N. 1205 RUOLO GENERALE ANNO 2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE IV CIVILE composta dai magistrati Dott. Irene PO Presidente rel. Dott.Roberta Nunnari Consigliere Dott. Marco Del Vecchio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'appello da (P.IVA , in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, con sede in Milano, alla Via Mosè Bianchi n. 71, rappresentata, assistita e difesa dall'Avv. Vittorio Accarino, ed elettivamente domiciliata presso lo Studio di questi in Milano, Via Luciano Manara 15 con dichiarazione di voler ricevere ogni comunicazione ai sensi dell'art. 176, co. 2 cpc al numero di fax 02.92800653, ovvero all'indirizzo PEC Email_1
- appellante - contro (P.IVA , in persona del legale rappresentate pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore, con sede in Gallarate, alla Via Tognasca n. 3, rappresentata, assistita e difesa dagli Avv.ti Christian Ferdani e Maura Orlando ed elettivamente domiciliata presso lo Studio di questi in Samarate (VA), Via Palestro n.17 con dichiarazione di voler ricevere ogni comunicazione ai sensi dell'art. 176, co. 2 cpc agli indirizzi PEC dei procuratori e Email_2 Email_3
- appellata - CONCLUSIONI Per “In via principale: - per tutti i motivi in fatto e in diritto esposti in Pt_1 narrativa, accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta e per l'effetto condannarla al pagamento in favore dell'attore della somma di Euro 50.000,00, pari al doppio della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, o di quella, minore
o maggiore, che verrà accertata in corso di causa e/o da codesto Ill.mo Tribunale determinata anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione dalla data della sentenza al saldo effettivo.
- in subordine: - per tutti i motivi in fatto e in diritto esposti in narrativa, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto intercorso tra le parti per inadempimento della e per l'effetto condannare la convenuta al pagamento in favore CP_1 dell'attore della somma di Euro 25.000,00, o a quella, minore o maggiore, che verrà accertata in corso di causa e/o da codesto Ill.mo Tribunale determinata anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione dalla data della sentenza al saldo effettivo.
- in ulteriore subordine: - per tutti i motivi in fatto e in diritto esposti in narrativa, accertare e dichiarare l'impossibilità sopravvenuta del contratto intercorso tra le parti e per l'effetto condannare la convenuta al pagamento in favore dell'attore della somma di Euro 25.000,00, o a quella, minore o maggiore, che verrà accertata in corso di causa e/o da codesto Ill.mo Tribunale determinata anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione dalla data della sentenza al saldo effettivo. In ogni caso: con vittoria di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio maggiorati del 30% per collegamento ipertestuale della documentazione prodotta – oltre il rimborso forfettario pari al 15% - di cui si chiede la distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore del procuratore antistatario. Salvo ogni diritto”. Per “Per tutti i motivi difensivi esposti in atti dalla società CP_1 CP_1
nonché per quelli rilevati d'ufficio, respinta ogni contraria domanda,
[...] eccezione, istanza e difesa, così disporre: Dichiarate inammissibili le domande nuove presentate da parte Appellante sia in primo che in secondo grado, nel merito respingere tutti i motivi di appello presentati, in quanto infondati sia in fatto sia in diritto, e, per l'effetto, confermando le statuizioni di cui alla Sentenza n.387/2025 emessa in primo grado dal Tribunale ordinario di Busto Arsizio, respingere tutte le domande avanzate dalla società Parte_1
