RG 1621/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania, Seconda sezione civile e sezione specializzata agraria, composta dai magistrati:
Dr. Nicolo' Crasci' Presidente
Dr. Simona Lo Iacono Consigliere Rel.
Dr. Claudia Cottini Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 1621/24 RG avente a oggetto APPELLO promosso da:
, nato a [...] il [...] e ivi residente in [...], Parte_1
c.f. , già titolare della ”, con sede CodiceFiscale_1 Controparte_1 legale in Roccavaldina (ME), via Cappuccini n. 6, P.Iva rappresentato e difeso P.IVA_1 dall'Avv. Maria Grazia Galdino (c.f. , come da mandato in atti. CodiceFiscale_2
appellante
CONTRO
(già , con sede in Giarre (CT), Via Gioberti 4- Controparte_2 Controparte_3
A, P.Iva n. , in persona del legale rappresentante pro tempore , c.f.: P.IVA_2 Controparte_4
, rappresentata e difesa, per procura in atti dall'avv. Gaetano Franchina CodiceFiscale_3
(c.f. ). CodiceFiscale_4
appellata IN FATTO E IN DIRITTO
La vicenda in esame nasce dal fatto che le parti in causa in data 3.4.2012 hanno stipulato due contratti di locazione e noleggio. In particolare con tali contratti aveva concesso in CP_3 locazione ad parte di un complesso immobiliare sito in Riposto per uso esclusivo di Parte_1 autocarrozzeria, nonché in noleggio gli impianti, i macchinari e le attrezzature ivi già presenti.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 10.07.2020 e iscritto al n. 7757/2020 R.G. del
Tribunale di Catania, , lamentava che la locatrice si era resa gravemente inadempiente Parte_1 non avendo provveduto, seppure più volte sollecitata, alla manutenzione straordinaria dei locali e delle attrezzature a seguito di infiltrazioni d'acqua, alla consegna della certificazione di conformità dell'impianto elettrico, al completamento dei lavori di suddivisione dell'immobile necessari ai fini dell'ottenimento della certificazione per la sicurezza e prevenzione incendi, prima esistente, alla comunicazione di monitoraggio annuale delle emissioni in atmosfera necessari per lo svolgimento dell'attività di autocarrozzeria.
Rappresentava che le proprie doglianze erano già state espresse innanzi al Tribunale, atteso che egli aveva agito in sede cautelare con ricorso ex art. 700 c.p.c., rigettato in toto ma senza la nomina di C.T.U., e con reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c., accolto, invece, solo parzialmente a seguito di espletamento di Consulenza Tecnica d'Ufficio.
Chiedeva quindi che il Tribunale per ivi sentire condannare la previa Controparte_3 declaratoria di sua esclusiva responsabilità per inadempimento contrattuale, all'adempimento di tutte le obbligazioni nascenti dai predetti contratti di locazione e noleggio, nonché per ivi sentire disporre, con decorrenza da gennaio 2018, la riduzione del canone sia di locazione che di noleggio in misura proporzionale al limitato e/o mancato godimento dei beni, tenuto conto dello squilibrio esistente tra le rispettive prestazioni e dell'attività esercitata dalla ricorrente, e, con decorrenza dalla stipula del contratto (03.04.2012), l'ulteriore riduzione del canone di noleggio in riferimento ai beni sin dall'origine non conformi alle direttive CE (ponte sollevatore e pressa) e in riferimento al banco di riscontro, eliminato dalla stessa ditta locatrice poco dopo la stipula dei contratti;
oltre al risarcimento di tutti i danni patiti dalla ricorrente a causa dell'inadempimento contrattuale della locatrice, da liquidarsi in via equitativa, in misura non inferiore a € 100.000,00, nonché al rimborso delle spese vanamente sostenute dalla ricorrente, pari a complessivi € 12.067,63.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio la chiedendo Controparte_3 il rigetto della domanda e in via riconvenzionale l'accertamento dell'operatività della clausola risolutiva espressa prevista nell'art. 7 del contratto di locazione ovvero dell'avvenuta risoluzione automatica dei contratti per inadempimento di parte conduttrice che non aveva pagato i canoni di marzo e aprile 2020 nonché quelli da agosto 2020 in poi, con conseguente condanna della ricorrente alla restituzione dei beni e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere.
