N. R.G. 1623/2024 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE E MINORENNI

Il Collegio, composto dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa Rita Rigoni Presidente
Dott.ssa Barbara Gallo Consigliere Istruttore
Dott.ssa Valentina Verduci Consigliera ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di Appello promossa con atto di citazione ritualmente notificato
DA
(P.I. ), di seguito solo , con Parte_1 P.IVA_1 Parte_1 il patrocinio dell'avv. Stefano Pasuto (C.F. del Foro di Venezia, giusta procura C.F._1 in atti;

CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Gaetano Forcella (c.f. CP_1 C.F._2
) e CA RU (c.f. ) del Foro di OV, giusta C.F._3 C.F._4 procura in atti.

Oggetto: Appello avverso la Sentenza N° 1262/2024 del Tribunale di OV pubblicata l'11.07.2024.

CONCLUSIONI

1 Per parte appellante:
“- In via preliminare: alla luce della evidente fondatezza dell'atto di appello, per tutte le ragioni esposte in narrativa, si chiede sin d'ora la sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata ricorrendone tutti i motivi e le condizioni contemplate dagli artt. 283 e 351 c.p.c.;
Nel merito, in via principale: Accogliersi l'odierna impugnazione ed annullarsi integralmente la pronuncia gravata per i motivi da primo a sesto dedotti nella narrativa dell'atto di citazione in appello
(qui da intendersi per integralmente richiamati e trascritti) o quelli ritenuti di Giustizia e, per l'effetto, ordinarsi a di restituire all'appellante tutte le somme che quest'ultima abbia CP_1 illegittimamente trattenuto, nonché accogliere tutte le richieste e conclusioni di Parte_1
rese in primo grado, nessuna esclusa, che integralmente si riportano:
[...]
In via principale:
Respingersi le domande tutte formulate da parte attrice e accertarsi e dichiararsi l'intervenuta proroga del contratto preliminare di compravendita a ministero del Notaio del 27.7.2021, rep. Persona_1
12.194 reg. il 30.7.2021 e per l'effetto inefficace il recesso dallo stesso comunicato dalla promittente venditrice con comunicazione del 19.12.2022.
In via subordinata:
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui si consideri esercitato il diritto di recesso da parte della
RA , dichiararsi che la somma versata a titolo di caparra confirmatoria è pari ad € CP_1
10.000,00 e dunque ordinarsi la restituzione a parte promissaria acquirente, Parte_1
, della somma di € 37.000,00 versata a titolo di acconto prezzo.
[...]
In via istruttoria: ammettersi prova sui seguenti capitoli:


1- vero che in data 15.6.2022 Lei venne contattato dal IG , per conto di Parte_2 Parte_1
, e che Le venne chiesto di modificare il preliminare che le si rammostra (si indica doc. n. 1)?
[...]


2- vero che rispose affermando che non era necessario stipulare un nuovo contratto, in quanto le modifiche potevano essere apportate in sede di atto definitivo?


3- vero che in data 16.6.2022, Lei avvertì la signora dell'accettazione delle condizioni dalla stessa proposte, con CP_1 riferimento alla maggiorazione del prezzo di acquisto?


4- vero che in quella comunicazione Lei informò la signora dell'inutilità della stipula di un nuovo atto notarile? CP_1
Si indicano a testi:
Dott. dom. presso lo Studio del Notaio per i capitoli n. 1 e 2; Testimone_1 Per_1
Sig. , leg. rapp. de “ domiciliato in OV, Via Vigonovese n. 179 per i capitoli 3 Parte_2 Controparte_2
e 4
- Rigettarsi, respingersi e non accogliersi ogni avversaria domanda, istanza ed eccezione, in quanto infondata;