Condannare la società in persona del suo titolare, a pagare in favore CP_2 della società le spese, anche generali e forfettarie, ed i compensi del Controparte_1 presente grado di giudizio”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione proposto innanzi al Tribunale di Varese, successivamente dichiaratosi incompetente con conseguente translatio davanti al Tribunale di Busto Arsizio, la domandava di “accertare e dichiarare la legittimità del recesso Pt_1 operato dall'odierno attore ai sensi dell'art. 1385, 2° comma, c.c.” dalla proposta di acquisto sottoscritta con la in data 29/4/2021 - con cui le due società si CP_1 impegnavano alla stipula di un preliminare di compravendita dell'immobile sito in Comune di Buguggiate (VA) alla Via XXV Aprile n. 14, NCEU foglio 6, part. 478 Cat. D/8 - stante l'inadempimento della controparte negoziale. Conseguentemente, chiedeva la condanna della al pagamento del doppio CP_1 della caparra versata, che in sede di citazione quantificava in € 20.000, somma poi corretta in € 25.000 con la prima memoria istruttoria ex art. 171 ter cpc. Con la medesima prima memoria istruttoria cpc dinanzi al Tribunale di Varese, la Parte_ domandava poi l'accertamento della risoluzione per inadempimento della convenuta con condanna al pagamento di € 25.000 oltre interessi e CP_1 rivalutazione e, in ulteriore subordine, l'accertamento dell'impossibilità sopravvenuta del contratto. Per quanto di rilievo ai fini del presente giudizio, la eccepiva, anzitutto, CP_1
l'inammissibilità delle domande subordinate (risoluzione per inadempimento e impossibilità sopravvenuta del contratto), in quanto a suo dire avanzate tardivamente, Parte_ precisando altresì che la somma versata da a titolo di caparra fosse soltanto quella di € 20.000 corrisposta il 29/4/2021, mentre gli € 5.000 di cui al bonifico operato il successivo 25/10/2021 avevano natura di mero acconto sul prezzo di Parte_ vendita. Domandava poi il rigetto nel merito di tutte le domande e istanze della Istruita documentalmente la causa, con sent. n. 387 del 20/3/2025, oggetto del presente gravame, il Tribunale di Busto Arsizio riteneva ammissibili tutte le domande Parte_ formulate da le quali tuttavia venivano rigettate nel merito in quanto ritenute infondate In particolare:
-relativamente alla domanda di accertamento e dichiarazione del recesso con conseguente restituzione del doppio della caparra versata, ex art. 1385 cc, il Giudice concludeva che la mancata stipula del preliminare e del successivo definitivo fosse Parte_ imputabile ad aspetti che riguardavano la volontà di di differire la stipula del definitivo rispetto alla data inizialmente indicata nella proposta di acquisto, non potendosi ascrivere a un obbligo di stipula del preliminare accettando CP_1 modifiche unilaterali dell'accordo. Pertanto, il Tribunale dichiarava l'insussistenza dei presupposti per l'esercizio del recesso ex art. 1385, co. 2 cc, così come per l'ottenimento del doppio della caparra versata;

-in ordine alla domanda di risoluzione per inadempimento, a fronte della rilevata insussistenza di alcun inadempimento di la stessa veniva parimenti CP_1 rigettata;

-in merito alla domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta (ovvero, stando Parte_ al tenore letterale della domanda proposta da l'accertamento e dichiarazione della “impossibilità sopravvenuta del contratto”), la stessa veniva rigettata sul rilievo della mancata allegazione di fatti estranei alla volontà delle parti o alla sfera di controllo delle stesse che avessero reso impossibile la stipula del preliminare. Parte_ Con atto di citazione in appello notificato in data 17/4/2025, ha impugnato la citata pronuncia del Tribunale di Busto Arsizio, domandando la totale riforma della sentenza, riproponendo le medesime domande già formulate in primo grado, sotto forma di motivi di appello. Si costituiva la quale domandava la declaratoria di inammissibilità e in CP_1 ogni caso il rigetto di tutte le doglianze dell'appellante. Le parti concludevano infine come in atti e la causa veniva trattenuta in decisione
MOTIVI DELLA DECISIONE Parte_

1.Con un primo motivo di gravame, la lamenta l'erroneità della pronuncia impugnata nella parte in cui, in riferimento alla domanda di accertamento e dichiarazione del recesso ex art. 1385 cc, non sarebbe stato rilevato l'inadempimento dell'odierna appellata. La doglianza è infondata. Parte_ Parte_ Dalla proposta di come accettata da risulta che intendeva CP_1 acquistare un fabbricato da adibire a supermercato e per ciò si sarebbe dovuto istruire la relativa pratica edilizia ( art.

2. e della proposta). Parte_
, intenzionata a vendere il fabbricato, delegava all'istruzione della CP_1 predetta pratica.