Nelle more di tale giudizio (in seno al quale il primo giudice nominava CTU) il locatore promuoveva nei confronti della conduttrice un giudizio di sfratto per morosità per inadempimento della stessa, deducendo che quest'ultima si era resa morosa dei canoni di locazione a far data da agosto 2020.
Si costituiva in tale giudizio l'Autocarrozzeria conduttrice deducendo, tra l'altro, che il mancato pagamento dei canoni di locazione era dipeso dall'inadempimento della Locatrice agli obblighi contrattuali e rilevando che l'immobile non era idoneo all'uso cui era destinato;
chiedeva dichiararsi l'inammissibilità della domanda attesa l'indeterminatezza del canone di locazione nella pendenza del giudizio volto ad accertare l'inadempimento contrattuale di parte locatrice e la conseguente non addebitabilità del proprio inadempimento dovuto a forza maggiore per impossibilità di esercitare l'attività.
Pertanto tale giudizio di sfratto iscritto al n. 14512/2022 R.G. veniva riunito a quello di merito già pendente iscritto al n. 7757/2020 R.G..
Inoltre, l'Autocarrozzeria conduttrice con note di trattazione scritta prima del 5.02.2024 e poi del 06.05.2024, rappresentava che era venuto meno l'interesse di essa ricorrente all'adempimento di parte resistente (ossia all'esecuzione dei lavori disposti con Ordinanza Cautelare e all'eventuale esecuzioni dei lavori indicati dal C.T.U. nel giudizio di merito) e, pertanto, a parziale modifica della domanda introduttiva del giudizio, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento della Locatrice ex art. 1453 c.c. e, conseguentemente, la condanna della Locatrice all'integrale risarcimento dei danni patiti dall'odierno appellante così come quantificati nelle note di trattazione del 05.02.2024.
All'udienza del 05.11.2024, discussa oralmente la causa, veniva emessa a verbale la sentenza oggi impugnata, con la quale il Giudice così decideva: - “dichiara risolto ex art. 1456 cc il contratto di locazione inter partes;
- condanna all'immediato rilascio del bene immobile ed al Parte_1 pagamento in favore di dei canoni di locazione per i mesi di marzo e aprile 2020 Controparte_3
e dei canoni di locazione con decorrenza agosto 2020 sino al 8.2.2021, oltre interessi ex DLgs
231/2002 dalle singole scadenze sino al soddisfo;
- condanna al pagamento in favore Parte_1 di dell'indennità di occupazione commisurata al canone di locazione dal Controparte_3
1.3.2021, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino all'effettivo rilascio;
- dichiara risolto per inadempimento della parte locatrice il contratto di noleggio inter partes;
- condanna CP_3 in persona del legale rappresentante pt, alla restituzione in favore di del
[...] Parte_1 canone di noleggio versato con decorrenza dal 19.10.2018, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;
- rigetta ogni altra domanda;
- condanna al pagamento delle spese di lite Parte_1 in favore di liquidate in complessivi € 7616,00 per compensi, oltre IVA , CPA e Controparte_3 spese generali;
- pone le spese di ctu in via definitiva a carico di entrambe le parti in ragione di metà ciascuno”.
Avverso tale decisione proponeva appello affidando il suo gravame ai seguenti Parte_1 motivi di censura:
Con il primo motivo si doleva della erroneità della sentenza nella parte in cui aveva dichiarato che la domanda riconvenzionale era stata ritualmente proposta in seno al giudizio di sfratto. E infatti il Giudice di primo grado, dopo avere correttamente escluso l'ammissibilità della domanda riconvenzionale di accertamento della verificazione della clausola risolutiva espressa ex art. 1456
c.c. (prevista dall'art. 7 del contratto di locazione) così come avanzata dalla Locatrice nella comparsa di costituzione e risposta del 8.2.2021 per omessa richiesta di differimento dell'udienza ex art. 418 cpc, aveva poi erroneamente ritenuto che la medesima domanda potesse rientrare nel giudizio di merito già pendente (n. 7757/2020 R.G.) in quanto ritualmente formulata nel giudizio di convalida di sfratto (14512/2022 R.G.) poi riunito al giudizio già pendente (v. pag. 8 sentenza impugnata).
