Sentenza n. 1498/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SICILIA Sezione 19, riunita in udienza il
05/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
QUARTARARO BALDASSARE, Presidente
AN SALVATORE, Relatore
MIRABELLI EUGENIO, Giudice
in data 05/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3550/2024 depositato il 12/07/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Agrigento - Viale Della Vittoria, 19 92100 Agrigento AG
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 81/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado AGRIGENTO sez. 5 e pubblicata il 15/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. AG0095936-2019 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2238/2025 depositato il
10/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società "Resistente_1 s.r.l.”, in persona del legale rappresentante pro - tempore, ha impugnato dinanzi a questa Corte di Giustizia Tributaria, l'avviso di accertamento catastale n. AG0095936/2019, con il quale procedeva alla nuova determinazione della rendita catastale dell'unità immobiliare sita nel Comune di Realmonte, con riferimento ai fabbricati ed alle costruzioni coperte che si trovavano nell'area demaniale sulla quale insiste lo stabilimento balneare gestito dalla società ricorrente.
In particolare, l'avviso di accertamento impugnato ha rettificato la rendita catastale proposta, a seguito di dichiarazione di nuova costruzione per l'aggiornamento del catasto edilizio urbano, con procedura DOCFA
n. AG0084881 del 13 novembre 2019.
Con la predetta DOCFA, l'odierna ricorrente proponeva l'accatastamento dell'unità immobiliare di nuova costruzione con inserimento nella categoria D/8, relativa ad immobili a destinazione speciale, con una rendita indicata pari a €. 1.018,06.
Con l'avviso di accertamento oggetto del presente giudizio l'Ufficio del territorio dell'Agenzia delle Entrate di Agrigento ha confermato l'inserimento dello stabilimento balneare oggetto di verifica nella categoria speciale D/8, attraverso la stima dell'unità immobiliare utilizzando il procedimento indiretto del costo di costruzione, rideterminando, però la rendita in €. 4.030,00.
MOTIVI DI RICORSO

1. Illegittimità dell'avviso di accertamento impugnato per violazione dell'art. 7 della legge n. 212/00 e/o dell'art. 3 della legge n. 241/90 e/o dell'art. 2967 c.c. - carenza di motivazione e di prova in ordine ai fatti costitutivi della variazione della rendita catastale effettuata.
Sostiene che la maggiore rendita catastale accertata dall'Ufficio sarebbe derivata da una valutazione del valore dello stabilimento balneare stimata in ben 201.865,00 euro, in luogo del valore proposto, pari a
50.903,00 euro. L'A.f., pertanto, avrebbe quadruplicato il valore catastale dell'unità immobiliare proposto dalla ricorrente, senza fornire alcuna valida e concreta motivazione della consistente rettifica operata.
In particolare evidenzia come dall'accertamento impugnato:
“non si comprenderebbe, stante l'assenza di ulteriori specificazioni, perchè, se “il valore del suolo è stato già compreso nel valore dei corpi” (tre) che costituiscono lo stabilimento balneare di proprietà della ricorrente,
l'Ufficio ai fini della stima abbia altresì inserito una prima voce “area verde” dal valore stimato di euro 22.325,00
(si veda Rif. “D” della tabella riportata a pag. n. 1 della relazione di stima sintetica allegata all'avviso di accertamento) ed una seconda voce “lotto” dal valore stimato di euro 102.720,00 (si veda Rif. “E” della tabella riportata a pag. n. 1 della relazione di stima sintetica allegata all'avviso di accertamento); secondo quale criteri il valore per metro quadro della “area verde” sia stato stabilito in 5,00 euro e quella “lotto” in
20,00 euro, trattandosi dello stessa porzione di suolo;
in ogni caso, non viene esplicitata alcuna specificazione in ordine all'incidenza del valore del suolo sulla valutazione dei tre corpi che compongono l'unità immobiliare oggetto di accertamento;
non vengono esplicitati quali sarebbero gli “immobili ubicati nella 4 stessa zona aventi analoghe caratteristiche” dai quali sarebbero stati desunti i valori unitari di costo;
non vengono neppure chiariti quali sarebbero “consolidati prontuari di settore” che l'Ufficio afferma di avere preso in considerazione per la determinazione dei valori unitari di costo;
non viene neppure chiarito che incidenza avrebbero avuto nella stima dei fabbricati e nel valore agli stessi attribuito dall'Ufficio le spese di progettazione e gli oneri di urbanizzazione di cui lo stesso afferma di avere tenuto conto”.

2. Illegittimità dell'avviso di accertamento impugnato: erroneità della nuova rendita attribuita.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia Delle Entrate di Agrigento con proprie controdeduzioni istando per il rigetto del ricorso attesa la legittimità del classamento operato.
