REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Sezione civile composta dai magistrati:

1.dr. Luigi Santini Presidente

2. dr. Angela Quitadamo Consigliere rel.

3. dr. Arianna Sbano Consigliere
All'esito della camera di consiglio, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 308/2025 sezione lavoro, vertenti
TRA
, rappr.to e difeso per procura alle liti in atti dall'Avv. Andrea Silvestri Parte_1 del Foro di Ascoli Piceno
Parte appellante
E
, rappr.to e difeso per procura alle liti in atti dall'Avv. Ivana Toccaceli Controparte_1 del Foro di Ascoli Piceno
Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto depositato il 26 marzo 2025 ha impugnato la sentenza del 13 Parte_1 marzo 2025 con la quale il Tribunale di Ascoli Piceno lo aveva condannato al rilascio dell'immobile adibito ad autorimessa, di proprietà dell'intimante-locatore , sito Controparte_1 in San Benedetto del Tronto, via L. Mercantini, n. 19, alla naturale scadenza del 31 ottobre 2022, quindi aveva rigettato le domande, formulate da esso conduttore-intimato-opponente, di rimborso spese per migliorie e riparazioni urgenti, di restituzione del deposito cauzionale, di risarcimento dei danni da mancato godimento dell'immobile ammalorato e di riconoscimento del diritto di prelazione all'acquisto dell'immobile stesso, ed infine aveva accolto in parte la domanda riconvenzionale spiegata dall'intimante-opposto di risarcimento dei danni lamentati per effetto della rimozione della vetrina antisfondamento e dell'impianto di allarme originariamente presenti nell'immobile in questione;
il tutto con condanna di esso conduttore-intimato-opponente all'integrale pagamento delle spese di lite. Ha dedotto l'appellante l'errore del Tribunale nell'interpretare l'art. 2 del contratto di locazione intercorso tra le parti il 23 ottobre 2010, ed in particolare nel non aver colto il rapporto di specialità esistente tra la clausola che consacrava l'autorizzazione, concessa dal locatore al conduttore, a sostituire e modificare la serranda, nonché ad effettuare lavori di manutenzione e messa a norma, rispetto alla clausola generale che escludeva l'obbligo del locatore di rimborsare al conduttore le spese necessarie ad apportare modifiche o aggiunte all'immobile, laddove una corretta lettura del testo contrattule avrebbe dovuto condurre ad affermare che l'esclusione del rimborso valesse solo per gli interventi di aggiunta o modifica non coperti dalla autorizzazione, e che, viceversa, per i lavori, debitamente autorizzati, di manutenzione e messa a norma, sussistesse pieno diritto di rimborso delle spese sostenute dell'esecutore ed adeguatamente documentate in atti;
che in tal senso il Tribunale aveva travisato, e comunque non considerato, il complessivo assetto di interessi che le parti con il predetto contratto intendevano perseguire, attraverso la locazione di un immobile radicalmente inservibile, che il conduttore si era impegnato a rimettere a norma, dietro versamento di un canone minimo di locazione e nella prospettiva del futuro esercizio del diritto di prelazione riconsociuto dall'art. 6 del contratto. Ha evidenziato l'appellante che le condizioni di sostanziale inservibilità dell'immobile al momento della stipula del contratto erano state adeguatamente riferite dai testi escussi, e che, inoltre, risultava errata la statuizione inerente alla maturata prescrizione estintiva decennale del diritto al rimborso eccepita da controparte, la cui richiesta di adeguamento del corrispettivo contrattuale inoltrata il 15 marzo 2013, alla quale era seguita risposta del 15 aprile 2013, risultava sintomatica di un riconoscimento di debito, interruttivo del decorso del termine prescrizionale. L'appellante, ha, poi, censurato l'omessa valutazione, da parte del Tribunale, di tutti gli elementi acquisiti in atti, anche attraverso la prova testimoniale, sufficienti a dimostrare il danno patito da esso conduttore per l'inidoneità dell'immobile locato a realizzare la causa contrattuale, ossia a consentire il godimento del bene, rivelatosi inservibile. L'appellante ha pure censurato la statuizione di parziale accoglimento della domanda spiegata in via riconvenzionale dal locatore, nonostante il difetto di prova in ordine sia all'an che al quantum di danno lamentato a causa dell'asserita rimozione arbitraria dell'impianto di allarme e di un infisso dotato di vetro antisfondamento, di cui il locale era dotato al momento della concessione in locazione. Infine, l'appellante ha censurato il regime delle spese di lite adottato dal primo giudice, il quale avrebbe dovuto procedere alla parziale compensazione delle stesse, in ragione della reciproca soccombenza. L'appellante ha, pertanto, insistito per la riforma della sentenza, nel senso sollecitato, con vittoria di spese del doppio grado. in via preliminare ha eccepito l'inammissibilità del gravame;
nel merito Controparte_1 ne ha chiesto il rigetto.