In particolare rilevava l'errore in cui era incorso il primo giudice laddove aveva ritenuto che le domande proposte dalla Locatrice nei due citati giudizi fossero uguali, posto che nel giudizio di sfratto per morosità la , pur richiamando in narrativa l'art. 7 del contratto di locazione Parte_2 che prevedeva la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., non soltanto non eccepiva il mancato pagamento dei canoni di marzo e aprile 2020 (ritenuto determinante dal Giudice di primo grado ai fini dell'avveramento della clausola risolutiva espressa e, dunque, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto per applicazione dell'art. 1456 c.c.) ma non richiedeva affatto di accertare che la Locatrice si era avvalsa di tale clausola risolutiva espressa (ossia la risoluzione ex art. 1456
c.c.) bensì di dichiarare risolto il contratto per inadempimento della conduttrice (ossia la risoluzione ex art. 1453 c.c.). Invece nella domanda riconvenzionale proposta nel giudizio di merito, la locatrice chiedeva che il giudice accertasse che ella si era avvalsa di tale clausola risolutiva espressa e che, quindi, il contratto si era risolto automaticamente il 22.04.2020.
Evidenziava infatti che secondo il costante orientamento della giurisprudenza, una volta proposta con l'intimazione di sfratto per morosità l'ordinaria domanda ex art. 1453 c.c., non era più possibile mutarla in richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'art. 1456 c.c., atteso che quest'ultima disposizione era radicalmente diversa dalla prima sia quanto al petitum, perché invocando la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all'art. 1456 ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla causa petendi, perché nell'ordinaria domanda di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole nell'altra, viceversa, le violazioni della clausola risolutiva espressa (Cfr., ex multis, Cass. Civ., Sent. n. 10691 del 24.05.2016, Cass. Civ. Sent. n.
24207/2007, Cass. Civ., Sent. n. 167/2005, Trib. Roma, Sesta Sez. Civ., Sent. n. 1218 del
17.01.2018).
Con il secondo motivo di appello poi si doleva della erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui dichiarava risolto il contratto di locazione ex art 1456 c.c. anziché ex art 1453 c.c..
Il Giudice di aveva infatti ritenuto erroneamente di dover accogliere la domanda di Parte_3 risoluzione formulata dalla parte locatrice per applicazione della clausola risolutiva espressa prevista all'art. 7 del contratto di locazione, ossia per inadempimento della parte conduttrice (per non avere corrisposto i canoni di locazione di marzo e aprile 2020 e poi da agosto 2020) senza quindi prendere in considerazione l'inadempimento perpetrato dalla Locatrice sin dalla proposizione della domanda cautelare, ossia nei due anni precedenti alla cessazione del pagamento dei canoni di locazione;
inadempimento, peraltro, già parzialmente riconosciuto in sede cautelare.
Evidenziava infatti che le infiltrazioni sussistevano già all'epoca della proposizione della domanda cautelare (2018), come dimostravano le perizie di parte, i video e le foto allegati, nonché la CTU espletata nell'anno 2019 ove il Consulente, pure in assenza di piogge, aveva potuto comunque constatare diverse ed estese macchie di umidità riconducibili ad infiltrazioni di acqua piovana nonché alcuni impianti e macchinari danneggiati da infiltrazioni d'acqua.
Con il terzo motivo di gravame lamentava poi l'erroneità della sentenza nella parte in cui aveva dichiarato risolto il contratto di locazione ex art 1456 c.c. escludendo l'applicabilità dell'art 1460
c.c. ossia il grave inadempimento della locatrice al momento della mancata corresponsione dei canoni locativi.
In particolare deduceva che il giudice aveva errato poiché -al fine di verificare se la clausola risolutiva espressa si potesse dire operante – aveva preso sostanzialmente in considerazione soltanto gli esiti del giudizio cautelare e, più in particolare, la verifica dell'adempimento o meno della locatrice agli ordini impartiti dal Collegio in sede cautelare piuttosto che gli obblighi del
Locatore in relazione al contratto di locazione. Con il quarto motivo di gravame si doleva poi della erroneità della impugnata sentenza laddove non aveva valutato debitamente le prove allegate con il ricorso introduttivo e inoltre aveva dichiarato inammissibili quelle allegate successivamente con le note del 16.2.2021, del 17.2.2021
e del 12.4.2021.
Evidenziava infatti che tali atti afferivano a richieste maturate successivamente come la maggiore richiesta di risarcimento del danno formulata nelle conclusioni delle note autorizzate del
12.04.2021, in quanto comprensiva del danno da lucro cessante derivante dalla sospensione dell'attività.