- Spese e competenze professionali rifuse per entrambi i gradi di giudizio”.
2 Per l'appellato:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, per i motivi esposti nella comparsa di costituzione, rigettare l'impugnazione della società in quanto infondata in fatto e Parte_1 in diritto, e confermare la sentenza impugnata. Spese di lite rifuse”.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, conveniva innanzi al Tribunale di CP_1
OV la , facendo valere l'inadempimento del contratto Controparte_3 preliminare di compravendita stipulato fra le parti il 27.07.2021 (v. scrittura privata autenticata dal
Notaio di OV, rep. n. 12.194, registrata il 30.07.2021), avente ad oggetto un appartamento Per_1 con garage sito in OV, nel Condominio “Residence Celeste”, al prezzo di € 120.000,00, con termine per la stipula del contratto definitivo fissato al 30.11.2022 e con contestuale immissione anticipata della promissaria acquirente nel possesso del bene.
L'attrice deduceva:
- il mancato versamento della caparra confirmatoria di € 11.000,00 entro il termine pattuito del
30.06.2022, essendo stato pagato solo l'importo di € 1.000,00;
- l'omesso rimborso di imposte e tributi gravanti sull'immobile (v. IMU 2021-2022 e IRPEF 2021) ed il mancato pagamento delle spese condominiali, nonostante l'immissione anticipata nel possesso e la fruizione dei frutti civili della locazione;

- l'impossibilità dichiarata da , con e-mail del 30.11.2022, di stipulare il contratto Parte_1 definitivo per carenza di mezzi finanziari, con richiesta di rinvio sine die del termine.
Chiedeva, pertanto, accertarsi la legittimità del recesso esercitato ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., con conseguente diritto di trattenere la complessiva somma di € 47.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria, nonché ordinarsi la cancellazione della trascrizione del preliminare presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di OV.
2. In data 28.03.2024, si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle pretese Parte_1 avversarie e sostenendo che:
- solo la somma di € 10.000,00 versata alla stipula del preliminare di vendita era da considerare come effettiva “caparra”, mentre i successivi € 37.000,00, qualificati come “integrazione di caparra”, erano in realtà “acconti” sul prezzo, frutto di una “simulazione” posta in essere per ragioni fiscali;

3 - le parti avevano concordato una proroga del termine per la stipula del definitivo ed una modifica del prezzo, a fronte della richiesta della promissaria acquirente di rateizzazione dei pagamenti e di rinvio del rogito;

- essendo intervenuta una proroga, il recesso della venditrice era da reputare inefficace;