Venivano presentate da parte ricorrente memorie illustrative.
All'udienza del 10.10.2023 il ricorso è stato posto in decisione.
Affermava la corte adita:
“La Corte, preso atto di quanto dedotto e prodotto dalle parti, ritiene che il ricorso proposto dalla parte contribuente sia meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
In condivisione con quanto sottolineato dalla società ricorrente, si osserva che l'Ufficio non appare aver offerto alcun elemento specifico, nell'avviso impugnato per la determinazione della stima del cespite de quo.
Ed invero, le motivazioni poste a fondamento dell'avviso di accertamento non consentono di stabilire quali siano stati i criteri e le ragioni che hanno indotto l'amministrazione a rettificare in aumento il valore della rendita catastale (da 1.018,06 Euro a 4.030,00Euro), per effetto dell'aumento del valore unitario per mq. attribuito alla superficie dell'immobile.
Nella motivazione dell'avviso di accertamento si legge che "le risultanze che hanno dato luogo all'esito del presente accertamento derivano dalle valutazioni effettuate sulla base di quanto dichiarato nel documento
DOCFA e sulla base degli elementi economici e quantitativi riportati nella relazione di stima sintetica". Nella relazione di stima sintetica riportata nell'avviso di accertamento l'Amministrazione finanziaria si è limitata a sua volta ad indicare il maggior valore unitario accertato, dichiarando che "i valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile, tenendo conto della specifica destinazione, sono stati desunti dai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore" (pagg. 1 e 2 avviso impugnato).
L'avviso in sostanza si limita a riportare il valore finale della rendita attribuita in sostituzione, ma per giungere a tale determinazione, tuttavia, la relazione di stima non individua in nessun modo come è concretamente pervenuta a determinare il nuovo valore unitario che, applicato alla consistenza dell'immobile, ha portato alla rettifica in questione. Tale relazione, dopo l'espresso riconoscimento di "modalità di verifica senza sopralluogo" si limita alle rettifiche dei valori unitari e "i valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile, tenendo conto della specifica destinazione, sono stati desunti dai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore". L'ulteriore affermazione di avvenuta stima "in base al procedimenti indiretto del costo di costruzione
" (pag. 2 avviso impugnato) oltre a risultare del tutto sfornita dell'indicazione di qualsivoglia elemento a presupposto della stessa, risulta anche contraddetta dalla successiva affermazione, di deduzione dei valori " dai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona", di cui comunque nulla di più viene riferito.
Né diversamente può ritenersi sulla base dell'affermazione secondo cui la rettifica sarebbe stata compiuta secondo stima diretta, come previsto per le categorie speciali, mentre la metodologia comparativa sarebbe stata richiamata solo indicativamente: dalla relazione allegata all'avviso la metodologia di stima diretta non pare richiamata nella sostanza, facendosi piuttosto riferimento all'utilizzo del solo metodo comparativo. Ma per immobili quali quello in esame - che appartiene alle categorie speciali tali che lo rendono imparagonabile a qualsiasi altro immobile - è richiesta la stima diretta, non potendosi ricorrente al metodo comparativo.
Orbene, osserva il Collegio che l'indirizzo della Corte di Cassazione sulla motivazione degli atti di classa mento ed attribuzione di rendita catastale conseguenti a procedura Docfa è andato consolidandosi, nel senso che:
“qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall'art. 2 del
D. L. n. 16 del 1993, convertito in L. n. 75 del 1993, e dal D. M. n. 701 del 1994 (cd. procedura DOCFA),
l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio
e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati”.
Dove, in caso contrario, e cioè nell'ipotesi in cui la discrasia non derivi dalla stima del bene ma dalla divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente “la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso” (Cass. ord.12497/16 e Cassazione – Sez. Tributaria – sentenza n. 977, depositata il 17/01/2018).
Orbene, a parere di questo Collegio, la fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla seconda ipotesi.
Difatti, i dati forniti dal contribuente sono stati ampiamente disattesi e non semplicemente ri-valutati dall'Amministrazione finanziaria con riferimento all'attribuzione della classe e della consistenza dell'immobile, oltre che con riferimento alla determinazione della rendita catastale.
Ed invero, nel caso di specie, gli elementi di fatto sottoposti a valutazione nell'avviso di accertamento impugnato, al fine di determinare la rendita dell'unità immobiliare, sono differenti da quelli indicati dalla ricorrente nella DOCFA, posto che vengono inseriti gli elementi del “lotto” e della “recinzione” ed eliso quello dell' “area di sedime”.