Con il quinto motivo di gravame si doleva poi della erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui aveva considerato già avvenuto l'adempimento della locatrice all'ordine impartito dal
Tribunale rispetto all'impianto elettrico e nella parte in cui non aveva invece considerato il mancato adempimento della stessa all'ordine impartito dal collegio in riferimento al controllo delle emissioni in atmosfera dell'impianto di verniciature.
In realtà infatti all'epoca della cessazione del pagamento dei canoni la Locatrice doveva ritenersi inadempiente e, conseguente, era inoperante la clausola risolutiva espressa e, quindi, applicabile l'art. 1453 c.c. ovvero l'art. 1460 c.c.
Con il sesto motivo di appello si doleva poi della erroneità della sentenza appellata nella parte in cui aveva ritenuto che il completamento delle opere di divisione del locale fossero a carico della conduttrice e non della locatrice, erroneamente interpretando gli artt. 3 e 8 del contratto di locazione.
Era infatti incontestato che nel febbraio 2018, la Locatrice, avendo deciso di cedere in locazione a terzi l'altra parte del medesimo immobile rimasta nella sua disponibilità, aveva avviato i lavori per la compartimentazione (suddivisione) dello stesso.
Con il settimo motivo di gravame si doleva della decisione impugnata nella parte in cui condannava il conduttore al pagamento dei canoni per i mesi di marzo e aprile 2020 e con decorrenza da agosto 2020 sino all'8.02.2021, oltre interessi ex Dlgs 231/2002. Stante, infatti,
l'inammissibilità della domanda proposta da controparte nel giudizio di convalida di sfratto e, comunque, la totale inidoneità dell'immobile locato all'uso convenuto sin dalla proposizione della domanda cautelare (sia per le copiose infiltrazioni d'acqua, sia per l'impossibilità di ottenere la documentazione antincendio a causa del mancato completamento dei lavori di compartimentazione, sia per il mancato controllo e la mancata comunicazione di legge in riferimento alle emissioni in atmosfera, condizioni tutte indispensabili per l'esercizio dell'attività svolta), il Giudice di primo grado avrebbe dovuto ritenere risolto ex art. 1453 c.c. il contratto di locazione per esclusivo inadempimento della Locatrice sin dalla proposizione della domanda cautelare ovvero, in subordine, comunque, giustificato ex art. 1460 c.c. già da marzo 2020 il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Con l'ottavo di gravame si doleva della erroneità della sentenza appellata nella parte in cui aveva condannato il conduttore al pagamento dell'indennità di occupazione a far data dal 1.3.2021, senza tuttavia considerare che il mancato rilascio dell'immobile costituiva la diretta conseguenza della precedente richiesta di adempimento formulata dal conduttore medesimo prima in sede cautelare e poi nel giudizio di merito (adempimento vanamente atteso fino alla scadenza del contratto). Si doleva anche del fatto che il primo giudice aveva commisurato l' indennità al canone di locazione, pur sostenendo che l'immobile dal 2021 (ossia dal secondo accertamento disposto dal C.T.U.) non era più idoneo all'uso convenuto (attività di autocarrozzeria) e trascurando che le gravi infiltrazioni da cui era interessato l'immobile, peraltro, lo rendevano inidoneo a qualsivoglia uso sin dall'anno 2018.
Con il nono motivo di gravame lamentava poi che dalla erronea declaratoria di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. conseguiva l'erroneità della sentenza impugnata anche nella parte in cui il Giudice di Prime aveva rigettato la richiesta di risarcimento del danno così come formulata Pt_3 da esso conduttore (a seguito del mutamento della domanda di adempimento a domanda di risoluzione per inadempimento) nelle note di trattazione del 06.02.2024 mutamento della domanda, peraltro, dichiarato ammissibile dallo stesso giudice di prime cure.
Con il decimo motivo di appello lamentava la erroneità della sentenza appellata laddove ometteva di pronunciarsi sulla richiesta di risarcimento formulata da essa conduttrice per il periodo che andava dall'inizio della fase cautelare (2018) alla dichiarata risoluzione del contratto ex art 1456
C.C. (2021).