- in ogni caso, era dovuta la restituzione di € 37.000,00 quali “acconti” e non “caparra”.
3. Il Giudice, respinte le istanze istruttorie della convenuta in quanto inammissibili o superflue, all'udienza dell'11.07.2024, a seguito di discussione orale, decideva la causa ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c.
4. Con Sentenza N° 1262/2024, pubblicata l'11.07.2024, il Tribunale di OV ha statuito:
“definitivamente pronunziando, in accoglimento delle domande attoree, dichiara l'inefficacia del preliminare 27.07.2021 e che l'attrice ha diritto di trattenere la caparra confirmatoria di euro
47.000,00.
Ordina all'Agenzia delle Entrate – Servizio di pubblicità immobiliare di OV, di cancellare la trascrizione del contratto preliminare (registro generale n. 34323 – registro particolare n. 22717).
Condanna a rifondere a le spese di giudizio, liquidate in Parte_1 CP_1 euro 545,00 per spese ed euro 9.108,74 per compenso professionale, oltre accessori di legge e spese generali.”
5. Con atto di Appello del 30.09.2024, ha impugnato la pronuncia formulando le Parte_1 seguenti doglianze.
Con il primo motivo, l'appellante ha censurato la legittimità del recesso esercitato da il CP_1
19.12.2022, eccependo che la medesima aveva previamente intimato - mediante comunicazione del
02.12.2022 - formale diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., con assegnazione di quindici giorni, decorsi inutilmente i quali il contratto si sarebbe risolto di diritto.
Per l'appellante, vi sarebbero incompatibilità tra l'effetto risolutorio derivante dalla diffida ed il successivo recesso (v. Cass., Sez. Un., n. 553/2009; Cass. n. 18392/2022) nonché violazione degli artt.
1454 e 1385 c.c.; di qui l'illegittimità del recesso e la riforma del relativo capo della Sentenza impugnata.
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato la violazione dell'art. 112 c.p.c., ossia l'omessa pronuncia e la motivazione apparente in ordine alla natura dei versamenti rateali effettuati.
Ha dedotto che solo l'importo iniziale di € 10.000,00 ha rappresentato la “caparra confirmatoria”, mentre i successivi € 37.000,00 sono stati meri “acconti” sul prezzo, come si evince dalla causale dei bonifici e dalla volontà “genuina” delle parti, non valutate dal Tribunale.
4 Con il terzo motivo, l'appellante ha denunciato l'illegittimità e l'omessa motivazione del rigetto delle istanze istruttorie testimoniali formulate dall'appellante.
I capitoli di prova volti a dimostrare l'accordo fra le parti sulla proroga del termine per la stipula del definitivo sono rilevanti ed ammissibili, potendo la modifica del termine essere provata per testi secondo la giurisprudenza (v. Cass. n. 8765/2021).
Con il quarto motivo, l'appellante ha precisato che la proroga era stata concordata verbalmente a seguito dell'accettazione delle condizioni formulate dalla con pec del 13.06.2022 (v. CP_1 circostanza comunicata il 16.06.2022) e che avrebbe potuto essere provata mediante capitoli testimoniali;
pertanto, la ricostruzione dei fatti operata dal Giudice di prime cure è stata incompleta e logicamente contraddittoria.
Con il quinto motivo, l'appellante ha eccepito l'erroneità della motivazione in ordine al preteso inadempimento per mancato rispetto del termine del 30.11.2022 fissato per il definitivo, affermando che il termine era stato prorogato per accordo delle parti, che l'unico onere previsto a suo carico di indicazione del Notaio era stato adempiuto e che anche la promittente venditrice avrebbe dovuto procedere alla convocazione per la stipula.
Con il sesto motivo, l'appellante ha stigmatizzato la violazione e falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c., deducendo l'illegittimità della propria condanna al pagamento delle spese di lite.
6. Con comparsa dell'08.11.2024, si è costituita in II replicando: Controparte_4
-sul primo motivo di gravame, che l'appellante ha frainteso la comunicazione del 02.12.2022, la quale, pur intitolata “diffida ad adempiere”, non ha presentato alcuna dichiarazione di “risoluzione” ai sensi dell'art. 1454 c.c., ma solo la riserva di avvalersi del recesso ex art. 1385 c.c., poi legittimamente esercitato il 19.12.2022;
-sul secondo motivo di gravame, che la tesi dell'asserita “simulazione” della caparra è infondata;
le parti hanno concordato una caparra elevata in ragione delle particolari condizioni del preliminare (v. termine lungo per rogito ed immediata immissione nel possesso dell'acquirente); nessuna prova dell'accordo simulatorio è stata offerta, mancando la necessaria controdichiarazione;
pertanto, correttamente il Tribunale ha escluso la simulazione ed ha implicitamente rigettato la domanda, senza alcuna omissione di pronuncia;

-sul terzo e quarto motivo di gravame, che non vi è mai stata “accettazione” di della Parte_1 controproposta del 13.06.2022 relativa alla proroga del termine;
nessun comportamento dell'appellante ha lasciato intendere una modifica pattizia del preliminare;
sicché la prova orale risulta superflua e contraddittoria;

5 -sul quinto motivo di gravame, che l'eccezione circa la “non essenzialità” del termine del 30.11.2022 è inammissibile ex art. 345 c.p.c. poiché introduce un tema “nuovo”; in ogni caso, la stessa eccezione risulterebbe infondata, visto che l'acquirente non disponeva delle somme necessarie per il rogito, come dimostrato dalle comunicazioni del 30.11.2022 (v. richiesta di mutuo e tentativo di accollo di un mutuo già estinto) nonché dal mancato riscontro alla diffida del 02.12.2022 e dalle contraddittorie giustificazioni successive;
di talché, il recesso della promittente venditrice risulta legittimo ed ha giustificato la condanna alle spese di lite della controparte.
7. La causa è stata trattenuta in decisione all'esito dell'udienza cartolare del 22.09.2025.