Il che impone, comunque, all'Amministrazione finanziaria l'onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l'atto di riclassamento con specifico riguardo alle di-screpanze emerse all'esito dell'accertamento rispetto alla proposta del contribuente, onde la motivazione dell'atto di classamento non può che essere considerata insufficiente a giustificare la variazione della categoria e della classe dell'immobile.
Ne' è invocabile nel caso di specie il principio espresso dalla Corte di Cassazione nella ordinanza n. 3106 del 2021 e secondo cui l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento può ritenersi soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita anche nel caso in cui l'amministrazione abbia rideterminato il numero dei "vani catastali" laddove questa ridetermina-zione non consegua ad un diverso accertamento dello stato materiale della suddivisione interna dell'immobili ma derivi da una diversa valutazione, qualificazione o classificazione dei medesimi elementi di fatto forniti dal docfa (descrizioni, misure, grafici e planimetrie) ed elaborati dall'amministrazione sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale.
Il principio non è invocabile in quanto emerge dall'accertamento impugnato e dagli atti delle parti che l'amministrazione ha proceduto a rideterminare anche la superficie dell'immobile di cui trattasi reiterandola per ben tre volte così come correttamente eccepito dalla ricorrente, la valutazione del va-lore del suolo su cui insiste lo stabilimento balneare de quo senza una pur minima motivazione.
Una prima volta, come riscontrato dall'avviso di accertamento impugnato, ricomprendendola nel valore attribuito ai corpi, ovvero ai tre fabbricati in legno realizzati sullo stesso;

Una seconda volta, comprendendola come “area verde” estesa 4.465 metri quadrati ed una terza volta, considerandola come “lotto”, nella sua complessiva superficie di 5.136 metri quadrati. Merita aggiungere che, come tante volte evidenziato dalla Suprema Corte, la motivazione degli atti di accertamento catastale, come quella di ogni altro atto tributario, ove carente, non può essere integrata dall'Amministrazione finanziaria nel giudizio di impugnazione avverso lo stesso, poiché la sufficienza della motivazione va apprezzata con giudizio "ex ante", basato sull'idoneità degli elementi ivi enunciati a consentire l'effettivo esercizio del diritto di difesa (v., tra altre ordinanza n. 14931 del 14/07/2020; sentenza n. 25450 del 12/10/2018, quest'ultima su fattispecie simile a quella di cui trattasi in cui l'atto di "riclassamento" con maggior rendita recava una motivazione limitata ad una tabella di stima censuaria, ed era stata integrata in giudizio mediante la produzione di un elenco comparativo di fabbricati similari ubicati nella medesima zona).
Inoltre, ma al riguardo si osserva ancora una volta come la rettifica avrebbe dovuto essere condotta mediante stima diretta senza utilizzo del metodo comparativo, coglie nel segno anche il motivo afferente all'eccepito contrasto tra l'avviso impugnato e l'accatastamento degli altri immobili limitrofi avendo il contribuente ottemperato all'onere, impostogli dall'art. 75 del D.P.R. 1142/1949 (cfr. la già citata Cass. ord. 31239/2017), di indicare in maniera specifica le unità immobiliari della stessa zona censuaria che risulterebbero, rispetto alla sua proprietà, di gran lunga inferiori, quantunque abbiano la stessa destinazione e le stesse caratteristiche.
Orbene, l'Agenzia delle Entrate in sede di rettifica della rendita catastale ha l'onere di dimostrare i fatti costitutivi la pretesa tributaria fatta valere. Nel caso di specie, la mancata indicazione degli immobili utilizzati a fini comparativi e la mancata indicazione delle caratteristiche di tali immobili, asseritamente analoghe, impedisce di comprendere le ragioni della rettifica dei valori dichiarati, indicazioni queste ancor più necessarie in mancanza di una stima analitica diretta e oggettiva.
Concludendo, in forza di quanto esposto, assorbito ogni ulteriore censura, il ricorso è fondato e va accolto con conseguente annullamento dell'atto impugnato con l'integrale compensazione delle spese di lite, attesa la peculiarità della causa e i connessi profili di complessità.“
Avverso la predetta sentenza proponeva appello l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Agrigento con atto del 12 Luglio 2024 deducendo i seguenti motivi.
La sentenza merita riforma con riferimento a tutte le statuizioni in essa contenute. Iniziando con l'esame dello statuito difetto di motivazione che, a dire della Corte, avrebbe inficiato la legittimità dell'accertamento, si deduce l'assoluta erroneità della pronuncia sul punto.
I primi giudici, facendo propria la censura di parte, hanno ritenuto che l'Ufficio avesse integrato la motivazione dell'accertamento in sede di presentazione delle controdeduzioni, laddove aveva esplicitato di avere fatto riferimento all'utilizzo del prontuario di settore e alle regole tecniche impiegate alla base delle valutazioni operate.