Allo scadere del termine per il deposito delle note sostitutive d'udienza, disposta la riunione delle cause, le stesse sono state trattenute in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, l'appello è ammissibile, in considerazione della sufficiente specificazione dei motivi di gravame, della chiara indicazione delle statuizioni appellate e delle ragioni di fatto e di diritto inerenti al loro carattere erroneo, così da apparire sostanzialmente rispettoso delle indicazioni previste dal novellato art. 434 cod. proc. civ.
Nel merito, l'appello è fondato e va accolto nei soli termini di seguito precisati.
Di nessun pregio è l'argomento interpretativo speso dall'appellante a sostegno del proprio diritto al rimborso delle spese sostenute per la sostituzione e modifica della serranda del locale autorimessa goduto, nonché per effettuare i lavori di manutenzione e messa a norma, in base all'autorizzazione a tanto espressamente formulata in seno al secondo comma dell'art. 2 del contratto di locazione dedotto in causa.
Invero, non vi è una relazione di specialità tra le disposizioni del secondo e del primo comma del citato art. 2, nel senso che la disposizione successiva non presenta contenuti in deroga alla disposizione precedente, ma si limita a consacrare in via preventiva l'autorizzazione del locatore rispetto all'interesse del conduttore ad effettuare le particolari opere ivi indicate.
Al riguardo, occorre precisare che il rapporto tra la regola generale e la regola speciale si traduce nella incompatibilità delle due disposizioni, ossia nell'impossibilità che le stesse operino contestualmente, nel senso che la norma speciale, ponendo un'eccezione alla regola generale, sottrae a quest'ultima la fattispecie da essa disciplinata.
Nel caso in esame, il divieto generale di apportare modifiche o aggiunte all'immobile senza preventiva autorizzazione comporta, in caso di sua violazione, il sorgere di una specifica responsabilità risarcitoria in capo al conduttore;
in quest'ottica, il rilascio dell'espressa autorizzazione consacrata al secondo comma dell'art. 2 mira, per l'appunto, ad evitare il sorgere di detta responsabilità in capo al conduttore, rispetto alla realizzazione delle specifiche opere ivi indicate.
Ne discende che le due disposizioni a confronto operano su piani non già di reciproca esclusione, bensì di conseguenzialità, nel senso che la seconda, lungi dall'inibire la forza cogente della prima, si limita a rimuovere l'ostacolo che verosimilmente comporterebbe il sorgere della responsabilità risarcitoria del conduttore per le conseguenze pregiudizievoli derivanti al proprietario dalla violazione del divieto di apportare modifiche o aggiunte all'immobile. Tanto chiarito, il diritto del conduttore di vedersi rimborsare le spese sostenute per apportare le aggiunte o modifiche autorizzate integra una posizione soggettiva affatto diversa dalla mera facoltà di eseguire le opere “consentite”; tale diritto soggettivo non è stato in alcun modo sancito dal contratto in discorso, non rinvenendosi in seno ad esso una clausola che ne faccia adeguata ed espressa previsione.
In conclusione, il locatore, nel concedere l'autorizzazione di cui si discute, ha assunto un contegno di tolleranza, che legittima l'agire del conduttore ed esclude preventivamente che tale agire possa assurgere a fonte di responsabilità; egli, tuttavia, in base ai contenuti del contratto di locazione, non ha assunto alcun obbligo di reintegrare il patrimonio del conduttore, in relazione ai costi da questo sostenuti per realizzare le modifiche o aggiunte “autorizzate”.
In proposito, va detto che il contratto di locazione in esame realizza nel suo complesso l'equilibrio delle posizioni e degli interessi di entrambi i contraenti - così come in seno al gravame riconosce lo stesso appellante - mediante la previsione da un lato di precisi oneri di
“ristrutturazione” assunti a proprie spese dal conduttore, rispetto ad un immobile in iniziale stato di inidoneità all'uso di destinazione, e dall'altro attraverso la pattuizione di un canone di locazione di esigua entità, così che appare del tutto ragionevole e coerente con lo scopo del contratto l'inesistenza di obblighi di rimborso-spese a carico del locatore, tenuto conto, oltretutto, del diritto di prelazione riconosciuto al conduttore, per il caso che il proprietario avesse inteso alienare l'immobile entro determinati margini di tempo.
Con precipuo riferimento, poi, alle modalità ed ai termini di esercizio del diritto di prelazione, la disciplina dettata dagli artt. 4 e 6 del contratto è univocamente intesa a garantire l'interesse del conduttore ad ammortizzare le spese sostenute, mediante fissazione di un periodo minimo di indisturbato godimento del bene, stabilito nella congrua misura di sei anni;
rispetto alla garanzia suddetta, la possibilità di esercitare la prelazione è stata contemplata quale rimedio operante per il caso in cui la volontà alienatrice del locatore intervenisse dopo il rinnovo del contratto, ma pur sempre prima della nuova scadenza naturale, nell'ottica di realizzare, una volta trascorso il non breve lasso temporale di sei anni, il giusto contemperamento tra l'interesse del proprietario a disporre liberamente del bene e l'interesse del conduttore ad ammortizzare i costi sostenuti per la sistemazione e la ristrutturazione dell'immobile a proprie spese.
