giugno 2021 che, per l'effetto, interamente conferma;
condanna l'appellante a pagare in favore degli appellati e le spese CP_1 CP_2 del presente grado di giudizio che liquida in complessivi euro 4997,00, oltre rimborso per spese generali, CPA e IVA come per legge, da distrarsi in favore degli Avv.ti Baldassare Lauria e Laura ON dichiaratisi antistatari;
dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 30 maggio 2002
n. 115, come inserito dall'art. 1 comma 17 L. 24 dicembre 2012 n. 228 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 9 ottobre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
ON IN IU UP