In base alla proposta di HRE, il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro 9 mesi dalla proposta del 26-29/4/21: cioè la proposta di HRE era condizionata al rilascio del permesso di costruire entro 29-12-21 e il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro 30 gg dal rilascio del permesso ( quindi entro 28-1-22). Le parti si impegnavano anche alla stipula di un preliminare notarile ivi demandando le verifiche ipotecarie e catastali . Le ulteriori interlocuzioni tra le parti e il notaio che avrebbe dovuto formalizzare il Parte_ contratto preliminare proseguirono in quanto avrebbe voluto unilateralmente differire il definitivo al 2024, mentre era in disaccordo intendendo CP_1 attenersi all'accordo già raggiunto. Con mail dell'1/2/2022, considerato che il termine contrattualmente CP_1 pattuito per il rilascio delle autorizzazioni amministrative e quello per la stipula del Parte_ contratto definitivo erano a quel punto scaduti, diffidava affinché entro 7 giorni dimostrasse di essersi quantomeno attivata presso gli enti preposti per l'ottenimento Parte_ dei titoli abilitativi, (pag. 7 doc. 07 , ritenendosi libera, in caso di mancato riscontro nel suddetto termine, da ogni impegno nei confronti della controparte e con Parte_ riserva di agire per il risarcimento dei danni patiti dall'inadempimento della Soltanto il successivo 17/2/2022 (dunque, ben oltre il termine di 7 giorni indicato nella mail dell'1/2/2022 e comunque a distanza di più di 15 giorni dalla stessa Parte_ diffida), inviava una PEC alla con la quale insisteva, asserendo che CP_1 le condizioni indicate nella bozza di preliminare redatta dal Notaio l'1/12/2021 Parte_ fossero corrette (pag. 9 doc. 07, . Si affermava, in particolare, che il termine in esso stabilito per la stipula del definitivo rimaneva pur sempre quello di 30 giorni dal rilascio del permesso di costruire, indicato nella proposta di acquisto, mentre la data del 30/11/2024 veniva indicata soltanto per fissare un termine finale massimo entro il quale - qualunque fosse stato il ritardo nel rilascio del titolo edilizio da parte dell'Amministrazione - le parti si sarebbero potute ritenere ancora legate all'affare. Parte_ Nella medesima PEC, la si dichiarava disposta a stipulare un preliminare che indicasse, quale termine per la stipula del definitivo, il solo limite dei 30 giorni dal rilascio del Permesso di Costruire, senza alcun riferimento al diverso termine del 2024. A fronte di ciò, domandava pertanto alla di stipulare il preliminare CP_1 entro i successivi 20 giorni, ma la non forniva alcun riscontro a tale ultima CP_1 comunicazione e procedeva il 19/4/2023 (quindi a distanza di più di un anno dalla Parte_ PEC della a vendere l'immobile oggetto di proposta di acquisto alla Eximia srl Parte_ (doc. 09 . Alla luce dei fatti sopra sintetizzati, appare evidente come il comportamento dell'appellata sia stato conforme a criteri di correttezza e buona fede e, in ogni caso, non inadempiente agli obblighi assunti in sede di proposta di acquisto il 29/4/2021. Sulla scorta del testo dell'accordo, infatti, la stessa legittimamente faceva affidamento sul fatto che le parti sarebbero addivenute alla stipula del contratto definitivo di compravendita entro, al massimo, la fine del gennaio 2022 (i.e. 30 giorni dopo il termine massimo di 8 mesi fissato per l'ottenimento del permesso di costruire). Pertanto, la mancata accettazione del nuovo termine finale massimo (ultimi mesi del 2024) indicato nelle due bozze di preliminare inviate dal Notaio di Parte_ fiducia della rispettivamente il 19/11/2021 e l'1/12/2021, appare del tutto legittima e in alcun modo censurabile, anche a fronte della mancata allegazione da Parte_ parte della (tanto in sede negoziale quanto nel presente giudizio) di alcun chiarimento sull'eventuale sopravvenienza di cause di forza maggiore o quantomeno sulle ragioni del protrarsi dei tempi per il rilascio del titolo edilizio. Parte_ Al contrario, appare evidente la condotta inadempiente della Quest'ultima, infatti, a fronte dell'impegno - assunto in sede di accordo negoziale del 29/4/2021 – di addivenire alla stipula del definitivo di vendita entro il termine massimo di 30 giorni dal rilascio del permesso di costruire (a sua volta, da ottenere entro il 29/12/2021), proponeva alla controparte di posticipare tale termine di 3 anni senza fornire alcuna spiegazione circa il ritardo nell'ottenimento del titolo (nonostante la specifica richiesta in tal senso della con mail dell'1/2/2022). CP_1