Al riguardo, è agevole replicare che l'accertamento contiene una motivazione senz'altro sufficiente, che va letta unitamente all'allegato n. 1 del medesimo accertamento. Da tale allegato che costituisce parte integrante della motivazione dell'accertamento, si evincono gli elementi estimali che hanno consentito di determinare la rendita catastale e la stima del fabbricato in base al costo di costruzione.
L'Ufficio non ha fatto alcun riferimento ad un immobile specifico, come tale da individuarsi con i riferimenti catastali bensì a valori unitari utilizzati per tipologie edilizie similari, che rappresenta un'ipotesi diversa dal metodo comparativo cui ha alluso la Corte.
Infatti, per le unità immobiliari appartenenti ai gruppi delle categorie speciali “D” e particolari “E” non si procede alla classificazione (ovvero alla suddivisione in classi e tariffe) e alla comparazione diretta tra unità similari bensì, come ha correttamente fatto l'Ufficio, alla stima diretta della rendita catastale che, nel caso di specie, è stata eseguita come previsto dalla legge con metodo indiretto previa determinazione del costo di ricostruzione deprezzato.
Pertanto, non può dirsi che l'Ufficio abbia omesso di indicare gli estremi catastali di altre unità immobiliari assunte a confronto, per il semplice fatto che le norme catastali, per le categorie dei gruppi D (speciali) ed
E (particolari), non prevedono alcuna comparazione diretta né con le unità tipo né con unità “similari”.
Peraltro, giova puntualizzare che la stima diretta non impone l'obbligo del sopralluogo. La Cassazione ha più volte ribadito che il sopralluogo non costituisce un obbligo nei casi di rettifiche di immobili ricadenti nelle categorie speciali o particolari, basate su stime dirette.
Violazione degli articoli 3, 8 e 30 del D.P.R. n. 1142 del 1° dicembre 1949.
La rendita catastale è stata eseguita correttamente in conformità a quanto previsto dagli articoli 3, 8 e 30 del D.P.R. n. 1142 del 1° dicembre 1949 e dall'Istruzione III emanata nel 1942 dall'ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali: “La determinazione della rendita catastale per le unità dei Gruppi
D ed E, si effettua sulla base del loro valore venale, quando si tratti di u.i.u. per le quali nella località non è in uso il sistema dell'affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l'applicazione del saggio di interesse che compete ad analoghi investimenti di capitali.”
Per quanto riguarda la determinazione del capitale fondiario il D.P.R. 01/12/1949 n. 1142 (Approvazione del regolamento per la formazione del NCEU) all'Art. 28 recita:“Il capitale fondiario è costituito dal valore venale dell'unità immobiliare all'epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al valore di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari”.
In pratica, la rendita catastale delle unità a destinazione speciale e particolare viene correntemente determinata con la formula:
R = V x rl in cui V è il valore venale dell'immobile riferito all'epoca censuaria 1988-89; e r il predetto saggio di capitalizzazione al lordo delle imposte, sovraimposte e dei contributi di ogni specie e, come anzi detto, correntemente fissato al 2% per gli immobili di categoria D e al 3% per quelli di categoria E.
Data la peculiarità degli immobili in esame, che ordinariamente non vengono compravenduti in grande quantità e per i quali non può definirsi un vero e proprio mercato di riferimento, il valore ordinario degli immobili strumentali censiti e/o da censire nelle vigenti categorie dei gruppi D ed E è generalmente determinato per mezzo del criterio del valore di surrogazione, applicato attraverso il metodo del valore di ricostruzione, opportunamente deprezzato per tenere conto della vetustà, dell'obsolescenza tecnologico- funzionale e delle condizioni di manutenzione/conservazione.
A tale valore va poi sommato quello dell'intera area del lotto di terreno (area asservita), costituita dalla somma dell'area di sedime (ossia coperta) e di pertinenza (cioè scoperta) dell'unità immobiliare.
Tale procedimento appena descritto (“metodo indiretto” con stima del costo di ricostruzione), utilizzato dall'Ufficio è anche quello che è stato adottato dalla società ricorrente nel formulare la rendita catastale proposta con la dichiarazione di variazione Docfa protocollo n.AG0084881/2019.