E invero il Giudice di primo grado aveva ritenuto il contratto di locazione risolto a decorrere dal
8.02.2021, ovvero da quando la locatrice aveva dichiarato di volersi avvalere dell'operatività della clausola risolutiva espressa. Anche laddove fosse stata corretta tale decisione comunque il Giudice aveva errato nel non considerare il periodo precedente a tale risoluzione, ossia tutto il periodo in cui la locatrice si era resa inadempiente (dal 2018 al 2021), come accertato sia in sede cautelare che nel giudizio di merito, e, pertanto, a non condannare la Locatrice al risarcimento dei danni subiti dalla conduttrice quanto meno in riferimento a tale periodo. Infine con l'ultimo motivo di gravame si doleva dell'erroneità della impugnata sentenza in riferimento alla decisione sulle spese di lite.
Si costituiva la parte appellata che in via preliminare eccepiva la inammissibilità dell'appello e nel merito ribadiva la correttezza della sentenza impugnata in particolare rilevando che in data 27 dicembre 2024, aveva provveduto al rilascio dell'immobile oggetto della Parte_1 controversia, conformandosi così all'ordine di rilascio contenuto nella sentenza, di talchè tale circostanza aveva determinato il venir meno di ogni ulteriore pretesa esecutiva in relazione a tale obbligo specifico, con la conseguenza che la parte della sentenza relativa al rilascio dell'immobile doveva ritenersi ormai passata in giudicato. Chiedeva quindi il rigetto dell'appello e la condanna dell' ex art 96 c.p.c. Pt_1
Instauratosi il contraddittorio in data 23 marzo 2025 la parte appellante avanzava una richiesta di rimessione in termini in relazione a taluni documenti che - nonostante il deposito telematico tempestivamente effettuato sia in data 05.12.2024, unitamente al ricorso in appello sia in data
06.12.2024, unitamente alle note di deposito integrative – non erano stati recepiti dal sistema “per superamento tempo massimo” di trasmissione, come si evinceva dalle pec allegate.
Indi, all'udienza del 22.12.25 fissata per la discussione orale, la Corte decideva la causa come da dispositivo allegato in atti.
***
Va innanzi tutto precisato in via preliminare che l'appello è del tutto ammissibile.
E, invero, deve ritenersi che il gravame proposto abbia sufficientemente assolto quanto richiesto dal novellato art. 342 c.pc. a tenore del quale l'appellante per ciascuno dei motivi di impugnazione deve indicare, a pena di inammissibilità, in modo chiaro, sintetico e specifico il capo della decisione impugnato, le censure alla ricostruzione dei fatti, le violazioni di legge.
Tanto detto, in relazione al primo motivo di gravame va espresso quanto segue.
Del tutto correttamente il primo giudice ha ritenuto che la domanda riconvenzionale di accertamento della verificazione della clausola risolutiva espressa con la condanna di parte conduttrice al pagamento dei canoni, formulata dalla locatrice dita in seno alla propria CP_3 comparsa di costituzione, fosse inammissibile, non essendo stata corredata da richiesta di differimento dell'udienza ex art. 418 cpc.
Tuttavia del pari correttamente ha ritenuto che la medesima domanda, articolata dalla parte locatrice nella propria comparsa di costituzione del 8/11 febbraio 2021 in seno al procedimento n. 7757/20 (e non dunque all'interno del procedimento riunito di sfratto) potesse essere valutata non come domanda ma come eccezione riconvenzionale (come tale non necessitante dello spostamento di udienza).
Difatti, il giudice di merito, anche quando ritenga che la domanda formulata dal convenuto in via riconvenzionale sia per qualsiasi motivo inammissibile, “non puo' esimersi dall'esaminare il relativo tema “sub specie” di eccezione, essendo a tale riguardo sufficiente che quest'ultima sia stata sollevata nei termini previsti dal codice di procedura” (cosi', con riferimento all'eccezione riconvenzionale di usucapione, ma con principio di portata generale, Cass. Sez. 6-2, ord. 4 marzo
2020, n. 6009, Rv. 657274-01).
E, infatti, il primo giudice ha correttamente ritenuto che la inammissibilità della domanda riconvenzionale non impedisse di considerare i fatti (o i rapporti giuridici) dedotti a suo fondamento nella più limitata ottica dell'eccezione, al limitato effetto di impedire l'accoglimento della domanda avversaria (cfr Cass. Civ. sent. n. 6318/2019).