Sul punto, vale la pena rilevare come anche nel caso della PEC del febbraio 2022, la Parte_ proponeva di fissare il termine per la stipula del definitivo “entro 30 giorni dalla data di rilascio del permesso di costruire”, senza però alcun chiarimento circa il termine massimo entro cui il titolo edilizio dovesse intervenire, pena il venir meno di ogni reciproco obbligo di stipulazione tra le parti. Il che si poneva in evidente contrasto con la volontà manifestata nei mesi precedenti dalla CP_1
Né può assumere rilievo sul tema, come vorrebbe l'appellante, la stipula tra l'odierna appellata e la Eximia srl di un atto di compravendita sul medesimo immobile in data Parte_ 19/4/2023, cioè in un momento in cui il rapporto negoziale con la era pacificamente risolto da tempo, a fronte del mancato riscontro alla diffida della di cui alla mail dell'1/2/2022, da parte dell'odierna appellante che CP_1 nemmeno in questa sede chiarisce se la stessa abbia mai avviato le pratiche per il rilascio dei titoli abilitativi. Alla luce delle suddette considerazioni, non può che confermarsi la sentenza di primo grado, nella parte in cui ha concluso per l'insussistenza di alcun profilo di inadempimento della con conseguente insussistenza dei presupposti di CP_1 legge per l'esercizio del recesso da parte di dall'accordo intercorso tra le Pt_1 parti in data 29/4/2021 e ottenimento del doppio della caparra ex art. 1385, co. 2 cc.
Parte_

2. Con secondo motivo, la si doleva del mancato accoglimento da parte del Tribunale di Busto Arsizio della formulata domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 cc (con restituzione degli anticipi versati). A fronte dell'insussistenza di alcun inadempimento della per le ragioni CP_1 dettagliatamente esposte al par. 1, deve tuttavia concludersi per l'infondatezza anche di tale doglianza, non potendosi muovere alcuna censura alla sentenza di primo grado sul punto.

3. Quanto invece alla domanda di “accertamento e dichiarazione di impossibilità sopravvenuta del contratto”, l'appellante si duole del fatto che, a suo dire, il Giudice di primo grado avrebbe erroneamente interpretato la domanda formulata a partire dalla prima memoria ex art. 171 ter cpc innanzi al Tribunale di Varese. Parte_ In particolare, secondo la tesi della la stessa non avrebbe affatto domandato l'accertamento della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione (oggetto su cui il Tribunale di Busto Arsizio ha rigettato l'azione proposta in primo grado), bensì “l'accertamento dell'impossibilità sopravvenuta (rectius mancato avveramento condizione sospensiva e vendita dell'immobile) con Parte_ condanna alla restituzione delle somme già versate” (pag. 11 atto di appello . Il motivo è infondato. Appare del tutto chiaro come l'espressione “impossibilità sopravvenuta del contratto” intendesse effettivamente riferirsi, come correttamente rilevato dal primo Giudice, all'ipotesi della “risoluzione per impossibilità sopravvenuta” della prestazione di cui all'art. 1256 cc. A tal fine, può richiamarsi la seconda memoria istruttoria ex art. 171 ter cpc della Parte_ (pagg. 2 e 3): “non solo la società si è resa inadempiente CP_1 rifiutandosi di sottoscrivere il contratto preliminare alle medesime condizioni della proposta di acquisto ma, il 19 aprile 2023, ha addirittura venduto l'immobile de quo alla società Eximia S.r.l. Parte_ Soltanto a fronte di tale grave inadempimento la società ha esercitato il proprio diritto di recesso ai sensi dell'articolo 1835 c.c. chiedendo la restituzione del doppio della caparra e così l'importo pari ad Euro 50.000,00. Alla luce di quanto sopra, pertanto, è documentale ed incontestabile: (i) il grave inadempimento della società ; CP_1