Come è facilmente intuibile dal prospetto della pratica Docfa qui riportato, il tecnico redattore ha omesso di indicare il valore dell'intera area del lotto di terreno, indicando esclusivamente un valore irrisorio per la sola area di sedime dei corpi di fabbrica. Tale circostanza è stata rilevata dall'Ufficio nelle controdeduzioni di primo grado, tanto è vero che nella memoria illustrativa successivamente depositata, la società, pur contestando la nuova determinazione dell'Ufficio, non ha mancato di sottolineare la non congruità della rendita dichiarata, dimostrando la disponibilità ad accettare in via subordinata la rendita di euro 1.536,40 ed in via ulteriormente subordinata quella di euro 1.982,90.
Alla luce dei suesposti motivi chiedeva che, in accoglimento del presente appello, venga riformata la sentenza n. 81/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Agrigento sez. 5 e depositata il 15
Gennaio 2024.
Si costituisce nel giudizio di appello la società Resistente_1 s.r.l. che con atto di controdeduzioni eccepisce l'infondatezza in ordine ai singoli motivi di appello.
L'Ufficio, con l'avviso di accertamento oggetto di giudizio, ha rideterminato la rendita catastale dello stabilimento balneare sito in Realmonte (AG) di proprietà della società Resistente_1 s.r.l., odierna appellata, aumentandola del 400%.
Con il primo motivo di ricorso, la società ricorrente ha contestato l'illegittimità dell'avviso di accertamento catastale impugnato per carenza di motivazione in ordine alla maggiore rendita attribuita al predetto stabilimento balneare.
La sentenza di primo grado, diversamente da quanto affermato nell'atto di appello dell'Ufficio, è corretta e merita di essere confermata per le ragioni che seguono.
In primo luogo, deve ribadirsi che, come chiarito più volte da recente giurisprudenza delle Suprema Corte, nel caso di specie, la motivazione dell'atto di riclassamento oggetto di giudizio, pur riguardando una procedura partecipata come quella della DOCFA, non poteva limitarsi alla mera enunciazione dei valori attribuiti ai vari corpi dell'immobile e della maggiore rendita ad esso attribuita, poiché la differente valutazione economica dell'immobile operata dall'Ufficio è frutto di una modifica delle evidenze fattuali poste alla base della rendita proposta dal contribuente.
Nel caso di specie, come correttamente rilevato nella sentenza di primo grado, gli elementi di fatto sottoposti a valutazione nell'avviso di accertamento impugnato al fine di determinare la rendita dell'unità immobiliare, sono differenti da quelli indicati dall'odierna appellata nella DOCFA, posto che vengono inseriti gli elementi del “lotto” e della “recinzione” ed eliso quello della ”area di sedime”. Pertanto, nel caso di specie, correttamente il l Collegio di prime cure ha ritenuto necessaria, ai fini dell'assolvimento dell'obbligo di motivazione, una più specifica ed analitica esplicazione delle ragioni poste alla base della maggiore rendita accertata in aumento nella misura del 400%.
Pertanto, chiarito che, nel caso di specie, l'avviso di accertamento de quo avrebbe dovuto essere analiticamente motivato, non limitandosi alla mera enunciazione della metodologia usata e dei risultati a cui si è pervenuti, la motivazione dell'atto, come correttamente accertato dal Collegio adito in primo grado, si presenta, tanto carente, quanto contraddittoria.
Infatti, nella relazione di stima allegata all'avviso di accertamento oggetto di giudizio, si afferma soltanto che,
a seguito di stima diretta senza sopralluogo (criterio, in effetti, utilizzabile per unità immobiliari ricadenti in categorie speciali come quello oggetto di accertamento), i valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile sarebbero stati desunti esclusivamente da due fonti, entrambe genericamente indicate.
In primo luogo l'Ufficio afferma che i valori unitari attribuiti con l'avviso di accertamento de quo siano stai desunti “da valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche ” , omettendo di indicare quali in concreto siano stati gli immobili ubicati nella medesima zona, aventi analoghe caratteristiche, da cui avrebbe desunto tali valori.
L'omissione, già di per sé rilevante, in quanto impedisce ogni indagine in ordine alla validità della comparazione effettuata per la determinazione dei valori unitari stabiliti dall'Ufficio, risulta ancora più grave, laddove 8/18 l'odierno appellato, nel ricorso introduttivo ha dedotto, senza essere stato smentito, che ad altri stabilimenti balneari situati in zone limitrofe sono stati attribuite rendita molto inferiori. In particolare si tratta:
- dell'unità immobiliare censita al Dati_catastali_1, per cui risulta applicata una rendita catastale di euro 1.552,50;
- dell'unità immobiliare censita al Dati_catastali_2, per cui risulta una rendita catastale di euro 710,00.
In secondo luogo, tali valori unitari sarebbero stati desunti anche “ da consolidati prontuari di settore ” non meglio specificati.