A tal fine pertanto il decidente ha richiamato la differenza tra domanda ed eccezione riconvenzionale ripercorrendo gli insegnamenti della Corte di Legittimità in argomento, e quindi ritenendo che : ricorre l'ipotesi della domanda riconvenzionale quando il convenuto, traendo occasione dalla domanda contro di lui azionata, oppone una controdomanda, chiedendo un provvedimento positivo sfavorevole all'attore, che va oltre il rigetto della domanda principale e che gli attribuisca beni determinati in contrapposizione a quelli oggetto della pretesa ex adverso azionata;
invece con l'eccezione riconvenzionale il convenuto formula una richiesta che, pur ampliando il tema della controversia, ha carattere difensivo e non di attacco, posto che essa tende alla sola reiezione della domanda attrice, attraverso l'opposizione al diritto fatto valere dall'attore di altro diritto idoneo a paralizzarlo (confr. Cass. civ. 13 febbraio 2006, n. 3072).
Ora. Tale eccezione era contenuta, come detto più sopra, non nel procedimento di sfratto (riunito a quello principale) ma nella comparsa responsiva della locatrice depositata nel procedimento principale n. 7757/20 RG di talchè non si è verificata alcuna sovrapposizione indebita, così come erroneamente lamentato dall'appellante.
E invero in detta comparsa alla pag. pag. 32 la ditta così si esprimeva: CP_3
“L' si è resa nel tempo più volte inadempiente rispetto al pagamento dei Controparte_1 canoni di locazione e noleggio, da ultimo riguardo ai mesi di marzo e aprile 2020, con la conseguenza che la si avvaleva della clausola risolutiva espressa contenuta negli CP_3 artt. 7 e 11 dei rispettivi contratti (doc. 34)”. E tale deduzione, come detto, è stata esaminata dal primo giudice come eccezione riconvenzionale
(da ritenere ammissibile e da ritenere testualmente riferita alla doglianza del mancato pagamento del canone da parte del conduttore per due mensilità del 2020).
Il primo motivo di gravame è quindi infondato.
Il secondo, il terzo, il quinto, il settimo e ottavo motivo di gravame vanno esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi,
Con tali doglianze infatti la parte conduttrice si duole del fatto che il giudice abbia dichiarato risolto il contratto di locazione ex art 1456 c.c. (che regola la disciplina della clausola risolutiva espressa) anziché ex art 1453 c.c. (che regola la risoluzione del contratto per inadempimento) e abbia anche escluso l'applicabilità dell'art 1460 c.c. ossia il grave inadempimento della locatrice al momento della mancata corresponsione dei canoni locativi, conseguentemente condannando l'appellante al pagamento dei canoni inevasi e alla indennità di occupazione dal 1.3.21.
L'assunto è infondato
La sentenza impugnata non ha infatti disatteso il principio secondo cui, anche quando “la parte interessata” (nella specie, la parte locatrice) “abbia manifestato la volonta' di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte” (nel caso in esame, il conduttore), “attesa la pregiudizialita' logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'articolo 1456 c.c., dall'accertamento di un inadempimento colpevole” (Cass. Sez. 2, sent. 13 settembre 2013, n. 21115, Rv. 627837-01).
In altri termini, non si può dire che il giudice di primo grado abbia omesso una valutazione comparativa dei contrapposti inadempimenti, avendo anzi ampiamente valutato se il mancato pagamento integrale del canone di locazione potesse dirsi giustificato ex art. 1460 cc e se, pertanto, la clausola risolutiva espressa fosse inoperante.
Nel fare ciò il decidente ha esaminato tutti i comportamenti del locatore nonchè l'esito delle due
CTU susseguitesi nel tempo, ossia la CTU del 2019 eseguita nella fase di reclamo e quella successiva del 24.1.21 eseguita nel giudizio di merito (e confermata dal medesimo perito, Ing.
, con l'integrazione del 20 ottobre 2023). Persona_1
All'esito di tale vaglio il Tribunale è arrivato alla conclusione, peraltro condivisibile, che nel momento del mancato pagamento del canone (anno 2020) il capannone non poteva dirsi inidoneo all'uso, poiché le infiltrazioni – ritenute la maggiore causa di inutilizzabilità del bene - non erano attive e si limitavamo ad alcune macchie di umidità (mentre si sarebbero manifestate più evidentemente in data successiva).