(ii) il fatto che la medesima unità immobiliare oggetto della proposta di compravendita sia stata ceduta dalla alla Eximia con atto notarile del 19 CP_1 aprile 2023; (iii) la circostanza che la società continui a trattenere in modo CP_1 Parte_ ingiustificato l'importo pari ad Euro 25.000,00 alla stessa versata dalla società visto che a fronte della cessione dell'immobile a terzi parte convenuta non è più nelle condizioni di poter adempiere al contratto”. Parte_ Risulta del tutto chiaro come, con i propri atti, la intendesse imputare alla la responsabilità per la mancata stipula del contratto preliminare e CP_1 definitivo di compravendita: a) da un lato, a causa dell'asserito inadempimento dell'appellata e, in particolare, a fronte della mancata presentazione della società dinanzi al Notaio al giorno concordato per la stipula del preliminare;
b) dall'altro, in ragione della vendita nell'aprile 2023 dell'immobile alla Eximia, in Parte_ quanto ciò rendeva materialmente impossibile il trasferimento del bene alla Tanto in un caso quanto nell'altro, ciò che si intendeva far accertare al Giudice era l'avvenuta risoluzione del rapporto negoziale: nel primo caso, per inadempimento della mentre nel secondo per sopravvenuta impossibilità di addivenire CP_1 alla stipula del contratto (tra l'altro, sempre per causa imputabile alla controparte negoziale). Così stando i termini della questione, correttamente allora il Tribunale rilevava come
“l'attrice non ha allegato né provato i presupposti. Non è stato dedotto un fatto estraneo alla volontà delle parti o alla sfera di controllo delle stesse che abbia reso impossibile la stipula del preliminare”. Sconfessata la sussistenza di alcun inadempimento da parte della infatti, CP_1 unica ragione per ritenere fondata la domanda proposta in estremo subordine dalla Parte_ era data dall'eventuale prova di una causa sopravvenuta che avesse prodotto l'effetto di rendere impossibile la prestazione delle parti di addivenire alla stipula del preliminare e definitivo di compravendita. Cosa che non accadeva, in quanto l'odierna appellante si limitava a rilevare il mero dato fattuale della stipula di un atto di vendita tra la la Eximia nell'aprile CP_1 Parte_ 2023, cioè in un momento in cui il rapporto negoziale con la era pacificamente Part risolto da tempo, a fronte del mancato riscontro alla diffida della di CP_1 alla mail dell'1/2/2022, da parte dell'odierna appellante. La citata vendita dell'immobile, pertanto, né poteva intendersi quale comportamento scorretto o inadempiente della (come rilevato ai punti 1 e 2 del presente CP_1 provvedimento) né poteva dirsi integrare una causa di impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi dell'art. 1256 cc. In ogni caso, e a mero fine di completezza, si osserva che il “ mancato avveramento Parte_ condizione sospensiva” come si è detto è imputabile alla stessa che , delegata alla istruzione della pratica edilizia non ha dimostrato di essersi attivata in tal senso, sicchè non è configurabile neppure sotto questo profilo alcuna “impossibilità sopravvenuta “ a carico di CP_1
Per tali ragioni, anche tale motivo deve essere respinto.

4. A fronte del rigetto di tutte le domande formulate dall'appellante, parimenti non merita seguito la richiesta di riforma del capo inerente alle spese di lite, che deve essere invece totalmente confermato.
L'appello è dunque inaccoglibile e parte appellante è tenuta al pagamento delle spese del grado che si liquidano in dispositivo sulla base del valore della lite, delle questioni trattate e delle tariffe professionali vigenti. Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, co. 1 quater DPR n. 115/02, come modificato dall'art. 1, co. 17 L n. 228/2012.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da e per l'effetto conferma la sentenza impugnata Pt_1 del Tribunale di Busto Arsizio n. 724 del 20/3/2025; condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellata delle spese CP_1 del grado che liquida in Euro 6.900, oltre spese generali e oneri di legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, co. 1 quater DPR n. 115/02, come modificato dall'art. 1, co. 17 L n. 228/2012.
Così deciso in Milano, 29/10/2025
Il Presidente estensore
Irene PO
Il presente provvedimento è stato redatto a cura del dott. Alexandro Capogna, magistrato onorario in tirocinio