L'omissione è palese, tanto che l'Ufficio, tanto in sede di controdeduzioni in primo grado che in appello, cerca tardivamente di sanare tale vizio, riportandone stralci e affermando che si tratta di prontuari adottati dal 2011 e aggiornati nel 2016, condivisi con gli Ordini professionali.
Invero, come già rilevato in sede di ricorso introduttivo e di memorie 9/18
illustrative depositate in primo grado, la carenza di motivazione dell'atto impugnato emerge chiaramente in assenza di ulteriori specificazioni anche sotto ulteriori profili e segnatamente:
- se “il valore del suolo è stato già compreso nel valore dei corpi” (tre) che costituiscono lo stabilimento balneare di proprietà della contribuente, non si comprende per quali ragioni l'Ufficio, ai fini della stima, abbia altresì inserito una prima voce “area verde” dal valore stimato di euro 22.325,00 (si veda Rif. “D” della tabella riportata a pag. n. 1 della relazione di stima sintetica allegata all'avviso di accertamento) ed una seconda voce “lotto” dal valore stimato di euro 102.720,00;
- non è dato sapere neppure secondo quali criteri il valore per metro quadro della “area verde” sia stato stabilito in 5,00 euro e quella “lotto” in 20,00 euro, trattandosi dello stessa porzione di suolo;

- in ogni caso, non viene esplicitata alcuna specificazione in ordine all'incidenza del valore del suolo sulla valutazione dei tre corpi che compongono l'unità immobiliare oggetto di accertamento;

- non viene neppure chiarito che incidenza avrebbero avuto nella stima dei fabbricati e nel valore agli stessi attribuito dall'Ufficio le spese di progettazione e gli oneri di urbanizzazione di cui lo stesso afferma di avere tenuto conto.
Si ripropone in questa sede il secondo motivo di ricorso, dichiarato assorbito in primo grado in ragione dell'annullamento dell'avviso di accertamento oggetto di giudizio per difetto di motivazione, in accoglimento del primo motivo di ricorso. Tale secondo motivo, con cui è stata contestata l'erroneità, nel merito, della maggiore rendita attribuita con l'avviso di accertamento de quo, deve intendersi di seguito integralmente trascritto e riproposto e si insiste, in via subordinata alla conferma della sentenza di prime cure, per il suo accoglimento.
Com'è noto, l'attività di classamento di un'unità immobiliare, ovvero di attribuzione della rendita catastale,
è volta ad determinare la capacità reddituale della stessa.
Nel caso di unità immobiliari speciali rientranti nella categoria D, come lo stabilimento balneare oggetto di accertamento, l'attribuzione della rendita avviene moltiplicando il suo valore venale per il saggio di capitalizzazione (fissato dalla legge nel 2%). Ciò posto, giova ribadire che lo stabilimento balneare oggetto di accertamento insiste su di una particella estesa per un'area totale pari a 5.136 mq.
Su tale superficie sono stati realizzati tre fabbricati interamente in legno che occupano una superficie, rispettivamente, di 596 mq per l'edificio principale, di 59 mq per il chiosco bar, e di 16 mq per il chiosco cassa, per un totale di 671 mq di superficie occupata dai fabbricati.
La restante superficie, pari pertanto a 4.465 mq (5.136 mq di superficie totale – 671 mq di superficie occupata dai tre fabbricati), è destinata ad area verde, come anche confermato dall'Ufficio nell'avviso di accertamento e nelle sue difese. Sussiste altresì una recinzione sul perimetro della particella, lunga 200 metri lineari, sempre come accertato dall'Ufficio.
Ne consegue che, rideterminato dal medesimo Ufficio il valore dei tre fabbricati in complessivi 76.020 euro
(con valore unitario pari a 30,00 per metro cubo, con un aumento del 300% rispetto a quanto dichiarato in sede di DOCFA), ed avendo ricompreso in tale valutazione anche il valore del suolo, così come espressamente dichiarato nella relazione sintetica posta a pag. n. 1 dell'avviso di accertamento, dove si legge chiaramente che “il valore del suolo è da intendersi già compreso nei valori unitari dei singoli corpi”, non residuando ulteriori elementi da valutare se non la recinzione di valore pari ad 800 euro, il valore venale avrebbe dovuto essere, pertanto, pari a 76.820 euro, con una conseguente rendita catastale pari ad 1.536,40 euro.