8. L'Appello non può essere accolto.
A. Il primo motivo è infondato.
AN RA ha sostenuto che la comunicazione del 02.12.2022 ha integrato una “diffida ad adempiere” ex art. 1454 c.c., incompatibile con il successivo “recesso” del 19.12.2022.
Dalla lettura del documento emerge - invece - che non è presente alcuna espressa manifestazione di volontà di avvalersi dell'effetto risolutivo automatico previsto dall'art. 1454 c.c., né l'assegnazione di un termine ultimo, bensì l'intimazione con cui la promittente venditrice ha rappresentato la gravità degli inadempimenti della promissaria acquirente ed ha preannunciato l'eventuale esercizio del recesso ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
Nella pec del 02.12.2022 si legge:
“intima alla società immobiliare in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, con sede in Vigonza – Via Bachelet n. 11, di adempiere- entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente - al contratto preliminare del 20.07.2021, stipulando il contratto definitivo davanti al notaio da Voi incaricato.
Resta inteso che, qualora ciò non avvenisse la sig. recederà ai sensi dell'art.1385 c.c. dal CP_1 contratto preliminare del 27/07/2021, con le conseguenze di legge e contrattuali” (v. doc. 11 I Grado parte attrice).
Di conseguenza, nella successiva pec del 19.12.2022 è stato reso noto:
“Ciò considerato, a causa del Vostro inadempimento, la sg. , che sottoscrive la presente CP_1 ad ogni effetto di legge, RECEDE a sensi dell'art. 1385 c.c, dal contratto preliminare sottoscritto in data 27/07/2021 e trattiene, ai sensi di legge, la caparra confirmatoria ad oggi ricevuta;
dal ricevimento del presente atto di recesso, il possesso dell'immobile ritorna in capo all'assistita” (v. doc
12 I Grado parte attrice).
Come osservato dal Tribunale, l'istituto della “diffida ad adempiere” richiede una volontà univoca e inequivoca di porre il debitore dinanzi all'alternativa adempimento/risoluzione (v. Cass. n. 32821/2023;
6 Cass. n. 23315/2007; Cass. n. 4066/1990; Cass. n. 542/1985; Cass. n. 2089/1982), volontà che - nel caso di specie - è stata del tutto assente.
La giurisprudenza richiamata da (v. Cass. S.U. n. 553/2009; Cass. 18392/2022) non è Parte_1 pertinente, in quanto si riferisce ad ipotesi in cui la diffida presentava i c.d. requisiti strutturali di cui si
è detto.
In mancanza di una “diffida” ai sensi dell'art. 1454 c.c., nessuna incompatibilità sussiste con il successivo recesso legittimamente esercitato il 19.12.2022.
Pertanto, nella situazione concreta, deve trovare applicazione rigorosa la disciplina codicistica del recesso ex art. 1385 c.c., secondo cui:
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente
è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
ha censurato la motivazione del Tribunale per violazione dell'art. 112 c.p.c. e per Parte_3 omessa valutazione degli elementi probatori che avrebbero dimostrato la natura di “acconto” delle somme versate oltre le “prime” € 10.000,00.
Anche tale doglianza è infondata.
Il Tribunale ha messo in risalto come non fosse stata fornita alcuna prova della dell'asserita
“simulazione relativa”, ovvero dell'esistenza della “controdichiarazione” necessaria - secondo costante giurisprudenza - ai sensi degli artt. 1414 e ss. c.c. per dimostrare un diverso assetto negoziale rispetto a quello formalmente risultante da documento sottoscritto.
Il contratto preliminare del 27.07.2021 ha qualificato chiaramente l'intera somma di € 47.000,00 come
“caparra confirmatoria” e tale previsione non è mai stata oggetto di un valido patto modificativo.
La “causale” indicata nei bonifici non è sufficiente a scardinare siffatta pattuizione scritta;
peraltro, è noto che la prova della simulazione non può essere desunta da mere annotazioni contabili di una parte.
Dunque, nessuna omissione di pronuncia è ravvisabile, posto che il primo Giudice ha rigettato implicitamente la domanda subordinata di restituzione di € 37.000,00, sul presupposto dell'infondatezza della dedotta “simulazione relativa”.
C. Per quanto concerne il lamentato rigettato dei capitoli di prova relativi all'accordo di “proroga” del termine del 30.11.2022 per la stipula del definitivo, si ritiene che la ricostruzione operata dal Tribunale