Già il Tribunale in sede di reclamo (ossia basandosi sulla CTU del 2019) aveva infatti osservato:
“Tuttavia, trattasi, allo stato, di macchie di umidità (e non di fenomeni infiltrativi in atto), idonee, come affermato dal tecnico, a rendere l'ambiente insalubre per i lavoratori, ma non tali da costituire un pericolo imminente per la salute, sia perché non sono presenti gocciolamenti sia perché tale fenomeno si disperde in un'area di 270 mq. e ad un'altezza di oltre 7 metri e sia per le ore di frequentazione dei locali, atteso che sono adibiti ad attività lavorativa. Lo stesso CTU si limita a definire “non salubre” l'ambiente e riconduce, maggiormente, il rischio per la salute all'influenza delle infiltrazioni sui macchinari e non sull'ambiente”.
Motivazione poi ripresa dalla sentenza impugnata ove – coerentemente alla premessa - si legge:
“E, tuttavia, si osserva che contrariamente a quanto affermato, nell'anno 2020 non sussisteva
l'inidoneità dei locali all'uso cui era destinato il bene immobile, posto che l'aggravarsi delle infiltrazioni che sostanzialmente hanno inciso sul godimento del bene, si è verificato in un periodo successivo, tanto da essere stato accertato dal ctu nel presente procedimento, ovvero durante le operazioni peritali espletate nell'estate del 2021; ed infatti esaminando la relazione peritale del medesimo ctu ing. del settembre 2019 e quella depositata nel presente procedimento nel Per_1 febbraio 2022, deve ritenersi che nell'estate del 2020, le condizioni dell'immobile fossero idonee all'uso cui era destinato l'immobile, laddove i maggiori vizi emersi con il procedimento ex art.
669 terdecies cpc, erano piuttosto inerenti alcuni beni facenti parte del contratto di noleggio;
per quanto attiene al contratto di locazione, invece, parte locatrice era stata condannata solo ad eseguire il progetto di parcellizzazione dell'impianto elettrico;
non erano state rilevate infiltrazioni attive, né altri difetti dell'immobile tali da incidere in modo significativo sul godimento del bene immobile, si che va ritenuto che all'epoca dell'accertamento l'attività economica esercitata ben potesse continuare;
per quanto attiene all'impianto antincendio, il
Collegio aveva ritenuto insussistente il fumus boni iuris ( trattandosi di obbligazione contrattualmente posta a carico della parte conduttrice, cfr art. 8 del contratto)”.
Peraltro si ricordi che il conduttore avrebbe dovuto dimostrare non solo l'inadempimento del locatore ma anche la proporzionalità tra il proprio inadempimento e quello della controparte, dimostrazione che non emerge in atti (cfr: Cassazione n. 17020/2022: "in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”).
Data la carenza di tale dimostrazione – nonostante il perdurante godimento del bene da parte del conduttore moroso che ha continuato a fruire del bene pur senza pagare il canone– risulta del tutto indimostrato che il parziale adempimento della parte locatrice all'ordine emesso dal Tribunale in sede collegiale (cfr: di predisporre entro 30 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento il progetto di modifica dell'impianto elettrico, al fine di parzializzare l'impianto dell'immobile locato alla reclamante, nonché di porlo in esecuzione nei successivi giorni trenta, sotto la supervisione del nominato CTU;
- di provvedere alla manutenzione della cabina forno e delle due pedane aspiranti, necessaria a mantenere detti beni idonei all'uso convenuto, entro gg.
30 e sotto la supervisione del nominato CTU;
- di provvedere al controllo delle emissioni in atmosfera dell'impianto di verniciatura ed alla prescritta comunicazione di legge, entro giorni 30
e sotto la supervisione del nominato CTU) fosse proporzionale al mancato pagamento del canone, ossia all'inadempimento del conduttore.
Ne deriva che, il mancato pagamento dei canoni di locazione per i mesi di marzo e aprile 2020 e con decorrenza dal mese di agosto 2020 era certamente idoneo ad integrare un grave inadempimento della parte conduttrice, e costituiva altresì un comportamento rilevante ai fini dell'applicazione della clausola risolutiva espressa attivata dal locatore (cfr: art 7 contratto locazione : “ il mancato pagamento anche parziale di due canoni mensili di locazione consecutivi
… produrranno ipso jure, a norma dell'art. 1456 cc la risoluzione del contratto per colpa della conduttrice, fermo restando l'obbligo di quest'ultima di corrispondere il dovuto, oltre interessi di mora da determinarsi convenzionalmente in misura pari al saggio di interesse stabilito in relazione al DL n. 231/2002”).