Di contro, sebbene, come dichiarato espressamente nell'accertamento, il valore del suolo sia stato ricompreso in quello dei tre fabbricati, la palese illegittimità della rettifica operata dall'Ufficio si concretizza nell'inclusione, ai fini del calcolo del valore venale dell'unità immobiliare, altresì:
1) del valore suolo preso in considerazione altresì come area verde per la sua estensione di 4.465 mq, con un valore attribuito pari a 22.325 euro (con valore unitario di euro 5,00 per mq);
2) del valore del medesimo suolo altresì preso in considerazione come ulteriore ed autonoma voce, denominata “lotto”, consistente nella intera superficie su cui insiste lo stabilimento, pari come detto ad 5.136 mq, a cui viene attribuito un valore di 102.720 euro (con valore unitario ad euro 20,00 per mq), ovvero addirittura superiore alla somma del valore attribuito ai tre fabbricati, all'area verde e alla recinzione, pari a complessivi 99.145 euro. Infatti, in tal caso, il valore dell'unità immobiliare non potrebbe che essere pari alla somma del valore attribuito dall'Ufficio ai tre fabbricati, pari a complessivi 76.020 euro, più la restante superficie rimasta libera ed adibita a verde, valutata dall'Ufficio in 22.325 euro, oltre 800 euro di recinzione, per un valore dell'intera unità immobiliare pari a 99.145 euro ed una rendita conseguente, pari a 1.982,9 euro, non residuando spazio per ulteriori valutazioni, posto che in tal modo sarebbe stata presa in considerazione sia la superficie edificata, che quella rimasta libera.
Del resto non v'è chi non veda che tenere altresì conto della voce “lotto”, ovvero della intera superficie per cui si estende la totalità dell'unità immobiliare, per un valore di 102.720 euro, ovvero addirittura superiore alla somma del valore attribuito ai tre fabbricati, all'area verde e alla recinzione, come detto pari a complessivi
99.145 euro, avrebbe avuto senso logico unicamente se tale terreno non fosse stato edificato e destinato ad un certo uso.
Conclude chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna di parte appellante alle spese del giudizio.
All'Udienza del 5 Dicembre 2025 la causa viene trattata e posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia, esaminati gli atti del procedimento, ritiene l'appello fondato e, pertanto, meritevole di accoglimento.
L'appello risulta proposto nel rispetto dei termini e delle forme di legge (artt.53 e ss. D. Lgs. n.546/1992) ed
è pertanto ammissibile.
La sentenza di primo grado ha annullato l'avviso ritenendo che l'Ufficio non avesse chiarito in modo sufficiente
“criteri e ragioni” della rideterminazione, segnatamente con riferimento ai valori unitari e alla loro derivazione, nonché per mancata indicazione di immobili comparativi. Tale impostazione non è condivisibile per le seguenti ragioni.
Struttura motivazionale dell'avviso e dell'allegato di stima. Dagli atti (avviso e relazione di stima sintetica allegata) emerge che l'Ufficio ha: confermato la categoria catastale D/8 (immobile a destinazione speciale); esplicitato di avere proceduto tramite stima diretta, applicando un procedimento indiretto basato sulla determinazione del costo di costruzione/ricostruzione deprezzato, con indicazione delle voci considerate
(corpi di fabbrica, sistemazione area, lotto, recinzione) e delle relative consistenze;
indicato che i valori unitari applicati alla consistenza sono stati desunti da valori riferibili ad immobili della stessa zona e da “consolidati prontuari di settore”, in coerenza con le prassi estimative adottate per unità speciali. Ne consegue che il contribuente è stato posto in grado di comprendere: l'an della rettifica (incongruità della rendita proposta); il metodo utilizzato (stima diretta – procedimento indiretto – costo di ricostruzione deprezzato); le voci di costo/valore considerate e le consistenze assunte. L'obbligo motivazionale non richiede, quale condizione di validità dell'avviso, che l'Ufficio produca o trascriva integralmente in atto l'intero percorso tecnico in ogni sua articolazione micro-analitica, né che indichi necessariamente gli estremi catastali di immobili
“comparativi”, quando la stima non è svolta mediante comparazione diretta con unità tipo, ma attraverso parametri estimativi standardizzati di costo riferibili a tipologie edilizie omogenee.
Inerenza del rilievo sugli “immobili comparativi” rispetto al metodo effettivamente applicato. Il primo giudice ha valorizzato la mancata indicazione di “immobili utilizzati a fini comparativi”, assumendo implicitamente un metodo di comparazione diretta. Tuttavia, per gli immobili del gruppo D (destinazione speciale), la rendita
è ordinariamente determinata mediante stima diretta, e, in assenza di un mercato locativo o di transazioni comparabili in senso proprio, la prassi tecnica ammette il ricorso al valore di ricostruzione, con parametri di costo e coefficienti, non necessariamente ricostruiti mediante puntuale indicazione di beni-confronto individuati catastalmente. Pertanto, la pretesa necessità di indicare “immobili comparativi” con riferimenti catastali non è coerente con la natura del procedimento estimativo adottato e finisce per imporre un onere motivazionale non richiesto per legge in tali fattispecie.