Nel senso innanzi chiarito, il Collegio non ha motivo di discostarsi dall'interpretazione che dell'art. 6 del contratto ha fornito il Tribunale, pervenendo alla corretta affermazione di insussistenza delle condizioni di esercizio del diritto di prelazione alla data di risoluzione del contratto, verificatasi per naturale scadenza dopo il rinnovo e non per manifesta volontà del locatore di alienare il bene prima di detta scadenza. Non è, invece, condivisibile l'argomento dell'appellante secondo cui il locatore avrebbe attribuito al conduttore il diritto di prelazione al termine della locazione quale contropartita dell'effettuazione delle opere durante il corso della locazione, con la conseguenza che, non essendo stata esercitata l'opzione al termine di detto periodo per unilaterale volontà del proprietario, si sarebbe realizzato un indebito arricchimento in capo a quest'ultimo; come innanzi chiarito, gli esborsi sostenuti dal conduttore per adeguare il bene locato alle proprie esigenze trovano adeguata contropartita nella misura minima del canone, e nel perseguimento dell'interesse a godere del bene per un periodo di tempo congruo, sufficiente ad ammortizzare la spesa in funzione del migliore e più proficuo uso dell'immobile. Non vi è, dunque, alcuna correlazione tra il mancato esercizio della prelazione e il preteso rimborso delle spese sostenute.
Le precedenti considerazioni sull'originaria inesistenza del diritto al rimborso delle spese rende superflua l'indagine sul verificarsi o meno della sua estinzione per intervenuta prescrizione estintiva decennale.
Del pari privo di pregio è l'argomento secondo cui, alla stregua dei contenuti delle deposizioni testimoniali, si sarebbe raggiunta la prova del danno patito dal conduttore per ridotto godimento del bene, rivelatosi nel tempo inidoneo all'uso. Lo stato dell'immobile era del tutto palese al conduttore al momento della stipula del contratto ed esso ha rappresentato la ragione per la quale il canone di locazione è stato concordato in misura minima, in relazione all'impegno assunto dal conduttore di provvedere a proprie spese a rendere il bene idoneo all'uso pattuito;
ove mai il sacrificio economico o di altra natura complessivamente sopportato dal conduttore fosse apparso sproporzionato rispetto al vantaggio derivante dal godimento del bene, costui avrebbe potuto azionare il rimedio della risoluzione del vincolo contrattuale, fermo restando che i testi escussi hanno riferito, peraltro senza precisi riferimenti temporali, in merito alla presenza di umidità nel locale ed al suo stato di ammaloramento, ma non hanno dichiarato alcunché in ordine all'effettiva impossibilità per l'appellante di utilizzare il bene, secondo la destinazione impressagli dal contratto, a causa della permanenza dei fenomeni infiltrativi durante il corso della locazione.
Al riguardo, non è superfluo evidenziare che il conduttore, avendo assunto espressamente l'onere di rimediare all'iniziale stato di ammaloramento dell'immobile, a lui ben noto in base al testo contrattuale, non può che imputare e se stesso l'inadeguatezza ed insufficienza degli interventi a tanto predisposti.
Può ritenersi fondato il motivo di gravame inerente all'accoglimento, per quanto di ragione, della domanda spiegata in via riconvenzionale dall'appellato.
Invero, non sono emersi sufficienti elementi – che sarebbe stato onere dell'attore in riconvenzionale offrire al vaglio del giudice – in merito all'effettiva perfetta funzionalità dell'impianto di allarme, esistente presso l'immobile locato al momento in cui ne è stato concesso l'uso, così come in merito alla totale autonomia strutturale e funzionale della vetrina antisfondamento antistante la saracinesca, quest'ultima pacificamente abbisognevole di interventi in rimozione e sostituzione, debitamente autorizzati;
ciò implica l'operatività di un criterio presuntivo, secondo cui l'autorizzazione rilasciata al fine di rendere possibile la sostituzione della saracinesca, nonché in generale la messa a norma del locale, lascia ragionevolmente presumere un'implicita autorizzazione a rimuovere tutti quegli ostacoli che non avrebbero consentito la totale messa a punto del locale e della struttura di relativo ingresso, essendo altresì onere del locatore, come già detto rimasto non assolto, dimostrare che il dispositivo di allarme e la vetrina antisfondamento fossero stati rimossi arrecando danni permanenti all'immobile.
La sentenza impugnata deve, pertanto, sul punto essere riformata.
In onore al criterio di reciproca soccombenza, le spese del giudizio possono essere compensate per la metà e la metà residua sono poste a carico dell'appellante.


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, che nel resto conferma, rigetta la domanda riconvenzionale proposta da
[...]
; 2) compensa tra le parti le spese del giudizio nella misura della metà e condanna Controparte_1
l'appellante al pagamento della metà residua, che liquida in favore di nel già Controparte_1 ridotto importo di euro 3.780,00 per il primo grado e di euro 1.900,00 per il presente grado, oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CPA, come per legge;

Ancona, 20 novembre 2025
Il Consigliere est. Il Presidente