Va infatti ribadito che il conduttore ha goduto dell'immobile senza pagare il canone locativo e che tale contegno non è giustificato nemmeno dal dedotto inadempimento della controparte, inadempimento che – avuto riguardo al periodo dell'inadempimento (anno 2020) - non si può definire grave, di talchè il rifiuto del conduttore a pagare il canone non è un contegno ispirato a buona fede e non è giustificato ai sensi dell'art 1460 c.c. Data poi la risoluzione del contratto, del tutto coerentemente il primo giudice ha condannato il conduttore sia al pagamento dei canoni non versati sia alle somme riguardanti tutto il periodo ormai non coperto dalla efficacia del contratto a titolo di indennità di occupazione.
Passando al quarto motivo di gravame lamenta l'appellante che il Primo Giudice ha errato nella parte della decisione in cui non ha preso in considerazione tutti i documenti da essa depositati, unitamente alle note del 16.02.2021, del 17.02.2021 e del 12.04.2021.
L'assunto tuttavia è infondato. E infatti, per come si evince dagli atti la parte conduttrice con le note del 12 aprile 2021, ha formulato domande nuove, ha allegato documentazione non di formazione successiva e ha modificato le richieste istruttorie. Tutte attività ormai perente e precluse dagli artt. 414 n. 3, 4 e 5 e 416 u.c. c.p.c., che fissano l'impossibilità di proporre nuove domande, nuovi mezzi di prova a seguito del deposito degli atti introduttivi (ricorso e memoria di costituzione) del giudizio, di talchè la decisione in tal senso espressa dal Tribunale appare del tutto corretta.
Quanto poi al sesto motivo di gravame con il quale l'appellante ha censurato la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che il completamento delle opere di divisione del locale fossero a carico della parte conduttrice e non della locatrice, la doglianza appare non conducente atteso che il primo giudice non affronta esplicitamente tale aspetto.
Quanto al nono e decimo motivo di gravame, va osservato che la richiesta di risarcimento del danno avanzata dall'appellante è del tutto assorbita dal rigetto delle domande di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1453 o, comunque, ex art. 1460 c.c..
Va inoltre messo in luce che la parte appellante ha formulato tale istanza nelle note di trattazione del 06.02.2024 (V. all. 12 del fascicolo di primo grado) ossia tardivamente.
Le spese del presente giudizio vanno poste quindi a carico dell'appellante pur se ammesso a patrocinio a spese dello stato atteso che il patrocinio a spese dello Stato nel processo civile, ex art. 74, co. 2, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, non vale ad addossare allo Stato anche le spese che la parte ammessa sia condannata a pagare all'altra parte, risultata vittoriosa, perchè "gli onorari e le spese" di cui all'art. 131 d.P.R. cit. sono solo quelli dovuti al difensore della parte assistita dal beneficio, che lo Stato si impegna ad anticipare( Cfr. Cass. Civ., sez. VI-3, ordinanza 19 giugno
2012, n. 10053).
Esse si liquidano come in dispositivo applicando i parametri medi della vigente tariffa forense (ex
D.M. Giustizia del 13.08.2022 n. 147 e allegate tabelle), con l'esclusione della fase istruttoria che va liquidata seguendo i valori minimi della tariffa, in mancanza di una specifica attività istruttoria,
e tenendo conto del valore della causa (compreso nel quarto scaglione) .
Atteso il rigetto dell'appello, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma

1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per la stessa impugnazione,
a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

PQM

definitivamente decidendo nella causa in epigrafe:
rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata.
condanna l'appellante al rimborso, in favore dell'appellato delle spese processuali Parte_1 del presente giudizio che liquida in complessivi euro 8469,00 per compensi di avvocato (di cui euro 2058,00 per fase di studio;
euro 1418,00 per fase introduttiva;
euro 1523,00 per fase istruttoria e/o di trattazione ed euro 3470,00 per fase decisionale), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, c.p.a. e Iva come per legge;

dà atto della sussistenza dei presupposti processuali (ex art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n.
115/2002) per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Catania, nella camera
Così deciso in Catania, nella camera di consiglio della Sezione seconda della Corte in data 22 dicembre 2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Lo Iacono Dott. Nicolo' Crasci'