Distinzione tra motivazione e prova nel processo. La sentenza impugnata ha inoltre sovrapposto, in parte, il piano della motivazione dell'atto (validità formale) a quello della prova della correttezza della pretesa
(fondamento sostanziale), pretendendo che l'avviso contenesse elementi dimostrativi e dettagli che attengono più propriamente al contraddittorio e all'istruttoria processuale. In sede contenziosa, l'Ufficio può
e deve illustrare e sostenere l'impianto tecnico-estimativo; ciò non implica che l'atto originario sia invalido se contiene l'indicazione del metodo, delle risultanze essenziali e delle componenti considerate, idonee a delimitare la pretesa e consentire la difesa.
Poiché il primo motivo del ricorso introduttivo (difetto di motivazione) deve essere respinto, viene meno la ragione assorbente posta a fondamento della decisione di annullamento. Occorre dunque esaminare il secondo motivo (merito estimativo), riproposto dalla contribuente in appello.
La contribuente sostiene che l'Ufficio avrebbe duplicato o triplicato il valore del suolo: includendolo nel valore dei corpi edilizi;
valutandolo come “area verde”; valutandolo ulteriormente come “lotto”.
Dalla relazione allegata all'avviso risulta che l'Ufficio ha considerato componenti diverse del compendio immobiliare: corpi edilizi (edificio principale, chioschi) stimati con valori unitari;
sistemazione area verde
(voce distinta dalla mera proprietà del suolo, riferibile alle opere e sistemazioni esterne); lotto/area asservita (valore dell'area al servizio dell'unità speciale); recinzione. In particolare, la voce “sistemazione area verde” non coincide logicamente con il valore del terreno in sé, potendo riferirsi alla valorizzazione di opere di sistemazione (preparazione, finiture, cordoli, piantumazioni, ecc. ). Parimenti, la voce “lotto” è componente ordinariamente rilevante nella stima diretta delle unità speciali, in quanto concorre al valore complessivo del compendio immobiliare (area di sedime e pertinenze asservite).
La contribuente assume che la frase riportata nell'avviso (“il valore del suolo è da intendersi già compreso nei valori unitari dei singoli corpi”) comporti l'impossibilità di valorizzare ulteriormente lotto/pertinenze. Tale lettura non è condivisibile in termini assoluti. La formula in esame, per come utilizzata in atti standardizzati di stima, può essere intesa quale indicazione di criterio (valori unitari a corpo comprensivi dell'incidenza del sedime immediato), ma non impedisce la distinta valutazione: delle pertinenze esterne e delle sistemazioni, dell'area asservita complessiva nella sua funzione economica rispetto all'unità speciale, specie ove il calcolo complessivo sia sviluppato per componenti e non già in unico valore “a corpo” omnicomprensivo.
La contribuente richiama rendite attribuite ad altri stabilimenti (fg.Dati_cat_1 e Dati_cat_2). Tali allegazioni, tuttavia, non sono di per sé decisive, in difetto di una dimostrazione puntuale dell'effettiva comparabilità
(stato, consistenze, dotazioni, opere pertinenziali, epoca e condizioni, caratteristiche funzionali) e soprattutto della coincidenza del percorso estimativo e dei presupposti fattuali. In materia catastale, la comparazione meramente assertiva con rendite altrui non vale a dimostrare l'erroneità della stima, se non accompagnata da elementi tecnici specifici e verificabili circa l'omogeneità dei cespiti e dei criteri di valutazione.
Le censure di merito non risultano assistite da elementi tecnici idonei a sovvertire la stima dell'Ufficio, che appare coerente con la natura dell'unità speciale e con l'impostazione di stima diretta adottata. Il ricorso introduttivo va dunque respinto anche nel merito.
Alla luce delle superiori considerazioni, l'appello deve essere accolto e in riforma della sentenza impugnata il ricorso di primo grado va rigettato.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano nella misura di cui in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia, Sede Centrale di Palermo, sez. n. 19, accoglie l'appello e riforma la sentenza di primo grado. Condanna la parte appellata al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio, in favore dell'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di
Agrigento, che liquida in euro 1.000,00 (mille/00) per il primo grado ed euro 1.500,00
(millecinquecento/00) per il secondo grado. Così deciso in Palermo, nella Camera di Consiglio della XIX
Sezione della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Sicilia il 5 Dicembre 2025. IL GIUDICE
RELATORE IL PRESIDENTE (Dott. Salvatore Panebianco) (Dott. Baldassare Quartararo)