7 debba essere senz'altro confermata, essendo corretta sia sotto il profilo dell'accertamento in fatto, sia sotto quello della qualificazione giuridica.
La documentazione prodotta (v. doc. 4 I Grado parte attrice) dimostra che il 18.05.2022 Parte_1 si è limitata a formulare una richiesta unilaterale volta tanto alla rateizzazione dell'importo di €
10.000,00 in scadenza al 30.06.2022, quanto al rinvio sine die della stipula del definitivo.
Detta richiesta - da sola - non era idonea a modificare il contenuto del preliminare in mancanza di accettazione espressa e conforme della promittente venditrice.
La pec del 13.06.2022 (v. doc. 5 I Grado parte attrice) attesta che la ha risposto a tale domanda CP_1 formulando una “controproposta” che prevedeva: l'aumento del prezzo di € 10.000,00; la fissazione del termine al 30.06.2023 per il definitivo;
un ulteriore aumento di € 500,00 per ogni mese di ritardo;
la stipula notarile di un nuovo preliminare.
È pacifico che tale “controproposta” non è mai stata accettata da . Parte_1
In assenza di una concorde volontà delle parti, non può essersi perfezionato alcun accordo modificativo del termine del 30.11.2022, né può ritenersi maturata una proroga consensuale del termine medesimo.
D'altro canto, la stessa comunicazione del 30.11.2022 (doc. 9) conferma l'assenza di qualunque accordo novativo: in essa si è limitata ad affermare la volontà di concludere il contratto Parte_1
“nel più breve tempo possibile”, senza fare alcun riferimento alla presunta proroga del termine.
Siffatta espressione generica, priva di valenza negoziale, non può essere interpretata come adesione tacita alla controproposta della venditrice né come manifestazione di volontà idonea ad incidere sul termine pattuito.
Da ciò discende che, essendo incontestato l'inadempimento di rispetto al termine Parte_1 pattuito, il recesso intimato da in data 19.12.2022 è risultato pienamente legittimo. CP_1
D. L'odierna appellante ha affermato - altresì - che il termine non sia stato “essenziale” e che l'acquirente avrebbe adempiuto al solo onere previsto e costituito dall'indicazione del Notaio per il rogito.
Invero, la questione della “non essenzialità del termine” non è mai stata sollevata in I Grado e costituisce - perciò - motivo nuovo ed inammissibile ex art. 345 c.p.c.
Ad ogni modo, va ribadito che l'inadempimento di è emerso da plurimi elementi: Parte_1 mancato versamento della caparra da € 11.000,00 entro il 30.06.2022 (v. pagati solo € 1.000,00); omesso pagamento di IMU, IRPEF e spese condominiali, nonostante l'immissione anticipata nel possesso;
riconosciuta impossibilità (v. e-mail del 30.11.2022) di stipulare il definitivo “per carenza di mezzi”, con richiesta di posticipare sine die la data.
8 Ne deriva che il recesso esercitato dalla promittente venditrice ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., è da reputare giustificato.
E. Per concludere, si deve rimarcare che le istanze istruttorie reiterate in II Grado dall'appellante non possono essere accolte perché generiche nella loro formulazione, non essendo sufficientemente circostanziate ed attinenti agli aspetti fattuali ed alle questioni giuridiche da cui dipende la definizione della controversia, e - comunque - perché troppo carenti, in quanto richiederebbero pregnanti riscontri documentali.


9. Non resta che confermare la decisione appellata.
10. Le spese del Grado seguono la soccombenza della parte appellante e si liquidano in dispositivo applicando i parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni per le cause rientranti in scaglione € 26.001,00-€ 52.000,00, per le fasi espletate.



PQM


Il Collegio, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa od assorbita, così decide:

1. RIGETTA l'Appello e - per l'effetto - CONFERMA la Sentenza impugnata.

2. CO l'appellante a rifondere all'appellata le spese di II Grado, liquidate in complessive €
5.810,00, oltre iva-cpa-spese generali come per legge.

3. DÀ ATTO, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante soccombente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'Appello a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Venezia, 11.12.2025.
La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni
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